プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

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プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[8801: 匿名さん]

小竹向原は住環境の良い街だし、下がりにくいと思いますよ。

[8802: マンコミュファンさん]

>>8801 匿名さん

大山みたいな商業エリアを好む人もいれば、小竹向原の閑静な住宅エリアを好む人もいますね。

暴◯団事務所とかパチンコ屋が乱立していることは、不動産屋は教えてくれないですからねー。

[8803: ご近所さん]

>>8799 検討板ユーザーさん
リーマンショックで5-10％の下げでしょ？
2割下げとなると全面核戦争か世界恐慌クラスか。
無理でしょ

[8804: マンション検討中さん]

港区の高級タワマンとか以外の実需で売れてるマンションは、利益20%までは乗ってなさそうかなと言う印象ですけどね。

マンション価格が2割下げになったら、かなりの異常事態でしょうね。

[8805: 通りがかりさん]

2LDK売れたみたいですね

[8806: マンション検討中さん]

>>8805 通りがかりさん
やはり、ここは、ポテンシャル高いですね。
賃貸の掲載も減ってますね。

[8807: eマンションさん]

賃貸の掲載件数バッグってきたなあ。

[8808: 検討板ユーザーさん]

賃貸ですぎですね。
業者も少し入ってたんですね。
価格も強気で文京区と変わらないレベル。
借りてつくといいですね。

[8809: マンション掲示板さん]

>>8808 検討板ユーザーさん

このタイミングでの賃貸掲載は、地権者ではなく一期一次の方々でしょうね。

8月入居の方の内見のタイミングですからね。

[8810: 名無しさん]

>>8809 マンション掲示板さん
そお？
こんな利回りの悪い物件をわざわざ投資用に買わないでしょう
地権者が自分で住むつもりだったのが、予想外の高値で貸せると知って出してきたのでは

[8811: マンコミュファンさん]

この138件ってのは同じ部屋が複数の不動産屋経由で出ているだけでしょ。よく部屋の詳細見てみなさい。

[8812: マンション掲示板さん]

>>8809 マンション掲示板さん
地権者は引き渡しを受けてるけど
1期一次のかたが引き渡しとか登記とかまだで貸せるのでしょうか？

[8813: 匿名さん]

立地が良いですからね。そこなら高値でも借りたい人も多いですよ。

[8814: マンション掲示板さん]

>>8810 名無しさん

購入価格9000万　賃料27.5万とすると、表面利回り3.6%ですね。

以下、マンマニ基準　

一番おすすめすることが難しいのは『近郊・郊外のごくごく普通の立地なのに利回りが低いマンション』です。実需とはいえ資産性を気にされない方はごくわずかです。少しでも資産性を気にするのであればこういった出物は避けたほうが無難でしょう。

・都心　＝　表面利回り3％前後△　表面利回り4％前後〇　表面利回り5％前後◎

・近郊・郊外　＝　表面利回り4％前後△　表面利回り5％前後〇　表面利回り6％前後◎

物件によりきですがざっくりとこういった目線で見てきています。

※3％前後になると借りたほうが安くなってくるレベルのためよほどの土地の強さがないと厳しいです

[8815: 検討板ユーザーさん]

マンションの適正価格調べるサイトで買った部屋調べたら、もう含み益がでててワロタ。まだ住んでもいないのに

[8816: eマンションさん]

>>8815 検討板ユーザーさん

含み益は、何%くらいでしたか？

[8817: マンション検討中さん]

>>8814 マンション掲示板さん
表面利回3.6%は金利、修繕積立費、管理費、固定資産税とかこみこみだと、マイナスだね。賃貸で借りるのが正解かもしれんね。

[8818: 匿名さん]

分譲が安すぎた感じはありますよね。中古市場では高値で評価されそう。

[8819: 評判気になるさん]

>>8817 マンション検討中さん

なんてこった、、、

[8820: マンション検討中さん]

>>8817 マンション検討中さん
上記の物件や家賃27.5万の他に管理費で2万円とってますね。

色々な経費入れたら、マイナスになりますかね？どうだろうか。。。金利も住宅ローン控除使ってるかも知らんし。

[8821: 名無しさん]

賃貸で出回ってるの、地権者物件ですよね…
なんで分譲価格で盛り上がってるんですかね

[8822: 評判気になるさん]

>>8821 名無しさん

分譲住居を賃貸に回して、どのくらいの収益取れるか？のデータになるからえね。
分譲タイプだからとしても、賃貸でそこまで家賃に盛り込めないよ。

[8823: eマンションさん]

>>8818 匿名さん

石神井公園とか氷川台とか上板橋とか大山の売り出し中の新築をみていると、小竹向原は割安だと感じますね。

駅前の商業施設の脆弱性さえ割り切れればですけど。

[8824: マンコミュファンさん]

>>8822 評判気になるさん
今は新築マンション賃貸はどこも利回り低めで、ここはまだ健闘してると思います
他と比較されたら分かりますね

[8825: マンション掲示板さん]

