プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

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プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
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プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
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[5262: 通りがかりさん]

ローン支払い、管理費、修繕費で28万円月々支払っても、28万円以下でしか貸せない状態を利回りマイナスと言っています。

[5263: マンコミュファンさん]

周りの賃貸価格見ると残念だよね
まあ、小竹向原駅とプラウドが好きな俺には買う以外の選択肢はないやろだけど

[5264: 匿名さん]

>>5262 通りがかりさん
そんなマイルール作られても。。
あなたの説明はキャッシュフローであって、利回りとは関係ありませんよ。

[5265: マンション掲示板さん]

素人的な質問で失礼ですが
ここは省エネ基準適合住宅でしょうか、ホームペイジ見ても特に説明がないので少し気になります

[5266: 口コミ知りたいさん]

>>5264 匿名さん
利回りって、キャッシュフロー／投資金額なので、キャッシュフローがマイナスだと、利回りもマイナスなのであってますよ。

[5267: マンコミュファンさん]

論点はそこじゃなくて、割高かどうかじゃなかったの？
住む目的なら関係ないけど、リセール狙いなら割高ってのは周知の事実なんだからそんなムキになって否定しなくても

[5268: 匿名さん]

リセール考えてもここはアリだと思いますけどね。立地は抜群だし将来はヴィンテージマンションになりそう。

[5269: マンコミュファンさん]

アリかナシかっていうより、ローン支払いと周りの同じような間取りの賃貸を比較するとって話かと
相場の考え方は色々だけど、他のプラウドシティの物件と比較してもあまり良くはないよね

[5270: eマンションさん]

>>5266 口コミ知りたいさん
違います。利回りはキャッシュインフロー（家賃収入）/投資金額なのでマイナスはあり得ません。少なくとも表面利回りは。
実質利回りだと家賃収入から諸経費や税金を差し引きますが、ローン支払を差し引くことはありません。

[5271: eマンションさん]

>>5269 マンコミュファンさん
比較した計算結果を示してもらわないと、あまり良くないかどうか分かりませんね。

[5272: マンコミュファンさん]

自分でやれよ（笑）
まさか調べもしないで買ったの？（笑）

[5273: 名無しさん]

>>5272 マンコミュファンさん
あーはいはい。
出せないんですね、じゃあもういいです。

[5274: eマンションさん]

結局のところ、「割安な」物件ほしいなら、晴海フラッグで夢を見続けるしか無いんじゃないですかね。

[5275: 口コミ知りたいさん]

晴海フラッグですら、利回が3%もいかない状態。それ以外は、新築でも利回マイナスの、割高状態っていうね。

[5276: 匿名さん]

晴海フラッグは規模が大きい上に投資目的が多いから、
いざ賃貸やリセールに出そうとしても、
同じような投資プランの人が一斉に動き始めて、
お互いに競合してしまってさばきづらいところがあるね。
焦らずじっくり時間かければ回収できると思うけど
ある程度資産に余裕があって手広く投資できる人向けかも。

[5277: 匿名さん]

>>5270 eマンションさん
不動産会社は表面利回りで説明する事が多いけれど、
投資する立場で利回りと言う時はたいてい実質利回りのことでしょう。
表面利回り（％）＝年間収入÷購入金額×100
実質利回り＝（年間収入―年間諸費用）÷（購入金額＋購入時の諸経費など）×100

賃貸に出しても借り手がつかなければ収入はないので
表面利回りがゼロで実質利回りは諸経費分のマイナスですね。

[5278: eマンションさん]

>>5277 匿名さん
> 賃貸に出しても借り手がつかなければ収入はないので
> 表面利回りがゼロで実質利回りは諸経費分のマイナスですね。

いやだからそれは実質利回りの説明じゃなくて、実キャッシュフローの説明です。
「利回り」といった場合の家賃収入は、一年間入室が継続した場合に想定される家賃の合計で計算します。常識ですよ。

[5279: 通りがかりさん]

>>5277 匿名さん
どれだけ丁寧に説明しても、多分難しくて、理解できないと思う。気にしないで。

[5280: 口コミ知りたいさん]

>>5278 eマンションさん
実質CFを購入価格で割るのが実質利回りなんだから実質利回りマイナスって言われても普通に通じるけど。何と戦ってるのかな？

[5281: eマンションさん]

>>5280 口コミ知りたいさん
しつこいね。
実質キャッシュフローと実キャッシュフローを混同してますよ。

・実質キャッシュフロー： 一年間入室が継続した場合に想定される家賃の合計から一年分の諸経費や税金を差し引いたもの
・実キャッシュフロー： ある期間における実際のキャッシュフロー

反論があるなら、この違いをしっかり理解してからにしてください。

> 何と戦ってるのかな？
それはこちらのセリフです。いい加減自分の誤りを認めたらどうですか？

[5282: 匿名さん]

>>5281 eマンションさん
しつこいのお前だろ笑
実質CFと実CFも混同してても普通の会話として成り立ってるのにあえて指摘してて、、、雰囲気をふんいき、体育をたいいくって言うタイプ笑？

[5283: 匿名さん]

