グランスイート阿倍野駅前ローレルコートってどうですか？

[匿名さん]

駅まで徒歩１分、スーパーも徒歩一分という生活に便利な立地で、学校区も常盤小学校と人気校、再開発が周囲の発展が望まれるという点ではいい物件だと思いますが・・・
購入を検討中の方はいらっしゃいますか？


物件データ：
所在地：大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋2-37-12
交通：大阪市営谷町線 「阿倍野」駅 徒歩1分
　　　　大阪市営御堂筋線 「天王寺」駅 徒歩5分
　　　　大阪環状線 「天王寺」駅 徒歩6分
価格：2738万円-5168万円
間取：1LDK・2LDK ･3LDK
面積：42.16平米-71.58平米
売主：丸紅株式会社、近鉄不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社　大阪支店
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社

[323: 入居済み住民さん]

先ほどの地震、ぐらーりぐらーりと長い横揺れだったんですけどマンションってこんなもんなんでしょうか？
気持ち悪い揺れが結構続いて怖かったー！
耐震とか大丈夫なのかすごく不安なんですけど…

[324: 購入検討中さん]

体感を緩やかに軽減させたり、揺れ幅を少なくすることはできても、揺れなくするのは無理ですよ。
コンクリート強度や水コンクリート比など、構造について確認し直されてみては。
３０ｎ以上・５０％以下が基準になります。
あと、１ｌｄｋのタイプは１千万円値引きをした途端売れましたね。あともそれに近いと思いますよ。
物件価格は落としにくいので、諸費用分とか………。
投資用としても検討中ですが、もう遅いかな。
今から電話してみます。

[325: 匿名さん]

１千万円値引

本当ですか？

[326: 匿名さん]

あると思います。でもそれを言ってもいいのでしょうか？たぶん健闘されてた方だけに話してると思うのですが？購入された方に対して好評すべきでないと思います。1LDKはほとんど採光のとれない部屋だと思いますよ。大幅に安くするには理由があります。まー元々が高すぎただけだと思いますが。ちょうど相場なんじゃないですか？

[327: 匿名]

いくら安くなっても、自分がここに住むのは考えるな～。

賃貸にするつもりの方が投資目的で購入されたのでしょうね！

[328: 匿名さん]

採光のほとんど取れない部屋は、値引きがあってもちょっと考えますね。

[329: 購入検討中さん]

えっ！新築物件の売買価格は専門サイトで閲覧できるようになってますから。
全く問題ないですよ。ご存知なかったですか？
採光の悪い住戸だったかどうかは分かりませんが、どの住戸も角部屋だったと思うので採光が極端に悪いということもなかったとは思いますが。
上にも書かれていたように、１ｌｄｋでは高すぎた。１千万落としても、相場より上（実勢価格はあってないようなもの）公示価格（正常価格）＝これが本当の時価と呼ばれる法的な売買価格です。
その意味ではご近所のグラントゥールは公示価格で土地を取得し、設計・施工・アフターまで全て入札して建てられたタワーなので、実勢価格は取得価格の１．４～１．５ぐらいの価値があります。
すみません。余談でした。

[330: 元、デベにお勤めさん]

↑なかなか詳しいですね。
今阿倍野グラントゥールの19階だったかな？82m2ほどで、5千万ぐらいで出ていると思いますが、売買価格は、確か3500万前後だったと記憶してます。
しかし、現在の実勢価格では、6年落ちでも、4500万ぐらいの価値はあるでしょう。
ここの物件価格と比較してみても明らかですね。
設備もあちらの方がずっと上ですし。
他の所有者もなかなか売りに出さないでしょうね。
まだ上がりそうなので。
ただ、当時の売買価格とこんなにも離れていると買う方も躊躇します。
この辺が難しいところです。
グラントゥールねらいという人も多いのではないかなと思いますね。
そんな物件と比較されたら、この辺の新築も売りづらくなるので、気の毒ではあります。
こういった事情は一部の者しか知りませんから。
しかし、知っておいて損はない情報なので、あえて書きました。

[331: 全くの素人です。]

みなさんお詳しそうなので教えてください。

実勢価格というのは、素人でも知ることができるのですか？

もし、できるのでしたらどのようにすればいいのか教えてくださいませんか？

それと新築物件の売買価格の専門サイトもお願いします。

実は、野村と三井を検討しているのですが、なにせマンションを購入するのは初めてで、しかも今この辺りはミニバブルのようになっているので、購入するのがちょっと怖いのです。

