MJR深川住吉ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.jrkyushu.co.jp/mjr/tokyo-fukagawa/

九州地区での供給トップブランドであるJR九州の「MJRシリーズ」。
記念すべき東京初進出物件は下町の粋を感じる深川エリアに誕生します。

デザイン性と快適性を重視したという本物件について情報交換を希望します。
検討者やご近所の皆さま、よろしくお願いいたします。

MJRトーキョープロジェクト

所在地（地番）　東京都江東区千石一丁目9番17
交通　東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩15分、半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩15分

敷地面積：4,041.95m2
建築面積：1,711.44m2
延床面積：13,810.96m2
構造規模：鉄筋コンクリート造・地上14階建
総戸数：165戸

駐車場：40台（内平置：39台、車椅子使用者有線区画1台）
バイク置場：17台
自転車置場：319台（平置（来客用）：3台、二段式：316台）

事業主・売主：九州旅客鉄道
販売提携（代理）：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
設計・監理：長谷工コーポレーション
管理会社：未定

竣工時期　2024年2月上旬（予定）
入居時期　2024年3月上旬（予定）

間取　1LDK～4LDK
専有面積　38.02m2（17戸）～87.03m2（1戸）
販売予定時期　2021年9月上旬

[スムログ 関連記事]
MJR深川住吉の敷地内駐車場抽選がとても愛のあるものであったお話【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/39712/

[1051: 名無しさん]

>>1050 マンション検討中さん
DINKSで狭い1LDK買う人いるの？仮宿として若い夫婦が一時凌ぎするのはよくある話だけど。単身向けでしょう。

[1052: マンション検討中さん]

ネガではなく純粋に気になったのでコメントさせていただきます。
こちらの近くに都営住宅があると思うのですが、学区も同じになりますよね？差別や偏見ではないですが、ちょっと心配になりました。そんなに荒れてはいないんでしょうかね？

[1053: 検討板ユーザーさん]

>>1052 マンション検討中さん
間違いなく差別と偏見です。

[1054: マンション検討中さん]

>>1053 検討板ユーザーさん
明らかに世帯年収がかなり違いますよね？荒れる確率が高くならないか心配です。
なので、こちらを購入した方達はその辺どう考えてるのか気になりました。中受前提の方ばかりなんですかね

[1055: マンション検討中さん]

>>1054 マンション検討中さん

特に気にしてないですよ笑
何ならこのマンション内でも世帯年収や自己資産の開きはあるので、そんなこと心配してたらどのマンションも買えない。

[1057: 第三者]

[NO.1056と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1058: 検討板ユーザーさん]

>>1054 マンション検討中さん
世帯年収が違うと何がどう荒れるのですか？

[1059: 買い替え検討中さん]

>>1051 名無しさん
単身者向けなのはその通りだと思います。結構ひどい間取りだと思うので、実需の単身者は少ないと思いますよ。一旦は購入者が住むでしょうけど、数年後には賃貸に出すことは十分ありえる話です。とりあえず作りましたみたいな、あんな１LDKやめて欲しかったです（泣）

[1060: 匿名さん]

>>1054 マンション検討中さん
扇橋小も四中も特別悪い話は聞かないですよ。

[1061: マンション検討中さん]

>>1054 マンション検討中さん
私の実家が扇橋、夫の実家が月島で、現在は勝どきに借家住まいです。私の小学校時代を思い返しても、荒れていた記憶はありません。

上の子は小学校低学年で、勝どきや晴海には大規模な都営アパートがありますが、都営のお子さんと一緒に遊んでいて、荒れていることなんて無いですよ。都営のお子さんもゲーム機のスイッチはお待ちですし、仲良くしています。もちろん、塾通いや中学受験にどれだけ教育費をかけられるかは世帯によって違うので、中学年や高学年になれば、状況は変わってくるとは思います。

私の個人的な経験にはなりますが、都営のお子さんが多いからといって学校が荒れるという心配は杞憂だと思います。暴力的なお子さんは、家の所得に関係なくいらっしゃるものです。

