18歳の女子高生死亡裁判の責任は区分所有者？管理会社？

[匿名さん]

2020年2月5日、ライオンズマンショングローベル逗子の丘の斜面が崩壊し、18歳の女子高生が生き埋めになり死亡したが、女子高校生の遺族がマンションの管理会社大京アステージを業務上過失致死の疑いで、ライオンズマンショングローベル逗子の丘の区分所有者を過失致死の疑いで告訴した。

1～2億を弁済するのは、グローベル逗子の丘の区分所有者？大京アステージ？どちらでしょうか？

[1: 匿名さん]

それを聞いて何をしたいの？素人があーだこーだ意見を出しても決めるのは裁判官。

[2: 理事長経験者]

雑誌の記事で、弁護士の意見として、区分所有者の責任になるとありました。
私は、そのためのマンション保険だと思うのですが‥

[3: 匿名さん]

管理組合（区分所有者の団体）は賠償責任を負わざるを得ないでしょう。
（擁壁の所有権は区分所有者の専有部分の持分割合）に応じて各組合員は損害の負担を負わなければならないでしょう。
この際各マンションの各組合員の収支の負担割合がどのように規定されているかをご確認ください。

[4: 購入経験者さん]

区分所有者 or 管理会社？
という考え方が間違いかと。

少なくとも、被害者にとっての加害者は「区分所有者」です。
そして、区分所有者が追うべき責任のうち、どの程度が、管理会社の落ち度（業務上の過失責任）があるか？でしょう。

ただし、裁判という話になると、単に、お金を取れるところからとるという現実的な話や、販売会社・管理会社等が追うべき社会的責任という事から、直接追求に話が及んでいるだけで、区分所有者が追うべきトータルの責任のうち、何％程度の責任があるかだけだと思います。

あり得ないですが、区分所有者の責任が仮にゼロなら、誰も責任がないという事になるはずです。

[5: マンション比較中さん]

現地は見てませんが、画像など拝見し一般論で。
1.崩壊したのは、正面エントランス反対の裏の擁壁で、土地の所有権は当然に管理組合（住民）と思います。公道なら官地民地の筆界は明確（査定済）のハズです。

2.分譲から15年程度経過しておりますが、比較的新しので擁壁の検済はあると思います。品確法は10年だったのでは、、又売主グローベルスは、旧大京系でしたが、外資に買われた記憶があります。現在は存在しているのでしょうか？

3.大京ヒモ付き管理会社で、管理は通常は共有部分ですが、この擁壁についての管理はどうだったのでしょうか？神奈川県には擁壁のある物件は多いので特別な約款はあったのでしょうか？そうなると保険も擁壁の地域なら約款などはあるのでしょうか？

[6: 匿名さん]

重要事項説明書に大京の管理対象部分と規約による組合の管理対象部分をご確認ください。
こういう場合を想定して管理会社は管理会社の管理対象部分と管理組合の管理対象部分が異なった記述にしています。
裁判の重要証拠になります。

[7: 通りがかりさん]

大京アステージは管理業務委託しているだけなので無罪

支払いは区分所有者（住人）でしょう。

[8: マンション比較中さん]

5です。旧売主ヒモ付き管理会社で、地域で擁壁（のり）等の特別な共有部分管理が、もし万が一、定例文として存在しても、「管理員による月に一度（悪天候の後等）の管理員の目視により異常あれば理事会に報告」とかその程度でしょうね。
まずはこの共有部管理会社から「当社には責任はありません！」は出るでしょう。

損保は分譲時に管理会社紹介で継続のケースは多いと思いますので、擁壁（のり）の部分は大変に気になります。（神奈川県なら判例もあるのでは？）
崩れたのり地は区分所有者は間違いないと思います。
住民としては、旧売主（存在るのか？品確法はどうか？）又は県の建築確認（指導要綱）等に持っていきたい心理とは思いますが、、、、

[9: 匿名さん]

一義的には区分所有者。

ただ、報道によると前日、管理人が擁壁の亀裂を発見しているので、直ちに対応しなかったのなら瑕疵はある。その場合、被害者の遺族→区分所有者→管理会社って流れで損害賠償請求。

[10: 匿名さん]

まずは損害賠償の請求先は管理会社でも区分所有者でもありません。管理組合が被告になります。

[11: 匿名さん]

理事長は破産か夜逃げだな

[12: 匿名さん]

