MJR深川住吉ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.jrkyushu.co.jp/mjr/tokyo-fukagawa/

九州地区での供給トップブランドであるJR九州の「MJRシリーズ」。
記念すべき東京初進出物件は下町の粋を感じる深川エリアに誕生します。

デザイン性と快適性を重視したという本物件について情報交換を希望します。
検討者やご近所の皆さま、よろしくお願いいたします。

MJRトーキョープロジェクト

所在地（地番）　東京都江東区千石一丁目9番17
交通　東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩15分、半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩15分

敷地面積：4,041.95m2
建築面積：1,711.44m2
延床面積：13,810.96m2
構造規模：鉄筋コンクリート造・地上14階建
総戸数：165戸

駐車場：40台（内平置：39台、車椅子使用者有線区画1台）
バイク置場：17台
自転車置場：319台（平置（来客用）：3台、二段式：316台）

事業主・売主：九州旅客鉄道
販売提携（代理）：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
設計・監理：長谷工コーポレーション
管理会社：未定

竣工時期　2024年2月上旬（予定）
入居時期　2024年3月上旬（予定）

間取　1LDK～4LDK
専有面積　38.02m2（17戸）～87.03m2（1戸）
販売予定時期　2021年9月上旬

[スムログ 関連記事]
MJR深川住吉の敷地内駐車場抽選がとても愛のあるものであったお話【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/39712/

[1118: 名無しさん]

>>1114
人違いですよ。
コストカットを重ねて良コスパを実現させた物件なので、価格差が縮まったら私のような意見が出たり市場も猿レジに流れたりするのもごく自然かと思います。
汚す目的で来たわけじゃないです。

[1119: 通りがかりさん]

・この市況で相場同等の価格で買える。
※ちなみに平置き駐車場なので永住しても安心

・こどもみらい支援事業で60万円のキャッシュバックあり。※着工時期で対象かどうか決まるのでこの物件は絶妙なタイミングでしたね

・福利厚生で物件価格から0.5％引きされる。
※勤め先にもよるけど、ここ以外にも住友の物件でも福利厚生で0.5％引きが効くのでおすすめ

私がお得だなって思った理由です！

[1120: マンション検討中さん]

そもそも猿江が本当に人気集中してるのか疑問。検討スレが伸びてる以外に特にそういった話を見ないし。

[1123: 通りがかりさん]

価格差が縮まったらって言うほど縮まってないでしょ。しかも猿レジで値下げされたのは眺望に難ありの方だし。
立地に関しても猿レジはスーパーもコンビニも学校関係も遠く、周りが開けてるわけでもないのでMJRに勝ってるのは駅距離くらい？
よその物件のスレまで来て煽るほどのスペックじゃないんだから静かにしておけばいいのに。

[1125: マンション掲示板さん]

>>1123 通りがかりさん
普通にここの方がコスパも将来性もあると思うけど？
この人が原因なのか知りませんが猿レジは最近すごい荒れてますし、変な人はスルーしておきましょう～

[1126: マンション検討中さん]

>>1116 匿名さん
二期16戸にしたのは次に値上げする布石なんですよね。シティテラスの営業さんからここの物件との対比をパワポで説明されました。一期はたしかにコスパは良かったかもしれませんが、価格差が縮まってるので、同価格帯ならシティテラス住吉の方がどう考えても魅力的ですよね。

[1127: 砂かけババア]

[No.1121～と本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1128: 通りがかりさん]

>>1127 砂かけババアさん
どんぐりの背比べ。微笑ましい。

[1129: マンション検討中さん]

>>1127 砂かけババアさん
延伸のみで新駅ができない可能性も十分あると説明されましたよ。申込前に近隣MRでそれぞれの物件の批評を聞いてみると状況がよくわかると思います。平置き駐車場が確約されるのはたしかにMJRのメリットだと思います。

[1130: マンション掲示板さん]

東京駅から現地までタクシーで行ってみたのですが15分で着きました。近いといざというときに便利ですね。

[1131: 匿名さん]