[1062: 名無しさん]

仮称ですが、事業計画のなかでは、新駅は千石駅として記載されている模様。
https://news.railway-pressnet.com/archives/39509

[1063: マンション検討中さん]

>>1062 名無しさん

5分に1本は多くて良いですね！
着々と計画も進んでいて素晴らしい

[1064: 匿名さん]

詳細な予定地も出てきましたね。噂通り千石二丁目(四つ目通り)なので、本物件から2、3分ほどの場所。出口がどこに作られるかで駅距離は変わってきますが。

[1065: マンション検討中さん]

>>1036 口コミ知りたいさん

確かに黒田さんが退任したらどうなるか怖いですね。

[1066: 名無し]

>>1064
これだけ駅に近いと競合に対しての明らかな強みですね。あとは、想定どおりの時期に開業できるかですかね。

[1067: 通りがかりさん]

江東区の社会福祉協議会が、
ウクライナ語の通訳ボランティアを募集してますね。
https://koto-shakyo.or.jp/volunteerc/2022-0422-1453-35.html
避難民さんたち、どのくらい受け入れるのだろう？
長期にわたる日本滞在になるのかな？

[1068: 匿名]

>>1067 通りがかりさん
それはMJRと何か関係があるのですか？

[1069: 検討板ユーザーさん]

新駅開通することで、さらに近くにマンションが何個か経ちそうですね。
南側に何も建たないと嬉しいですが…（南側検討中）

[1070: 検討板ユーザーさん]

>>1069 検討板ユーザーさん
建たないわけがない

[1071: マンション検討中さん]

>>1069 検討板ユーザーさん

こればかりは何とも言えないですね。。。
ただ、その時は今のMJRの価格では絶対に買えないマンションが建つので、最悪MJRを売りに出せば売却益は出ますよ。

[1072: 匿名]

10数年先の計画なので自分達がその恩恵をほぼ享受できないのがネックで迷ってます。将来的に駅近になるのはメリットだと思いますが、検討されている方々は間口の狭さや設備に関しては目を瞑る感じでしょうか？

[1073: 検討板ユーザーさん]

>>1072 匿名さん
歳いくつだよ

[1074: 名無しさん]

設備やスパンを求めるならもっとお金出して他の物件を買った方が良いですよ。検討するマンションを間違えてるのでは。

[1075: 匿名]

>>1073 検討板ユーザーさん
今40です。10年後に売却することを考えた時に自分達は新線をほぼ使えないのかと思いまして。

[1076: 匿名さん]

開業は10年以上先だからメリット薄い的な意見は同意しかねるかな。
新駅至近のメリットは目先の通勤利便性とかではなくて、子供が巣立った後やもしものとき売却するとなった際の出口戦略(リセールバリュー)が見えやすいこと。
割安なグロスで購入できて、もしものときも残債割れせずに売れる可能性が高い。
現在の市況でもマンションを買わないといけない実需層からすると、それだけで大きなメリットですよ。

[1077: マンション検討中さん]

>>1075 匿名さん

いま40だと入居時は42ですね。
なぜ52で売却することが決定しているの？

[1078: 検討板ユーザーさん]

10年後、生きているかも分からんしな。

[1079: 匿名]

>>1077 さん
10年くらいで、と考えているだけです。確かに自分達は我慢してこども達の利便性を優先させるというのもありな気がしてきました。ありがとうございます。

[1080: 匿名さん]

>>1079 匿名さん

それでしたら、丸10年住んでから売却したほうがいいですよ。
売却益にかかる税率も20％から14%になりますし、新駅ができていなくても、できる直前なので十分なアピールポイントになります。
まぁ私ならあと数年我慢して駅できてから売りますけど。
要するにほぼ恩恵が受けられないことはないですね。

[1081: マンション検討中]

今年から調査を進めるらしいけど、新駅できない可能性もあるんですか？

[1082: 名無しさん]

>>1081 マンション検討中さん
明日ロシアが核を撃ち込んでくる可能性もあるわけで、可能性がないと言い切れる人はいないよ。

[1083: マンション検討中]

