プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

[スムラボ 関連記事]
プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[9388: 評判気になるさん]

>>9387 マンション掲示板さん
環七内側ってのは確かに大事ですね。
あの嫌われてる足立区でさえ、環七の内側の北綾瀬までは許せる雰囲気がありますから。

[9389: マンコミュファンさん]

>>9388 評判気になるさん

職住近接を望む人が多いので、この立地を守ると資産性が上がる。山手線の内側がベストだが、最悪でも環七と荒川の内側に住んでいることが資産性には必要になる。

https://president.jp/articles/-/56682?page=3

[9390: 通りがかりさん]

必死すぎ

[9392: 口コミ知りたいさん]

>>9391 匿名さん

晴海フラッグや芝浦ですかね。

[9393: 評判気になるさん]

お盆明け、先着住戸がいつまでに売れるか注目ですね。

8月末で売れる→人気物件
9月中に売れる→まずまず
年内に売れない→やばい。

[9394: eマンションさん]

>>9393 評判気になるさん
売れましたね。
盆前か盆中に申し込み入って瞬殺か。そりゃそうよね。

[9395: 匿名さん]

>>9394 eマンションさん

あれだけ値上げしてたにも拘らず、瞬殺でしたね！
ここはやはり人気物件ですね！
リセールも期待できますね

[9396: 口コミ知りたいさん]

>>9394 eマンションさん

え？うれたの？やったね！

[9397: 口コミ知りたいさん]

あとは、1億超えの3LDKがどうなるかだねー

[9398: マンコミュファンさん]

ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜の中古価格が1億弱であることをみれば、

プラウドシティ小竹向原の新築未入戸のキャンセル住戸が1億弱でも、飛びつくよなあ。

大山と違って、値上がり幅も良心的だし。

[9399: マンション比較中さん]

>>9394 eマンションさん
もう売れましたか。
suumoのHPを見たらまだ載ってありますけど。

[9400: eマンションさん]

坪単価で1割値上げ、と言うところか。
この値上がりが残価割れのバッファーになる

[9401: マンション検討中さん]

>>9400 eマンションさん
１割以上に気がします。
ここG1の２階は販売当初390-400くらいかな。先着順価格は465程度でしたね。
まぁ大山辺りの２割以上？の値上げよりは確かに良心的ですよね。

[9402: マンコミュファンさん]

>>9399 マンション比較中さん

公式の先着販売ページは閉じてますね。
売れたのは、G1のLタイプだけど、これは、中庭向き？

含み益、10％スタートは、悪くないね。

[9403: 名無しさん]

いさみ屋やOKには、コメ売ってるかな？

[9404: マンション検討中さん]

>>9401 マンション検討中さん
恐らく販売時は下記の価格じゃないですかね？
Ｇ１ 1F～5F - 南西 3LDK 69.68平米 8558万円 406万円

[9405: マンション掲示板さん]

>>9404 マンション検討中さん

俺、G3棟だけど、、、　G1棟そんなに、割安だったのね。。。

[9406: マンション掲示板さん]

>>9404 マンション検討中さん

マンコミュに掲載されてますね。

[9407: マンコミュファンさん]

未入戸中古部屋の2ldk の三兄弟と、3ldk の王様部屋が売れるまで、このスレは、定期的に書き込みがありそうですね。

1万書き込み変えたら、それはすごい。

[9408: 匿名さん]

小竹向原は住環境も良いし住みたい人多いですからね。

[9409: eマンションさん]

>>9408 匿名さん

下手な商店街とかあるより、落ち着いて良いと思う。
子供に教育させるには、良い街と思う。
良くも悪くも、ゲーセンやマックなどの遊び場、溜まり場がない。

[9410: 入居予定さん]

人が溜まれない街、それが小竹向原

[9411: eマンションさん]

>>9410 入居予定さん

どんな街でも短所はあるからね。
長所をみましょう。

[9412: 検討板ユーザーさん]

