ザ・パークハウス グラン 神山町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス グラン 神山町についての情報を希望しています。
たくさん大使館がある神山町にマンションがたつようです。
15,000万円台からととても買えませんが、HPみるととても高級感があって目の保養になります！
公式URL：https://www.mecsumai.com/tphg-kamiyamacho/index.html

所在地：東京都渋谷区神山町11番1、11番4（番地）
交通：東京メトロ千代田線「代々木公園」駅（2番出口）より　徒歩9分
小田急小田原線「代々木八幡」駅（南口）より　徒歩10分
東急東横線「渋谷」駅（A2出口）より　徒歩11分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.41平米～160.56平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社、東急株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

おー、ついに発表になったのですね。
久しぶりのグランですね！

[2: 匿名さん]

渋谷区初のグランということですが、微妙ですね。
三菱はグランの基準が曖昧だし、三井のパークマンションと比較すると明らかに劣る。
ただし千鳥ヶ淵は例外です。あれは傑作マンションです。

[3: 坪単価比較中さん]

>>2 匿名さん

私もインパクトは少なかったように思えます。
予想坪単価350万ぐらいでどうでしょうか。

[4: 匿名さん]

>>3 坪単価比較中さん
都心ではあり得ないです。それは郊外板マンの価格。立地とグレードから、一番安い部屋でも坪６００以下はないです。

[5: 匿名さん]

>>3 坪単価比較中さん

平米の間違いでは？

[6: 匿名さん]

全体デザイン、敢えて木の縦格子を多用してますね。和モダン調の濃淡の使い分けを意図してるのかな？地所レジさんのグランの基準はよく分からないけど、高輪松ヶ丘よりさらにもう一段上を目指してるってのは、分かる気がする。70㎡でも私には届かない（つまり検討者を装うこともできない）だろうなあ（涙）。

[7: 住民の人に質問したいさん]

坪390万でいかがでしょうか。

[8: マンション検討中さん]

>>7 住民の人に質問したいさん

どこのひと？
平均坪単価は700万以上は固いと思うけど。

[9: 匿名さん]

若葉、じゃま。いちいち名前変えて無意味な単価予想はいらん。

[10: 匿名さん]

外観がグラン？って感じです。

[11: 評判気になるさん]

>>9 匿名さん

自分も若葉やないかい笑

[12: 匿名さん]

エントランスアプローチが美術館のようで圧巻です。
住みたいというより行ってみたいなという気持ちにさせられます。
ここ、松濤エリアになるんでしょうか。お金持ちのご子息と一緒に学校に通えたりしたりして…

車寄席完成予定図の高級外車が、わかりやすベンツやアウディ、BMWじゃありませんでした。
エンブレムもなくてさりげない。でもきっと高級…グレーに似た色の車、マセラティですか？ジャガーですか？

[13: 職人さん]

坪350万なら買いますわ

[14: 匿名さん]

>>13 職人さん
倍率100倍で買えないよ。

[15: マンション検討中さん]

坪300万なら買うわ

[16: マンション検討中さん]

ここ期待してたのですがちょっとがっかりです
もうちょっと広い間取り中心になると思ってたのですが。

[17: 検討板ユーザーさん]

>>16 マンション検討中さん

予算たっぷりなんですね。羨ましい。

[18: 匿名さん]

どの間取もゆったりとした広さで、マンションで１００㎡以上のスペースがあるのは
素晴らしいなと思います。

高所得者層が購入層になるでしょうけど、エントランスも他の方のコメントに出ている通り、美術館のようですね。
白を基調にした柔らかさもあり、とてもおしゃれに思います。

静かにプライバシー感を保ちながら住めるのは憧れます。

[19: 評判気になるさん]

三菱は超高価格帯が弱いように見える。
あと「グラン」っていう響きが微妙です。
千鳥ヶ淵みたいな物件はもう出てこないのかなー。
いずれにしろ買えませんが。

[20: マンション検討中さん]

なんで低層で、グランブランドまで冠しておきながら、戸境壁が乾式なんだ！？公開されてる間取りもどれもいまいちだし。

[21: 口コミ知りたいさん]

確かに、乾式壁は謎だね。間取りはどの辺がイマイチか、ぜひ具体的に指摘してみて欲しい。勉強させていただきたい。

[22: 匿名さん]