>>1082 名無しさん
そういった極論ではなく、調査の結果見送られるようなケースです。わかりにくくて申し訳ございません。

[1084: 通りがかりさん]

そんなことここで聞いても答えられる人いないやろ

[1085: 検討板ユーザーさん]

穴を掘って文化財とか遺跡が出てきたら工事は止まる。

[1086: 名無しさん]

ここって省エネ基準適合住宅に認定されていますか。
住宅ローン控除が2024年から10年間に減るので、できれば認定されていて欲しいなと。
変更前に計画していたマンションだから難しいですかね。

[1087: 通りがかりさん]

>>1080 匿名さん

売却益が出るとは限らないよ。

[1088: 通りがかりさん]

それはどの物件でも同じことですね。

[1089: マンション検討中さん]

>>1087 さん

確かにそうだね笑
価格維持の要因なだけで売却益が出るのは別問題でした。

[1090: マンション比較中さん]

二期は16戸販売ですか。一期と比べてだいぶ絞ってきましたね。デベとしては後ろ倒しにした方が価格を上げやすいので仕方ないのかなという印象。
その反面、最多販売価格帯は6,500万なので前期からの値上がりは100万のみ。一期と比べても大きな値上げはなさそう？

[1091: マンション検討中さん]

>>1090 マンション比較中さん

土曜日にみせて頂きましたが、ほとんどの住戸で200～300万円ほど上がっていましたよー

[1092: 匿名さん]

シティテラスですら400-500万くらい値上げしたので優しめですね。
二期は売り出し住戸も少ないので3L、4Lは争奪戦ですね。

[1093: マンション検討中さん]

二期の申し込みっていつまで可能でしょうか？初めて新築マンションのモデルルームの見学に行くのですが、手筈がわかっておらず、もしお分かりの方がいらっしゃれば教えていただけますと幸いです。

[1094: 匿名さん]

>>1093 マンション検討中さん

公式ページの物件概要ページに書いてあるのでそちらを見るのが良いです。
なお申し込みには住宅ローンの事前審査が必要なので、今週末の申し込みに間に合わせたいのであればかなりギリギリかもしれません。
見学してみて気が変わるかもしれませんが、申し込みたいと強く思ったのであれば、手続きが間に合うかどうか営業さんに確認してみるのが良いと思います。

[1095: 匿名]

住吉駅15分の記載ってエントランスからでしょうか？

[1096: マンション検討中さん]

>>1095 匿名さん
エントランスだと思いますよ。住吉駅のホームまでは23分くらいをイメージするといいと思います。走らない限り15分では絶対電車乗れないです。

[1097: 匿名]

>>1096 マンション検討中さん
ありがとうございます。ルールが変わるようなので気になりました。

[1098: マンション検討中さん]

>>1095 匿名さん
気のせいかもしれませんが敷地からと言われたような。
確信なくてすいません。
気になるようでしたら営業さんに確認した方がいいかもしれません。

[1099: 匿名さん]

こちら、地盤が気がかりなのですが（地震、洪水、浸水等）ハザードマップ上はどうでしょうか？

[1100: 口コミ知りたいさん]

>>1099 匿名さん
江東区のホームページで調べろ

[1101: 評判気になるさん]

>>1094 さん

ご返信ありがとうございます。
確認できました。
加えてのご質問で恐縮なのですが、モデルルーム見学が申込期日より先の予定です。見学をせずに申込すること自体は可能なんでしょうか？

また、住宅ローン審査の事前審査には指定の銀行等ありますでしょうか。

[1102: 匿名さん]

>>1101 評判気になるさん

申し込みに際して書類が発生するので、郵送で対応可能かをご確認されてはいかがでしょうか。
何れにせよ営業に電話相談しなければ始まらないことですし。

[1103: 匿名さん]

