プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

[スムラボ 関連記事]
プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[5251: 検討板ユーザーさん]

価額がなぁ
やっぱり割高感がすごい

要町5分でこの値段なら買いたいんだけどなあ

[5252: 口コミ知りたいさん]

>>5251 検討板ユーザーさん
いま割安の物件なんて無いと思うんですが、どうでしょう？
もしあるなら教えてもらえませんか？

[5253: マンコミュファンさん]

値ごろ感でいえば新築のクレヴィア小竹向原が欲しいよ？でもそれを言っては始まらない
小竹向原って小竹向原に住んでる人にしか価値がわからないのがつらいよね
世間的には9000万円の価値がないけど、今住んでる人にはわかってしまう的な

[5254: マンコミュファンさん]

>>5253 マンコミュファンさん どういう価値があるの？

[5255: 匿名さん]

>>5249 マンコミュファンさん
あなたのように被害妄想の思い込みでしか書かない人が多く、また感情的にそれに乗じる人が多いからこのスレはやっかいなんですよね(笑)

悲しいかな、たぶんこれ言われても認めることもできず、また反論の嵐を浴びせてくれるんでしょうね。このスレの人たちは。

狂気の反論お待ちしております(笑)

[5256: 検討板ユーザーさん]

>>5253 マンコミュファンさん

＞値ごろ感でいえば新築のクレヴィア小竹向原が欲しいよ
↑
意味わからん
クレヴィア小竹向原が今竣工されて、当時の価格で売りに出されればいいのに…ってことか？
そんなん割安すぎて申し込み殺到じゃんｗ

そのあとの文章、

＞世間的には9000万円の価値がないけど、今住んでる人にはわかってしまう的な

も意味わかんないんだけど
「参考になる」付けてる2人はどう解釈してるのさ？

[5257: マンション比較中さん]

>>5245 横ですがさん
そういう指摘しているあなたもそんなこと指摘する前に、あなたが議論したい内容、たとえばリスクを検討したいならリスクの具体的な内容について書き込むべきです。

[5258: マンコミュファンさん]

え待って。このマンションって割高だけど小竹向原の価値が分かる人が買ってるんじゃないの？
近隣の賃貸か価格見れば世間的には割高ってかわるかよね？それでも小竹向原の価値がわかる同士が買ってると思ってたよ

[5259: マンコミュファンさん]

>>5258 さん
こういう書き込みが荒れる原因やで。

[5260: 通りがかりさん]

賃貸で出したときの利回りが、割高の基準としてあるけど。ここはその観点ではかなり悪い。新築時点で既に利回りマイナスもありえる。

[5261: 検討板ユーザーさん]

>>5260 通りがかりさん
意味分かって言ってますか？
利回りマイナスってことは、家賃がマイナスってことですよ？
世の中に、お金もらって住める賃貸マンションがあるとは知りませんでした。。。

[5262: 通りがかりさん]

ローン支払い、管理費、修繕費で28万円月々支払っても、28万円以下でしか貸せない状態を利回りマイナスと言っています。

[5263: マンコミュファンさん]

周りの賃貸価格見ると残念だよね
まあ、小竹向原駅とプラウドが好きな俺には買う以外の選択肢はないやろだけど

[5264: 匿名さん]

>>5262 通りがかりさん
そんなマイルール作られても。。
あなたの説明はキャッシュフローであって、利回りとは関係ありませんよ。

[5265: マンション掲示板さん]

素人的な質問で失礼ですが
ここは省エネ基準適合住宅でしょうか、ホームペイジ見ても特に説明がないので少し気になります

[5266: 口コミ知りたいさん]

>>5264 匿名さん
利回りって、キャッシュフロー／投資金額なので、キャッシュフローがマイナスだと、利回りもマイナスなのであってますよ。

[5267: マンコミュファンさん]

論点はそこじゃなくて、割高かどうかじゃなかったの？
住む目的なら関係ないけど、リセール狙いなら割高ってのは周知の事実なんだからそんなムキになって否定しなくても

[5268: 匿名さん]

