パークホームズ甲子園花園町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K1904/


売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
　　　ＪＲ西日本不動産開発株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

所在地:兵庫県西宮市花園町１（地番）
交通:阪神電鉄本線「甲子園」駅　徒歩12分
面積:69.79㎡~93.07㎡
間取り:2LDK～4LDK

【物件情報を追記しました。管理担当 2021/06/21】

[41: 匿名さん]

>>40 マンション検討中さん

このエリア供給過多ですよね。甲子園って梅田三宮難波へのアクセスも良く商業施設も揃っていて、個人的には西北にも負けてないと思うのですが（言い過ぎか）、いかんせん球場のイメージが強くて、良く知らない人は敬遠するエリアだと思うのです。ですので、外部からの流入は少なく、甲子園エリアでの住み替え需要が殆どな気がしてます。
となると、需要の割に供給が多過ぎるよなぁと思います。

[42: 匿名さん]

事前説明会に行く予定はないですがどちらかでモデルルーム公開はあるのでしょうか？VR見るだけですか？

[43: 名無しさん]

事前案内会に参加したのですが
管理費、修繕積立金、入居時の修繕一時金が他のマンションより大分高いように思ったのですがやはり機械式駐車場がたくさんあるからでしょうか？
もしくは後々修繕時に集金しなくていいように多めに集めることもありますか？マンション検討し始めたばかりで分からないことだらけでして‥そこがネックで悩んでいます。

[44: 匿名さん]

>>43 名無しさん

機械式駐車場が多いのは、近くのシエリア西宮武庫川も一緒ですね。
パークホームズ系は管理費高くないですか？管理会社がどこの会社かにもよりますね。

[45: 名無しさん]

>>44 匿名さん
パークホームズ系は高いのですね！
シエリア西宮武庫川も確か駐車場設置率もここと同じぐらいだったのにあちらは修繕積立金は7000円ほどだったのと、管理費も平米数の大きい部屋とこちらの平米数の小さい部屋と同じぐらいだったり‥
管理会社によってここまでも違うものなんですね。

無駄に取られてると思うべきなのでしょうか。
それとも数十年後の大規模修繕なんかのときに特別に徴収がないと思って安心しててもいいものなのでしょうか。

毎月のことなので悩みます。。

[46: マンション検討中さん]

>>45 名無しさん

パークホームズ自体が高いです。
中古マンションでパークホームズで検索したらわかりますよ。
無駄に取られてるからは、わからないですねー
ただパークホームズは管理費、修繕費が高い

[47: 名無しさん]

>>46 マンション検討中さん

そうなのですね。
ご丁寧にありがとうございます。
おっしゃってくださったように中古マンションで検索かけてみます。

[48: 匿名さん]

高い分、サービスが良かったりはしませんか？

例えば管理人の人数
清掃員の人数や勤務日
管理人の常駐時間
ゴミ出しは自分？玄関前？

ワコーレはゴミを玄関前に置いておくとゴミを持って行ってくれます。ただ管理費高いですよ。

ここは戸数130以上と多めですから、管理費と修繕積立金を抑えて欲しかったですよね。

駅から離れている分、閑静な住宅街ではあります。ただ徒歩12分となると…

[49: 名無しさん]

>>48 匿名さん
確かゴミは24時間出せるけど、ゴミ捨て場へは自分で‥という感じでした。
管理人や清掃に関してもそこに比例しますよね。改めて確認してみます。ありがとうございます。

そうなんですよね。
戸数が多いのって管理費と修繕費が抑えられるっていうメリットがあるはずなのに、戸数が50とかそれ以下の方が安いとなると小規模のマンションの方がこじんまりと良いなあと思ってしまいます。

小中学校が近いけど、それは子どもの年齢によりますもんね。義務教育が終わると駅近なのが間違いなく良いですし‥

[50: デベにお勤めさん]

低層の横長マンションですがエレベーターの配置はどんな感じなんでしょうね。戸数が多いので混雑が心配です。

[51: 匿名さん]