>>1101 評判気になるさん

結論からいうと、ここで聞くよりもモデルルームに電話して聞いたほうが良いです。

以下参考程度に。
見学せずに申込むことは論理的には可能ですが、実際には難しいです。
購入申込みで実際にすることは、モデルルームに行き、申込み用紙やローンの事前審査の書類を出すだけです。そのため書類が用意できて申し込み期間内に申し込みできるのであれば論理的にはデベロッパーは申込みを受け入れてくれると思われます。
ただ実際にはそもそもモデルルームが完全予約制なので入れないかもしれないことと、本日これから事前審査しても明日中に審査結果が貰えるとは限らないので今からの申し込みは難しいと思われます。

また、事前審査に指定銀行はないはずですが提携銀行があり、基本的にはそちらで審査を通します。
新築マンションの事前審査は担当営業が銀行への申請や書類の準備をしてくれますが、今回のケースだと時間的にそれは難しいので自分で申請書類を用意して自分が選んだ銀行に審査を依頼することになります。しかし審査時には物件価格等も必要なため、まずそれを自分でモデルルームで確認する必要があるので、これもまた現実的ではないと思います。

まとめると、恐らく今から二期一次の申し込みは厳しいと思います。現在モデルルームでは二期二次、あるいは三期での販売を案内されるのではないでしょうか。
どうしても二期一次で申し込みたいということであればすぐにモデルルームに電話してその旨を伝えるのが良いと思いますが、上述した通り越えるべきハードルがいくつかあるのと、部屋や建物の仕様等ノールックでの買付になるのでオススメしません。

[1104: マンション掲示板さん]

>>1101 評判気になるさん
私が営業担当だったらモデルルームを見ない申込みは受付ません。絶対に。

[1105: 匿名さん]

>>1098 マンション検討中さん
エントランスからだと住吉駅B1出口徒歩16分になりますかね。今年から表記のルールが変わるみたいです。

[1106: 匿名さん]

モデルルームを見ないで買う人っているんですね・・・
場所がある程度わかっていても、思っていたのと違うとミスマッチになりそうな気がして。
書類の問題もあると教えてもらい、わかりやすかったです。

突発的な収入があって、気軽に買う感じなんでしょうか。
どんなお仕事なんだろう。

[1107: 匿名さん]

2期1次の需給どうだったんでしょうね。やはり多少値上げしても人気だったのでしょうか。1LDKのタイプ含めて気になります。

[1108: 通りすがり]

それなりに人気だったようですよー。
16戸しか出さなかったからか、となりMRの猿レジに人気が集中してるようだけど。
住吉バブル到来ですね。

[1109: 口コミ知りたいさん]

2期1次の倍率はどんな感じだったんでしょうか。2期2次に申し込まれる予定の方いますか？

[1110: マンション検討中さん]

明日行く予定ですが予約いっぱいらしいです…こわ…

[1111: 匿名さん]

すまいよみさんによると一期は2～5倍の倍率とのこと。
二期の購入相談も多そうで当たった人はかなりラッキーとのことなので、恐らく一期以上の倍率かと思われます。

[1112: マンション検討中さん]

>>1111 匿名さん

入居まで2年弱で残り50戸だと期分けするとしてもあと3回ぐらいですかね？
あとすまいよみさんが言うように営業が本当に疲弊してる。

[1113: マンション検討中さん]

この価格まで上がってしまったら規模感や立地、内装すべて含め断然猿江かなと思っていたらやはり人気集中しましたよね。
ここは初期の価格ならまだしも、今の価格で考えた時に間取りと設備が残念すぎる。

[1114: 第三者]

>>1113 マンション検討中さん
いつも猿レジで自分の買った猿レジ自慢しまくってるオッサン。検討中でもないくせにわざわざ、MJRの掲示板汚しに来るなよ。

[1115: マンション検討中さん]

2期2次の価格は出ているのでしょうか。2期1次より、やはり上がっているんでしょうかね。

[1116: 匿名さん]

値上がりと言っても坪単価10～15万、グロスで200～300万なので値上げしても値下げした猿レジより全然安いんですよね。
MJRは二期が16戸と少数だったのであまり話題に上がらなかっただけかと。

