MJR深川住吉ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.jrkyushu.co.jp/mjr/tokyo-fukagawa/

九州地区での供給トップブランドであるJR九州の「MJRシリーズ」。
記念すべき東京初進出物件は下町の粋を感じる深川エリアに誕生します。

デザイン性と快適性を重視したという本物件について情報交換を希望します。
検討者やご近所の皆さま、よろしくお願いいたします。

MJRトーキョープロジェクト

所在地（地番）　東京都江東区千石一丁目9番17
交通　東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩15分、半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩15分

敷地面積：4,041.95m2
建築面積：1,711.44m2
延床面積：13,810.96m2
構造規模：鉄筋コンクリート造・地上14階建
総戸数：165戸

駐車場：40台（内平置：39台、車椅子使用者有線区画1台）
バイク置場：17台
自転車置場：319台（平置（来客用）：3台、二段式：316台）

事業主・売主：九州旅客鉄道
販売提携（代理）：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
設計・監理：長谷工コーポレーション
管理会社：未定

竣工時期　2024年2月上旬（予定）
入居時期　2024年3月上旬（予定）

間取　1LDK～4LDK
専有面積　38.02m2（17戸）～87.03m2（1戸）
販売予定時期　2021年9月上旬

[スムログ 関連記事]
MJR深川住吉の敷地内駐車場抽選がとても愛のあるものであったお話【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/39712/

[1381: マンション掲示板さん]

値上げは確かにデベのエゴだと思うけど、現状23区内で値上げがない物件って晴海フラッグくらいしか選択肢ないんよね。
この後、住吉エリアで後発の新築が出たとしても、デベは猿レジ・シティテラス・MJRの最終期の価格を参考に値付けするだろうから、
それを一期一次で買っても先の三物件よりお得な買い物になる可能性は低い。待つのもなかなか辛い状況。

[1382: 1376]

>>1379 匿名さん

リビオシティでしょうか？借地権というのが一次取得の私にはハードルが高く感じてしまい、検討せずでした。
何かあったときにスムーズに売れそう、残債割れの可能性が低そうというところもこの物件の購入の決め手でした。
ただ、私も二期で買えていなかったら心が折れていたかもです。。

[1383: 匿名]

>>1382 1376さん

ありがとうございます。
ここは1→2期に一度値上げをしたようです。
リビオは借地が微妙ですよね。

[1384: マンション検討中さん]

>>1381 マンション掲示板さん
3件とも住吉駅から割と距離があってこの価格ですからね…。
今の市況が続くなら、仮に駅前物件が建てば坪400万円台に届くのではと思います。
70㎡が8,000万円台前半～みたいな価格帯になるので、検討者層もだいぶ変わる気がします。

[1385: マンション掲示板さん]

独身1LDK希望てます。
わかってはいるのですが割高感が凄くて悩んでいます。

[1386: マンション検討中さん]

>>1381 マンション掲示板さん
そもそも住吉エリアの後発新築がいつ出るかも分からないですからね。

[1387: 通りがかりさん]

ご参考
https://youtu.be/AFWt9A8JoMA

[1388: 名無しさん]

>>1386 マンション検討中さん

住吉含め深川エリア自体、大規模マンションを建てられる土地がなさそうですよね。
門仲にできる新築は定借ですが久々の門仲物件ということでかなり人気ありそうですし。

[1389: 検討板ユーザーさん]

>>1386 マンション検討中さん

リクシルの跡地は住所は大島ですが、住吉駅から5～6分なので、有力ですね。マンションできたら買いたいです！

[1390: マンション検討中さん]

>>1389 検討板ユーザーさん
新築価格で猿レジ東向きの1割増しくらいですかね...買える方がうらやましいです！

[1391: マンション検討中さん]

>>1390 マンション検討中さん
今から解体・建設だから早くても5年後だし、1割どころじゃ済まない気がする。

[1392: 匿名さん]

>>1391 マンション検討中さん
大手デベなら坪400万は軽く超えるだろうね。75平米で9,000万。

[1393: マンション検討中さん]

>>1392 匿名さん
もう別世界ですね。
今買ってて良かったってなりそう。

[1394: ピーマン]

>>1393 マンション検討中さん
先日MR行きましたが、なんだか高くなっていて、諦めました

[1395: マンション掲示板さん]

>>1394 ピーマンさん
市況的にどこも価格高騰傾向で、ここは元が割安だったので周辺比較ではあまり高く感じないですけどね。
ただ第一期から見ると値上げしてるのは事実なので気持ちは分からなくもないですが。

[1396: 通りすがりさん]

>>1395 マンション掲示板さん

その人荒らしなので相手にしないほうが良いです。
当然、MRも行ってないので。

[1397: マンション掲示板さん]

