プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[4282: 匿名さん]

>>4280 匿名さん

目黒マークは築5年後にシティタワー目黒の坪600が一つの目安となりそうです。うーむ。

[4283: 匿名さん]

>>4281 評判気になるさん

まぁいまからキャピタルゲイン狙うような人は基本的には時すでに遅しのひとですよ。よっぽど条件のいい物件見つけなきゃ大きなキャピタルゲインは得られないでしょうに。
自分も5年前、10年前にはマンション買えなかった（かっとけばよかった！）のであくまで実需。
こんな贅沢なところにすめて、残債割れなきゃそれでいいですよ。

[4284: 匿名さん]

>>4283 匿名さん

ここ残債割れしませんか？

[4285: マンション検討中さん]

>>4281 評判気になるさん
その口調はいつも第三者を装ってるアンチですね。ご苦労様です。

[4286: 匿名さん]

>>4281 評判気になるさん

頭のおかしい人があることないこと批判的に言うから、苛立っているだけですよ。
駅前タワマンの批判は特定のケンカをふっかけてくる物件に対して向けられているものです。

[4287: 匿名さん]

>>4284 匿名さん
ここが残債割れする時は日本中で多くの物件が残債割れする時。

[4289: 匿名さん]

>>4287 匿名さん

それをロジカルに説明いただけますか？

[4292: 匿名さん]

>>4280 匿名さん
ブリリア5年で3割上がってるなら15年後には2倍超えるな。

[4298: 匿名さん]

>>4289 匿名さん
残債割れするということは、年間で3%弱の値下がりが、あるということ。
ここの坪単価はプレミアムフロアを除けば@650くらい。
つまり、現在の相場が今後5年維持されて、ここが仮にシティータワー目黒の現在（築5年）の価格と同じ@570で売却となった時、これが-2.5%/年。つまりここがフルローンの時の残債ライン。
これはあくまでも不動産相場の上昇がなくて、金利がこのままという仮定。
もちろん金利がただ上がればきつくはなるが、不動産相場の上昇なしに金利が上がることもないと思われる。ここ数年は不動産相場が年間数%は上がっている。

逆に言えばここが残債割れする時は、不動産相場が下がる時である。
新築で買った瞬間にキャピタルゲインがあるような物件でない限り、不動産相場が持続的に年間3%下落すると残債割れする。

つまりここは、不動産相場が維持さえできれば残債割れは起こしにくい物件。
不動産相場が下がった時には多くの物件が残債割れして、特に持続的に年3%下がるような事態になれば、殆どの物件が残債割れ。

[4299: 匿名さん]

>>4298 匿名さん

不動産に疎いので教えて下さい。今どき都心部で不動産相場が維持できると仮定して残債割れ起こす物件はありますか？

[4300: 匿名さん]

>>4299 匿名さん
相場が維持って条件だとそう言うこともあるのかなとおもって、いくつか計算してみてわかったことはデベロッパーも上手に値付けしていて、周辺中古と比較した時に、年間?2～3%になるように付けてる。なので、相場とか金利の大きな変動がなければそうそう残債割れしないのかも…。
あとは相場など市況の変動に強いかどうかって話なのかもしれない。この地域は下がりにくいとか。

詳しい人に聞いてみたい！

[4301: 匿名さん]

>>4300
文字化けしちゃったけど、真ん中らへんの

？2～3%
は
-2～3%
です。

[4302: 匿名さん]

ここは割安だから残債割れのリスクは低いと思う。

[4304: マンション検討中さん]

>>4299 匿名さん
MKくらいです

[4305: 匿名さん]

割安？数年後に答えは出るだろう。

[4306: 匿名さん]

>>4305 匿名さん

割安ではない。適正価格。

[4307: 匿名さん]

>>4306 匿名さん

適正価格なのに売れていない理由を説明してもらえますか？

[4308: 匿名さん]

>>4299 匿名さん

不動産相場が維持できればの話しで考えると残債割れはないとは思いますが、そもそも不動産相場維持の持続の方が難しいと思います。

そもそも現在の住宅金利自体が異次元の緩和と言われ続けてますから、異次元では無い時代の住宅金利で固定金利3％以上、変動２％半ばから後半の通常に戻った場合残債割れはかなりの確率で起こりえます。

勿論急激に金利を上げる事は無いですが、この異次元の緩和はいずれ無くなるとは思います。

このような状況が起これば、不動産が売りにくくなります。なのであまり残債割れは気にしないで購入ご検討した方が良いかと思います。

自分も気にしないで探してます。

[4309: eマンションさん]

要するに今の市況が続く限り都心部で残債割れする物件は無いということね。ここが特別では無いと理解しました。

[4310: 匿名さん]

>>4309 eマンションさん
投資用物件か実需向けかで変わってくるかと。