[1117: マンション検討中さん]

今の価格でも猿レジ、シティテラスの３つのなかでここが一番安いですよ。
そもそも猿レジとはグロスで1000くらい違うので検討している層は結構違うと思いますが。

[1118: 名無しさん]

>>1114
人違いですよ。
コストカットを重ねて良コスパを実現させた物件なので、価格差が縮まったら私のような意見が出たり市場も猿レジに流れたりするのもごく自然かと思います。
汚す目的で来たわけじゃないです。

[1119: 通りがかりさん]

・この市況で相場同等の価格で買える。
※ちなみに平置き駐車場なので永住しても安心

・こどもみらい支援事業で60万円のキャッシュバックあり。※着工時期で対象かどうか決まるのでこの物件は絶妙なタイミングでしたね

・福利厚生で物件価格から0.5％引きされる。
※勤め先にもよるけど、ここ以外にも住友の物件でも福利厚生で0.5％引きが効くのでおすすめ

私がお得だなって思った理由です！

[1120: マンション検討中さん]

そもそも猿江が本当に人気集中してるのか疑問。検討スレが伸びてる以外に特にそういった話を見ないし。

[1123: 通りがかりさん]

価格差が縮まったらって言うほど縮まってないでしょ。しかも猿レジで値下げされたのは眺望に難ありの方だし。
立地に関しても猿レジはスーパーもコンビニも学校関係も遠く、周りが開けてるわけでもないのでMJRに勝ってるのは駅距離くらい？
よその物件のスレまで来て煽るほどのスペックじゃないんだから静かにしておけばいいのに。

[1125: マンション掲示板さん]

>>1123 通りがかりさん
普通にここの方がコスパも将来性もあると思うけど？
この人が原因なのか知りませんが猿レジは最近すごい荒れてますし、変な人はスルーしておきましょう～

[1126: マンション検討中さん]

>>1116 匿名さん
二期16戸にしたのは次に値上げする布石なんですよね。シティテラスの営業さんからここの物件との対比をパワポで説明されました。一期はたしかにコスパは良かったかもしれませんが、価格差が縮まってるので、同価格帯ならシティテラス住吉の方がどう考えても魅力的ですよね。

[1127: 砂かけババア]

[No.1121～と本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1128: 通りがかりさん]

>>1127 砂かけババアさん
どんぐりの背比べ。微笑ましい。

[1129: マンション検討中さん]

>>1127 砂かけババアさん
延伸のみで新駅ができない可能性も十分あると説明されましたよ。申込前に近隣MRでそれぞれの物件の批評を聞いてみると状況がよくわかると思います。平置き駐車場が確約されるのはたしかにMJRのメリットだと思います。

[1130: マンション掲示板さん]

東京駅から現地までタクシーで行ってみたのですが15分で着きました。近いといざというときに便利ですね。

[1131: 匿名さん]

>>1129 マンション検討中さん

猿レジのおっさんが今度はシティテラスの契約者を装ってるようにしか見えないな。良いから自分の巣に戻りなよ。
こっちの2物件は平和にやってるんだからさ。

[1132: マンション検討中さん]

>>1131 匿名さん
もちろん猿江レジも見に行きましたよ。営業担当目線でセカンドオピニオンをもらうとそれぞれ一長一短ですかね。

[1133: 匿名さん]

営業担当が客観的なセカンドオピニオンなんて出すわけないでしょ。どうぞシティテラス買ってください。ここには来なくて良いですよ。

[1134: マンション検討中さん]

自社の部屋を売るのが仕事の営業が他社のセカンドオピニオンを言うって普通におかしいですよね笑
それを純粋に信じてしまうリテラシーの低さにも驚きますが。
というか他マンションの悪口しか言えないシティテラスの営業ってヤバくないですかね。どんだけ自分とこの物件に自信ないのか。

[1135: マンション検討中さん]

いや、情報出してもらって自分で客観的に判断すれば良いだけ。営業だって嘘は言わないから。

[1136: 匿名さん]