>>1396 通りすがりさん
そうだったですか！
お伝えいただきありがとうございます。

[1398: マンション検討中さん]

ここ諦めるレベルならもう23区内の新築は基本諦めた方がいい

[1399: ピーマン]

>>1398 マンション検討中さん

ずいぶん強気な営業さんですな～爆笑
数ヶ月前にmrは行きましたよー

[1400: マンション検討中さん]

数ヶ月前に行っただけなのに高くなってたなんて言ってるんですねー。説得力すごーい。

[1401: 検討板ユーザーさん]

というかこの人、高くなった！値上げムカつく！って最近ずっと言ってる人なので相手にしないようにしましょう。

毎度同じこと言って、スルーされるか論理的に諭されて、また同じ主張を始めるの繰り返しなので。

[1402: ピーマン]

>>1401 検討板ユーザーさん

いや、マジレスですが　爆笑

[1403: 匿名]

>>1402 ピーマンさん
高くて諦めたのなら、なんでここにいる？

[1404: ピーマン]

>>1403 匿名さん

居たらダメなのか？爆笑

[1418: マンコミュファンさん]

二期一次、やはり即日完売で最高倍率8倍だった模様。さすがに1LDKは抽選なしかな。
https://fk-online.jp/archives/11810

[1419: マンション掲示板さん]

>>1418 マンコミュファンさん
1LDKは先着順販売もしてるくらいなので、よっぽどの希望住戸被りがなければ無抽選かと思います。

[1432: 評判気になるさん]

日経にも載ってますね。
https://www.nikkei.com/article/DGXZRSP634760_20062022000000/

[1438: マンション検討中さん]

[No.1405～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信ため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1439: 匿名さん]

ここ、投稿削除多くね？ヤバい奴いるからか

[1440: マンション検討中さん]

やはり人気みたいですね。ただの板マンで倍率8倍率はすごい。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1111610

[1441: 匿名さん]

>>1440 さん
ホントすごいですね。かたや某レジデンスは無抽選、、、この差は一体なんなんでしょう？やっぱりコスパ？

[1442: マンション検討中さん]

賃金は上がらず、不動産価格は高騰という中で、低価格だったのは大きいでしょうね。

[1443: 近隣住民さん]

>>1441 匿名さん
値段ですね。やっぱ7000万の壁は大きいよ。

[1444: マンション検討中さん]

某スレでは比較検討先がここではないかと盛り上がってますね。
https://www.sumu-log.com/archives/43003/

[1445: マンション検討中さん]

>>1444 マンション検討中さん

晴海フラッグじゃないですかね。

[1446: マンション検討中さん]

>>1444 マンション検討中さん

対立を煽りたいいつもの人がMJRの名前を出してるだけですよ。本当暇人ですよね。

[1447: 匿名さん]

>>1445 マンション検討中さん
資産性見込める比較マンションが晴海フラッグってこと？

[1448: 名無しさん]

>>1447 匿名さん
晴海フラッグは資産性高いと投資家に人気です。

[1449: 買い替え検討中さん]

>>1445 マンション検討中さん

私もそう思います。
MJRはいいマンションですけど、手付金10％を放棄して買いなおすだけのメリットはないかも。

[1450: 匿名さん]

>>1449 買い替え検討中さん
あの近辺に馴染みがある方だけにウケがいいマンションという感じがします。

[1451: 匿名さん]

晴海フラッグのことですね。でも、ここを１期１次で購入した人もお得だったと思います。

[1452: 流浪にアスリート]

>>1449 買い替え検討中さん

まだファミリーは残ってますか？

[1453: マンション検討中さん]

>>1452 流浪にアスリートさん
モデルルームに電話

[1454: 流浪にアスリート]

>>1453 マンション検討中さん

資料取り寄せてないのに、大丈夫なのですか？

[1455: マンション検討中さん]

>>1454 流浪にアスリートさん
大丈夫だと思います。

[1456: マンション検討中さん]

なんで住まいサーフィンでここが割高になるんだ？むしろ割安では？

[1457: 流浪にアスリート]

>>1455 マンション検討中さん

電話したら、閉まってました
金曜日ですね

[1458: マンション検討中さん]

一通り相談が終わったとのこと。
大盛況だったようですね。
https://twitter.com/sumaiyomi/status/1541965043725910016?t=NaicOrpwoFa...

