パレステージ相模大野テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パレステージ相模大野テラスについての情報を希望しています。
相模大野駅北口徒歩7分、中央公園沿いの低層マンションです。
ワークスペースとして利用できる共有ラウンジや、部屋にもワークコーナーを設けた間取りがあるなど
昨今の在宅勤務事情を意識しているようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.nisshinfudosan.co.jp/sagamiono/

所在地：神奈川県相模原市南区相模大野二丁目3388番23、24[地番]
交通：小田急小田原線・江ノ島線「相模大野」駅より徒歩7分
間取： 1LDK+S～4LDK
面積：55.06㎡～78.91㎡
売主：日神不動産株式会社
施工会社：大木建設株式会社
管理会社：日神管財株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

昨日モデルルームに行ってきました。
HPにあるワークスペースが設けられた間取りは最上階5階の部屋のみでした。
Jタイプのモデルルーム見学、最後に大凡の価格面も教えてもらいました。

駅徒歩7分ですが、現在伊勢丹跡地のタワマン工事の影響で
コリドー通りから中央公園に抜ける道が封鎖されているため、朝方は通勤客と学生で人がいっぱいです。
交差点の信号もすぐに変わってしまうので、意外と待たされます。
タワマン完成後は中央公園まで再通行可能＆商業施設もできるようなので、帰りに買い物もできそうです。(4年後ですが…)

[2: 匿名さん]

周辺環境としては戸建ても多く静かそうですが、窓を開けて生活できる感じですかね？
間取りはそんなに広くない感じですが、公園が近くて良いなと思いました。

[3: 匿名さん]

沿線住民だけど日神不動産のアンケートがポスティングされていた。露老後2000万円に関心があるかなんて項目があったから、興味があると回答したらここを投資で売りつけるのかな。

ここのデベさん投資としても販売するから居住目的の人は要注意。

[4: 匿名さん]

おまけだけど回答者にQUOカードプレゼントってあったけど、この会社しれっとプレゼントをスルーしてくれる。関わらないのが賢明。

[5: ご近所さん]

5階の低層でもエレベータは一基付いていますね。中央公園の近くというのが良いですね。伊勢丹跡地の野村のマンションはとってもとっても高そうなので、こちらは低価格でしょうから売れそうですね。　ただ、周辺の空き地もマンションが建ちそう？

[6: ご近所さん]

因みに伊勢丹跡地にできるのは、高さ、階数、総戸数ともに相模原市最大規模のタワーマンションだそうで43階150m。下は店舗の予定なので、買い物に使えますね。

[7: マンション検討中さん]

こちらの不動産会社、評判悪そうですね、、
立地が好きなんですが、管理等が少し不安です。

[8: 通りがかりさん]

大野付近に住んでいて工事が気になってたので、ちょっと立ち寄ってみました
・50戸で、20弱の部屋タイプ(5階は全てタイプ異なる)
・4,000~6,000万円弱(詳細未確定)
・廊下もテラスも屋根短めで雨風侵入、日差しバッチリ
・低層階はほぼ日差しなしでサービスルーム
工夫して作った部屋・間取り
公園側は木が気になるか
畑側は遮蔽物出来るか気になるか

[9: 匿名さん]

＞8

バルコニーの幅と日差しの関係は認識違うと思うよ。南向きだとバルコニーが広いと南中高度の高い夏の日差しを遮ってくれて、南中高度の低い冬は部屋の奥まで日が当たる。バルコニーが狭いのはデメリットでしかない。

[10: 匿名さん]

HPに記載のJとPタイプ、柱が住戸の中にある。柱と柱を結ぶ形で大梁があるはずだからギロチン梁か。モデルルームがこのタイプの間取りでなかったら要注意。気づかずに購入しちゃわないようにね。

[11: 匿名さん]

低層なのに乾式壁。コストダウンか。

[12: 匿名さん]

>>10 匿名さん
モデルルームはJタイプでしたが、ワークコーナーの部分が下がり天井になってましたね。
個人的には個室感が出て逆に良いような？気もしました。

[13: 匿名さん]

3階まではバルコニー幅と屋根となる部分が同じ幅ですが4階、5階となると屋根部分が短くなってきますね（5階はほぼない）。
最上階だと急な雨に対応できないのと服の日焼けが気になって外干し出来ないなあと思ってしまいました。
まあ最近は外干し派も少ないかもしれませんが…。あと夏は暑そうですね。間取りパターンが多いようですが、そのうち全て見られるようになりますかね。

[14: 匿名さん]

見学に行ってきた者です。
間取りは全19種、60~65㎡の3LDKが中心でした。
(クローゼットの有無で間取りが細かいですが、ほとんどが田の字形でした)

5階はほぼ屋根なしですね。
ゲリラ豪雨が来ると窓までびしょ濡れになりそうです。

設備面はディスポーザなしですが、食洗機あり、玄関鏡が標準。
また、ゴミ出し24時間OKの記載が見当たりませんでした。
朝は北側のゴミ捨て場にゴミを捨て、南側から駅へ向かう導線になるかと。

[15: 匿名さん]