>>1129 マンション検討中さん

猿レジのおっさんが今度はシティテラスの契約者を装ってるようにしか見えないな。良いから自分の巣に戻りなよ。
こっちの2物件は平和にやってるんだからさ。

[1132: マンション検討中さん]

>>1131 匿名さん
もちろん猿江レジも見に行きましたよ。営業担当目線でセカンドオピニオンをもらうとそれぞれ一長一短ですかね。

[1133: 匿名さん]

営業担当が客観的なセカンドオピニオンなんて出すわけないでしょ。どうぞシティテラス買ってください。ここには来なくて良いですよ。

[1134: マンション検討中さん]

自社の部屋を売るのが仕事の営業が他社のセカンドオピニオンを言うって普通におかしいですよね笑
それを純粋に信じてしまうリテラシーの低さにも驚きますが。
というか他マンションの悪口しか言えないシティテラスの営業ってヤバくないですかね。どんだけ自分とこの物件に自信ないのか。

[1135: マンション検討中さん]

いや、情報出してもらって自分で客観的に判断すれば良いだけ。営業だって嘘は言わないから。

[1136: 匿名さん]

>>1135 マンション検討中さん
情報だけなら、それはセカンドオピニオンとは言わないね。

[1137: マンション検討中さん]

出す情報にバイアスはかかる。その時点で客観的ではないってことでしょ。
例えば地所レジの営業がスミフの競合物件について語るときに、悪いことよりも良いことは言わない。てゆーか競合物件を褒めちぎってたら会社としてはダメな社員だし客としては背中を押してくれない頼りない営業ですよ。

[1138: マンション検討中さん]

確かにセカンドオピニオンは使い方が間違えてますね。失礼しました。契約してからネガティブポイントを知るより、把握した上で契約する方が精神衛生上良いですよ。

[1139: 名無しさん]

まあ普通は契約前にメリデメを自身で確認していますけどね。
ここもシティテラスも猿レジも、契約者や検討者はそれぞれのメリデメを見た上で購入ないしは検討されているので、あっちの物件に比べてこっちのほうが断然上みたいな物言い自体がナンセンスですよという話ですね。

[1140: ご近所さん]

>>1129 マンション検討中さん

＞延伸のみで新駅ができない可能性も十分あると説明されましたよ。

東京都もメトロも江東区も新駅は作るといっているのに、一不動産営業がすごいこと言いますね。
新駅拠点や開業時期のズレは多少あるかもしれませんが、江東区に関しては新駅周辺の街づくり計画まで進めているので余程のことがない限り新駅の開業取りやめとはならないと思います。
しかし他物件のネガのために営業がそんなことを本当に言っているなら常識を疑います。

[1141: 匿名さん]

>>1140 ご近所さん
不動産の営業マンといっても、たかが数年勤務の素人もいますし、セールストークなんて話半分でいいと思いますよね。
ただ嘘はついちゃあかん。

[1142: 名無しさん]

>>1140 ご近所さん

他物件がどこかは分かりませんが、住吉界隈の物件なら新駅開業がデメリットになることは少ないと思うんですよね。
わざわざ新駅開業の話を嘘ついてまでネガキャンする理由が分かりませんし、そのような営業スタイルもよく理解できません。

[1143: マンション検討中さん]

嘘というより、調査が始まったばかりなので、可能性の話と受け止めています。当該物件のネガではなくて期待値をあげすぎないように予防線をはっているのではないでしょうか。

[1144: 匿名さん]

>>1142 名無しさん

新駅の出入口が4つも新設される予定なのでシティテラス住吉も徒歩10分圏内マンションになる予定ですよ。
なのでスミフの営業ができない可能性をわざわざ言いますかね？
偏見で本当に申し訳ないですけど、また猿レジの変な人が変なこと言ってるようにしか考えられない笑

[1145: マンション検討中さん]

