プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

[スムラボ 関連記事]
プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[801: マンション検討中さん]

説明会の案内、まだ来てないですよね？
もしかして、予算によってすでにご案内されてる方がいらっしゃるんでしょうか（笑）

[802: 評判気になるさん]

>>793 評判気になるさん
デベは380で売れば充分利益がでるのでは？
それだけ。

[803: マンコミュファンさん]

>>802 評判気になるさん
そうですね。充分の定義は不明ですが赤字ではないでしょうね。

[804: 口コミ知りたいさん]

>>803 マンコミュファンさん
つまんないな。デベよりのコメントをもっと出してくれよ。
10年前から手掛けているから、コストかかっているとか。

[805: 匿名さん]

>>803 マンコミュファンさん

なんでわかるの。無知の憶測ですか？

[806: 検討板ユーザーさん]

>>804 口コミ知りたいさん
もともと利益が坪380で出るのか出ないのかは特に論じてないので。売り出し価格が坪350-380だと現在のマーケットで見て割安といっているだけです。土地仕入れが安いから安く出る・利益と売値は比例するというどなたかの持論に対しては証明はできない前提と断りをいれた上で、土地仕入れ以外の要素の経費とかそもそも考えられているのか指摘したまでです(もとの文章でご理解いただけてないようですが)

[807: 評判気になるさん]

>>805 匿名さん
これは憶測に過ぎませんね。プラウド小竹向原が坪平均325で出ているので、直近の野村不動産の営業利益率14.1%と同様と仮定すると坪平均280で出してもギリギリ赤字にならない計算です。坪380は280の約1.357倍なのでさすがにこの金額で赤字にはならないのではという憶測です。

[808: 評判気になるさん]

>>800 検討板ユーザーさん
まぁ420が妥当だろうね
もっと高いかもしれない

[809: 匿名さん]

まぁ坪３００で出しても採算取れるんだと思うよ。
最近の市況鑑み坪４００超で売るのを目論んで商品力上げてきた感じかな
電子錠とかタッチレス水栓、突板建具全部含めてもコスト＋５０万もしないんだけどね。
で設備良いやんハアハア　とか言って数千万高値で契約しちゃうんだから消費者って雑魚だよね。

[810: eマンションさん]

本物件が坪いくらになるか、という問いに対して、デベの利益が坪いくらなら出るか、という議論をしている方がいらっしゃるようですが、806さんのおっしゃる通りで、価格はマーケット（市場）で決まるもの、というのがすべてです。

各社デベの利益がでる供給価格の集合体が供給曲線。
各需要家側の意思（いくらなら買うか）の集合体が需要曲線。
その二つの曲線の交点が市場価格。
（ミクロ経済学の基本となる考え方ですので、ご存じない方は一度学ぶと今後の市場動向感度向上に役立つと思います）

そのため、供給曲線側の話だけして、この物件の価格を予想しても、それほど意味はないのかな、と思います。

[811: 口コミ知りたいさん]

>>800 検討板ユーザーさん
2ldkという人はレビュアーか何かなの？
検索しても出てこない

[812: マンコミュファンさん]

>>811 口コミ知りたいさん

このスレッドの下の方？にリンクついてるよ～

[813: 匿名さん]

>>810 eマンションさん

え？意味あるでしょ。金利上がって不動産不況になったら奴ら既存契約者の事なんてお構いなしに平気で値下げするよ。で、その時は近い。なので、値下げ余地がどのくらいまであるのか。その変数が将来的な資産価値を推計するのに必要な情報。

[814: マンション掲示板さん]

>>812 マンコミュファンさん
ありがとう。そういう習慣はなかった。ググっても出るように改名してほしい。レビューは分かりやすくて良いね!