>>9411 eマンションさん
よその街の短所ばかり言うのも止めようね。余計な敵を作るだけだから。

[9413: 匿名さん]

敢えて閑静な住宅地に位置するかつ都心へのアクセスのよいマンションを狙って、ここに辿り着きました。
人それぞれと思いますが、賑やか？ごっちゃごちゃ？の駅前はあまり好まないです。
日常生活に必要な買い物ができますし、大きい買い物の場合はすぐ池袋まで出かけられるので、個人的には理想的ですね。
ここは、派手な駅や派手なタワマン好きの人に向いてなさそうですね。

[9414: マンコミュファンさん]

タワマン好きは閑静な住宅街を好まないだろうしなぁ　そもそも論って感じ

[9415: 通りがかりさん]

>>9410 入居予定さん

だがそれがいい

[9417: 匿名さん]

>>9416 匿名さん
具体的にどこのタワマンがリセール悪いんですか？？？

[9418: 匿名さん]

>>9416 匿名さん

同意です。一例として同じ湾岸エリアで見ても有明とかリセール悪いですね。三井不動産の東京ベイエリアオーナーズクラブレポートによると、湾岸地域でもっともリセールが良いのが大ターミナル品川駅が町内にあって目の前で高輪ゲートウェイ開発が進む品川港南、最も悪いのが交通インフラ生活インフラが十分に整っているとはいいがたい有明。リセールが悪いのは都心部からのアクセスの悪さ、高い液状化リスク、安い賃料しか取れないなどそれなりの理由があります。

小竹向原は23区内にありながらも、自然も多く残っていて、ゆったりとした雰囲気の街ながら巨大ターミナル駅である池袋まで電車で約5分と交通利便性の高さを兼ね備えている点が魅力。買い物もオリンピックやオーケーストアがあって非常部便利。安心して保有できる不動産になるでしょう。

三井不動産作成、東京ベイエリアオーナーズクラブ会報より引用
中古成約物件の価格の分譲からの値上がり率

港南エリア　　203.2％
芝浦エリア　　186.0％
豊洲エリア　　172.9％
晴海エリア　　165.6％
月島エリア　　165.1％　　
有明エリア　　154.6％

[9419: 匿名さん]

>>9418 匿名さん
小竹向原は最低150%で、立地がよいので200%いきますか？
9000万弱なので、13500万から18000万ぐらいで売れますかね？

[9420: マンコミュファンさん]

>>9418 匿名さん

すごい参考になる。
リセール悪いといっても、有明150%ですか。
小竹向原のリセールに対する意見を伺いたい。

自分は、プラウドシティ阿佐ヶ谷の資産価値が、プラウドシティ小竹向原の価値を測る上で、参考にしましたね。
プラウドシティ阿佐ヶ谷は、築8年だけど、値崩れはしていないですね。

[9421: 評判気になるさん]

>>9419 匿名さん
さすがにないでしょう。w
せいぜい+10%程度じゃないかな。

[9422: マンション掲示板さん]

>>9419 匿名さん

夢見すぎ

[9423: マンション検討中さん]

13年後買った値段で売れたら嬉しい。

[9424: 評判気になるさん]

>>9420 マンコミュファンさん
23区の大規模マンションで値崩れしてるマンションなんて無いでしょ

[9425: 通りがかりさん]

>>9421 評判気になるさん

大山のタワーと同等の人気が出れば、そのくらいやなあ。

[9430: 口コミ知りたいさん]

>>9428 匿名さん
具体的にどこですか？

[9431: 通りがかりさん]

なんで、武蔵野大地の物件で、埋立地の話してんのよ。

[9432: 匿名さん]

>>9428 匿名さん

小竹向原も将来性高いけど、スレチだけど品川駅の海側はとんでもなくめちゃくちゃ将来性高いって『都心に住む』の8月号に書いてある。

[9433: マンコミュファンさん]