リセール考えてもここはアリだと思いますけどね。立地は抜群だし将来はヴィンテージマンションになりそう。

[5269: マンコミュファンさん]

アリかナシかっていうより、ローン支払いと周りの同じような間取りの賃貸を比較するとって話かと
相場の考え方は色々だけど、他のプラウドシティの物件と比較してもあまり良くはないよね

[5270: eマンションさん]

>>5266 口コミ知りたいさん
違います。利回りはキャッシュインフロー（家賃収入）/投資金額なのでマイナスはあり得ません。少なくとも表面利回りは。
実質利回りだと家賃収入から諸経費や税金を差し引きますが、ローン支払を差し引くことはありません。

[5271: eマンションさん]

>>5269 マンコミュファンさん
比較した計算結果を示してもらわないと、あまり良くないかどうか分かりませんね。

[5272: マンコミュファンさん]

自分でやれよ（笑）
まさか調べもしないで買ったの？（笑）

[5273: 名無しさん]

>>5272 マンコミュファンさん
あーはいはい。
出せないんですね、じゃあもういいです。

[5274: eマンションさん]

結局のところ、「割安な」物件ほしいなら、晴海フラッグで夢を見続けるしか無いんじゃないですかね。

[5275: 口コミ知りたいさん]

晴海フラッグですら、利回が3%もいかない状態。それ以外は、新築でも利回マイナスの、割高状態っていうね。

[5276: 匿名さん]

晴海フラッグは規模が大きい上に投資目的が多いから、
いざ賃貸やリセールに出そうとしても、
同じような投資プランの人が一斉に動き始めて、
お互いに競合してしまってさばきづらいところがあるね。
焦らずじっくり時間かければ回収できると思うけど
ある程度資産に余裕があって手広く投資できる人向けかも。

[5277: 匿名さん]

>>5270 eマンションさん
不動産会社は表面利回りで説明する事が多いけれど、
投資する立場で利回りと言う時はたいてい実質利回りのことでしょう。
表面利回り（％）＝年間収入÷購入金額×100
実質利回り＝（年間収入―年間諸費用）÷（購入金額＋購入時の諸経費など）×100

賃貸に出しても借り手がつかなければ収入はないので
表面利回りがゼロで実質利回りは諸経費分のマイナスですね。

[5278: eマンションさん]

>>5277 匿名さん
> 賃貸に出しても借り手がつかなければ収入はないので
> 表面利回りがゼロで実質利回りは諸経費分のマイナスですね。

いやだからそれは実質利回りの説明じゃなくて、実キャッシュフローの説明です。
「利回り」といった場合の家賃収入は、一年間入室が継続した場合に想定される家賃の合計で計算します。常識ですよ。

[5279: 通りがかりさん]

>>5277 匿名さん
どれだけ丁寧に説明しても、多分難しくて、理解できないと思う。気にしないで。

[5280: 口コミ知りたいさん]

>>5278 eマンションさん
実質CFを購入価格で割るのが実質利回りなんだから実質利回りマイナスって言われても普通に通じるけど。何と戦ってるのかな？

[5281: eマンションさん]

>>5280 口コミ知りたいさん
しつこいね。
実質キャッシュフローと実キャッシュフローを混同してますよ。

・実質キャッシュフロー： 一年間入室が継続した場合に想定される家賃の合計から一年分の諸経費や税金を差し引いたもの
・実キャッシュフロー： ある期間における実際のキャッシュフロー

反論があるなら、この違いをしっかり理解してからにしてください。

> 何と戦ってるのかな？
それはこちらのセリフです。いい加減自分の誤りを認めたらどうですか？

[5282: 匿名さん]

>>5281 eマンションさん
しつこいのお前だろ笑
実質CFと実CFも混同してても普通の会話として成り立ってるのにあえて指摘してて、、、雰囲気をふんいき、体育をたいいくって言うタイプ笑？

[5283: 匿名さん]

>>5282 匿名さん
どちらかというと、
学校の経済学の授業は成績いいのに現場では融通きかなくて役に立たないタイプ、
じゃないかな。

[5284: 評判気になるさん]

もうさ、CFの話はおなかいっぱいだし横道それすぎだから。双方ともやめたら？

[5285: マンコミュファンさん]