[815: 口コミ知りたいさん]

>>813 匿名さん
ならないよ。不動産価格は今後も上昇の一途なので、あと少なくとも5年は下がらない。夢見ないこと。

[816: マンション比較中さん]

>>813 匿名さん
うーん。。
とりあえす一度金利が需要曲線と供給曲線に与える影響を学んだ方が良いと思いますよ。810の方は、今の供給曲線単体を考慮した坪単価だけみてもしょうがない、っていっててですね。あなたのいうとおり、金利で各曲線は影響を受けることも、ミクロ経済学の需給曲線の理屈には織り込み済みなんですよ。

[817: 匿名さん]

おいおい、統一上昇党の信者とミクロ博士（中学生）しかいないのか？
話にならんな。金利上昇、不動産不況、浴びせ売り喰らって死なないよに気をつけなさいね。

[818: いきものがかり]

>>817 匿名さん
ありがとうって伝えたくて

[819: 評判気になるさん]

>>816 マンション比較中さん
マンションにそんな計算いらないw
買い手がいればデベはいくらでも利幅取る。ここも段々注目度が上がってるので、野村は相当な坪単にしてくると思う。420は余裕で超えるはず。
ごちゃごちゃ言わず頭金集めて速攻で買う。それだけ。

[820: マンション比較中さん]

>>819 評判気になるさん
おっしゃる通りだと思っています。
コメ主のように、無意識的にでもミクロ経済学の原理や、需要家・供給家の心理を感覚的に分かったうえで、発言されていることに意味がある、と思います。

[821: マンション検討中さん]

>>820 マンション比較中さん
816自分で書いてる？
マクロなんかいらないよ。値付けなんか評価しても意味ないからね。

[822: マンション比較中さん]

>>821 マンション検討中さん
いるいらないの二元論での議論をしたいわけではないですよ？(笑)

[823: 検討板ユーザーさん]

>>806 検討板ユーザーさん

土地仕入れが安いから安く出る　って誰が書いたの？

[824: 検討板ユーザーさん]

>>810 eマンションさん
価格はマーケット（市場）で決まるのではなく、取引の集計結果がマーケットでは？
相場があるなかで，土地の仕入価格や販売期間などによって割安な物件があったりするのでは？

[825: 検討板ユーザーさん]

>>810 eマンションさん

おいおい806さんって自分じゃないの？
特徴的な文書でわかりやすいよ。

[826: 口コミ知りたいさん]

デベロッパーでもあるまいし、利益率なんか考えても意味がないよね。買うか買わないかだけ。マンマニが何と言おうと400は超えると思う。

[827: eマンションさん]

>>824 検討板ユーザーさん
はい、おっしゃることはその通りなのですが、それがつまりマーケットで決まっている、いわゆる神の見えざる手です。

[828: マンション掲示板さん]

>>824 検討板ユーザーさん

1円で仕入れようが100万円で仕入れようが、1億で売れるなら1億で売ります。
特に上場企業でこういう行動を取らなかったらデベ担当者はクビです。
株主が怒って担当役員まで更迭要求するかもしれません。
企業は慈善事業をしてません。

[829: マンション比較中さん]

>>824 検討板ユーザーさん
価格は需要と供給で決まる。取引の集計結果も価格決定の１要素ではあるだろう。
１，エントリー件数とその内容（世帯年収、予算、住所等）
２，広域検討者、地縁者の需給予測
３，競合物件の有無
４，周辺中古、新築の相場
５，原価全般
６，今後のマンション市況
７，その地域の権力者と自社の関係
様々な要素から、ここは全体でこの価格で売れと上から支持がきて、現場の営業部門は値付けする。期分け販売で最後まで人気があるように。

[830: マンション検討中さん]

はやく価格が出てくれれば、この不毛な言い争いも無くなるのに…

[831: デベにお勤めさん]

まぁ、普通に坪４００－４５０のレンジだと思いましゅよ。

[832: マンション検討中さん]

>>831
坪400考えておけば標準的な部屋は十分いけると思ってたけど、デベもかなりブンブン肩回してる感じアリアリで、もうちょい上振れするのかな...

[833: マンション比較中さん]

野村だし、450いきそうな予感。。

[834: 買い替え検討中さん]

>>829 マンション比較中さん
ずっと机の上で語っててね笑

[835: 通りがかりさん]

>>831 デベにお勤めさん
十条のスレ荒れてるよ

[836: 口コミ知りたいさん]

ずっと無意味な価格の話ループ
その前は水害で同じ話ループ
何か他の話題はないのかね君たち？

[837: 評判気になるさん]

>>836 口コミ知りたいさん
ちょっと前から理屈っぽい変なのが貼り付いているからね。
買うための議論が有意義なのに。

[838: 検討板ユーザーさん]