屋根なしだと、今、流行りの布製のタープみたいな屋根を後づけするんでしょうか。
ホームセンターでも売っていますよね。
伸縮性なら、暑い日は長くして、冬などは短くしてもできそうです。

最近のゲリラ豪雨、屋根が短いと心配になってしまいます。
一説だと梅雨が明ける前はゲリラ豪雨になるようで、夏になる前の一時期みたいですけどね・・・

[16: 評判気になるさん]

伊勢丹跡地に高層ビルが出来たら日照りが悪そう

[17: マンション検討中さん]

伊勢丹跡地の高層マンションについては相模原市が環境影響評価準備書を出していてこのマンションには日照の影響は様子でした。

[18: マンション検討中さん]

>>17 マンション検討中さん
脱字訂正：様子でした→ない様子でした

[19: 匿名さん]

南口徒歩２分にできるプレシス相模大野パークサイドコートとコンパクトマンション部門での競合ですね。あちらは縦長、こちらは低層。

[20: 匿名さん]

>>14 匿名さん
ディスポーザーは専用の処理設備が必要なので、100戸以上にならないと付けないのが普通

[21: 通りがかりさん]

住環境は悪くないと思いますが日神ですか…
坪単価はいくら位になりそうですかね？

[22: 通りがかりさん]

>>21 通りがかりさん
240万円前後みたいですねー

[23: 通りがかりさん]

240万かー概ね相場通りですね

[24: 通りがかりさん]

モデルルーム見に行きました。

低天井、廊下が狭く、トイレのドアを開けたら、玄関に繋がる通路は完全に塞がってしまいます。

コンパクトさが売りなのでしたら許容範囲なのでしょうね。

駅近で購入検討してましたが、モデルルームを見て色々目に付き断念。

リビング続きのウォールドアの部屋は、オープンで使う事が主になるような感じでした。

音漏れ等、日常的に個室で使用する感じではないです。

三階以下は窓を開けたら目の前どどんと一軒家、低層階は日当たり悪いので、購入検討されてる方はぜひ上の階を…！

[25: 匿名さん]

>15

バルコニーは共用部分だし、外観を変えるようなことはNGだったりするから要確認。

[26: マンション検討中さん]

今日から販売開始なんですかね？
動きは、どうなんでしょ？

[27: マンション検討中さん]

駅前で感じの悪いおじさんがキャッチ、、って。。
うちはそれに引いてしまい検討から外しました。。
駅までついてこないでよ

[28: 通りがかりさん]

営業が強引すぎて印象悪いのは日神の特徴ですよね

[29: 匿名さん]

今日時点で半分近く成約済になってました。
昨日が分譲初日でしたが、10部屋近く抽選があったとのことで竣工前完売も有り得そうですね。

今朝もMR付近に営業さんと思われる人達が汗を拭いながら立ってました…^^;

[30: 匿名さん]

>>29 匿名さん
そうですか。好評ということなのに、ネガの書き込みが多いのはなぜでしょうかね？

[31: 匿名さん]

期に分けずに一気に完売かな？

[32: ご近所さん]

以下営業の方の主張です。

①新築マンションだが、日神不動産は広告費は比較的かけていない

②最近は首都圏駅徒歩10分以内の新築物件（町田・相模大野含め）では10年後に購入額の90%で売却できている

③さらに伊勢丹跡地にマンションや商業施設が建設されるため、周辺価格も上がる

④初日に抽選するほど売れ行きは好調で、すでに8割ほど契約に至ったが、ローン審査後にキャンセルがあるかもしれないため契約したらどうか

⑤転居後はサブリース（管理委託料10%）で、賃料の想定（3LDK）は19万強

本当であれば小金稼ぎくらいにはなるかなと思いましたが、相模大野の物件でこのような条件になるのでしょうか。

[33: 匿名さん]

>32

②不動産価格高騰で築10年だと分譲時価格以上で取引されてる状況で90%って町田・相模大野っていけてないってこと。

③伊勢丹跡地が地域ナンバーワンになるから他はその他大勢。あっちが人気で他は見向きもされないってこともあり得る。

⑤ここのデベさんマンション経営も手掛けてるから要注意。賃貸住人だらけでトラブル続出ってリスクも考えないと。

[34: 匿名さん]

先着順販売で抽選って何？

[35: 匿名さん]

今日情報更新だから販売戸数が50戸からどれだけ減るかで初動の結果は明らかに。

[36: 匿名さん]

>32

④キャンセルがあるかもしれないから契約って不思議な説明。怪しいな。

[37: 匿名さん]

PER22だと投資としてはうまみない物件だね。

[38: 匿名さん]

>34

抽選で人気って印象付けたいみたいだけど先着順販売で抽選はありえない。この会社嘘が得意だね。

[39: 匿名さん]

管理費、修繕積立が一般的な金額より割安だから管理計画、長期修繕計画確認して妥当性確認しておいた方がいいかな。戸数少ないとスケールメリットないから高めになるはずなんだけど。

破綻前提の計画を立ててあとのことは知らないなんてケースもあるから要注意。

[40: 匿名さん]