>>5283 匿名さん
わかりますね。モテなそう笑

[5286: 匿名さん]

ぶっちゃけ、
重要なのは細かい言葉の定義がどうとかじゃなくて、
投資で考えてる人たちが気にしているのは
期待するような需要があるかどうかってことですよ。
賃貸に出しても借り手がつかなきゃ捕らぬ狸の皮算用。
リセールも売れなきゃ以下同文。

[5287: 匿名さん]

そうは言っても、ここに大規模の賃貸需要があるかどうか、分かんないでしょ？

[5288: 匿名さん]

>>5287 匿名さん
だからみんなで情報とか予想とか出し合って
意見交換してるんでしょ？

[5289: マンション掲示板さん]

いまだに大規模=団地というイメージは拭えない
タワマンなら大規模というワード使うの見たことないけど笑

[5290: 匿名さん]

大規模といったら真っ先に思い浮かぶのは
HARUMI FLAG　とか　三田ガーデンヒルズ
みたいなイメージだけど、
まああれも見る人によっては団地みたいなものなのかな。

[5291: 購入経験者さん]

>>5282 匿名さん
>>5281 eマンションさん
私は実質CFと実CFの違いを意識したことが無かったのでお二人の掛け合いを見て大変勉強になりました。ありがとうございました。

[5292: マンコミュファンさん]

マンションで大規模と聞いてとくにマイナスのイメージはわかないですね。
むしろ安全で豪華な印象があります。賃貸で住むにしても、選べるなら大規模が良いです。

[5293: 通りがかりさん]

まー、借りるより買ったほうが月々の支払いが少なくなる物件ではないということ。

[5294: 検討板ユーザーさん]

夢見てるらしい。

[5295: 通りがかりさん]

一昔の購入理由
家賃より月々の支払いが少ない

最近の理由
マンション価格が高くなってるか、早く買わないと損

郊外の不動産価格が下降傾向の今、
買う金銭的理由がなくなるどころか、一気に逆回転しそうな流れではある。

[5296: eマンションさん]

ん？ 郊外の不動産価格が下落してるんですか？
それ大変興味あるんですが、どこでそのデータ見れますか？

[5297: 評判気になるさん]

>>5296 さん
http://www.reins.or.jp/library/

[5298: マンション掲示板さん]

>>5295 通りがかりさん

どこの事だ？

郊外の不動産もしっかり上がってるよ！千葉、埼玉もかなり今は高くなってきてるよ！

[5299: マンコミュファンさん]

>>5282 匿名さん

くだらな

[5300: eマンションさん]

>>5297 評判気になるさん
で？
これのどこに郊外が下降してると書いてあるの？

[5301: eマンションさん]

>>5300 eマンションさん
2023年6月のサマリーの4Pとか5Pとか

[5302: マンコミュファンさん]

>>5301 eマンションさん
中古マンションの聖約単価で、横浜・川崎や多摩が前年同月比で横ばいかわずかに下落してることを指してますか？

でもそれ以外の神奈川や千葉・埼玉は大幅に上昇してますし、まだ郊外物件の下洛が明らかな傾向として出ているとは言えないのでは？

[5303: マンション掲示板さん]

>>5302 マンコミュファンさん
グラフみると、
前年同月比が下降気味でマイ転しそうになっているので、その点を言ってます。

ちなみに戸建はマイ転済です。

[5304: マンコミュファンさん]

郊外はいつだって資産価値は爆下がりよ
マンションもこれからの政策次第でガンガン下がるかもしれないけど、富裕層は一定数いるから下がらないエリアもある
見極め難しい

[5305: 匿名さん]

郊外と言ってもピンキリだし特性もいろいろなので、
郊外だから上がるとか下がるとか
ひとくくりにしてもあまり意味はないけれど、
ここがピンかキリかは各自の判断にお任せします。

[5306: 匿名さん]

駅前のほっともっとの跡地、マックでもできないかな。

[5307: 評判気になるさん]

買った人おめでとう
金融引き締めで大損確定ですね笑

[5308: マンション比較中さん]

