ブランズタワー香里園ロジュマンってどうですか？

[購入検討中さん]

ブランズタワー香里園ロジュマンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：大阪府寝屋川市香里南之町153番1
交通：京阪本線 「香里園」駅 徒歩3分
価格：未定
間取：2LDK-4LDK
面積：58.61平米-95.03平米

[2: 購入検討中さん]

HPアドレスはこちらです。

http://branz-tower.com/

[3: ご近所さん]

中途半端な高さですが、どうなんでしょうか？
駅近くのタワーもまだ残っているようですよ。
東側の駅前もマンション建つようですし、価格
重視ならチョイとバス便でも選択肢は沢山増え
ますね！私はゴチャゴチャした環境で少し
敬遠しちゃいます。

[4: 購入検討中さん]

共働きなので、駅近が外せない条件で眺望にはこだわってません。
ロイヤルメドゥーは一度見に行きましたが、駐輪場も2階で押して上がらなければならないし
駐車場もタワー型で、みなさん雨の中、傘をさして待っておられるし。
あまり魅力を感じませんでした。

西側の再開発は終わったのでダイエー跡地が駅近で最後かも、と飛びついたのですが、
値段の比較やら、設備の比較やら、あまりせずに検討に入ってしまいました。
しかも、最近ここで東側の再開発を知った次第でして・・・。
早まったかな〜と思ったり、これはこれでよかったのかも、と思ったり。
契約が近づくにつれ不安になってきてしまいました。

[5: 匿名さん]

広告をみる限りでは、目新しいのは自走式駐車場ぐらいですかね。
ちょっと駅から遠いですが、自走式駐車場もあり価格も抑えた
エステムコートも販売中なので、ここがお買い得かどうかは価格しだいですね。

[6: 購入検討中さん]

今のところ、5階南棟82.78平米（4LDK→3LDKにプラン変更予定）で3400万ぐらいらしいです。13階まで上がると3690万前後。ちょっとだけ狭い81.42平米が8階で3400万前後。（なんといっても、まだ価格が決定していない。販売者はもっと値段を下げるかも、と言ってますが）

モデルルームタイプの東棟72.14平米が、今のところ11階で2900万前後。最上階で3400万程度になります。

南棟は比較的広めの部屋で71.90平米から。東棟は58.61平米からあって価格も2000万円台中心でお手頃です。ただし、私としては南向き、80平米以上を希望しています。

駅前で自走式。デベロッパーもそこそこ大手なのでいいかな〜と思ったのですが。

ここの販売員さんいわく、エステムさんは廊下が狭くコンクリートのかぶせもここ（ブランズ）より薄くなっている、と。（うう〜ん）

しかし、この3社が共同売主っていうのはどういう経緯なんでしょうね。といっても東急さんが一番幅を利かしているようですが。いざ、というとき、どこが責任をもってくれるのかな・・・・。

[7: 匿名さん]

うう〜ん
その価格なら、免震で駅近といった優位性があるロイヤルメドゥよりさらに
高めでは？

平均的な希望の、南向き＆８０㎡以上＆中層階以上で３０００万以下なら
売れそうな気がしますが・・・

[8: 購入検討中さん]

そうですか・・・。

免震じゃない、というのも実はちょっとひっかかってるんですよね。
みなさんの目には、あまり魅力的でない、という結論なんですよね。

そっか・・・高いですか・・・・。

[9: 購入検討中さん]

免震じゃないんですか？

自走式駐車場を取るか、免震を取るか悩んでしまいますねー・・・。
機械式駐車場は、車通勤だと我慢できないですかね？

[10: 匿名さん]

モデルルームで聞いたわけではないですが、チラシなどには
「免震」という言葉は書いてなかった気がします。
（直接聞いたわけではないので、モデルルームで確認された方が良いですよ）

個人的には車通勤なら自走式は魅力的というより必須に近いと思います。

[11: 購入検討中さん]