>>9431 通りがかりさん
たぶん湾岸に惹かれながらも地震に弱いって話を真に受けて買っちゃった人が多いから
どうしても気になっちゃうんだろうね
マスコミは罪作りだねぇ

[9434: 通りがかりさん]

>>9433 マンコミュファンさん

マンションコミュニティ23区版に常駐している人は、湾岸民が多いんではないかな？

んで、常駐している人が、書いている。

[9435: 通りがかりさん]

いくら予想しても、5年後、10年後のリセールなんて、わからんから、そん時に、どうすれば良いか、考えればよくないか？

5年後、10年後のリセールが正確に予想できた人は、オリンピック前やコロナ前に、マンション買ってるだろ。

今から、新築マンション住む時点で、タイミングは見誤っているんだからさ。

[9436: 匿名さん]

>>9432 匿名さん
サラッと言ってるけど小竹向原の将来性が高いってどんな理由？

[9437: マンション検討中さん]

小竹向原の将来性が高いとは思わないが、安定性はあると思う。
相場が上がればそれなりに追随してあがる。
この10年の値動きがエビデンス

[9438: 匿名さん]

埋め立て時期が昭和以降とか新しい湾岸エリアは液状化のリスクも高いよ。あと湾岸でも新築なら安全性高い。コンクリートの劣化が進んだ古いタワマンだと倒壊リスクが高まってくる。

[9439: 通りがかりさん]

>>9437 マンション検討中さん

小竹向原って、千川や要町や氷川台より、リセールいいの？

リセール良いとか安定とか、比較対象は何よ？

[9440: 匿名さん]

>>9438 匿名さん

湾岸嫌いな人には、小竹向原はお似合い

[9441: マンション掲示板さん]

>>9438 さん

先ほどから湾岸だの液状化だの小竹向原に一切関係が無い書き込みなので荒らし投稿とみなして削除依頼いたします。

[9442: 評判気になるさん]

>>9441 マンション掲示板さん

>>9426とか>>9428にはなんで反応しないの？

[9443: 評判気になるさん]

>>9441 マンション掲示板さん
検討版なんだから関係ないことはないやろ
どっちが安全かリセールがよいかは検討するうでの考慮事項なんだから。

[9444: 匿名さん]

オープンレジデンシア小竹向原ガーデンの新築　
株式会社近藤組 が施工

小竹向原後発のここの坪単価にも注目です。
https://www.mansionmaru.com/tokyo/itabashiku/108586.html

[9445: マンション比較中さん]

>>9444 匿名さん
400くらいでしょうね。

[9446: マンコミュファンさん]

ここは将来性よりも希少性やろ　
港区は値上がりしていくばっかりなら売って利益出たとしてその後どこ住むんだ？　また別のタワマンかね？値上がりしまくったタワマンに　
出口戦略がよく分からん

[9447: マンコミュファンさん]

>>9446 マンコミュファンさん

コーシャハイム向原の3ldk に、家賃15万で住むという出口でいいや。
それで、早期リタイアする。

[9448: 口コミ知りたいさん]

>>9447 マンコミュファンさん
広さ50平米だね

[9449: マンション検討中さん]

>>9439 通りがかりさん
転売が目的なら都心3区のタワマンでも買っとけば？

[9450: 通りがかりさん]

>>9449 マンション検討中さん
転売目的とリセール気にするのは関係ないでしょ。
若い人は、死ぬまで住むつもりでマンション買ってるわけでもないし

[9451: 検討板ユーザーさん]

引き渡しが、再来週から始まったら、ココは過疎りそうですね。

[9452: マンション検討中さん]

>>9450 通りがかりさん
一生でなくてもしばらく定住するならリセールバリューを他と比較する必要ある？
ここのリセールバリューが十分ならそれでいいじゃん
他と比較するのは少しでも儲かる転売がしたいからでしょ？

[9453: マンション掲示板さん]