>>11 匿名さん
理事長個人が破産しても何も解決しないのですが…
無責任極まりない発言で他人を追い込むようなことはしない方が賢明ですよ？

[13: 匿名さん]

理事長が区分所有者であれば全責任を負うわけではない。
あくまで区分所有者であれば他の区分所有者と同等に共用部分の持分割合（専有部分の床面積の割合）に応じて損害賠償の負担に応じなければならない。
大体区分所有者の収支の負担割合については区分所有法では強行規定ではなく規約に定めることができるとあるので各マンションの規約をご確認ください。
区分所有者間の不平等を少なくするために専有部分の床面積の割合との規定がほとんどです。
万が一これと異なる規約で一部の組合員が得をしたり、損をするような規約のマンションも現に存在します。

[14: 匿名さん]

大京アステージには、当初からの引継ぎの責任もあるでしょう。
管理会社に何も責任がないことにはならないでしょう。

[15: 匿名さん]

>>14 匿名さん
善管注意義務違反位の責任はあるでしょう。

[16: 匿名さん]

組合員はタダでは済むまい

[17: 匿名さん]

マンションの外壁タイルが剥がれ落ちて通行中の爺さんの頭に当たって爺さんが逝ってしまったときは、外壁（共用部分）の所有者管理者が葬式代を出す。

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん

それは建物だから、管理組合加入の保険が出る。

[19: 匿名さん]

１階で飼っている犬がフェンスの破れた部分から飛び出して歩道を通行中の婆さんに?みついたときは、飼い主とフェンスの管理者（理事長）が見舞金を包む。

[20: 匿名さん]

将来のある若い人間を管理不全のマンションの設備等で将来豊かな人生が築けられたはずの人間を死に追いやったマンションの管理組合はそれ相当の慰謝料を含む損害を補償しなければならないでしょう。
場合によったら保管されている管理費等では不足して破産に追いやられる場合もある。
＞＞18 匿名さん さんの仰る保険に加入していれば保険で賄うことが可能でしょう。
最近築古のマンションでは保険に加入していないところもあるようです。

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん

法面は建物ではないので、保険は出ない。

[22: 匿名さん]

>>21 匿名さん
擁壁は法面ではありません。

[23: 匿名さん]

>>22 匿名さん

あ、そう。建物ですか？

[24: 匿名さん]

私のマンションでは小中学校の子供の通学路に面して
ブロックででの壁が建てられている。
分譲時から40年を経過した大型マンションです。
総会時に意見を延べましたら理事長から心配性だと
一笑されました。
理事の順番がくるまで安全を祈ります。

[25: 匿名さん]

>>24 匿名さん
年寄りに若者の命は軽いのでしょう。
控壁は適切にありますか？なければ違法なのでそこを付けばいいのですが、あれば他に事例を探したり劣化を探し補修を検討してもらいましょう。
ブロック塀自体が長持ちしないし大阪の事故も考えたら
撤去だと思うのですが…

[26: マンション比較中さん]

理事会役員順番が来たら、この事件例含め現通常管理会社の補修・撤去見積もり（取りあえず）で概算し議案にする事を理事会に出してみて下さい。
理事会が（やはり年寄りが何もしたくなく）先送りしたいと思わなければ、真っ当な話なので議案となり、その40年経過したブロック塀の処置が可決か否決をします。

[27: 匿名さん]

今後、このマンションが販売されたとして、積極的に買いたいと思う人はそんなに多くないと思われます。

[28: 匿名さん]

マンションの所有者＝区分所有者＝組合員は、
マンションの管理不全によって事件や事故を未然に防止するように目を凝らして管理をしてください。
他人＝管理会社＝管理組合連合会＝マンション管理士等に委託管理しても最終責任は組合員一人一人にあります。

[29: 匿名さん]

このマンションは分譲会社（売主）と管理会社は
同じでしょう。
であれば被害者は管理組合・管理会社・売主を
被告とすることができる。

[30: 周辺住民さん]

ブロック塀の件に関してですが、
管理会社は売主系列であっても何もしてくれません。
それどころか、事故があれば、逗子の件と同じように、管理委託契約に含まれておらず、責任はないと言い張るでしょう。
うちのマンションでは、敷地も管理対象に含まれているのに、日常目視点検から敷地や擁壁が除外されました。管理員の施設点検記録簿にあわせてのようです。常識的に考えると逆に記録簿の項目に敷地や擁壁を増やしませんか？
マンション管理を業としているとしながら、組合員のやってほしいことをしてくれません。管理委託とは何なのか、会計や共有部の掃除、修繕だけではないと思うのですが。