「耐震」構造で「免震」ではないそうです。確認しました。
ただし、大臣の認定をもらってると胸を張っていらっしゃいましたが・・・
（なかなかとれない、ってほんと？）
それでも免震でなければ上層階は揺れるわけですよね。
うちは低層階希望なのでそんなにかわらないかもしれないですけど。

車通勤ではないですが、機械式はメンテ費用がかさむし
第一時間がかかる。
駅前3分で自走・・・というのはなかなかないと思って。
やっぱりダイエーの広い敷地を安く買い取っただけはあるなあと思ったんですが。

その他にはこれといった特徴はないかも。
部屋割は少し変わっているかも知れません。
アルコープが内側に引き込まれているせいか、
玄関が横からになっていたりで変化はあるかもしれません。
もう少し各部屋が広く取られていれば文句ないんですけど。
ある程度はメニュープランで変えられそうですが。

[12: 購入検討中さん]

自走式に相当魅力を感じていたのですが、免震ではないのは痛いですね・・・。

高層階を希望していたので、免震では無い高層階を買うギャンブルは出来ないですね。
免震以外は理想だったので残念です。

２０階以上の高層マンションって枚方、寝屋川では数えるほどしかないので理想の物件は難しいですね。

アドバイス頂いた皆様、ありがとうございます。

[13: 購入検討中さん]

お値段、まだ出ていませんがこれってどうでしょう？
東側に建つ予定のタワーは山手だし、もっと高くなるんでしょうか？

[14: 匿名さん]

昨今の原材料値上がりで数年前の物件より割安ということはなさそうでうね。。
逆に、安かったら設備や構造などにシワ寄せが来てそうで心配です。

そういう意味ではロイヤルメドゥが設備とか充実して一番
良かったかも。
ただし、安いところはもう残って無いでしょうが・・・

個人的には東側は病院の跡地というのと、お墓が近くにあるのが
気になります。

[15: 匿名さん]

タワーで免震じゃないのは、どうですかね。といっても免震なら価格も管理費も高くなっちゃいますが。
まぁ安全をお金で買うと思えばどうって事ない金額でしょうから、私なら免震にこだわります。
共同事業主が大手っていうのは、ロイヤルメドゥより安心かな。これも安心を買うのと同じ。
06さん、何かあれば共同事業なんだから3社が連帯して責任を負ってくれます。（法的には）
大きな買物だけに私は「安心感」を基準に考えます。駐車場も大切でしょうが、私の優先順位は、①場所（便利さと環境）②価格（安けりゃ良いってもんじゃ無いけど）③事業主と建設会社④駐車場や管理
となります。皆さんはどうですか？ここはそれなりに合格点かも知れませんが、私は駅の反対側のタワーの値段次第となってしまいます。

[16: 匿名はん]

山手のタワーは間違いなく相当な高額になるでしょうね。
立地は最高だけどネックは墓地と周辺道路の慢性渋滞ですね。

[17: 購入検討中さん]

＞15さん。06です。アドバイス、ありがとうございます。
しかし聞いた話では、免震は風でもゆれるってほんとですか？
高層階に住んでいらっしゃるかたで体験談ありませんでしょうか。

山手は高くなりそうです・・・。
だけど、窓からお墓が見えるっていうのはどうかなー。
折角の眺望がだいなし。
それに周りの道路は狭いですし、今でも渋滞ですからね。
駅前周辺だけの開発じゃ住みやすくはならないかも。
もちろん車の移動ってことで言ってますが。（電車を使うなら問題なし）

[18: 周辺住民さん]

以前、ほんと香里園駅前に住んでたんですよね。ダイエーもよく行きました。まさかタワーマンションが建つなんて！あの場所いいですよねー。駅までの距離もそんなに気にならないのでは？！ツタヤも新しくなったみたいだし、香里園に戻ろうかな〜。

[19: 購入検討中さん]