>>20 マンション検討中さん

乾式壁なのは確かに。。。
このレベルの物件作るのになんで手抜きするのか。

間取りはそんな悪いかね？
こんな間取り住めたら俺は凄い満足ではあるけど。
何をもって良い悪いとするかだが。

[23: 買い替え検討中さん]

これがグランで南平台はなぜ無印なのかね

[24: マンション検討中さん]

>>21
私は>>20さんではないですが個室の窓が吹抜けviewの部屋が多すぎませんか？
140Aの主寝室は全く外が見えないのでは。
また北向きの部屋が多く南向きの部屋も隣地から見下ろされるような感じです
それを言うと立地が今一つということになりますけどね

[25: 匿名さん]

近所ですが、この立地がいまいちとは…都内でも最高峰かと。

[26: マンション検討中さん]

神山町は最高峰の一つと思いますがこの立地自体は囲まれ感ありますし
もうちょっと奥まった場所の方が良いですよね
それを言ったら中古買ってリノベーションしろよって話ですが

[27: 匿名さん]

豪邸、高級低層マンションしかない立地なので、囲まれない土地はないのでは？都内の高級住宅街と言われるところは他にもありますが、雑居ビルやみすぼらしい家が混じってたりします。
松濤エリアは、そういうのがなく、かなり稀有な立地だと思います。

[28: マンション検討中さん]

>>21 口コミ知りたいさん
柱の食い込みが顕著、リビングの開口部が貧弱(殆どが一面採光でサッシ3枚程度)、120㎡超えてもLDが20畳程度と小さい、クローズドキッチンかつバルコニーが狭めでLDの空間的広がりがイマイチ、130㎡以下は衣類用収納が少ない、などですかね。
敷地面積大きい割には、ランドプランに苦労したのかなという印象ですね。

[29: 口コミ知りたいさん]

>>28 マンション検討中さん
ありがとうございました。

[30: 匿名さん]

>>23
土地取得にお金を使いすぎてしまい、物にそこまでこだわれなかったからと聞きました。

[31: 匿名さん]

>>30 匿名さん

誰に聞いたんですか？

[32: マンション検討中さん]

南平台は、元々JT不動産を三井不動産が買収 > JT不動産本社跡地を地所が超高値で取得 > 用地取得費を地所単体で背負いきれないので、大林/東急とJV > コスト削減のためグランほどにはできない仕様になった、みたいな経緯だったような。

土地取得してから着工までも時間掛かってたし、持分割合の調整で揉めてたという話も。

JVだからグランじゃない、ではなく、用地が高すぎてJVにして更に仕様落とさないとペイしないからグランじゃない。

[33: 匿名さん]

>>27 匿名さん

現地見に行ってみ。ここまさに雑居ビルに囲まれた土地だよ。あれらがなくて真四角の土地なら文句なしだったが。

[34: 匿名さん]

さすがに高級マンションですね。
立地もですが、間取りがどれも広いなというのが印象的。
今は本当にコンパクトなマンションが多いので、
予算に余裕はないですが、こんな広々としたマンションに住めたらいいなと憧れます。

[35: マンション検討中さん]

グランは千鳥ヶ淵以外微妙やな

[36: 匿名さん]

グーグルマップで北側から見える崖みたいな感じは、どのくらいまで埋めて立ち上がるのでしょうか？

[37: マンション検討中さん]

>>36
私もそれ気になってます。このマンションから北側はいかにも高級住宅街な感じです
が南側は雑居ビルのような感じで、かつ高低差があり気になるところですね
間取りも微妙で駐車場も平置きがなくて、ここのHP立ち上がってから富ヶ谷のフォレセーヌが売れてしまったような・・

[38: 匿名さん]

ランドスケープの比較
　上：ザ・パークハウスグラン神山町（空地率約34％）
　左下：フォレセーヌ渋谷富ヶ谷（空地率約48%）
　右下：ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン（空地率約48％）

[39: 匿名さん]

三菱は最上級のプランニングが微妙なものが多いね。
個人的にパークマンションや森ビルに対抗できる全く新しいブランド立ち上げて欲しいね。
和風建築のブランドで坪1000以上でさ、ブランドネームは漢字とかでさ。
車に例えるとトヨタセンチュリーみたいなポジションのやつよ。
まっ、いずれにせよ買えないけどね

[40: 名無しさん]

>>28 マンション検討中さん
間取りは微妙なのが多いですね。

[41: マンション検討中さん]