[332: 周辺住民さん]

グラントゥールはそういう物件だったのですね。
できた当初は「こんな微妙な場所と建物の色・・・」と思ってましたが、いまだ人気ですね。
実際いま見ても古い感じはしませんし、新しくできているアートアルテールのほうが安っぽく見えますし。
わが家はここ５年、サンクタス・ザ・プレミアの様子を見ていましたが、こちらもなかなかなく、あってもすぐに決まってしまいますね。

[333: 匿名]

本当にサンクタスはなかなか厳しいですよね。賃貸ででも…
入口付近(ロビー)が安っぽく思って悩んでる場合じゃなかった。

アートアルテールはまぁまぁかと…
グラントゥールは近隣地元で育ったものには理解できません。

好みって色々ありますね。

[334: 購入検討中さん]

324 の文言の訂正→水セメント比＝５０％以下。です。失礼しました。
国交省の実売価格の公表（０６年４月開始）
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

勿論登録されてからしか出ません。
私達業者（元）はレインズ（ｌｅｉｎｓ）で詳細を即オンラインで知ることができます。
http://www.contract.reins.or.jp/

１物５価と言われる土地価格。設定が高いと最後は大幅値下げで処分するしかなくなります。
不動産もオークション方式で売買するのが望ましいのです。

[335: 元、デベにお勤めさん]

↑やっぱり同業でしたか。どうりで…。
そうですね。透明性と平等性をはかるためには消費者が価格を決めるオークションがいいかもしれませんね。
今は現役ではないので、消費者の気持ちもよく分かるようになりました。

[336: 匿名さん]

あと１邸らしいですね？どれくらいの価格帯になるんでしょうか？

[337: 入居済みさん]

今日、発見がありました！
間取りにもよるのでしょうが、システムキッチンに一ケ所、気付かなかった収納場所が！
コンロの下部分に小さいパネルがあり、はめ込みパーツだと思い込んでいたのですが、何かの拍子にぶつかったら、箸などを入れられる細長い引き出しがありました。

皆さんお気付きでしたか？
私だけですかね(笑)。

[338: 全くの素人です。]

334さん
ご返答ありがとうございます。

早速、覗いてみましたが新築物件の見方がわからなくて…後でゆっくり見てみます。

本当に、ありがとうございます。

[339: 匿名さん]

くだらないのも多いので、読む時間の無駄というのがほとんど。

そんな中で貴重な情報頂戴しました。たまに読んでみるものですね。

一読者として御礼申し上げます。

[340: 購入検討中さん]

新築物件の見方がわからないので教えてください。

[341: 匿名さん]

グランドゥール
新築時結局買わなくて、昨年中古をみたくなって行きましたが、
エントランスホールに足を踏み入れた途端、やはり年代を感じました。

超高層といえば、松崎町のシティタワーも。１度見たいと思っています。

[342: 匿名さん]

>>338,>>340
だから素人には関係ないって言ってくれてるだろ。
くれくれ君かよ(笑)

[343: 元、デベにお勤めさん]

国交省のページでは過去に取引された実勢価格が閲覧できます。
現在売り出し中のものはレインズの会員しか見ることができません。
不動産業者が査定をする時や売り出し物件を即座に検索する時、またおっしゃっているような成約価格なども登録後、すぐに確認ができます。
レインズの検索も一般公開されないと本当の透明性は望めないというのが現状です。
しかし、毎年１月に発表される公示地価は、かなり有力な資料になりますので、こちらを参考にされるのがいいかと思います。価格の推移も掲載されますので、資産価値の高い土地かどうかというのもこれで一目で分かります。
公示地価というのが、正常価格であるということを覚えておいていただければよいかと思います。
公示価格＋内装（内枠）＋人件費×１．２ぐらいが良心的な価格というのが私流の判断基準になっています。
長くなりましたが、ご参考までに。

[344: 購入経験者さん]

>> 336 様へ、１３階の１邸になりましたね。売り出し価格は４０６８ぐらいでしたか？
おそらくですが、３４００万～３５００万円ぐらいまでは落とせると思うので、３３００万円代まで交渉ができれば買いだと思いますがねえ。勿論家具付きにはなりますが。
これだけは好き嫌いもありますけどね。引っ越しは楽ですよね。