＞18さん。私も実は周辺に住んでます。
ほんとに便利で動きたくない。
12時までライフは開いてるし、大型スーパーが徒歩圏に何件も。
焼き鳥やに焼き肉や、居酒屋・・・。
共稼ぎの私たちには至れり尽くせりです。
ネイルサロンもあればマッサージ屋もある。ジムだってすぐそばに。
ランキングされるいい歯医者さんもあれば、もうすぐ映画館までできる。
TSUTAYAもリニューアルされてスタバが入り、どんどん住みやすく
おしゃれに変化してきました。
ここを動きたくないんですよね〜ほんとに。

[20: 匿名はん]

駅前の商店街はパチンコもあり昼間から酔っ払いや店の前で無茶な輩を入れる主婦などがいてどん引き。
ゲームセンターに群がる頭の悪そうなガキ共も居て、たまに買い物に行くならまだしも住むなんてとんでもない場所でした。

[21: 匿名さん]

香里園周辺、微妙ですよね

荒れた感じの子どもがいっぱいいるのが気になります。

枚方よりも目につく感じがする・・・。

[22: 購入検討中さん]

そう？私、そんなひどいところに住んでいるのかな？
まあ、うちは夫婦二人だけで子供のことは知らないし、
共働きだから昼間のことはよくわからないですけどね。

枚方が実家だった私にとっては、ずっと住みやすいと思ってますけど。
道が平坦なまま買い物も済ませられるのが
自転車派の私とてしてはうれしかった。
むしろ駅前にパチンコ店がない駅の方が
いまどき珍しいのでは？？

[23: 20です]

気になるかどうかは個人の感覚によっても違うと思います。私は枚方よりより環境は悪いと感じました。
20で書いたのは3年ほど前まだダイエーがあった頃、その商店街の駅近くの店で働いていた時の感想です。
特にマンションから駅まで続く筋は香里園の中でも特に荒んだ感じです。
一度現地を自分の足で歩いてみる事をお勧めします。あの雰囲気が大丈夫ならマンション自体は良いと思いますよ。

[24: 周辺住民さん]

荒んでるのかー。私は活気があってあの筋好きだったんですけどね☆でも京阪沿線で（市内を除いて）これだけ活性化している駅って香里園くらいじゃない？！ほんと数年前とは激変ですよねー。こじゃれた居酒屋も多くて好きです。学生の時とかよく遅くまで飲んでたけど全然トラブルとかもなかったですけどね。たまたまかも知れませんが。

[25: 匿名さん]

＞17さん。15です。免震は風で揺れるなんてありえないですよ。むしろ高層だから揺れるんです。
私は設計者じゃないので、詳しくは語れませんが、高層建物は風を受ける面も大きくなる為、
自然と揺れを感じてしまいます。どなたか書いておられましたが、「大臣認定は中々取れない」
これは60ｍ以上の高さの建物は大臣認定になるだけですので、所謂高層マンション
（20階以上かな？）は全て大臣認定となっているはずですよ。色々考えた結果、私は
高層マンションなら「駅近」「免震」＋「売主・ゼネコンの安心感」を優先しているだけです。
また、ゼネコンが東海興業っていうのはどうでしょうか？最近は色々な会社が倒産している記事も
見ますので、入居までにそんな不幸な目に遭いたくもありませんので。但し、万一倒産等しても
大手の東急等が売主なら、他のゼネコンに工事を発注するのでしょうが、入居が遅れたり
不安が増加するのも事実でしょうから。

[26: 購入検討中さん]

＞25さん。17です。
ありがとうございました。参考にしてさらに検討します。

[27: 匿名さん]

そういえば、土曜にチラシが入ってましたね。
チラシの風景写真の右下に山側のお墓が写っていたり、ロイヤルは写っていなかったり
と色々と意識しているみたいですね。

しかし、山側のマンションが出来たら渋滞しそうですね。
寝屋川みたいに駅を高架にしてくれたらいいのに。

[28: 購入検討中さん]