>>1135 マンション検討中さん
情報だけなら、それはセカンドオピニオンとは言わないね。

[1137: マンション検討中さん]

出す情報にバイアスはかかる。その時点で客観的ではないってことでしょ。
例えば地所レジの営業がスミフの競合物件について語るときに、悪いことよりも良いことは言わない。てゆーか競合物件を褒めちぎってたら会社としてはダメな社員だし客としては背中を押してくれない頼りない営業ですよ。

[1138: マンション検討中さん]

確かにセカンドオピニオンは使い方が間違えてますね。失礼しました。契約してからネガティブポイントを知るより、把握した上で契約する方が精神衛生上良いですよ。

[1139: 名無しさん]

まあ普通は契約前にメリデメを自身で確認していますけどね。
ここもシティテラスも猿レジも、契約者や検討者はそれぞれのメリデメを見た上で購入ないしは検討されているので、あっちの物件に比べてこっちのほうが断然上みたいな物言い自体がナンセンスですよという話ですね。

[1140: ご近所さん]

>>1129 マンション検討中さん

＞延伸のみで新駅ができない可能性も十分あると説明されましたよ。

東京都もメトロも江東区も新駅は作るといっているのに、一不動産営業がすごいこと言いますね。
新駅拠点や開業時期のズレは多少あるかもしれませんが、江東区に関しては新駅周辺の街づくり計画まで進めているので余程のことがない限り新駅の開業取りやめとはならないと思います。
しかし他物件のネガのために営業がそんなことを本当に言っているなら常識を疑います。

[1141: 匿名さん]

>>1140 ご近所さん
不動産の営業マンといっても、たかが数年勤務の素人もいますし、セールストークなんて話半分でいいと思いますよね。
ただ嘘はついちゃあかん。

[1142: 名無しさん]

>>1140 ご近所さん

他物件がどこかは分かりませんが、住吉界隈の物件なら新駅開業がデメリットになることは少ないと思うんですよね。
わざわざ新駅開業の話を嘘ついてまでネガキャンする理由が分かりませんし、そのような営業スタイルもよく理解できません。

[1143: マンション検討中さん]

嘘というより、調査が始まったばかりなので、可能性の話と受け止めています。当該物件のネガではなくて期待値をあげすぎないように予防線をはっているのではないでしょうか。

[1144: 匿名さん]

>>1142 名無しさん

新駅の出入口が4つも新設される予定なのでシティテラス住吉も徒歩10分圏内マンションになる予定ですよ。
なのでスミフの営業ができない可能性をわざわざ言いますかね？
偏見で本当に申し訳ないですけど、また猿レジの変な人が変なこと言ってるようにしか考えられない笑

[1145: マンション検討中さん]

>>1144 匿名さん
何でと言われても、実際に言われたので。。。高い買い物なので様々な角度から検討した方がよいというのを伝えたかっただけです。お気に触ったなら申し訳ございません。私は3つの物件はそれぞれ一長一短だと思ってます。

[1146: 名無しさん]

>>1145 マンション検討中さん
疑ってしまい申し訳ないです。
そうすると、スミフの営業が新駅の存在を本当にネガティブに捉えているか、単に決定事項ではない（着工してない）から説明してないだけですかね。

[1147: 名無しさん]

いきなり他物件のスレでシティテラスのほうが断然良いみたいなこと言い出したのが良くなかったですよね。
ここも抽選になるくらい人気なのでそれなりに検討している方もいます。
そこに煽るような発言をしたら強く反論されるのは仕方ないです。

[1148: 名無しさん]

>>1147 名無しさん
1146ですが、シティテラスを持ち上げたという方とは別です（投稿はすでに削除済のようですね）。
私もそれぞれ一長一短だと思うのでどれにするかは人次第だと思います。

[1149: 名無しさん]

1期からだいぶ値上げされていますね！

[1150: 第三者]

>>1149 名無しさん
元の値付けが安すぎたんだよ。値上げもシティテラス住吉よりも良心的だと思うよ。