[345: 匿名さん]

もっと安くなるんじゃないんですか？１千万とか書き込みあったぐらいなので。でもそんな高層階だったんですね？もー売れてるんじゃないんですか？１千万引きなら２千万後半ぐらいの可能性のあったと思いますが。

[346: 購入経験者さん]

１ｌｄｋの部屋は窓から隣の建物までが近接していたため１千万円落として売れたようですが、意外と早めに完売ができそうということで、最後の１邸はそれほどの値引きをしなくても売れそうです。
北西角なので、見晴らしがよく、早い者勝ちの状態ですので、あとは駆引きになりますね。
キャッシュで買うのなら、１千万は落とすでしょうね。
すぐに拠金を入れるので、なんとか…と迫れば、３３００万円代までいけるかどうかかな？
楽しみですね。より安く買えるように頑張ってください。
あと、１ヶ月も残れば、もう少し下がるか、調整をしてくるんでしょうけど、それまでに買い手は出るはずですから、この掲示板の皆様ともそろそろお別れですね。
いろいろとありがとうございました。
消費者が得をする物件選びができるように、今後もあちらこちらでホットな情報提供をしていきたいと思っています。
今までお世話になってきた皆様への恩返しだと思っています。
最後のアドバイスです。
市内で探されるのなら、北・福島・都島よりも、天王寺・阿倍野が今後の資産価値を見ても、ランニングコスト等の面でも、総合的にお得だと思います。
ただし、基準にするのは、ブランドイメージ（メジャー７）ということだけではなく、公示地価と設備・構造などをしっかりと確認し、かけ離れた実勢価格に騙されて飛びつかないことです。今は待って待って、それこそ１千万円ほど落としてきてから買ったとしても、正常価格よりは上というのが現状であるということを肝に銘じておいてください。
そして、客観的な目で見れるように、たくさんの物件を比較し、お得な買い物をしてください。
間違いなく、供給が過剰になっていますから、買い急がなければ、価格を下げるしかない状態にあります。
今後の景気は下降気味ですので、無理なローンは自殺行為です。余裕をもって返済計画を立ててください。
その金額まで落ちるのをじっと待つことが大切です。メニュープランに踊らされてはいけません。そんなものは後からでもどうにでもなりますので…。
これ以上は控えておきます。
また、どこかでお会いいたしましょう。ありがとうございました。
長文誠に失礼いたしました。皆様お元気で。楽しい住まい探しをしてくださいね。

[347: 元、デベにお勤めさん]

↑、元同業のデベさん。こちらこそありがとうございました。
稀少性が高い物件というのは、そうなかなかないものですが、長い目で見ると、阿倍野グラントゥールのような超お得な稀少物件もありますからね。
空が出たら、買う気がなくても是非見学に行ってください。私達から見ても、全て完璧に近い物件です。廊下幅やトイレの広さなど、分かりやすいところでも違いがはっきりと出ています。
詳細に知れば知るほど、その綿密な設計に驚かされるはずです。
ここのグラントゥールは別ですが、最近、売り出される中古物件は実勢価格をいいことに公示価格と大きく開きがある、強気な売り出しになっていることにも注意してください。中古物件の成約価格は公表されませんので、売主と買主との合議のみで売買されると言ってもよいでしょう。
中古物件こそ、最初は強気で１千万円ほど上乗せして出してくることも往々にあります。
現状、新築の方がより良いものをより安く買えると思っていて間違いないでしょう。中古のお得物件は、業者がレインズで先に押さえてしまいますから、一般消費者にはお得物件はまずまわってきません。
中古は値下がりを待っていても、頃よいところで業者が買い取ってしまいます。
売る再も同様のことがいえます。業者が買い取るといった場合は、ほとんどが公示地価に限りなく近い安値であるということがいえます。売りも買いも急がないことが大切ですが、土地価格の推移は常にチェックしておきましょう。
私からも最後のアドバイスです。
ｌｌ値、例えばｌｌ４５などの軽量衝撃音の等級はよく耳にすると思いますが、それよりも大切なのが、ｌｈ等級（重量衝撃音）です。例えばｌｈ５０などです。
ｌｌ４５・ｌｈ５０で、遮音性能は５という最高ランクになります。ｌｌが４０であっても、ｌｈが６０などであれば、上下階で騒音のトラブルの原因ともなります。ｌｌやｌｈは数が少ないほど性能は上がります。
そして、ｄ値（デシベル）はｄ－４０やｄ－５０などと表現され、減衰量を表しますので、こちらは数値が高い方が性能が良いということになります。
隣室との戸境壁の厚さでほとんど決まりますので、戸境壁の厚さは必ず確かめてください。
他にもいろんなチェックポイントがありますので、ご自身で調べられたり、専門家にきいてみながら、後悔しない住まい探しをしてください。
営業マンに尋ねても答えられないことがほとんどですので、設計会社にきいておいて後日教えてくださいと言っておきましょう。
それでは私もこの辺で失礼いたします。
また、どこかのスレッドでお会いしましょう。皆さんありがとうございました。