東側の開発と一緒に？検討されてるようですが・・・。
いずれ高架になるのは間違いないけどいつのことやら。
高架にならなければ、山の手にマンションが建っても車の移動は大変でしょうね。
今でも踏切は危険極まりない状態なのに。

[29: 匿名さん]

山の手は再開発だから道も広くなるし、バスロータリも作り替えられるので、渋滞は
むしろ緩和されるのではないですか？高架も大阪府で調査の予算計上がされているので、
近々（といっても10年近くかかるのが普通ですが…）分かるのじゃないでしょうか？
西から東へ通り抜けられれば、便利な街になりそうです。ただ、参考までに私も西側の
学区はお勧めできませんが。

[30: 匿名さん]

香里園はマンション多すぎ。
将来、売却を見込んで・・という人には厳しそうかな。

[31: 匿名さん]

香里園に限らずマンションは多いでしょう。香里園はマシな方です。市駅や大阪市内の方が
キツいでしょう。場所と値段と物（業界で３Ｐというらしいですよ。）が気に入れば購入すべき
なのでは？人それぞれでしょうから。山の手再開発が早くできて、香里園の価値がＵＰして
くれればいいでしょうね。

[32: 購入検討中さん]

えっと・・・この西側にさらに高層なマンションが建つってほんと？？

ダイエーの土地って広かったから、東半分をここが使って西半分をそこが、ってこと？？

まあ西側だから日照的には問題ないと思うし、西部分は駐車場棟が使うから
なんでもないけどね。

ちなみに来週末契約予定です。

[33: 匿名さん]

購入予定おめでとうございます。

一つ教えて欲しいのですが、既にある駅前のタワーマンションや
山側のマンションでもなく、ヤッターマンマンションを決定した
決め手は何だったのでしょうか？
私は、先週山側マンションのイメージ図が駅に掲示されて気になってます。

もしよろしければ教えてください。

[34: 購入検討中さん]

32です。うう〜ん・・・。前から香里園西側でいいのがあれば、と思ってました。
でもなかなかこれ、というのがなくて。

今、賃貸ですが住み心地いいし、そこを動くのは勇気が要るし。
（ちなみに駅から8分、全室南向きの部屋です）

駅近で南向き。で、デベロッパーもそこそこ信用ができるところということで
探していたんですが、ここはおおむね希望通りだったんですね。
間取りとか設備とか、もちろん希望を言い出せばきりがないです。
でも、このご時勢、これだけ駅近で自走式駐車場は価値があると思います。
あとはタイミングでしょうか。

8年前、一度購入しようとしたら相手の両親が半ば反対で。
でも今回は賛成してくれて。
消費税が上がればきっと買えないし、ローン金利もここのところ上昇気味だったけど
また下降している。ここ一年くらいが買い時かなーと。

駅東のマンション、もちろん心が揺れましたが、
多分高額になるのではないかと思う。特に南向きや眺望を希望すれば、ね。
それに、何と言っても西側のほうが断然便利ですから。
8年住んできて、ここの住みやすさは住んで正解だったと思っています。
子供がいないので学区などのことはわからないけど、
自分たちにとってはすごく住みやすく、またどんどん便利になって来ているので
できればずっとここで暮らしたい。（自然は少ないけど）
決め手はそれぐらいですよ。
ここにマンション建てばいいな〜と思ってた土地にマンションが建つ。
南向きでこの値段なら買える、自走式なら願ったり。で、即決。
です。（あんまり参考にならないですよね）

[35: 購入検討中さん]

＞32ですが追記です。（長文、すみません）
今はやりのスクエア型にしなかった理由を聞きました。
すると、やはりどうしても間取りで東北とか完全西向きとか北東とか、
あまり好まれない向きが出てしまう、と。
土地が広いので、日照に配慮した間取りを確保するためにこの形にしたのだとか。