>>1144 匿名さん
何でと言われても、実際に言われたので。。。高い買い物なので様々な角度から検討した方がよいというのを伝えたかっただけです。お気に触ったなら申し訳ございません。私は3つの物件はそれぞれ一長一短だと思ってます。

[1146: 名無しさん]

>>1145 マンション検討中さん
疑ってしまい申し訳ないです。
そうすると、スミフの営業が新駅の存在を本当にネガティブに捉えているか、単に決定事項ではない（着工してない）から説明してないだけですかね。

[1147: 名無しさん]

いきなり他物件のスレでシティテラスのほうが断然良いみたいなこと言い出したのが良くなかったですよね。
ここも抽選になるくらい人気なのでそれなりに検討している方もいます。
そこに煽るような発言をしたら強く反論されるのは仕方ないです。

[1148: 名無しさん]

>>1147 名無しさん
1146ですが、シティテラスを持ち上げたという方とは別です（投稿はすでに削除済のようですね）。
私もそれぞれ一長一短だと思うのでどれにするかは人次第だと思います。

[1149: 名無しさん]

1期からだいぶ値上げされていますね！

[1150: 第三者]

>>1149 名無しさん
元の値付けが安すぎたんだよ。値上げもシティテラス住吉よりも良心的だと思うよ。

[1151: 名無しさん]

一期の人気からしてもっと値上げしても売れそうですが、相場からすると良心的な値上げ幅でしたね。お近くのシティテラスはここ以上に値上がりしているので。
ただ、MJRも次期はさらに上げてくるでしょうから、すまいよみさんの言う通り今期で買えた人はラッキーだったと思います。

[1152: マンション掲示板さん]

城東エリアの猿レジとシティテラスが7000万円超えな中、深川エリアのここは、値上げしてもまだ6000万円台だと思うので、立地面でも割安だとおもいます！

[1153: 匿名さん]

2期1次で200～300万値上げ、2期2次では更に200～300万値上げと仮定して、1期より約500万値上げとなると少し高く感じました。それでも次期以降も倍率高そうですね。

[1154: マンション検討中さん]

>>1152 マンション掲示板さん
猿レジにネガ工作お疲れ様です！
城東エリアと深川エリアでマウント取ろうとしてるみたいだけど、広域からしたらどんぐりのの背比べ、50歩100歩、目くそ鼻くそですよ笑

まぁMJRの方がコスパは良いというのは同感だけどね。というか猿レジのコスパが悪い…

[1155: 匿名さん]

>>1153
上げすぎですよね。
2期1次までの価格ならまだ他2物件より安いかなと納得出来ましたが、ここまで出すなら他かなーと。
申込者数は2期1次から減ると予想しますが、倍率は販売戸数次第じゃないでしょうか。

[1156: マンション検討中さん]

シティテラスを差し置いて上げすぎとは。ネガ乙です。
おっしゃる通り他を買えば良いんじゃないですかねー。

[1157: 口コミ知りたいさん]

2期二次で300万アップっていうのはどこ情報ですか？私がモデルに行ったときは価格未定でしたが。

[1158: マンション検討中さん]

>>1157 口コミ知りたいさん
営業からうまく情報を引き出した方がいいですよ

[1159: 匿名さん]

>>1157 口コミ知りたいさん
1153ですが、「仮定して」の話でございます。分かりづらくすみません。多分そのくらいになるのかと。皆様のコメント見たら恐らくそのくらいっぽいですね。

[1160: マンション検討中さん]

二次の価格は未定ですよ。販売が始まると真偽不明な情報や倍率減らしのネガが湧くのはいつものことです。

[1161: 第三者]

>>1159 匿名さん
いや、すまいよみさんの金額見てみ。一期と二期で出てる価格みたら、100万円アップでしょ。

[1162: 匿名さん]

>>1161 第三者さん
どちらの部屋でしょう？部屋によっては400万プラスされているようですが。タイプによってかなり差がありますね。

[1163: マンション検討中さん]

400万プラスって何階のどのタイプ？

[1164: 匿名さん]