事前案内会に行ってきました
管理費、修繕積立金がやはり高いですよね
シエリアと比べたら1.3から2倍！
修繕積立一括に至っては2倍以上の
80から100万円台でした
駅から12分も実質15分以上掛かるし
検討からハズれました、、、

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん

私も行ってきました。
このエリアで迷っておりまして、若草町のブランズかシエリアか…
ブランズは駅が遠い。しかしシエリアは線路が近すぎる…
悩みますねー

[53: 検討中]

>>51 匿名さん
同意見ですー。一括修繕および維持費が高すぎるだけでなく、思ってた以上に部屋の価格も高い。この駅距離で70平米ちょいで5000万オーバーなら、ここでなくても良くない？ってなりました。広告の3000万代なんて数える程度しかないので期待外れでした。

[54: 匿名さん]

私も駅からの距離と大規模マンションということで価格はもちろん、管理費、修繕費が安く抑えられることを期待していました。
残念ながら購入は見送ることにしました。

[55: マンション検討中さん]

私は駅も違いますし、同価格ならシエリアよりはこっちの方がいいかなと思ってましたが、皆さん結構比較されてるんですね。

[56: 口コミ知りたいさん]

シエリアも今回のこちらのような目玉部屋が一期の販売であったのであれば最初の時点から比べていたかったなーと言うのが本音です‥
私も同価格ならこちらですが管理費、修繕積立費やっぱり高い‥
甲子園界隈はどんどんマンション建ってますし、もうなかなかこの辺りで新築も無くなって来るのかなあと思うと見送るべきか決めてしまうか悩みます。

[57: マンション検討中さん]

学文中学校区でマンションを探している方は、シエリアも検討するでしょうね。
武庫川駅と甲子園駅とで選ぶなら、そりゃ甲子園駅ですが花園町は駅までホント遠いですね。今日歩いてみて遠さを感じました。車通勤だったら良いのですが…住みやすい町ですし。

花園町は地価が高いのでお部屋の値段も上がるんでしょうね。もともと何が建っていたかにもよりますが高くで土地を買い取ったのでしょうね。
シエリアはもともとはテラスハウス鳴尾という、団地のような物が建っていた土地ですし地価も安いですから部屋の値段も安いのでしょう。西宮市としては値段を、ふっかけてきておらず良心的に思えましたが
線路沿い+ハザードマップがね！！！
マンション選び難しいなぁ！

[58: 検討中さん]

>>56 口コミ知りたいさん

シエリアも見に行きましたが、良い間取りの高層階はほとんど完売してました。
2階とかならまだありましたが水没が心配ですね

マンションは本当に自分の人生とのタイミング次第ですよね。
うちは子どもが保育園に入るタイミングで入居できるマンションを探しています。結婚や出産などいろいろですね。

[59: 口コミ知りたいさん]

>>58 検討中さん

やはりそうなのですね。
他の方がおっしゃってるようなハザードマップ も気になるところです。。確かに2階ならば水没は心配になりますよね。

同じく私も子どもの環境を変えられるタイミングなので探しています。校区もいいですしハザードマップを見る限り大きな心配がなさそう、その点では安心ですよね。
こちらも良い間取りの部屋は完売して値段の割に合わないと捉えられる部屋は残ってしまうのでしょうね。

[60: マンション検討中さん]

管理費はともかく、修繕積立金は安すぎると後々の値上げが心配ですし難しいところですね

[61: 口コミ知りたいさん]

>>60 マンション検討中さん
おっしゃる通りです。。
ローン控除に間に合わせるために早めに一次販売も始めるとも言っていたので悩ましいです。

[62: マンション検討中さん]

見学に行った時はものすごくみなさん忙しそうにされていましたが実際に検討されてる方はどれくらいいらっしゃるのでしょうか。周囲に売れ残っているマンションもちらほらありますし、今から子育てを考える世代には少し高いような気もするのでもう少し様子を見たほうがいいのか悩んでおります……

[63: マンション検討中さん]

周りのマンションと比べると相対的には高くないですし、駐車場も確保できそうなので、うちは検討してます。このあたりは小規模のマンションが多いので駐車場台数が少ないですよね。