>>5306 匿名さん
マクドナルドもいいですね。
私はびっくりドンキーとか、ガストが良いです。中華なら王将ですね。

[5309: 匿名さん]

>>5308 マンション比較中さん

カストは道向こうに
びっくりドンキーは環七にあるね
王将はないね
千川に行けば満州や福しんがあるけど
ほっともっと後はそんなに広くないから中でお食事するチェーン店はきびしいかもだけど
ドトールとかコーヒーチェーンでもいいな

[5310: マンション掲示板さん]

>>5306 匿名さん
意外とスタバとかできたりして。

[5311: 名無しさん]

>>5307 評判気になるさん
ありがとう＾＾
気に入った部屋だし、ずっと住むから全く問題ないです(^^)v

[5312: マンコミュファンさん]

買った人はだんだん掲示板に用など無くなっていなくなり、文句つけてるやつはずっと残るんだろうな。そしてさらに次の物件へ。

[5313: 口コミ知りたいさん]

>>5312 マンコミュファンさん
そういえば、ここと同様に沸騰していた　十条の駅前タワマンスレはどうなっているんでしょうねｗ

[5314: 口コミ知りたいさん]

売れ残ってる部屋、あんまり動きがないけど大丈夫なんだろうか

[5315: eマンションさん]

この住所、ツルハドラッグのとこかな？

お酒の美術館　小竹向原駅前店
住　　所：東京都板橋区向原3丁目10-6　1F
開店日時：2023年8月10日(木)
営業時間：15:00～24:00

https://osakeno-museum.com/news/%E5%B0%8F%E7%AB%B9%E5%90%91%E5%8E%9F%E...

[5316: マンション検討中さん]

>>5315
住所はツルハと同じなのですが実際の場所は大きい通りに面している側で以前、茶月という寿司屋があったテナントのようです。

[5317: 5315]

>>5316 マンション検討中さん

ありがとうございます。
なるほど、茶月のあとでしたか。

[5318: 評判気になるさん]

小竹向原駅前の小僧寿しだったところに洋酒のBARが出来ました。
ほっともっとの跡地にマックでもできれば良いのだけど。

[5319: マンコミュファンさん]

マックできたら高校生のたまり場だな

[5320: マンション比較中さん]

>>5319 マンコミュファンさん
若い人が集まることは町の活気になって良いことかと。
あとマックは子育て世代も重宝しますし、できたらいいと思っています。

[5321: 名無しさん]

売れ行きどんな感じですか？

[5322: マンコミュファンさん]

微妙に売れ残ってる
日当たり悪いところが特に

[5323: マンション比較中さん]

>>5322 マンコミュファンさん
小竹向原という立地なら坪400以上でも全然売れるってことですね！！
遂にこのエリアも坪400が当たり前の時代に。
数年したら坪500以上が当たり前になるのかな。

[5324: 匿名さん]

茶月跡地酒飲むところなのか、、飲食店無さすぎて酔っ払いとか路上でたむろしてる人がほとんどいないのが小竹向原のいいところの一つだったのに、残念。

[5325: 評判気になるさん]

酒だけの「純粋飲み屋」って感じだな
全くそそられない
質の良い料理もいろいろ出してくれる、食事のできる店なら良かったのに

[5326: マンコミュファンさん]

>>5323 マンション比較中さん
ここに500以上はない笑笑　
むしろ今より下がる可能性のが高い

[5327: マンション検討中さん]

坪500万に見合う仕様のマンションなら欲しいな

[5328: 匿名さん]

立地も良いし坪500ぐらいでも違和感ないですけどね。

[5329: マンコミュファンさん]

坪500以上はさすがに願望論すぎだね
今の相場がずっと続くわけにはいかないし
むしろ下落相場の時、大規模ゆえに一斉に売り出されて400守れるかどうかってところかもね

[5330: マンコミュファンさん]

>>5323 マンション比較中さん
いや、売れ方としては結構重い感じ
池袋の方のマンションはもっと早く埋まってるから、やっぱり抵抗感ある人多いんだろうなって印象
陽当たり悪い部屋はもう少し下げて販売したほうが良かったかもな