2階のCタイプです。恐らくMRのタイプで人気だからでしょうか。

[1165: マンコミュファンさん]

>>1162 匿名さん
Agタイプだね。

[1166: 第三者]

そうだね。一階のAgタイプ。それ以外って、一期、二期で同じ部屋で比較できるのあったっけ？

[1167: 匿名さん]

>>1166 第三者さん

Iタイプ10階が240万値上げですね。1期ソースはマンマニさんブログ。

[1168: 第三者]

>>1167 匿名さん
なるほどですねー。それにしても、今の市況をみると優しい値付けですねー。

[1169: 評判気になるさん]

Cタイプは一期で全部屋に要望書出てたと記憶してたけど、2階は売らなかったんですね。
一期ではCDGが人気だと営業担当の方が言ってました。

[1170: マンション検討中さん]

木場公園に惚れ、今期から検討したいと思っています。

予算上、Eタイプ、Iタイプを考えていますが、
Eタイプはリビング横の洋室の窓が小さい、キッチン台が他の部屋より狭い
Iタイプは洋室の廊下側デッドスペースを除くと実質何平米なのか

どちらも良し悪しあると思うのですが皆さんのご意見を教えて頂けますと幸いです。

[1171: 匿名さん]

>>1168 第三者さん

JR九州としては都心一発目で失敗（売れ残り）したくないのかなと思います。コロナ影響で鉄道事業が芳しくない中なので、長期戦には持ち込めないのかなと。

[1172: 第三者]

>>1167 匿名さん
なるほどですねー。それにしても、今の市況をみると優しい値付けですねー。

[1173: 第三者]

>>1170 マンション検討中さん
何階かにもよりますね。Iタイプは南向きで、Eタイプは西向きですので、陽当たりの種類が違います。将来的に南側にマンションが立つ可能性がありますし、電柱も近いので低層階なら西向きがおすすめです。５階以上の階なら、仮に南側にマンションができても、陽当たりは悪くならないと思いますし、電線も気にならないかと思います。
よって、低層階なら西向きのＥ、５階以上なら南向きのIをおすすめします。

[1174: 匿名さん]

>>1165 マンコミュファンさん

Agタイプは１期での売り出しは6498万円なので100万円しか上がってないですよ。
最後のAタイプだったので400万上乗せしても竣工までは売れたでしょうけどね。JR九州って控えめだね。

[1175: マンション検討中さん]

上がった分は差額調整資金が配られると思ってるのですが、営業に聞いた方いらっしゃいますか？
https://www.jyutaku.co.jp/column/マンション/1410

[1176: 評判気になるさん]

>>1175 マンション検討中さん

一期で売れ残って二期で値下げした場合だから、ここにはまったく当てはまらないのでは。

[1177: マンション検討中さん]

>>1176 評判気になるさん
たしかに、、甘いこと考えてました。失礼しました。

[1178: 匿名さん]

>>1174 匿名さん

今の調子なら今年中には完売しそうですね。

[1179: マンション検討中さん]

半蔵門線使えるのはその中の一部だから埋もれない気がするけどな。

[1180: マンション掲示板さん]

>>1179 マンション検討中さん

は？

[1181: 通りすがり]

>>1178 匿名さん

その気になればだけど、市況が上がっているのでそうはしないのでは。
どちらにせよ、ここと猿レジは、竣工前完売は間違いなさそうですね。

シティテラス住吉は、値上げを続ける強気戦略がどう出るかですが、注目ですね。

[1182: マンション掲示板さん]

>>1181 通りすがりさん

確かに、もう少し強気になるかもしれませんね。それでもさっと売れてしまいそうですが。

猿レジは南向きの価格を据え置いたのでじきに売れるのではと思います。

シティテラス住吉の上層階は竣工後販売だそうですね。ここと猿レジがほとんど売れたあと、じわじわと売れていくのかなと思いました。

[1183: マンション検討中さん]