[64: 匿名さん]

私は駐車場が多すぎるような気もします。
空きが多くなればなるほど管理費、維持費の負担が大きくなりますよね？

[65: マンション掲示板さん]

皆さん、カフェラボってどのような使い方を想定されていますか？
セキュリティ上、ここでテレワークは厳しいだろうし、子供が勉強するスペースって感じになるんでしょうか。そうしたら、子供部屋が不要とは言わないまでも、部屋には小さな机でOKとなり、結果的に各洋室が多少小さくても問題ないという感じなのでしょうか。

最近多くの新築マンションでよく見るカフェスペースですが、正直ここで仕事はできないよなぁと思っていて、結局どんな使い方になるんだろうと疑問に思っています。

[66: 匿名さん]

こういうところで集中して勉強できるお子さんなら良いスペースとなるんじゃないでしょうか。
たまには庭を眺めて息抜きにしたりね。お茶とか飲んでもいいみたいなのでコーヒーその他が入った自販機とかが入ると良いですね。

駐車場ってどのくらいが機械式となるんでしょうか。132台分確保できたのは凄いと思いますが平面との割合が気になりますね。

[67: マンション比較中さん]

水没したら　悲しい場所ですね。

神戸の震災で『建物の倒壊』『火事』『液状化』がメインとなり、
東日本大震災のような、津波、水害の記憶がなく、
他人事と思っているか思わせるセールストークがまかり通る。

水没からの復興期間を考えて購入している人あまりいないでしょうね。

[68: 評判気になるさん]

>>67 マンション比較中さん

津波は現在工事中の防波堤が完成すれば、ハザードマップ上は問題なくなるのでは。
洪水は、武庫川が氾濫したなら諦めもつくでしょう。

[69: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[70: マンション検討中さん]

前向きに検討しています。
ハザードマップ上の心配は残りますが、甲子園駅が最寄駅で校区と街並みが落ち着いていることをとても気にいっています。

しかし今後、子ども達が大きくなったり転勤などで売却するとなると果たして売れるのかという心配が残ります。
理想は駅徒歩5分から10分かなぁと。

すべての条件を満たしてくれる物件はないですね！

[71: マンション検討中さん]

津波は花園町は大丈夫ですよ。
シエリアの小松の方がやや不安です。
洪水は武庫川の河口になるので、ここが氾濫するなら宝塚など上流の方がヤバイです。
阪神大震災の際には浜甲子園の地盤沈下が深刻でした。
もともと社宅地だったようですので、地盤もしっかりしているかと。

[72: 検討中さん]

>>71 マンション検討中さん

津波は大丈夫ですよね！！
まああと少しで堤防が完成して津波は花園町も小松南も大丈夫になるんですけどね。

地盤で言うと南に行かない限りこの辺りは大丈夫でしょう。もうちょっと駅まで近くならないですかね？
駅徒歩9分とかなら即買いですけどね。
会社が車通勤にならないかなぁと思っています。

前の方が仰るようにマンションは駅からの距離が重要ですもんね。売却の時の不安は残ります。
パークホームズも反応の悪さには気付いていると思うので、あと500万円ほど値下げされたら前向きにかんがえようとおもいます。

[73: マンション検討中さん]

周りのマンションに比べるとどうなんでしょうか？メリットデメリットなど。。これから見学に行くので、どういう比較をすれば良いか悩んでまして。。。

[74: 匿名さん]

駅まで少し距離がありますが
駐車場は全戸分あるので、マイカー通勤の人には良い物件かも。
ただ、みなさんここは大丈夫と書かれているのですが
川が近いと何かあったとき・・と考えてしまいますよね。

[75: 匿名]

>>73 マンション検討中さん
スパンが狭くて、使いにくそうな間取りが多いなと感じました

[76: マンション検討中さん]

パークホームズ約70平米5千万と、中古物件（駅徒歩10分）築9年・80平米5千万なら、どちらを購入すべきでしょうか。
修繕積立・管理費・駐車場などは約1万パークホームズの方が高くなりますが、税控除の期間を考えると新築の方が良いのですかね…