新しい視点か新しい情報を出さずにあら探しのコメントをしている人とか情報くれくれだけの人のほうがよほど無益ですね

[839: マンション掲示板さん]

少し前までは坪単価350-380万円くらいかなという情勢だったのに、1ヶ月経って坪単価400-420万円はいくみたいな雰囲気になっててきちいわ

[840: マンション検討中さん]

わかる

[841: マンション検討中さん]

>>838 検討板ユーザーさん
そう思う。せっかく有識者っぽい人が語ってくれてるのにわざわざ理屈っぽいとかいって排除してるひとは、新しい視点身につける気ないんかな。自分の都合のいい視点で捉えたい、って人は、きもちはわかるけど、わざわざ荒らす必要ないんじゃない

[842: 通りがかりさん]

有識者?ただの中学生だろｗ数字一切示してないぞあいつｗ

[843: マンション検討中さん]

>>842 通りがかりさん
まあそうかもだけど、そう言うものの言い方しかできない人って、そもそもどうなのかなーって正直思っちゃいました。
ここの検討者はこう言う人の集まりなのかな、心配になってきた

[844: eマンションさん]

>>837 評判気になるさん

理屈っぽいって笑
でも議論したがるって笑笑
議論が何かわかって言ってる？笑笑

[845: 検討板ユーザーさん]

>>843 マンション検討中さん
こうゆう匿名の掲示板で言葉荒くギャーギャー言ってる人は、それが快感になってるそうゆう趣味の人たちであって、この物件を本当に検討してる人ではないと思いますよ。他の物件の掲示板もそうですが、数年前からこうゆう人たちのせいで、なんの参考にもならない掲示板になっているので、気にしなくていいと思います。もったいないですよ。って言ってる私もただの野次馬なので。笑

[846: eマンションさん]

>>841 マンション検討中さん
自分のあんな稚拙な屁理屈をもって有識者と言えるほど自信あることにあっぱれです！

[847: マンション検討中さん]

>>841 マンション検討中さん
大爆笑

[848: eマンションさん]

ここのスレは荒れてますなー。

[849: マンション検討中さん]

>>846 eマンションさん
そろそろ荒らすのやめて下さい。
契約検討しているものにとって非常に迷惑です

[850: マンション検討中さん]

>>839
普通じゃないのは市況の方ね。
新規に価格発表される物件がどれも予測超えてきてるから、ここの予想が400超えてくるのもその反映。ちょっと諦め入ってる感じ。

[851: 名無しさん]

>>849 マンション検討中さん
荒らし常習さん

[852: eマンションさん]

>>846 eマンションさん
こういう荒し的発言に参考になるが多数つくのがこのスレに住む人ということですよ。
このスレでまともな議論をするのがあほらしい

[853: マンション掲示板さん]

>>852 eマンションさん さん
このスレに住む人なだけでこのマンションを検討する人ではないですもんね

[854: 検討板ユーザーさん]

>>852 eマンションさん さん
自分で自演して参考になる押してるだけだぞ。
このスレに住む人ではない。特定の1人か2人。

[855: 職人さん]

おいおいケンカするなよ。

要町が坪４５０－５００弱なんだから、ここは坪４００ー４３０位だよ。
俺の相場観は常に正しいから参考にしてくれよな。
なんちゃら曲線だの中学生が覚えたての単語書き連ねてるより参考になるだろ？

[856: 名無しさん]

>>855 職人さん
暇人のかまってちゃんが挑発にきたぞ(笑)

[857: 口コミ知りたいさん]

>>854 検討板ユーザーさん
他の複数エリアのスレでいるね。無用の知識ひけらかして荒らしておいて参考ボタン押してる人。
相場はこれで決まる、とかいらないんだよね。しかし有識者という視点にはびっくり仰天した。そんなこと誰も思わないということすら分からないなんて。

[858: eマンションさん]

>>857
無用か有用か
いるかいらないか
誰も思わないか
客観視できる情報がひとつもない。
わざとやってるのかほんとにそのへん分からないのか不思議。

[859: 匿名さん]

>>858 eマンションさん
まあとにかく全員完全な玄人ではないんだから、無駄にマウント取り合わなくていいんじゃない？あなたも含めて。

有識者か有識者じゃないかなんて、わざわざ無駄に深掘りしても無益なんだよ。
有益だと思えば外野がどう言おうがその人と議論すればいいし、よくわからない話だと思えば無視すれば良いだけじゃん。