情報解禁楽しみにしていましたが、本当に間取りが微妙ですね…
どの部屋を買っても設計変更で大きく変えないといけないというのが残念です。

これならフォレセーヌの方が良さそう。

[42: 職人さん]

ニュージーランド大使館、プラウド神山町、グランドメゾン松濤の場所が一番いいよね

[43: 匿名さん]

ここは人気なさそうだから坪280あたりでおいらが買ってやってもええで

[44: マンション検討中さん]

グランは盛り上がらないですね。これが三井のパークマンションだったら、今頃5,000以上レスがついてるでしょ。

[45: 匿名さん]

マンションで100平米以上の広さがあるのは特別感があります。
リビングは20畳以上の広々としたスペース
ベッドルームも14畳と広々しているし、都内だと戸建てよりも広いスペースになっているので
特別感があります。
欲を言えば、シャワールームとトイレはそれぞれ二つあるとなお、良かったかな。
海外っぽいつくりのほうが高級志向の方は魅力に感じると思いますし。

[46: マンション検討中さん]

パークハウスって人気ないのかな

[47: 職人さん]

>>46 マンション検討中さん
神山町のこの場所が若干弱いかと

[48: マンション検討中さん]

三菱地所の本業はあくまで商業や事務所ビル。
昨今は東京トーチの建設、丸の内という最強コンテンツがあるから、レジデンス系は本腰入らず。出来上がりのマンションは同じような仕様ばかりで、進取の気性が感じられない。どちらかというと、俺たちエリートがつくる建物をお楽しみくださいという上から目線。

一方、三井は三菱のようなドル箱コンテンツがないから、ミッドタウンやアウトレット、ホテルなど自社ブランディングの歩みを止めないし、川上から川下まで消費者に親しみを持てる事業を展開。
マンション事業も賛否両論あるけど、今ならパークコート北参道ザタワーなど、海外(シンガポールやロンドンなど)にあるようなマンションを企画する。

私のような外部の者からでも、どちらが企業として魅力的かは明白です。

[49: 匿名さん]

100㎡オーバーの間取りでシャワールームとトイレが2つずつついていたら
朝の準備も家族とかち合わずに便利そうですね。
確認すると160㎡台はトイレが2つ、バスルームとシャワールームが
ついているのでほぼ理想通りなのでは？

[50: 匿名さん]

バレーパーキングとバトラーサービスはついてますか？

[51: 職人さん]

>>48 マンション検討中さん

TMショーンみたいな口ぶりやな

[52: マンション検討中さん]

間取りひどくないですか？

[53: マンション比較中さん]

「グラン」の名を冠するマンションに相応しくない立地と間取だね。
土地条件的に、南面を削って擁壁にし、南面採光に難が出ても
容積を稼ぐためには、こうせざるに得なかったのかもしれないが・・・。

[54: 匿名さん]

ぱっと見では2LDKがちょっと変わってるなというのか、想像すると住んでみたらどうなのかと思う点はありました。

100㎡超のクラスはゆとりがあっていいなあと憧れます。ただ、意外にも収納が少ない感じでもあるかな？たしかに個性的な間取りが多い感じではありますね。

格子戸を思わせるような縞々のデザインが美しいなと思いました。和風な感じがしたのですが、意外にも外国の方のデザインなのですね。

[55: マンション検討中さん]

ここ、間取りがイマイチ過ぎるよね。100平米オーバーでもリビング20畳くらいだったり部屋の形が変だったり。
でも1番気になるのはトンネルみたいなエントランスかなぁ。
ちょっとダサくてすぐに飽きそう。

[56: マンコミュファンさん]

>>55 マンション検討中さん

外観デザインは自称センスは誰にも負けないSGRも酷評してるよね笑

[57: 評判気になるさん]

ここにグラン付けるななら、自由が丘に付けるべきでしょう。
まぁPVだけど

[58: 匿名さん]

外観とエントランスは伝統的な和風テイストの縦格子が採用されていると思えば
何とフランスのデザイナーさんが手掛けられたとは驚きです。
縦格子はバルコニーの目隠しになりますし機能とデザインを兼ね備えていて素敵ですね。

[59: 名無しさん]

ここに投稿してる人はモデルルーム行ってない人が多いのかな。たしかに基本プランの間取りは微妙だけど無償である程度の間取り変更できるよ。モデルルーム行くとメニュープランっていう変更後のプラン図もらえる。

[60: マンション検討中さん]

