プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[2957: マンション検討中さん]

ドレッセか目黒マークかというブランド差はもちろんあるし、築年数も違うのはもちろん分かるのだけど、
それ以上に誰でも分かっていることは、不動産は場所な９割ということ。
そういう意味では資産価値という意味で比較にはなる、というより比較せざるを得ないというのは間違いないのですよ。
ドレッセには住みたくないという個人の感情の話ではなく。

[2958: 通りがかりさん]

>>2957 マンション検討中さん
なんで？設備や間取りや天井の高さで全然価値違うでしょ。人の受け売りばかりにとらわれず自分で物の価値を判断しましょうよ。情けないですよ。笑

[2959: 通りがかりさん]

>>2942 マンション検討中さん
山手線一強時代に入りそうですね！
このエリアの発展楽しみしかないです！

[2960: マンション検討中さん]

>>2958 通りがかりさん

設備や間取りで価値は違うのはそうだけど、資産価値を形成する構成比の話では場所が９割だよ、という話ね。
個人の判断する価値ではなく客観的な資産価値の話しね。
西五反田アドレスの客観的価値すら分からないなら、不動産を少しは勉強しような、
そんなことも知らないのは恥ずかしいよ笑

[2961: マンション検討中さん]

駅からの近さに関しては、例えば広尾ガーデンヒルズなんかも、坂もあり駅から近い方が人気ですが、周辺のマンションで同じ距離、あるいは近い距離のマンションの中でも坪単価が同じものもあれば、違うものもあるので、近さだけが資産価値を決めるということではないかもしれません。

目黒マークに関しては、構造や部屋の間取りは昨今の物件の中ではかなりなものだと思いますし、何より野村とJRが一体となって環境にも配慮している開発コンセプトは将来性があると思っています。

[2963: 匿名さん]

マンション自体の設備仕様は素晴らしいですから、それを知ってもらえれば価値は理解いただけるのかも知れませんが、実際売るとなったら集客して内見まで漕ぎつけないといけませんからね。

実際に占有部を見てもらった際には高仕様は有効だと思いますが、そもそもデベのように目黒推しのプロモーションが個人でできるわけでもないので。一般論としては、立地に加えて、広さ、間取り、階層/眺望、日当たりは資産性に影響しますが、設備仕様はそうでもなかったはず。市況が上がればさらに価値が上がる可能性はもちろんありますし、環境配慮と一体開発が評価される可能性ももちろんあると思いますが。

[2964: 通りがかりさん]

[NO.2962と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2965: マンション検討中さん]

>>2963 匿名さん
そうですね、設備仕様や天井高は資産価値にはほとんど影響しません。ここは永住者向けの物件かなと思いますね。

[2966: マンション検討中さん]

実需の話と投資の場合、新築と中古で話はかわってきそうです。

マンションを実需で中古購入する方は、検索するので、駅からの距離でフィルタリングされる可能性はありますね。一方で目黒周辺で探し出すと、ブリリア目黒、目黒マーク、シティータワーなどと有名どころのマンションはとりあえず見ることになると思います。その中で設備仕様や間取り、階数、眺望など総合判断されるのだと思います。

投資での中古購入の場合、ランドマーク的な物件を頭に入っている方が多いので、目黒マークがそうなれるのかどうかは、開発コンセプトが実現出来るかだと思います。

投資で新築購入の場合の方は、リスクが低くキャピタルゲインの大きな駅近の大規模再開発で坪単価の低い部屋を狙うのだと思います。

本物件は表示距離よりはかなり近いと思いますし、目黒という山手線、南北線が使え、天井高の高さ、梁のない間取りなど良いので実需受けすると思いますし、キャピタルゲインの可能性のある坪単価の低い低層階が残っているので、投資の方もどうしようかと悩むのだと思います。

[2967: 通りがかりさん]

要はバランスがめちゃくちゃいい物件ってことだな

[2968: 匿名さん]

投資の方はどうしようかとか悩まない。低層が残ってるのは単純に単価が上との比較で安くてもそんなに住みたいと思わないからでは？実需メインということでしょう。需要はあると思いますが、アップサイドとか投資と考えるのはちょっと無理があるのではないかなと。

[2969: マンション検討中さん]

恐らくこの5年位は厳しい相場だと思いますし、投資需要の高い物件ほどボラが大きく値下がりリスクも高くなるので、実需受けするマンションでダウンサイドリスクを回避する事も考えていらっしゃると思います。

投資金額に余裕があれば、三田のガーデンとか狙いたいですね。あそこも駅近ではないですし、転売できるかどうかは買い手が限られるので難しいかもですけど。

[2970: マンション検討中さん]

>>2968 匿名さん

低層階が残っているというのは、まだ売り出しをしていない区画だからで、売り出された区画は抽選になったようです。

[2971: 匿名さん]

>>2970 マンション検討中さん
抽選になった部屋もあるというだけでしょ。
売り出されてないのは要望が入らなかったということではないですか？それとも低層だけ丸ごと売り出してないんですか？

[2972: マンション検討中さん]

そもそもまだ第一期なので、全区画を売り出してる訳ではないです。

[2973: マンション検討中さん]

>>2960 マンション検討中さん

いやあなた正論言ってるようで間違ってるよ。笑
不動産の仕事してますが、場所は大事だけど流石に
築20年近くも離れたところと（これだけの新築スペック）
比較すること絶対ないから笑
中古がリノベされてないなら尚更。

[2974: マンション検討中さん]

>>2973 マンション検討中さん
出た、自分不動産やってる虚言笑
「比較されること絶対ない」わけないだろ。
自分でリノベすることも普通に検討して比較するし
リノベされてないとも書いてないし。
情弱丸出しで恥ずかしいですよ苦笑
資産価値がかなり厳しいという話で、君が気に入ったなら資産的には高値掴みでも実需なんだからいいんじゃない？
買って後悔しているのか営業かが透けて見えて痛いなー笑

[2975: 通りがかりさん]

マンションだと鉄筋コンクリート造の建物だから耐用年数は４７年、しかもタワマンだと価格に占める建物部分の割合が高いから、それを20年減価償却したら、価値は相当減りますもんね。一方は竹中の最新式の新築タワーで。。。

[2976: 匿名さん]

投資家は安ければ低層階を買いますね。スカイも低層階は投資家が買いあさっていましたよ。

[2977: マンション掲示板さん]

でも港区でも目黒区でも場所良いとこは築20年以内のマンションも余裕で新築に近い相場維持してるんだよね。タワーならなおさら。
だから償却レベルの比率で値下がりしてるということは、資産価値がない場所だという証明になっちゃってるんだけどこれ、、
だから資産価値と実需としての満足度は決してイコールではない。
ただ資産価値としては厳しいということは理解して購入したほうが良いよね、という話では。