もうこういう自分の方がよく分かってる、他人の方がバカ、みたいな事を暗に匂わせる性格の悪さが隠しきれないやりとりやめよーぜ。
まじでダサい。このスレの奴ら。

[860: 買い替え検討中さん]

はっきり言って、小竹で駅5分。
400超えはないと思うが、超えたらいらん。

[861: マンション掲示板さん]

>>855 職人さん
なんで要町と比較するの？それと価格差の根拠は？

[862: 匿名さん]

勝ってー来ーるぞーといたばしくー♪
目指せ板橋区最高坪単価♪
高値更新板橋区♪

[863: 通りがかりさん]

やっぱり十条スレの暴れん坊が、赤羽の物件や、ここを荒らし回ってるよね。

十条みたいな不人気で割高な物件を買っちゃったから他の物件を荒らすことでしか安心できないんだよ。
十条のスレだとなーんも反論できないしね。

[864: マンション検討中さん]

>>863 通りがかりさん
十条みたいな周辺に比べて明らかに劣る物件買っちゃったから、他マンションの荒らしになったのか。
他のマンションを貶しても十条の価値があがるわけでもないのにね。

[865: 匿名さん]

>>863 通りがかりさん
試しに十条のスレみてみたら、向こうの擁護派みたいな変なやつと、ここの荒らしが似たようなトーンでびっくりした。
無意味かつ根拠のない坪単価に拘る、わけのわからない持論を展開するところが全く一緒。

向こうのスレでは、十条の地権者がシティテラス赤羽とここを荒らし回ってるって言われてるな。

[866: 口コミ知りたいさん]

ここと同じで明らかに同じ人間が変なマウントネガして迷惑かけてる印象。

[867: マンション掲示板さん]

ここと、シティテラス赤羽だったら、好みの問題だよね、って話しになるけど十条はないね。
ここ＝赤羽>>>>>>>>>>タワー十条

[868: マンション検討中さん]

デベはこちらに盛り上がり次第高い価格を設定するよ。落ち着いた方がいいです。

[869: eマンションさん]

とにかくお前ら全員落ち着け。

[870: マンション掲示板さん]

>>868 マンション検討中さん
こんなとこ参考にしてないと思います

[871: eマンションさん]

>>859
まあそうだね。
自分の方で取捨選択するだけなんだろうけど、手間かけて議論の叩き台になる情報提供してくれてる人もいるのになあと思ってね。そういう書き込みをしてくれる人がどんどんいなくなりそうだ。
>>858以外は自分じゃないので、また他の人の見解と思う。

[872: マンション検討中さん]

まー、平均坪単価は380万円位だよ。400万いかんでしょ。

[873: 評判気になるさん]

まー、平均坪単価は420万円位だよ。300万台にはいかんでしょ。

[874: マンション検討中さん]

>>873 評判気になるさん

まー、平均坪単価は380以下なら買い。380-410なら中立。410以上なら見送りでしょう。

[875: マンコミュファンさん]

400切ることはなさそう
400-420だと嬉しい
420-440が妥当ライン

[876: マンション掲示板さん]

ここの価格が出たらすぐに先発のプラウドが売り切れる感じになるのかね。様子見してる人かなりいるでしょ。
よくあるパターン。

[877: 検討板ユーザーさん]

>>875 マンコミュファンさん
団地建替事業だから400切るのでは？

[878: 名無しさん]

>>877 検討板ユーザーさん

その件については
希望としてはそうあってほしいが、
慈善事業でないこと、
公共の補助金が入ってないこと、
その時の相場で取引されるということ、
気合の入った設備に企業の利益追求が垣間見れる、
と、前スレで落ち着いたのでは?

[879: 通りがかりさん]

公式サイトで止水板がさりげなくアピールされてるけど、そういう意味じゃやっぱ1階は敬遠されそうだよね。
安い部屋はかなり低く出る可能性もあるんじゃない、値幅の話ね。下限で先発プラウド並の330万とか？

[880: 名無しさん]

>>879 通りがかりさん

エントリーで
～6000万円の選択肢があるのは、
50平米ちょっとからの部屋があるからかもしれないけど
6000万円以下の部屋もあるということですか?