>>39 匿名さん
プレシス相模大野パークサイドコートも同じことが言えますね。
どちらが、先に完売するでしょうかね？

[41: 匿名さん]

27日で残り18戸と物件概要に出ていますね。

[42: 匿名さん]

こちらですね。
https://www.nisshinfudosan.co.jp/sagamiono/outline.html

[43: 匿名さん]

場所の良さと価格の安さで、アラがあっても売れるのでしょうね。

[44: 評判気になるさん]

公園近くの立地がいいなと思って、モデルルームを見てきました。対応してくださった方はとても感じのよい女性でしたが、あまり会社の評判が良くないのですね。
先着順なのに抽選、というのは7月24日10時から先着受付で、その時点で希望が重なっていた部屋は抽選ということでした。

[45: 匿名さん]

>44

営業とは契約くらいまでで、その後の引き渡し、アフターサービスとかでいろいろな社員が対応にでてくる。たまたま営業があたりだったということで判断するのは危険。

[46: 匿名さん]

契約したら手のひら返しってマンションあるある。会社の評判はしっかり調べないとね。

[47: 匿名さん]

ところで住宅ローンの今の金利ってどのくらいのなかな。
何時だったか上がるとか聞いたことがあるけど、
上がってもそんなに苦になるような金利じゃないと思いたいけど。

[48: 匿名さん]

物件概要より、残っているのはF/H2/Iの間取りのようです。
ホームズで間取りが見れました。公式HP記載の間取りは成約済みですかね。
https://www.homes.co.jp/mansion/b-16019460000023/

H2は角部屋ですが、価格的に2階でしょうか。
現地も見ましたが、1階と2階は確実にお向かいの一軒家とコンニチハなのでそこを妥協できるかですね…
パントリーが複数あるのは良いなと思いました。

[49: 評判気になるさん]

ほぼスペースなく目の前が一軒家なので、1?3階は日照りも見映えもかなり悪いだろうな。
それにこの規模にしては修繕積立金が安すぎる。10年後くらいに相当お金取られる気がする。

[50: 匿名さん]

>>43 匿名さん
残り12戸とホームページの物件概要にありました。８月中に完売でしょうね。
私は買いませんが（笑）

[51: ずん]

見てきたけど写真とはだいぶ違いますね。
エントランス前の住宅の方々が立ち退くのでしょうか？それならば写真のイメージに近くなるかと思いますが。
あのままだとギュウギュウパンパンですね。笑

[52: 通りがかりさん]

エントランス前には左側の住居の方がいつも車を停めてますけどどうするんでしょうね

[53: ずん]

>>52 通りがかりさん
おそらく駐車場は反対側なので、そのままなんじゃないですかね？

[54: 匿名さん]

3階以下は前の家で、４階は電線ビューなので、眺望の良いのは５階だけのようですね。

[55: 匿名さん]

でも３階以下は、遠くから覗かれないという良さはあるかもしれませんね。

[56: 匿名さん]

>>52 通りがかりさん

エントランス前の車は非常に気になりますね…
ここは公道なのでしょうか。
現地見るのは大事ですね。

[57: マンション検討中さん]

正面玄関前が仮に私道だったら、神戸市の私道の橋のニュースみたいに通行出来ない事態もあり得るのかな。
駐車場側から出入りできるとしてもね…

[58: マンション検討中さん]

モデルルームを現地と勘違いして出向いてしまいました。
CGではマンション前の住宅がクリアされています。
CGのイメージで購入してしまうと落胆するかも。

[59: マンション検討中さん]

日当たりは3F以上であれば問題無さそうですね。3Fと4Fは特に大きな欠点はないかなぁ。

それにしても修繕積立費が安すぎる。

[60: マンション検討中さん]

4Fは庇が短すぎるかも

[61: 通りがかりさん]

近所に住んでいますが、あらためて見ると電線ビューがすごいですね。

4階、気持ち程度の日除け屋根あり、5階ほぼ無しでした。

[62: 匿名さん]

4Fは電線ビューですが、慣れれば気にならなくなるかもしれませんね。

[63: 匿名さん]

残り６戸ですかね。やはり今の時代、価格ファーストですね。

[64: 評判気になるさん]

A1、H2と残りあと2部屋みたいですね。
やっぱり残ったのは1階部分ですね。

[65: 匿名さん]

>>64 評判気になるさん
残り４戸になりましたね。間もなく完売しそうですね。

[66: マンション検討中さん]

10年後価格どれくらい動きますかね、10%落ちで済むだろうか。

[67: 匿名さん]

>>66 マンション検討中さん
伊勢丹後にできるプラウドのタワマンだって解らない。
先の事が正しく予想（予言）できたら、皆大金持ちになれる。

[68: 通りがかりさん]

今日通りかかったところ、エントランス前の車は左手の駐車場に停められていました。
右手のお宅も庭園業者の方が庭のメンテナンスをしていました。

[69: 通りがかりさん]

>>68 通りがかりさん
新しい写真ありがとうございます。
少しだけ雰囲気変わりましたね！
しかし電線が気になりますね、、、
残り2戸のようですね。

[70: 匿名さん]

完売のようですね。