[31: 匿名さん]

このマンションの管理組合は被害者からの
損害賠償には服さなければならず避けられません。
管理会社や売主には最終責任はありません。
18歳の尊い女子高生の親御さんの気持ちに沿って
組合員を代表して理事長が誠意を伝えることから
始めないとマンションの財産と資産価値は失われ
るでしょう。
物損とは違いますので早急に対応されることを
提案いたします。
細かい説明は除きますが兎にも角にも全責任は
管理組合（区分所有者全員）にあります。
賠償の損害金の組合員の負担割合は専有部分の
床面積の負担割合になります。
この事件の場合は専有部分の床面積の割合は法令
の強行規定になりますのでご注意されますようご
忠告いたします。

[32: 大凶あす定時]

質問１：管理委託契約の管理対象部分に敷地が含まれています。崩壊した斜面は、マンションの敷地の一部と思われますが、管理会社の管理対象ではなかったのでしょうか？
質問２：逗子市は土砂崩れが多い地域で、管理会社は崩壊した斜面が土砂災害警戒区域であることを知っていました。事故前日に管理員が法面上部の亀裂（地割れ）を発見しましたが、管理会社から行政機関等へその事実が伝えられず、事故が発生しました。土砂災害警戒区域の土地所有者（管理者）には、亀裂は法面崩壊の予兆であることも周知されていますから、管理会社は善管注意義務違反や業務上過失致死罪になるのでしょうか？
質問３：そのうえで、管理組合（区分所有者）と管理会社の過失割合はどれくらいになるのでしょうか？
判例等があれば、そちらもご教示ください。

[33: マンション検討中さん]

質問１，
管理会社は管理対象部分を管理会社に報告義務はある。
質問２
管理員は日常の管理で目視点検は義務つけられている
が、法面上部の亀裂の発生は雇用先である管理会社の
坦当に報告する義務はある。
したがってこの報告義務を果たしていれば違反には問
われない。
質問3
過失割合は組合９０％管理会社１０％若しくは管理組
合１００％の可能性あり

[34: 通りがかりさん]

>>33 マンション検討中さん
根拠は？いつもキミが言っている根拠は？
デタラメばかり投稿するなよ
日本語も無茶苦茶だぞ。
ご近所さん

[35: 匿名さん]

>>34（マンション検討中さん）は、「ご近所さん」ではなく、「１０９爺さん」です。

[36: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[37: マンション検討中さん]

管理対象部分の明記は規約によっては管理組合がする
ことになっているが、
管理委託契約書や重要事項説明書からは取り除かれて
いるケースもある。
総会で指摘したら翌年からは重説も契約書も規約に準
じていたが、
よく翌年からは坦当も変わり重説と契約書は規約と異
なりもとに戻っていた。
これが何を意味するかは定かではないが、大震災等で
のマンション等の被害状況等に管理会社の保身のため
ではないかと推測した。
この管理会社は東急コミュニティです。
東急コミュニティ作成の規約・重説・契約書・理事会
議案書・議事録・総会議案書（特に会計報告）・議事
録等々過去の分を含めてマンション内に居住する専門
家に委託して時間をかけて一字一句を精査することを
提案します。

[38: 大凶あす定時]

>>37 マンション検討中さん
全部委託に見せかけた一部委託ということになるんでしょうか？
同じようなことがこちらでも・・・
大京アステージの現在の管理委託契約書では、管理対象部分が敷地、専有部分以外の建物・付属物、規約共用部分、付属施設となっているのに、標準管理委託契約書とは異なり、これらを十分に維持管理できない業務内容になっています。
具体的には、日常目視点検の対象（敷地・擁壁）が一部排除され、諸設備の運転・作動状況の点検はその機能や作動、安全性を保証するものではないとされています。
何か逃げばかりの記述で、真摯にマンション管理をやってくれるとは思えません。

[39: 匿名さん]

>>38 大凶あす定時
標準（規約、契約書、重説）はあくまでひな形で重要視してはいけません。
各マンションの規約、契約書、重説、とは全く性格の異なる約束事のひな型にすぎません。
マンション管理士等の国家試験の出題はこの標準からの物です。
よってマンション管理士が役立たないのはこの標準をもとにしての回答ですからお宅のマンションの規約や契約書や重説とは内容が異なります。
規約の管理対象部分と契約書及び重説との管理対象部分を同一にしておかないと事件や事故に遭遇した時には対象部分によっては管理会社は責任から逃げることはできますが管理組合は逃げられません。
賢い理事長はエクセル等に少なくとも規約や契約書や重説及び理事会議事録・議案書等を書き込んで比較表の作成を準備しています。
これ等を備えていれば即座に管理対象部分の瑕疵を発見することが出来ます。
私が在任中は管理会社の報告には規約との差異はありませんでしたが、
交代時の一回目の総会議案書からは以前の契約書に代わっていました。
管理会社はその重要性は自覚していると思います。