>>8811 マンコミュファンさん
いわゆる非専任媒介ですよ。専任媒介だと不動産の集客が低いとリスクですから

[8826: マンション検討中さん]

>>8820 マンション検討中さん
賃貸に出したら住宅ローンも控除も使えないでしょ

[8827: 名無しさん]

>>8823 eマンションさん

どこも、小規模から中規模の70平米で、プラウドシティ小竹向原と同じ価格帯ですよねー。

それを考えたら、電車で池袋までの距離が近い、ココはお買い得だったと思った。

[8828: マンション掲示板さん]

通勤と居住のみを考えれば最高の場所だね。赤坂銀座、新宿渋谷の二方向に一本で行ける。そんな路線、山手線内を除けばほとんどない。そして静かな環境。夜遅くなっても治安も問題なし。買いそびれた人は残念でしたね。
でも地権者物件の放出があるのでは？

外食・買い物には難があるが、
・池袋を利用
・食材は宅配システムで入手
するなら問題なし。節約するならOKもあるし。

[8829: マンコミュファンさん]

>>8828 マンション掲示板さん
中小企業が集まる新宿渋谷にあまり用事ないけどね笑
大手町、六本木、品川あたりなら用事あるけど

[8830: 匿名さん]

>>8829 マンコミュファンさん

商業施設は、池袋、新宿を合わせたら、日本一だと思う。

[8831: 通りがかりさん]

>>8829 マンコミュファンさん
マウント取ってる気？
かんじわる～w

[8832: 匿名さん]

>>8829 マンコミュファンさん
1本じゃいけないけど
一回乗り換えで行ける
乗り換えもそんなに大変でない感じ

[8833: マンション比較中さん]

>>8828 マンション掲示板さん
そんな最高の立地なのに地権者の転売物件、売れなかったらしく価格改定が入ったよ。これで指値すら入らなければ他の物件も坪４５０万でも厳しいかもね。

[8834: 通りがかりさん]

>>8833 マンション比較中さん

3ldk と4ldkは、億だけどすぐに売れて、掲載なくなったね。
2ldk は確かに苦戦しています。

[8835: eマンションさん]

>>8834 通りがかりさん
ノムコムの２LDKは掲載消えてますね

[8836: 通りがかりさん]

いちいち電車乗るのめんどくさ
しかも地下鉄とか

[8837: マンション検討中さん]

>>8836 通りがかりさん

JRも面倒だけどね。

[8838: 口コミ知りたいさん]

>>8835 eマンションさん

色々な階数の2ldkが出ているなあー。
7000万円台を死守してもらいたい。

[8839: 名無しさん]

>>8838 口コミ知りたいさん
今売りに出ているのは当然地権者物件でしょうが、一般販売住戸と同程度の価格ですか？

[8840: 通りがかりさん]

>>8839 名無しさん

同程度の価格。
晴海フラッグみたいにガッツリ転売利益を盛られているとかはない。

https://manmani.net/?p=53452

[8841: 検討板ユーザーさん]

同じ部屋が乱立していて、非常に識別が大変。

[8842: マンション掲示板さん]

掲載しまくる意味あんの
よっぽど急いで売りたいだろうなぁ
こういう変わり者のせいでマンション全体の資産価値が下げられている

[8843: 通りがかりさん]

>>8842 マンション掲示板さん

ゴーストタウンの晴海フラッグみたいに誤解されても困るね。

[8844: 名無しさん]

分譲早々に転売や賃貸放出はイメージが下がるから困ったものですね

[8845: 契約者さん6]

晴フラみたいに思う人いるかね　
それは流石に安直過ぎると思うけどな　
地権者が賃貸、売りに出すなんて当然だと思うし　むしろ少ないくらいだと思った　建設中どこに住まわれてたのか知らないけど、移動先の方が良かったのかもしれんし。

[8846: 契約者さん2]

晴フラはいってみたら思ってたより全然いい
ここはイメージより全然しょぼい　全体的にスモールダウンしてる感じ　嘘じゃないけどしょぼい程度だけどな
新しくできた小さな公園も団地キッズに蹂躙されてる始末

[8847: 口コミ知りたいさん]

>>8846 契約者さん2さん
じゃあ晴フラ買えばいいじゃん

[8848: 匿名さん]

>>8846 契約者さん2さん

敷地内の公園や中庭はモデルルームで、コンパクトなことは、購入者は認識しているでしょう。

500戸の大規模住宅、この敷地面積でスモールダウンって、理解できない。

[8849: 匿名さん]

コーシャハイムが小綺麗すぎるんだよ
プラウドの特別感が薄まり一体化して
損してる感じ
よーく見ると違うんだけどね

[8850: マンション検討中さん]

>>8849 匿名さん

板状であると、よほど高い意匠性がないと、街に埋没しちゃうな。

その点、タワーは強い。　池袋や大山のタワーは、資産性はすごいよ。