[77: マンション検討中さん]

>>76 マンション検討中さん


中古マンションの立地によりますね。
花園町は、学区は良い　雰囲気　良い方　駅から遠い
中古マンションが甲子園番町なら　ブランド力もあるから中古マンションの方がいいかも
もし、砂田町とかなら学区も変わってくるので考えが変わりますし
パークホームズは管理費とか高いし、ブランズとかの方がいいし
あと最近のマンション、は材料費ケチって安上がりなマンションばかりだしここも高級感ないしね。
だから、自分達が気に入って、金払っても良い！場所で決めた方がいいかと思います。

[78: マンション検討中さん]

>>77 マンション検討中さん
ご丁寧にありがとうございます。
参考にさせていただきます。

[79: マンション検討中さん]

修繕積立基金が高いと思いますが、普通ですか？

[80: 匿名さん]

こんなもんでしょ。
カネきついんやったらやめといたら？

[81: 匿名さん]

広い2LDKがあっていいかもと思ったのだけど実質3LDKな感じなんですね。3部屋から4部屋のプランばかりのファミリー向け物件ということになりますか。

スパンが狭いというお声がありましたけどたしかにそうかもしれません。ただ柱の出っ張りとかは最小限度に思えるのでその点は良いかなと思います。

修繕積立金は月々も11,200円～14,380円と初期段階からしっかり取られる感じ。その分将来的には心配ないとも言えるかと思います。

[82: eマンションさん]

>>79 マンション検討中さん
修繕積立金は国交省ガイドラインを参考にされると良いですよ。ここは10000平米以上なので、ガイドだと、平米178円/月。70㎡の部屋なら月額12500円くらいです。
修繕積立を安くして、購入ハードルを下げるデベも有りますが、正直十歳の愁然の際に積立不足で悲惨な目に合ったり、手放す際にもそれが為に評価が下がったりする事もありますからね。他の方も書かれていますが、修繕積立のプラス５千?1万円がキツイなら無理はされない方が良いと思います。

[83: 検討板ユーザーさん]

79さんは、毎月の修繕積立金ではなく入居時に一括で支払う基金のことを仰っているのかと思いましたが…

[84: マンション検討中さん]

修繕積立基金と修繕積立金って用途は同じではないですか？

[85: 匿名さん]

修繕積立基金は、月々支払う修繕積立金ではなく、購入時に一括で支払うお金で合っていると思います。
いずれも修繕費に使われるため、用途は同じですが、支払う時期が初めの1回と、月々との違いがありますよね。
最初に支払う修繕積立基金が高いなら、月々の修繕積立金の金額は多少抑えられた金額になっているのでしょうか。

[86: 匿名さん]

修繕積立基金は修繕積立金が貯まる前に何かしらお金をかけて修繕しなければならなくなったときに
プールしておくお金の意味合いもあると聞きました。
ただそういう時期だと保証とかが効くんじゃないの？と思うのですが…。
慣例としてなのかはわかりませんが
どこのマンションもこういう感じになっていますね。

[87: 匿名さん]

修繕積立基金、修繕積立金について、
これからマンション購入しようと思う人にとってはご存知ない方も多いと思うので
みなさんの書き込みはとても参考になると思います。

いずれにしても、無理な物件購入検討は無理ですし
ローンの月額だけで検討しないようにしないとですよね。

[88: 匿名さん]

マンションはなんだかんだで、ローン以外の月々の固定費っていろいろとありますからね。

ここは最多価格帯が４８００万円台ということで
低層のマンションであることを思えば
まだ良心的な価格だと考えて良いのでしょうか。
低層のマンションは値段が高くなりやすいと聞きますが、ここの場合は戸数が多いから高くなりすぎないのかもしれません。

[89: マンション比較中さん]

同じ様な狭小気味な間口の70㎡間取りは、20年前を思い出しますね。

[90: 匿名さん]

どうなんでしょう。
今のマンションを見ると、どこも７０㎡ないところが多いですし
ここは広めに設計されていて良い感じではありますけどね。
でも、駅から少し距離があるので、価格設定は割と強気な感じがしました。