[348: 入居済み住民さん]

>>337さん

良い情報ありがとうございます。
押さえると開くんですね・・・。知りませんでした。
私は調味料などを入れることにしました。

[349: 仲介業者]

347さん、音は上下に住む人の生活に左右されるほうが大きい。データにこだわる人ほど期待過剰で失敗しますよ。
今のマンションのつくりなんて調べたところで、どこも大差ありませんよ。コスト至上主義業界ですからね。
私ごとですが、最近上の方が引っ越して別の方になりました。無音の数年間がしょっちゅう音のする毎日にかわりました。
将来価値も運ですが、音も運ですよ。それがマンションだと思います。

[350: 匿名さん]

マンションの生活は上下左右の住民の生活行動で変化しますね。
普通に生活していたら、上階などの音も気になりませんが
ちょっとイレギュラーな生活形態の家族だと気になる事は多々あります。
当たり外れかなぁと思います。

[351: 入居済みさん]

昼は仕事に出ているので分かりませんが、うちの部屋は夜はとても静かです。
上階や隣りも入居されていますが、音は全くといっていいほど聞こえません。
全邸角部屋であることや、ちょっと変わった間取り(田の字ではないのでリビング同士が隣り合わないなど)なのも良かったのかな？と思います。

[352: 入居済み住民さん]

うちも静かです。上下左右からの音は全くしませんね。
建物自体は大したこと無いと覚悟していましたが、思った以上に静かで満足しています。

[353: 匿名さん]

グラントゥール
売却成功。乾杯！！

ファハハハ。
かなりミエミエだったんだけど。

[354: 匿名さん]

一人で何役もご苦労さん。

１００万超でっか。

[355: 匿名]

納得して買われたのならそれでよいのでは？
実際作りは良いでしょうしね。

[356: 購入経験者さん]

349 さんの書き込み驚きました。仲介業者の方らしいのですが、こういう方ばかりではないと思いますが、仲介の際にこういった重要なポイントを伝えずに売買しているのが現実なんでしょうねえ。
それならば、なんのためのｊｉｓ規格であり、性能評価が定められていると思われているのでしょうか。
それは、上下階や隣室でのトラブルが非常に多く、それが物件によるものなのか、音源となる側の責任なのかという問題が多いからです。
ここのマンションはきっちりと造られていると以前見せていただいた時に分かりました。
入居者さん、ご安心ください。
建築資材や工法も日に日に進歩しています。
しっかりと確認をして購入してください。
グラントゥールの売買価格の話題もありましたが、決して高い買い物ではないと思います。
グラントゥールの良さが分からない人が多すぎると思います。
ここの物件ももうそろそろ売れるのではないですか。
もう売れたのでしょうか。

[357: ご近所さん]

353 さんは、売主ではないでしょうから、仲介業者の人なんだろうね。
人格疑うなあ。
354 さんの言っている意味も全く分かりませんし。

[358: 匿名さん]

マンションで全く何の生活音も響かないって事も無いとは思いますが
気にならない人にとっては、少しの騒音も問題ないと思えるのでは？
又少々神経質だったら、気になって仕方ないかもしれません。
騒音って人によってかなり感覚が違ってきますからね。

[359: 周辺住民さん]