[5331: マンコミュファンさん]

列で売れ残ってるけど、この列陽の光が当たらないのかな？

[5332: 匿名さん]

二極化するんじゃないかな。
小さい部屋や日当たり・眺望の悪い部屋は値下がり、条件良い部屋は値上がり、って。
なんといっても通勤するには便利だよ。

[5333: 口コミ知りたいさん]

勤務先が池袋や新宿にある人って金持ちなのかな
サラリーマンとして普通は大手町とか港区勤務のほうが高年収のイメージですが

[5334: マンション検討中さん]

>>5328 匿名さん
小竹向原が500行く時は池袋は1000行く時ですね。

[5335: 口コミ知りたいさん]

>>5334 マンション検討中さん
池袋が1000いくときは小竹向原は700くらいですね。
板橋・要町で850、大山が750くらい

[5336: eマンションさん]

どうでもいい仮定の話ｗ
自分は気に入った部屋を手に入れたし、長く住むつもりだから値下がりするか否かなんて話は興味ない
池袋へすぐ行けるし駅近だし眺望いいし、楽しみだなあ♪
ここで腐してるみなさんも、早くご自分の資力でお気に入りの部屋を確保できるといいですね

[5337: 匿名さん]

>>5336 eマンションさん

強い言葉www

[5338: eマンションさん]

>>5330 マンコミュファンさん
先日見に行ったら外からだけど
夏で日差しが高いせいか
時間的なせいか
まんべんなく日当たり良かった
フロントがあるのでグランドの下はどうかと思ったが1階もガンガン日がさしてた
中庭もあかるかった
でも冬は分からないけどね

[5339: 匿名さん]

>>5336 eマンションさん
たしかに！
こちらは間違いなく永住向きです！

[5340: 通りがかりさん]

>>5339 匿名さん
資産性を第一に気にする方は別のマンションを考えたらどうですかということです

[5341: 匿名さん]

小竹向原は利便性も抜群だし、資産性高いと思いますよ。

[5342: マンコミュファンさん]

いや、資産性は低いのでは？
なんかそのあたりのスタンスの違いが分譲後住民の分断にも繋がりそうだな

[5343: 評判気になるさん]

上記のコメントのように、売ることを考えてなさそうなのであれば、無駄に討論する必要ないと思いますけど！

[5344: 匿名さん]

ここより資産性の高い物件って具体的にどこかありますか？

[5345: 名無しさん]

>>5342 マンコミュファンさん
今後資産性が下がることを期待しているみたいなあなたは購入検討者？

[5346: 検討板ユーザーさん]

資産性の話を優先度をかなり上げて議論・意見交換すべきなのはもっと都心のマンションで高額な買い物する時じゃないですかね。そこより家族での住みやすさとか利便性とか永く暮らすことへの安心感にウエイトが置かれてる気がします

[5347: 匿名さん]

>>5346 検討板ユーザーさん
家族での住みやすさとか言っちゃうと結局はそれぞれの家族の主観にしかならないからね、、、

小竹向原の一般的な評価
鉄道利便性は高いがケーキ屋以外は何もない。

Aさん　静かでいいじゃないか！
Bさん　買い物するところが少なすぎて不便！

どっちも正解で好きなの買えば？になっちゃうので他人と話しても意味がないんだよね。

[5348: 口コミ知りたいさん]

>>5342 マンコミュファンさん
資産性＝価格が下がりづらい
収益性＝購入価格と比してどれだけ収益（家賃収入 or 売却時収入）を得られるか

として考えたとき、本物件は資産性はあると思います。
ただ収益性は期待してはいけない物件かと。
長く住む人用の物件ですね。

[5349: 通りがかりさん]

>>5347 匿名さん
ロジカルな視点ですね！
例の出し方だとBさんの方が相対的に多い気もしますが、
ここはそうは言っても、
他人に意見を聞きたいという芯が決まってない方や、購入者同士のコミュニティという位置付けといったところでしょうか！

[5350: 匿名さん]

小竹向原は副都心線と有楽町線が使えるのが非常に便利。実需層に支持されるエリアは結果として値下がりもしにくいです。