すまいよみさんのブログが更新されましたが、やはり一期での人気がすごかったみたいですね。
売ろうと思えば二期での完売もできそうですが、少しでも期を伸ばして利益を上げていく作戦なのでしょうか。
二期の値上げは緩やかだったみたいですが、三期以降もなるべく値上げせずに売って欲しいです。

[1184: 評判気になるさん]

AgタイプとLgタイプ。一階ですが坪単価270万と280万ほどなので普通に安いですね。
一期はさらに安かったと考えるとそりゃ人気出るわという感じ。

[1185: マンション掲示板さん]

>>1183 マンション検討中さん

もともとが安すぎたので、ここから更に上げても引き合いは衰えなさそうです。
抽選に外れ続けている方がいれば気の毒でしかないですが。

[1186: 匿名さん]

１期はただの値付けミス。入居が2年後でその間は手付金が塩漬けなのにこの成約ですからね。
https://president.jp/articles/-/57756?page=1

[1187: 通りがかりさん]

ここのマンション購入者の世帯年収っておいくらくらいなんでしょう。

[1188: マンション掲示板さん]

>>1187 通りがかりさん
平均は1,000万ぐらいじゃね？
800でも買えるし1,200くらいの人でも買う。
1,500くらいになるともうちょい目線上げる人増えてくるだろうね

[1189: 名無しさん]

>>1188 マンション掲示板さん
いやフルローンなら最低1500位ないとローン怖いでしょ。年齢や資産にもよるけどさ。

[1190: マンション検討中さん]

>>1187 通りがかりさん
それを知ってどうするんですか？

[1191: 匿名さん]

>>1189 名無しさん
いやそれはだいぶ慎重か、1,500万に届くのが遅すぎるな

[1192: マンション検討中さん]

超低金利も相まって年収1500万くらいの人でも億ション買う時代ですからね
ここは上でも仰る通り1000万くらいが平均になると予想します

[1193: 評判気になるさん]

世帯1000万で、ペアフルローン組む予定です。今後育休とかも考慮すると6000万越え+諸経費等恐れていますが、この時代似た境遇の方々もいらっしゃいそうですね。

[1194: マンション検討中さん]

>>1193 評判気になるさん

なんとかなるよ。
6年前に世帯年収1000万、6000万のマンションをびくびくしながら買ったら、今年8000万で売れた。

[1195: マンション検討中さん]

>>1194 マンション検討中さん
もしここが8,000万まで上がるなら、23区内で庶民が新築を買うのは無理な世界になってそう。もちろん、買った人間からすると上がってくれるのが幸せだけど

[1196: 評判気になるさん]

2期2次値上げし過ぎたのかあまり人気無いんでしょうか。我が家は高すぎるので諦めました～。

[1197: マンション掲示板さん]

>>1196 評判気になるさん
一期が激安でしたからね～けどこれまだ買いだと思いますよ。これで高いと言ったらもう都内では買えないです…

[1198: マンション検討中さん]

今日モデルルームに行きましたが二次もかなり人気のようでした。
遅まきながら一期の価格を見てしまうと高いなと思いましたが、それでもシティテラス住吉と同じか少し安いくらいなんですよね。
個人的には通学校が小中とも近いこと、木場公園が近いこと、ランニングコストが低めなことが気に入ってこちらとシティテラスを比較検討中です。
周辺環境+10年後のリセールを取るか、設備仕様+アリオを取るかで悩んでいます。

[1199: マンション検討中さん]

>>1197 マンション掲示板さん

そうなんですよね。広域で見るとリリーゼ練馬やブリリア石神井公園も安いのですが、やはりMJRの都心からの近さは魅力的です。

[1200: 匿名さん]

2期2次はどのくらい部屋が出るのでしょう。

[1201: マンション検討中さん]

>>1196 評判気になるさん

荒川越えて江戸川区、葛飾区、足立区まで出れば検討の余地はありそうな気はしますが、江東区とは雰囲気が変わる印象です。

[1202: マンション検討中さん]