>>5282 匿名さん
どちらかというと、
学校の経済学の授業は成績いいのに現場では融通きかなくて役に立たないタイプ、
じゃないかな。

[5284: 評判気になるさん]

もうさ、CFの話はおなかいっぱいだし横道それすぎだから。双方ともやめたら？

[5285: マンコミュファンさん]

>>5283 匿名さん
わかりますね。モテなそう笑

[5286: 匿名さん]

ぶっちゃけ、
重要なのは細かい言葉の定義がどうとかじゃなくて、
投資で考えてる人たちが気にしているのは
期待するような需要があるかどうかってことですよ。
賃貸に出しても借り手がつかなきゃ捕らぬ狸の皮算用。
リセールも売れなきゃ以下同文。

[5287: 匿名さん]

そうは言っても、ここに大規模の賃貸需要があるかどうか、分かんないでしょ？

[5288: 匿名さん]

>>5287 匿名さん
だからみんなで情報とか予想とか出し合って
意見交換してるんでしょ？

[5289: マンション掲示板さん]

いまだに大規模=団地というイメージは拭えない
タワマンなら大規模というワード使うの見たことないけど笑

[5290: 匿名さん]

大規模といったら真っ先に思い浮かぶのは
HARUMI FLAG　とか　三田ガーデンヒルズ
みたいなイメージだけど、
まああれも見る人によっては団地みたいなものなのかな。

[5291: 購入経験者さん]

>>5282 匿名さん
>>5281 eマンションさん
私は実質CFと実CFの違いを意識したことが無かったのでお二人の掛け合いを見て大変勉強になりました。ありがとうございました。

[5292: マンコミュファンさん]

マンションで大規模と聞いてとくにマイナスのイメージはわかないですね。
むしろ安全で豪華な印象があります。賃貸で住むにしても、選べるなら大規模が良いです。

[5293: 通りがかりさん]

まー、借りるより買ったほうが月々の支払いが少なくなる物件ではないということ。

[5294: 検討板ユーザーさん]

夢見てるらしい。

[5295: 通りがかりさん]

一昔の購入理由
家賃より月々の支払いが少ない

最近の理由
マンション価格が高くなってるか、早く買わないと損

郊外の不動産価格が下降傾向の今、
買う金銭的理由がなくなるどころか、一気に逆回転しそうな流れではある。

[5296: eマンションさん]

ん？ 郊外の不動産価格が下落してるんですか？
それ大変興味あるんですが、どこでそのデータ見れますか？

[5297: 評判気になるさん]

>>5296 さん
http://www.reins.or.jp/library/

[5298: マンション掲示板さん]

>>5295 通りがかりさん

どこの事だ？

郊外の不動産もしっかり上がってるよ！千葉、埼玉もかなり今は高くなってきてるよ！

[5299: マンコミュファンさん]

>>5282 匿名さん

くだらな

[5300: eマンションさん]

>>5297 評判気になるさん
で？
これのどこに郊外が下降してると書いてあるの？

[5301: eマンションさん]

>>5300 eマンションさん
2023年6月のサマリーの4Pとか5Pとか

[5302: マンコミュファンさん]

>>5301 eマンションさん
中古マンションの聖約単価で、横浜・川崎や多摩が前年同月比で横ばいかわずかに下落してることを指してますか？

でもそれ以外の神奈川や千葉・埼玉は大幅に上昇してますし、まだ郊外物件の下洛が明らかな傾向として出ているとは言えないのでは？

[5303: マンション掲示板さん]

>>5302 マンコミュファンさん
グラフみると、
前年同月比が下降気味でマイ転しそうになっているので、その点を言ってます。

ちなみに戸建はマイ転済です。

[5304: マンコミュファンさん]

郊外はいつだって資産価値は爆下がりよ
マンションもこれからの政策次第でガンガン下がるかもしれないけど、富裕層は一定数いるから下がらないエリアもある
見極め難しい

[5305: 匿名さん]

郊外と言ってもピンキリだし特性もいろいろなので、
郊外だから上がるとか下がるとか
ひとくくりにしてもあまり意味はないけれど、
ここがピンかキリかは各自の判断にお任せします。

[5306: 匿名さん]

駅前のほっともっとの跡地、マックでもできないかな。

[5307: 評判気になるさん]

買った人おめでとう
金融引き締めで大損確定ですね笑

[5308: マンション比較中さん]

>>5306 匿名さん
マクドナルドもいいですね。
私はびっくりドンキーとか、ガストが良いです。中華なら王将ですね。

[5309: 匿名さん]

>>5308 マンション比較中さん

カストは道向こうに
びっくりドンキーは環七にあるね
王将はないね
千川に行けば満州や福しんがあるけど
ほっともっと後はそんなに広くないから中でお食事するチェーン店はきびしいかもだけど
ドトールとかコーヒーチェーンでもいいな

[5310: マンション掲示板さん]

>>5306 匿名さん
意外とスタバとかできたりして。

[5311: 名無しさん]

>>5307 評判気になるさん
ありがとう＾＾
気に入った部屋だし、ずっと住むから全く問題ないです(^^)v