吹抜けにしか窓がない部屋を間取り変更しても限界あるんじゃないですかね。
立地も南側が抜けてないから一番高い部屋を北西にもってくるような感じですし。
ここを買う予算があるなら中古をリノベしたほうが良いと思います

[61: 通りがかりさん]

>>57 評判気になるさん

PVってなんですか？

[62: 名無しさん]

ここ検討する人って、松濤・神山町が好きで多少間取りに問題あったり、コスパ悪くてもあんまり気にしないんだろうな。そもそも3億超える物件を検討する彼らと私含む一般人で判断基準が違う気がする。

[63: 匿名さん]

麻生さん、安部さん、大使館が近所だから、治安はばっちし。

[64: 匿名さん]

70At typeの右上にある空間はなんでしょうか？
おそらく吹き抜けなのかな？というように思っていましたが
明確な記載がなかったのでちょっと気になりました。

[65: ご近所さん]

70Atの右上は、BEDROOM1に採光+通風を確保する為の吹抜です。
只、この部屋、表記上は2Fですが、実質は地下室相当なので
この様に無理やり吹抜を作り、建築基準法上の居室にしてるので
ジメジメ湿度等の地下室デメリットの覚悟が必要です。

[66: 匿名さん]

さすがに高級マンションだけあり、間取りはどれも広いないう印象なのですが
アウトフレーム設計ではないのは残念かなと思いました。
これだけの価格帯なので、もう少し何かないかなと思いますね。
広くてもこれでは使い勝手が悪い感じがしました。

[67: 名無しさん]

第一期は何件か抽選になってるみたいね。

[68: 匿名さん]

知識不足なんですが70At typeのドライエリアってなんでしょうか？
テラスにあるエリアなんですがイマイチイメージがつかなかったです。
日の当たる箇所とか、そういった意味合いでしょうか。

[69: 名無しさん]

>>68 匿名さん
屋根がない部分をドライエリアとしているようです。

[70: 匿名さん]

>>66 匿名さん

超高級でも低層マンションでアウトフレームなんてほとんどないけどね。グランもパークコートも低層は柱食い込みまくりだよ。
大人しくタワーにしておけば？

[71: 名無しさん]

今日モデルルームで聞いたら第一期は13戸出して全部申し込み入ったみたいね。

[72: 匿名さん]

>>71
三菱からしたらこんな間取りで売れるなんて楽な商売だなって感じでしょうね

[73: マンション検討中さん]

ここはペットの代々木公園が至近であるのでペットの基準が20kgまで1頭　10kgまでなら2頭飼う事ができます。10kg　15kgというのは多いけど20kgというのは希少です。残念ながら　大型犬はダメです。代々木公園には無償のドッグランもあるそうですし宇田川遊歩道も代々木公園方面に繋がってますし。ペット飼うには良い環境。

[74: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん
ココは緊急避難時の避難経路になるところなので勝手に動かせないものなどを置いてはいけない共有部分になるところじゃないでしょうか。テラスはバルコニーで専有できるところは使用料を毎月払うことになってますが、ドライエリア分は払わなくてよいのでは。

[75: 匿名さん]

55邸って、そこまで多くない気がします。

この立地で眺めもよさそうで、広い間取りで・・・と価格が気になるところです。
高くなりそう。
東京都のマンション価格が過去最高というニュースを見ました。
不動産価格は上がっているようですよね。

100㎡以上の間取りも多くて豪華そうです。

[76: 評判気になるさん]

そろそろ2期始まるか

[77: 匿名さん]

Aタイプのベッドルーム１はもはやリビングくらいの広さに思いました。
140m2の面積となったらそういう広さで洋室になるんですかね。
トイレも二つありますし、かなり憧れるマンションです。

[78: 匿名さん]

ペットの規約ですが体重20kgまではOKでも大型犬は飼えないんですね。
ゴールデンレトリーバーやラブラドールの飼育に憧れていますが
分類としては大型犬になってしまいますか？

[79: 名無しさん]

>>78 匿名さん
ゴールデン飼ってよいか確認しましたが、ダメでした。

[80: 匿名さん]

ゴールデンレトリバーってダメなんですね。。
というかあんまり一般的にマンションで大型犬を許可しているところって少ないんですかね？
改めて考えてみたらあんまり聞いた事ないような気もしますが。

[81: 匿名さん]