駅前のタワーマンションにしなかったのは、「不便」だからです。
駐車場はタワー式（機械式より悪い）、駐輪場も二階まで押して上がらなきゃいけない。
普通に暮らしていくなら、今の賃貸マンションのほうが圧倒的に便利だと思ったから。

その点、こちらは一階に駐輪場があって「普通」ですし。

あとは実際、現物を見に行きましたがあんまり気に入らなかったからかなー。
といっても、こちらはモデルルームだけなんで出来上がって気に入らなかったら？
と思うとこわいですけど。

[36: 匿名さん]

詳細ありがとうございます。
決め手は自走式駐車場と駐輪場が１Fにあることですか。
自転車や車を毎日使う人は魅力でしょうね。

（私は、自転車は使わないし、車も週に1回程度しか使わないので
そこはあまり魅力では無いんですよね。）

やはり、山側は高いのかな？

[37: 匿名さん]

東側のマンション。調べましたよ！今、名前を募集しているようです。
確かにタワー型駐車場でした。通勤で車を使う方にはチョット不便かも
知れませんネ。まぁあの場所でしたら、車を使う事も少ないでしょうが。
私は西側の方が便利っていうのがよく分かりません。東でもフレストとか
銀行もあってあまり変わらない気がします。下町的便利さは無いでしょうが。
値段は又聞きなので真偽の程は分かりませんが、70平方メートルで3000万円の
前半位だとか…。（向きは不明です。中途半端な情報でスミマセン）
階によって全然違うんでしょうが、下ならもっと安いのかも。30階とかなら
どうなるのでしょうか。
西でも東でも住み慣れた（住み易い？）場所が一番と思います。

[38: ご近所さん]

販売は進んでるのでしょうか？少し高かったので様子見しようと思いますが、
週末なのにモデルルームが閑散としてました。西口で350戸は多すぎるのかも！？
隣には更に超高層が建つようですが、情報お持ちの方ご教示して下さい。

[39: 匿名さん]

少し前の新聞に書いてありましたが、マンション建設における資材や
人件費などは１年前に比べて約１５％上がっているそうです。
原価がこれだけ上がっているののだから実際の販売価格は２０％以上
上がっていると思います。

ということは現在の３５００万の物件は、1年前の２８００万くらいの
値段に相当するのでは？
そういう意味では、そんなに高くなく頑張っていると思いますが如何でしょうか？
（どこでそのコストを吸収しているかは分かりませんが）

でも、山側の物件があるし、３５０戸も売れるのかな？

[40: 契約済みさん]

契約を済ませたものです。

今日、用事があって行きましたが平日でしたがMR結構にぎわってましたよ。
休日閑散としていたのは契約会が行われていたからでは？

第一期は完売だそうです。好調とのことでしたが。

[41: 契約済みさん]

40です。追加で・・・。

急行停止駅で、徒歩3分。場所はよく知っていますが
ほどよく住宅と商業地域が混在していて便利な立地です。

実家が枚方で、どこへ行くにも駅から坂を登らなければならないのが苦痛でした。

フラットな道を駅からまっすぐで3分なんて
もう二度と出ないと思っています。
しかも敷地面積が広く周囲に空間が確保されているので、
多少周囲に背の高い建築物ができても
ながめはともかく、日照的には問題にならないと思います。
（東側は・・・わからないけど）

西側にしては高いとおっしゃっていますが、駅近でずっと空くのを待っていた
物件は8年待ってもとうとう空きが出ませんでした。
先日一件出たものの、ほとんど値段が下がっていなかった。
しかも一週間もたたないうちに広告から消えました。（ということは売れたということ？）
今後東側の開発が進み香里園に人気が出ると、むしろこの立地だと
そう価値が下がるとは思えませんし、西側を知っている人は
むしろ東側にはそう魅力を感じないかもしれませんよ。