[40: 大凶あす定時]

>>39 匿名さん
ご示唆ありがとうございます。
ただ、いくつが疑問点があります。よろしければお答えください。

マンション管理士が役に立たないと決めつけていらっしゃいません？
個別の規約や管理委託契約について、標準との違いを理解せずに、管理者や管理組合等に助言・支援するような似非マンション管理士がいるんでしょうか？
そのような方は国家資格を返上してもらいたいですね。

個別の規約や管理委託契約と標準規約・標準管理委託契約との比較表で、
管理対象部分の瑕疵を発見できるのですか？
管理対象部分の瑕疵を発見するには、まずは巡回や日常目視点検で、
敷地、建物、付属設備等の不具合を見つけることから始まるのでは？

当方のマンションでは、規約と管理委託契約書の管理対象部分の記述はほぼ同じです。
ただ、管理委託契約では、例えば、管理員の外観目視点検から敷地や擁壁部分が対象外とされていることなど、管理対象部分を適切に管理してもらえず、管理委託しているにもかかわらず、瑕疵や経年劣化を放置される可能性が大きいことを問題視しています。

[41: 匿名さん]

管理対象部分については、標準管理規約と契約書と重説
の各マンションの記述とはほぼ同じですので確認するの
は簡単です。
各マンションの管理規約と契約書と重説の記述は同じで
ないのであればその契約と重説の記述の違いについての
説明を管理会社に回答を求めてください。
私が理事長の時は契約書と重説を規約と同一記述にさせ
ました。
管理員業務の日常外観目視点検については軽い点検であ
って確かな点検は管理員の資質によっては物理的に無理
があります。
よって、毎月数回にわたって坦当の技術員が巡回で建物
や設備等の点検項目が委託契約書や重説に記載されてい
ます。
各マンションによっては標準と同じでもよいマンション
と、そうでなくてもいいマンションがありますので総会
の議案書に備えて必要である記述と必要でない記述とを
理事会で議論して作成されたものと解釈されるので必ず
標準と同じである必要はありません。
ただし、トラブル等が発生した時には弁護士やマンショ
ン管理士等に相談する資料としての標準との違いを説明
資料として対比表をエクセル等へ落とし込んで保存します。
会計報告もエクセルで対比表を作成すると関数等に介在
した痕跡を発見します。
これ等は犯罪に該当しますので証拠として確保しておき
ます。長文失礼いたします。
乱筆乱文は大目に見てください。

[42: 大凶あす定時]

>>41 匿名さん
当方のマンションでは、専門業者による定期点検はありますが、「毎月数回にわたり担当の技術院が巡回で建物や設備等を点検する」ことは契約されていません。日常目視点検は大京アステージが標準化・マニュアル化されており管理員の業務となっています。標準化されているので、敷地などの点検項目が当初からありません。
管理員の質は、大京アステージホームページによりますと、
研修等で必要最小限ばらつきのないものを確保しているはずです。

規約や委託契約について標準と個別の違いを整理しておく意味はわかりましたが、
「会計報告もエクセルで対比表を作成すると関数等に介在した痕跡を発見します。
これ等は犯罪に該当しますので証拠として確保しておきます。」は、すみませんが、
何をおっしゃっているのか私の読解力不足で全く理解できません。

ありがとうございました。

[43: 口コミ知りたいさん]

管理会社はこの件に懲りたらしくこの事故以降に行われた重要事項説明書に管理員の業務から敷地、擁壁の牧師点検は行わない。と言った一文を打ち込んできました。
管理員が善管注意義務に基づいて危険箇所を見つける事がなければ会社に報告する事もなくなり責任を逃れるし管理委託契約の範囲外だと主張出来る訳ですね。
同管理会社に管理委託契約をしているマンションの方は管理委託契約の内容には目を通す事をお勧めします。

[44: ご近所さん]