>>9452 マンション検討中さん

ファミリーマンションだからね。
学校とか保育園考えたら、他の地域に容易には住み替えららないよ。

湾岸みたいに、ガンガン後発がからエリアでもない。

後発は、オプレジとか。別に含み益吐き出せても、オプレジは御免

[9454: マンション掲示板さん]

西池袋が再開発で、オフィスがガンガン増えるから、
小竹向原の価値は上がりますよ。

池袋のイメージが一気によくなると思う。

[9455: 口コミ知りたいさん]

>>9452 マンション検討中さん
そりゃあ比較する今あるでしょ。
そもそも比較しないでリセールバリューが十分ってどういうこと？

[9456: 匿名さん]

晴海フラッグsky duo落ちて、ここを買いました。

湾岸と比較してましたよ。

[9457: マンション検討中さん]

>>9455 口コミ知りたいさん
最初に書いたじゃん
「この10年の値動きがエビデンス」だと
小竹向原駅徒歩５分以内で10年どころか20年前まで遡っても中古価格が売り出し時より下がっている物件は一つもないよ。

[9458: 評判気になるさん]

>>9457 マンション検討中さん

素晴らしい。

[9459: マンコミュファンさん]

なるほど　
池袋再開発そんなに期待してなかったんだけどオフィスも増えるのか　池袋に勤務する人にとっては中々良い立地やな(めっちゃひとごと笑)

[9460: マンション掲示板さん]

>>9459 マンコミュファンさん

来年11月に完成する丸井跡地のIT tower.
IT系企業の集約されるオフィス。

池袋がシリコンバレーのようになったら良いですね。

[9463: 口コミ知りたいさん]

>>9457 マンション検討中さん
PC小竹は新築なんだけど、、、比較しないとかいいながら周りのマンションと比較してんじゃん笑
そもそも、下がってないからリセールが良いってどういうこと？
インフレだったり、他のマンションが値上がりしてたら、実質値下がりしてるじゃん

[9464: マンコミュファンさん]

ここにいるひとは、
小竹向原の新築戸建てと、プラウドシティ小竹向原の比較はしたのでしょうか？

小竹向原は、戸建ての選択肢も豊富ですよね。
戸建てとの価格競争がある街は、マンションのインフレも限度があるような気がします。

[9465: マンション検討中さん]

>>9463 口コミ知りたいさん
読解能力のない人ですね
地域の事を知らずに買うわけないじゃん
おれは「リセールバリューを他の地域と比較する必要ある？」と言ったんだ

[9466: 通りがかりさん]

オフィスが東京から脱出し商業施設が無くなったり、労働者が都心に通勤しなくなったら、リセールバリューは激下がりでしょう
それまではこの便利かつ住環境もまあまあの小竹向原の価値は下がらない
自分はここに住み続けるつもりなので、大きく上がるか小さくしか上がらないかは興味ない

[9467: 通りがかりさん]

>>9465 マンション検討中さん
じゃあ何をもって小竹向原のリセールがいいっていえるの？
他の地域がより値上がりしてたら、額面上値下がりしなくても、実質的には値下がりしてることになるけど、そこはいいの？
あなたの小竹向原だけで考えるやり方だと、値下がりしてても値上がりしてても関係ないのでは？
そしてあなたの小竹向原という世界にはインフレはないの？

[9468: 通りがかりさん]

>>9467 通りがかりさん

もしもし…
なんか顔真っ赤になってないw
なんでそんなに詰問調なのかな
そしてその話題に執着してるの何故？
そもそも貴殿はここの購入者なのですか　購入者でないなら別に上がろうが下がろうが関係ないじゃないですか
ちな自分は9465ではありません

[9469: マンコミュファンさん]

>>9467 通りがかりさん

インフレより、局所的に上がっていたら、それはベスト。

でも、最優先は、ローンの残債との関係なので、購入金額より高く売れるかどうか？という検討でしょう。

[9470: eマンションさん]