>>1198 マンション検討中さん

シティテラスよりも安い分、オプションや外注を駆使して自分で仕様をあげることはできますよ。私は自分で内装考えたり、業者に相見積もり出すのが好きなので物件価格を重視しました。
ただ、スロップシンクやトイレ手洗いカウンター、ルーバー格子は自分で仕様を上げれるものではないので、それが欲しいって言うならシティテラスですね。

[1203: 評判気になるさん]

10～20年くらい住んで売るつもりのファミリー層にはこの物件は買いやすいですよね。
その頃には豊住線も開業しているので残債割れの心配も少ないでしょうし。

[1204: 検討板ユーザーさん]

2期から検討はじめましたが、もう計画折込済みの価格になってしまいましたね。
すぐ近くの某中古マンションの方が設備仕様や間取りも良くて安い。
新築プレミアムである以上やむを得ないとは思いますが、仲介の知人に相談してもこの物件にこの価格は…でしたね。
1期だったら買いだったと思いますし、買えた方は本当にラッキーですよね。

[1205: マンション検討中さん]

>>1201 マンション検討中さん
コンクリートジャングルで暮らすよりかは、いいですね。

[1206: マンション検討中さん]

>>1204 検討板ユーザーさん

計画って豊住線のことでしょうか？
豊住線による値上げというよりかは市況の影響でしょうね。このエリアだけでなく、どの新築物件も値上げの価格改定を繰り返してますよ。

[1207: 検討中]

>>1204 検討板ユーザーさん
某中古マンションってどこですか？探してますけど、築浅でここより安くて駅近になる物件見当たらなくて。中古は仲介手数料取られるので、新築よりも更に割高になるイメージなのですが。

[1208: マンション検討中さん]

仲介の人は中古を売るのが仕事なので参考にならないのではと思います。
仲介手数料込みで見たときに中古と新築で価格がたいして変わらないから皆さん新築を探しているわけで。
中古はリフォーム代金やクリーニング代もかかりますからね。
私も中古はかなり検討しましたが不動産に不慣れな一次取得者にはハードルが高い・難しいと感じました。

[1209: マンション検討中さん]

>>1204 検討板ユーザーさん
この程度の値上げでもう計画折り込み済価格になってしまったとアドバイスするのは・・・
その仲介の人だいぶセンス無いですね。それか貴方を営業のカモとしか考えていないか。

今の市況考えたらもっと上がっていてもおかしくないです。期を重ねるごとにまだまだ上がりますよ。

[1210: マンション検討中さん]

住吉駅B1出口まで徒歩16分表記になるのは少し嫌ですね。あとで変えるくらいなら最初からそうしておいて欲しい。

[1211: 検討板ユーザーさん]

>>1210 マンション検討中さん
どうでもいいよ。大した違いはない。
駅遠を気にしない人、普段テレワークの人や、バス通勤する人向けの物件だからね。駅近売りにしてて、表記が増えるのなら、言いたいこと分かるけど。

[1212: マンション掲示板さん]

>>1204 検討板ユーザーさん
たいして値段上がってないですけどね。

[1213: 名無しさん]

悪い物件だとは思いませんが、シティテラスや猿レジスレと比較してなぜこの物件を崇拝する方がこんなに多いのか不思議です。

[1214: マンション検討中さん]

崇拝している人がいるのは猿レジでは。。
少し前までそれですごい荒れていて、MJRやシティテラスのスレにまで現れていたのに。
本当に各スレを見ての発言なんですかね。。

[1215: マンション検討中さん]

>>1211 検討板ユーザーさん
いや、検索でも引っ掛からなくなるし、最初からそうしといてよと思いますけどね。どうでもよくないですよ。

[1216: 評判気になるさん]

駅距離の表記に関する法律が変わったのって最近じゃなかったっけ？そもそももう施行されてるの？

[1217: マンション検討中さん]

>>1216 評判気になるさん
もともと売主毎に表記がバラバラだったのを統一するのが目的で、今年の9月から施行かな。表記が変わることは業界では分かってたことなので、最初から言ってくれよと思ってるだけです。