[881: 通りがかりさん]

>>880 名無しさん
地権者に配られている予定価格表みせてもらいましたけどあります！
分譲価格に換算すると5000万ちょっとから！
仮に今の相場に換算して２割増にしても6,000万以下はいくつもあるかと…
北側の低層とかはそんな感じ！

[882: 通りがかりさん]

>>880 名無しさん
どちらかと言うと、6,000万円以下の部屋がないからそうしてるのでは？～6,000万円には5,000万円の人も含まれることを考えると、6,000万円が一つの基準で、それ以下は対象ではありませんというメッセージに思えます。だとすると坪400万円は超えそうな感じですね。

[883: 評判気になるさん]

>>881 通りがかりさん

ありがとうございます
50平米以上で1L、2Lで良いと思っていたので
ちょっと期待が持てます。

[884: マンコミュファンさん]

>>882 通りがかりさん

ありがとうございます
そうゆうメッセージであることも考えられるのですね。
あまり過度な期待をしないように待ちます。

[885: 検討板ユーザーさん]

>>881 通りがかりさん
5000万円ちょっとからに2割増したら6000万円以下はないということでは？ちなみにボリュームゾーンの70平米くらいはいくらくらいなんでしょうか？

[886: 通りがかりさん]

>>881 通りがかりさん
親切にありがとうございます。
50平米で北側低層が6000マンぐらいだとすると…
ある物件を例に考えると
やっぱり平均は420ぐらいになりそうですね。泣

[887: マンション検討中さん]

いいなと思ってる部屋もすでに地権者さんが購入されてるかもしれないんですよね
はやく詳細が知りたい

[888: 口コミ知りたいさん]

>>878 名無しさん
それは君なりの整理ではないかい。高い方がいいのか？

[889: マンション検討中さん]

MRから時折メール来ますが、下手なポエムじゃなくてもっと有益な情報を送って欲しいものですね。

[890: マンション掲示板さん]

まあもうすぐわかりますからね。

[891: 評判気になるさん]

結構な数のエントリーがあったみたいですね
価格が出た時点でどのくらいが撤退するのか
検討するにも価格がわからないと動きようがないです

[892: マンコミュファンさん]

>>888 口コミ知りたいさん
余裕があるわけでないので、
手の届く範囲になって欲しい気持ちを
そうでなかったときのショックを和らげるため、
納得できる理由を色々集めていました。
仰るとおり私なりの整理でした。
まだわからないですよね。

[893: マンション検討中さん]

エントリーする時ってどの程度まで正しい情報書いてますか？
年収は若干少なめ、予算も少し少なめに書いてしまいました
この情報ってどこまで見られてるんでしょうか
案内の順番などに影響あるんでしょうか

[894: 検討板ユーザーさん]

>>886 通りがかりさん

でも、あくまで最近の相場を加味してみた２割高って仮の話なので予定通りなら5,000万ちょうどくらいですよ！当初は5,000万でも高いと思いました！

[895: 口コミ知りたいさん]

>>894 検討板ユーザーさん

50平米ちょっとのお部屋はどのくらいの数あるのですか?

[896: 検討板ユーザーさん]

>>893 マンション検討中さん

どこまで見てるも何も営業マンはエントリーの情報見ながら話するでしょ
そもそも何で嘘書くの？信頼関係築けないよ？

[897: 匿名さん]

>>896 検討板ユーザーさん
本気と思われる検討者の予算ぎりぎりまで値段釣り上げるデベもいるよ。
流石に野村はそこまで露骨な事しないと思うけど。
サンケイなんかはその傾向がある

[898: マンション検討中さん]

謎のコンセプト紹介メールが届くしポエムシティ小竹向原といった趣ですね

[899: 口コミ知りたいさん]

420って意見があるけど、仮に一期から420だとかなり苦戦するんじゃないかな？
交通は便利なのはわかるけど、それだけだと思うよ。

[900: マンコミュファンさん]

>>899 口コミ知りたいさん
420なら苦戦しないと思う。もう都内でそこそこの物件で300後半で買えるものはない。買えるものは何かしら欠陥がある。悲しいがそれが現実。420以上も十分あり得る。