>>43 口コミ知りたいさん

> 管理員の業務から敷地、擁壁の目視点検は行わない。
管理会社の経験ゆえに分かることみたいなよく分からないメリット、それを言われると、管理組合としてはなかなか、そこがいらないと言いにくい部分でした。
でも、これをきっかけに、そう言う曖昧な事がなくなったので、やらない以上、保守業者がやっていない設備のチェックは管理組合で管理しなければいけないので、大京アステージさんに丸投げすることができないし、拒否してくれたのはいいことと受け取る事も出来ると思います。

この流れが、本当の管理のみをやる会社、修繕のみをやる会社など、細分化する流れがあるといいなと期待しています。

でも、大京アさんの強みは、そういう曖昧で誰が判断すればいいのかわからない見たいなのを、代わりにまるっと任せられる(はず）から強みがあったのに、契約上いろいろと
明確にしてきて、これなら大京さんにお願いする必要がなくなってきたと感じる人が増えてくるんじゃないかと思っています。
他の管理会社は、大京アが管理しているマンションに営業しかければいいのにと思うのですが。
本来の任せていると思っている部分のお金は減らなくても、実は業務から抜けているので実質、かなりの値上げが生じています。と管理組合に競合会社からも教えてあげてほしいと望んでいます。

[45: 購入経験者さん]

マンションの敷地の擁壁が崩れて通行人を死亡させたとの事件はめったんあるべき事件ですが、
マンションも築古になるとこのような事件が今後は増えてくると思われます。
重説や管理委託契約書で管理人の目視点検はしないとの旨を追加したところで組合の責任は逃れられるものではありません。
めったに起こることのない事件だからと言って管理組合はこのことを放置できません。
私は中古を探していました時小高い丘の上の広い土地に二階建ての200戸くらいのタウンハウス式マンションが売りに出ましたので買いたいと思って周囲を調べました。
ところがマンションの北側の崖のところ直線状の300メートルくらいで高さ5メートルくらいの擁壁があり、
その下には一戸建が建ち並んでおりました。
仲介業者に説明を求めましたが回答する知識がないので理事長に聞いてみましたら全く事の重大性を感じていないようなので購入した後のことを考えて見送りました。
今後は組合の業務対象をすべて組合が精査して管理会社との契約を密にした方がいいと思います。

[46: 購入経験者さん]

マンションは管理を買えとはこんなことなのです。
仲介業者も理事長も素人の買主には説明責任があります。
理事長が適切に回答できれば買いでしょう。

[47: 大凶あす定時]

>>43 口コミ知りたいさん
おっしゃる通りです。

マンション管理会社の管理員が行う外観目視点検の報告書等をご確認ください。
敷地について、大京アステージの場合、管理対象に含めているのに、
マニュアルでは外観目視点検の対象となっていないのです。
だから崩落事件直後のマスコミ取材で、契約に含まれていないと答えたのです。
ただ、異常を見つけたら報告することとされていたので、管理員は会社（支店？）に報告したのに、行政に割れ目ができたことが伝わらなかった。そして残念ながら事故が起きた。
その後この会社がしたことは被害者への謝罪ではなく、
自己保身とリスク管理のための管理委託契約書の見直しです。
結果、馬鹿で能天気な管理組合（区分所有者）にしわ寄せがきています。
管理会社としての顧客ファーストの意識やプライドなんてありません。
こちらも付き合い方を見直すべき時が来ています。

[48: 大凶あす定時]

さて、このスレの本題に戻して、責任の所在が混とんといているようですが、裁判の進展はあったのでしょうか?　ご存知の方、よろしくお願いします。
それから、当のマンション管理組合は、まだ大京アステージに管理委託しているんでしょうか？　ご存知の方、情報提供ください。　私が組合員なら、後継不在で自主管理になっても、報道によると責任放棄の社会性のない嘘つき管理会社ですので、管理委託契約継続には断固反対しますが。

[49: 匿名さん]

＞＞48　大凶あす定時さん
判決言い渡しのニュースがないことから、裁判は口頭弁論の最中かと思われます。
結果が気になるなら、「地裁の小窓」という楽天ブログをチェックしてはいかがですか。

[50: 匿名さん]

>>48 大凶あす定時さん

他の案件で、大京（売主）と建築不良の裁判上の争いがあった管理組合があったと思うのですが
・大京アステージの管理を切った管理組合→建替え
・大京アステージ管理→泣き寝入り
YouTubeにも情報提供してましたが、消えました。
雀の涙ほどで終わったか、管理組合内部の情報も筒抜けで終わったようだと客観的に思える状況です