[1459: 流浪にアスリート]

>>1458 マンション検討中さん

もうないかもしれませんし、良い部屋は残ってないかのかな

[1460: マンション検討中さん]

住まいサーフィンってどうやって評価してるんでしょうか？
https://www.sumai-surfin.com/re/45156/

[1461: 匿名さん]

>>1460 マンション検討中さん

駅徒歩15分と設備仕様の低さからして割高だと評価しているんだと思いますよ。

新駅や木場公園近くの立地などは考慮されていないため、一般的な感覚と相違が表れているのかと。

あくまで参考情報なので、あまり気にすることはないと思います。

[1462: マンション検討中さん]

>>1461 匿名さん
ありがとうございます。周辺相場は加味しているようですので木場公園近くというのは考慮されてそうです。ブロガーさんたちも住まいサーフィンの評価は高そうですので、心配です。

[1463: 匿名さん]

>>1462 マンション検討中さん

80点ですよね。周辺の新築と同じくらいの評価されていますし、心配ないと思いますよ。周りの新築もほぼ同等（シティテラス住吉82点、猿江恩賜公園レジデンス83点）ですし、あちらはメジャー７の物件なのでブランドという観点で資産性はやや高めです。

80点は高いですし、所詮１つのサイトの評価です。

[1464: 買い替え検討中さん]

>>1463 匿名さん

見に行ってみたら、60点て書いてありますが…
見ているところが違うのかな？

[1465: 匿名さん]

>>1464 買い替え検討中さん

今見てきたら、資産性63.7点って書かれていました。

[1466: 買い替え検討中さん]

>>1465 匿名さん

「みんなのマンション評価」60.0点
「資産性ランキング」63.7点
「アクセスランキング」81.3点

なんだかよくわかりませんね、、

他の新築マンションとあまり差はないことは分かりました。

[1467: マンション検討中さん]

>>1463 匿名さん
儲かる儲からないは別にどっちでもいいですが、自分が気になったのは1㎡あたり、19万円割高ってところです。

[1468: マンション検討中さん]

>>1467 マンション検討中さん

価格表が6月時点のものなので値上げ後の二期二次以降の価格のみで算出しているのだと思われます。
さらに一般的に坪単価が割高になりがちな1LDKの価格もごっちゃにされているので高くでているのでしょう。
定借のリビオ南砂が儲かる率高かったりする時点で、あまり参考にならないサイトという印象です。

[1469: マンション検討中さん]

このサイトは利用者から提供された価格表で点数を出してるので、いつ時点の価格表かで評価が全然違う。まあその程度のもの。

[1470: マンション検討中さん]

第一期の価格込みであればもう少し下がるはずですね。単身用も含まれてるのでなんとも言えないでが、値上げ以降は割高ってことでしょうか。

[1471: マンション検討中さん]

>>1470 マンション検討中さん
周辺の新築・中古相場と比較して割高・割安という判定をしています。
が、そもそも千石付近で築浅の物件自体が少ないので現在の高騰した都内の相場感までは考慮できていないのでしょう。
現実として、23区内で割安感を感じられる物件はかなり限られています。
ブリリアシティ石神井公園アトラス、リリーゼ練馬、晴海フラッグくらいでしょうか。
ここの二期以降は割高ではない(が、割安でもない)というのが近いと思います。

[1472: 流浪にアスリート]

>>1471 マンション検討中さん

問い合わせたら、低層ですがファミリー向けらがありました。購入するために、モデルルームに行ってきます！

[1473: マンション検討中さん]

1期は本当にインパクトがありましたからね。
2期以降は1次もグロス維持で微妙な販売住戸を出して実質値上げでしたし、高値掴みですね。
それより引き渡しが24年なので金利の方が怖いです。
今の情勢が不安です。

[1474: 流浪にアスリート]

>>1473 マンション検討中さん

そうなんですね。少し高値づかみでしょうか。何%ぐらい値上げになったのですか？

[1475: 匿名さん]

>>1473 マンション検討中さん

引き渡しが近かったらもっと倍率が付いて買えない人が続出だったと思う。

[1476: マンション検討中さん]

>>107 匿名さん
いつのまにか高倍率の大人気マンションになってますね。

こんなに安かったなんて、今更ながらもっと早く知っていれば良かったです。。

初期の書き込みを見ても、お買い得だって書いてあるので、もっと早くからマンコミにアンテナ張っておくべきですね。。

[1477: マンション検討中さん]

>>1471 マンション検討中さん

また、割安感を感じられる物件として、
アトラスシティ世田谷船橋と
プラウド小竹向原もありますね。

[1478: マンション検討中さん]

>>1460 マンション検討中さん

このサイトはあくまでも参考程度で良いです。

[1479: マンション検討中さん]

>>1478 マンション検討中さん

語弊があるかも知れませんので補足します。
情報サイトなどの評価も良いですが、
結局検討者本人の基準が最も重要というのが言いたかったです。

[1480: 匿名さん]

やっぱり残りは先着順でパラパラと売っていく戦略っぽいね。