ここの物件は完売したようなので、上にも書かれていたあべのグラントゥールのあまり他では見られない特徴を紹介します。
あべのグラントゥール
階数：地上40階、地下1階
建物高さ：最高部144.07m
総戸数　：401戸
建築主：大阪市
施工者：竹中工務店、東急建設、長谷工コーポレーション、松村組ＪＶ
階高3500cm以上（平均）これが凄い！スケルトン・インフィル（ｓｉ）設計。
歩道からエントランス（管理人室まで）点字ブロックを敷設。
メールボックスはプッシュボタンで暗証番号を押して開くタイプのものを採用。
等々、なかなかこんな物件はないと思います。

[360: 匿名はん]

完売したのですか？

[361: 住まいに詳しい人]

住まいの相談を受ける仕事をしてます。
上下階や隣室のトラブルは多いです。
最近の新築では驚くことに、上下階の騒音よりも隣室のピアノなどが意外と増えています。
遮音等級の話も出ていますが、新築物件なら、ｌｌ４５、ｌｈ５５ぐらいはクリアしていると思われますが、ｄ値（戸境壁）厚さ）が薄いことが分かり、相談に来られることが増えています。

[362: ご近所さん]

この２週間で５邸かな。あとはローンの審査と金消契約・登記までがスムーズにいけば、９月半ばで販売終了ってとこですか。
キャンセル待ちと言っても３邸ぐらいでは？
ローン審査も１週間ほどあれば十分だろうし、１０日前後にはほぼはっきりしますね。
最後の３邸ぐらいはどれほどの値引きがあったのでしょうか？
ご存知の方おられませんか？
以前のデベさん達、もう見られてないんですかねえ。

[363: 匿名さん]

グラントゥール売れたようなので
（遅ればせながら）率直な個人的感想。

一昔前という感じで、さすがに築年数を感じました。
エントランスホールは今となってはちょっと公団のような感じで、古びています。
ぐるりと囲む一応内部の階段？から上下すべて見渡せ、実質外階段のような。
囚人監視に便利なアメリカ映画の刑務所デザインを一瞬思い浮かべてしまいました。

人それぞれ感じ方は違うというだけのことです。入居者の方ご容赦のほど。

[364: 匿名さん]

駐車場どうしてんの？ここ。
近くにいくらぐらいの月極があるの？

[365: 入居済み住民さん]

私は自転車で2分の所に2万3千円で借りてます。
タワーパーキングです。

[366: 匿名さん]

グラントゥールの話をする人は何なんでしょうか？まーそれはおいといて。DMではラスト１邸で2LDKと書いていたのに電話で確認すると３LDKでした．他に部屋はないと行っていました。でも電話の対応がすごく良かったです。早く完売するといいですね。

[367: 匿名さん]

ここは購入希望のかたは多かったですが、なかなか審査が通らなかったと知人から聞きました。

立地が便利なだけに自営業のかたの入居希望が多かったそうで、このご時世、ローン審査が厳しかったようです。
個人商店なら少なからず借入金があるでしょうし。

そういった事情でＤＭやチラシの内容と実際とでは誤差が出たのではと思います。

[368: 匿名さん]

Thanks.
自転車で2分の駐車場…ちょっと遠いな。

[369: 入居済み住民さん]

駐車場が無いので将来的な修繕積み立て金が安くなると割り切っています。
私は週に一回車を使うかどうかなので問題ありません。立地が良いので買い物などの日常生活では車はコーナンに行く以外は使っていないのが現状です。
すぐ近くにレンタカー屋があるので車を手放すことも検討中です。

[370: 匿名さん]

近くにレンタカーが車が無い家庭は便利ですね。
これぐらい便利な立地だと実際車は必要ないですものね。
車を持っている一年間の経費は結構かかりますからね。

[371: 物件比較中さん]

何回かｄｍや問い合わせをしていますが、最後に残っていたのは間違いなく２ｌｄｋ（６２．５）の部屋です。９階と１３階。ということは、それ以前に入っていた契約がローン審査か何かで商談介助が出かけているのかもしれませんね。
情報ありがとうございます。

[372: 匿名さん]

資料請求をしたけど、全く送ってこないのでもう完売したと思っていましたが、まだ残っているんですね！

でも先日、近所のタワーマンションのＭＲを見て、ここと価格があまり変わらないのに設備などが良かったし、

資料やＤＭが届かないのは縁がないと思い、タワーマンションにすることにしました。