なんて。買ってしまった人間の遠吠えに過ぎませんね。

コストは、破たんしたダイエーの土地を買ったので土地代がこの立地にしては
安くついたのでは？と踏んでいますが。

[42: 契約済みさん]

40です。訂正です。

「西側で350戸は多いのでは」というご意見でしたね。
失礼しました。

[43: 匿名さん]

すいません。
ご存知の方が居られたら以下のことを教えていただきたいのですが。

①２４時間ゴミ出しやディスポーザーは付いてますか？
②宅配ボックスはありますか？
③エレベータは何基付いてますか？

毎日の生活時間がバラバラなので、①②については欲しいし、
③については毎朝、混むと嫌なので。。。。

モデルルームに行かれた方でご存知の方が居られましたら宜しくお願いいたします。

[44: ご近所さん]

第1期完売ですか〜。まぁどこのマンションもそう書かれてますが、実際は…。
お隣は42階建てが建つ予定らしいですよ。市役所の友人が教えてくれました。

[45: 契約済みさん]

＞43さん。

①24時間ごみ出しOK。ディスポーザーはなし

②宅配ボックスあります。クリーニング無人受付もあります。

③４基です。（うち一基は非常対応。でも４基とも稼働するそうです）

＞44さん。それはすでにここに書かれていますが・・・・。

それに今、ちょっと止まっているか、計画変更か、らしいですが。
それがほんとでもあまり建物自体に影響はないです。
西側は駐車場棟なので。

高い所に住みたい人は待った方がいいかも？
でも逆に東側にこの24階建があるのはどうなの？
駅からも遠くなるし、ねえ。

[46: 姫野真利亜さん]

先々々々週号のマンションズによれば３４０戸中の販売戸数が未定。
第１期が完売済みとのことですので、第２期以降の分なのかな？。
本物件、３００戸を超える大型物件ですが、あまり話題になりませんね。
なぜでしょう？。

[47: 契約済みさん]

＞46さん。私も不思議です。
地元の人しか興味ないのか、駅東のタワー詳細がわかるまで
待っているのか・・・・。

未定・・・というのは、2期に全戸販売するか分割して販売するか迷っているのかも。
1期で契約したものですが、契約ギリギリまで販売価格決まりませんでしたしねえ。
コラボ物件だから売主3社の足並みと思惑がそろわないのかも？？

[48: 匿名さん]

２期以降の売り方については確定していないようですが分割販売されるようです。
同じ敷地の西隣にも建設予定の高層マンションの動向も気になります。

[49: 匿名さん]

安価な低層階を購入したい人は早めに契約したいかも。

中層階以上を考えている人は山側や隣に出来るマンションを見てから

ということで良いでしょうか？

（高い買い物ですし、跡で後悔はしたくないですね）


約率が低い場合は次年度以降の管理費が上がる可能性があるので

あわてず検討したいですね。

[50: 匿名さん]

いろいろな情報を集めて、よく検討していらっしゃるんですね。
この立地でこの価格帯は非常に妥当であると思われます。東側の坪単価は180万位、原材料高を考えれば仕方ないかもしれませんがそれにしても坪140万のブランズと比べて2割高の付加価値があるかといえば疑問です。しかも、必ずインフレがやってきて金利の上昇は必至、選挙が終わり政権がどの政党を執ってもいつまで減税措置が継続するかは不明。少なくとも来年くらいまでは継続されるでしょうが。。。
共用施設も過度になく適度に用意されており店舗も飲食店は禁止のようですので環境は良いでしょうし、北側に何が建っても南側なら眺望には関係ありませんし安心です。大きなマイナスはなくリスクの少ない物件とおもいますが、どうでしょう？

[51: 契約済みさん]

こちらでようやくこのマンションの評価が出ました。

http://utopian-mansion.ter2ter.com/mansion135.html

ランキング↓

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http://utopianmansion.blog35.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-category-22.html

「お買い得」との評価ですが、いかが？