>>70 匿名さん
やはりこれからは逆梁アウトフレームの高級タワーにかぎるな
図面を見るだけで使いやすい部屋だとイメージができるから
あと電気自動車対応してるかどうかも数年後にはかなり重要な要素になってきそうだよ

[82: 匿名さん]

確かにアウトフレームに越した事はありませんが、
ここは思ったよりも柱は邪魔に感じなさそうな印象があります。
うまいこと家具の配置でごまかせそうな気がしています。

[83: マンション検討中さん]

アウトフレームで良い物件みたことないけど。
ここと同じ最高級グレードで。
タワー物件と比較するのもナンセンスに感じるけどなあ。

[84: 匿名さん]

先着順住戸が六戸出てますね。
キャンセルが相次いでいるのでしょうか？

[85: 評判気になるさん]

>>84 匿名さん
2年後竣工のこの価格帯の物件を今から契約するの尻込みする人いる気がする。

[86: 匿名さん]

そうですね、手付金だけでも数千万預けることになりますし。

[87: 匿名さん]

大型犬を飼えるマンションは少ないと思います。小型犬２匹までならOKというところが大多数じゃないでしょうか。
マンション自体ペット規約などを結びますし、共用部分は歩かせてはいけない。カートに乗せなければならないなど規約が決まっているところもあります。
大型犬を飼いたいなら戸建てオンリーになりますね。

[88: 評判気になるさん]

これからインテリアコーディネーターとのやり取り始まるけど、なんでもかんでも設計変更って言われそうで怖い。

[89: 匿名さん]

大型犬をマンションで飼うのはなかなかハードルが高いかと思われますね。
飼えたとしても色々制約が絡んできそうですし、
そうなるとどうしても大型犬を飼いたい場合にはやっぱり戸建てを買った方が現実的な気がします。

[90: 匿名さん]

パークコート渋谷ザタワーは、レトリバー犬種のみ抱きかかえられない大型犬でも飼えます。エレベータでご一緒してびっくり。

[91: 匿名さん]

犬種次第というのがあるんですか、知らなかったです。レトリバーだと介助犬に多い犬種だからでしょうか？こちらのマンションの場合はダメなんですね？体重制限があるというのも面白いです。

分譲とはいっても集合住宅になるので、戸建てよりは住民さん同士で気をつかわないといけない面が多々あるのだなと思います。動物が苦手な人にとっては狭いエレベーターでご一緒というのは大変でしょうから。

[92: 匿名さん]

マンションによってかなり細かいところはペット規定異なるみたいですよね…
ここの場合は一般的なものが適用されるのですか？
友人のマンションは1階の住戸はエレベーターを使わないから大型犬はOKだと言っていたし。

いずれにせよ動物が苦手な方もおられますから
お互いに気遣い合ってやっていけると最高ですね?。

[93: 匿名さん]

ここは売れていないのですか？
良さそうなマンションですが、坪単価高すぎでしょうか。

[94: 匿名さん]

ここじゃない感強め

[95: 匿名さん]

ペットの規定って1階やそれ以上だと変わったりするものなのでしょうか。
あまり階数によって違いがある事に意味はないように思われますが、
動物を飼いたい方は事前にちゃんと確認しておかなければトラブルの元になりますね。

[96: 評判気になるさん]

>>93 匿名さん
ペントハウスは別として、最近のハイグレード物件と比べると坪単価割安の部屋結構あると思う。
ただ竣工2年後で、いま数千万の手付け入れてまで確保したい人がそんなにいないのかな。

[97: 匿名さん]

>>95 匿名さん

物件によりけりです。一階庭付き住戸だけ大型犬を飼えることを売りにした物件は見たことあります。

[98: 販売関係者さん]

>>93 匿名さん
キッチンはジーマティック、ミーレ、全室天カセ、床暖もリビングと寝室、
設えのグレード高く、内装のセンスも良いと感じましたし、割安感はあります。
ただ駅からは遠いのと、2年も先なんですよね。

[99: 評判気になるさん]

>>98 販売関係者さん

良さそうですね！

[100: 匿名さん]

>>ペットの規定って1階やそれ以上だと変わったりするものなのでしょうか。
階数によって規定がわかるということはあまりないと思います。
よくあるのはエレベーター内、共用廊下内は歩かせてはいけない、カートに入れて移動するなどの規約。
ペットは２匹まで飼育可能、ペットを飼う場合は登録をしなければならいこと、予防接種、狂犬病の注射を打つという規約などがあると思います。