>>9469 マンコミュファンさん
入金より高く売れても、次はどこに住むの？他がもっと上がっていたら住むところないですよ？
リセールバリューの話をする時に比較しないってのは無理がある

[9471: 検討板ユーザーさん]

>>9470 eマンションさん

既に局所バブルが起きている都心一等地のエリアはありますけど、
その局所バブルが弾けて、そのエリアだけ大きく、リセール悪くなる可能性あるので、下がる場合も含めて期待値計算したら、神様しか未来はわからないかな。

なので、5年、10年スパンで見たら、局所的に上がるのは再開発エリアというのが、定石なんでしょう。

ここは、池袋、大山、上板橋の再開発の恩恵や東京メトロ上場による利便性向上が受けられれば、ハッピーな結果にはなると思います。

小竹向原は、局所バブルが起きていないから、市況が悪くなっても、そこまで下落しないと思うね。

[9472: マンコミュファンさん]

資産形成はオルカンで、住むところは静かな小竹向原でいいんでない？
静かなところ&交通利便性がいいところがいいから実需で小竹向原を選んでいるのであって。

投資やら資産形成のためにこれから湾岸含めてマンション買うとかアホでしょ。一点張りにも程があるよ。あれほど分散投資の重要性を習ったよね？

[9473: マンション検討中さん]

引っ越す前からこんなに濃い付き合いができて嬉しいよ。
早く小竹住みたいな

[9474: 検討板ユーザーさん]

>>9464 マンコミュファンさん
うちは全く戸建てとは比較しませんでした　
戸建てだと狭小3階建とかになっちゃうし、注文住宅はキリがないので、、、って理由です

[9475: マンション掲示板さん]

>>9474 検討板ユーザーさん

小竹向原でも、9000万だと、3階建てになっちゃいますねー。
3階建ては、リセールがしんどい

[9476: 匿名さん]

小竹向原で戸建て買おうと思ったら土地だけで1.5億ぐらいは欲しいですよ。

[9477: マンコミュファンさん]

>>9475 マンション掲示板さん
ずっと住むならリセール関係者ないかと。
転売するわけでもないのに

[9478: マンコミュファンさん]

>>9475 マンション掲示板さん
ずっと住むならリセール関係者ないかと。
転売するわけでもないのに

[9479: 評判気になるさん]

>>9477 マンコミュファンさん

転売しない、できない、それなら、賃貸住むなあ。
家賃補助あるし。

[9480: 検討板ユーザーさん]

転売ではなく
将来生活スタイルが変わって住み替えはあるかもしれない
賃貸にしろ持ち家にしろ住居費はかかるので
その時に最低限残債ととんとんなら良しとして
できれば利益があればうれしいかも

[9481: マンション掲示板さん]

>>9480 検討板ユーザーさん
おっしゃる通りですね
実需購入組の至極真っ当な感覚

投機転売狙いで購入価格の150%とかは去年まではいざ知らずこれからのタームでは難しくなりそう。

[9482: マンション検討中さん]

あれこれ考えるより、実需でほったらかし投資のが良い。

池袋再開発は、2045年完成なので、まだまだ、池袋再開発による近郊マンションの地価高騰は、織り込まれていないからね。

大山、上板橋みたいに、再開発中マンションは、高騰

[9483: 検討板ユーザーさん]

>>9481 マンション掲示板さん
大事なのは、将来的に残債割するかしないかですよね。
金利が上がったりインフレしたときにどこまで耐えられるかですね

[9484: 匿名さん]

小竹向原は立地が抜群に良いからね。中古でも高値で取引されると思う。

[9485: 入居予定さん]

>>9484 匿名さん
こういう口調のbot、よく見るよね

[9486: 職人さん]

>>9483 検討板ユーザーさん
借金して住宅を買っている人たちが一番喜ぶのがインフレです。
実質的な借金は目減りするし、資産価値は上がるし。

なんか勘違いしてない？

[9487: 検討板ユーザーさん]

>>9486 職人さん
本当に資産価値が上がればいいけどね。