プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

[スムラボ 関連記事]
プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
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[3021: 通りがかりさん]

>>3019 マンション検討中さん
高いって市況と比較してではなく自分の感覚と比較して言ってるんだろうね

[3022: eマンションさん]

>>3019 マンション検討中さん
G～Ｊは南向きだったと思いますよ

[3023: 通りがかりさん]

加賀は良いマンション多いけど駅からちょっと遠いんだよな。十条タワーは加賀からの住み替えもありそう。

[3024: 検討板ユーザーさん]

マーケティング不足は否めないですね。ターゲット層の上限に合わせてグロスを設定して仕様と占有面積を決めるべきでした。一次取得層で手が出る人はいないだろうし、この金額出す人はなかなか居ない。かといって住み替えとなるとわざわざここに住む人居るかな？含み益があったらもっと都心に行きますよね。

[3025: 検討板ユーザーさん]

>>3024 検討板ユーザーさん
世帯年収1300万～1500万ぐらいで世帯年収の6～7倍になるからそのあたりの1次取得がメインターゲットでしょう。
夫は大丸有勤務、妻は副都心勤務。静かな所に住みたい。
これだとここがピンズドになります。

[3026: マンション検討中さん]

>>3024 検討板ユーザーさん
ふたを開けてみるまで分かんないね。それに仮に売れ行き悪くてもデベが損するだけだから構わん。

[3027: 通りがかりさん]

>>3025 検討板ユーザーさん
おまおれだけど、世帯年収はもう少し上が多いと思う。

[3028: 匿名さん]

多少のブレがあったとしても、今時の都区内マンションで70㎡9000万円は全然高いとは言えないでしょ。「小竹向原では高い」のかもしれないけど、デべとしてはもう中所得以下の一次取得者は相手にしてないのだから。
対象は含み益のある二次取得者orパワーカップルを含む高所得者のみ。小竹向原に興味が全く無くても、都心直結の交通利便性と駅5分は凄く魅力的、よくこれほどの大規模物件用の土地が残っていたものだと思う。建て替えならではでしょうね。
要は、ここが売れるかどうかについて小竹向原の地位やこれまでの評価はあまり影響しないんじゃないかということ。少なくとも自分はそう。
そうはいっても高額住戸の大量供給なので時間はかかると思うけど、最終的には交通利便性だけでも売れるのでは。

[3029: マンション掲示板さん]

ネガが大量に湧いてきてるのはなぜかだろう。自分には買えない価格帯なので僻んでるのだろうか。
ここのブロガー2名も、「今の市場では仕方ないが…」と前置きしながらもここの値付けを批判しているけど、小竹向原なんて安いと舐めてかかっていたのに、ふたを開けてみればアレアレという価格だったので憤慨してるのかな笑
まー買える人だけが買えば良い話ですよ。予算面で買えない人は売れ残りがディスカウントされるのを楽しみに待ちましょう。

[3030: eマンションさん]

今後のマーケットを完全に予想はできないけど、デベたちは3年後くらいまで周辺でどのくらいの新築予定があり仕入れ値など含め大体いくらくらいになりそうかは把握してる。そうした未来マーケットも加味してここの金額もきっと決めている。つまり今後の予測は…

[3031: マンション掲示板さん]

>>3027 通りがかりさん
私も同意見です。
1500万～1800万イメージぐらいかなと。貯金や親からの援助があればもう少し下であっても大丈夫だと思いますが。

[3032: 通りがかりさん]

十条も価格出た当初はみんなびっくりしてたけど少ししたらまぁ分かるってなっちゃったよね

[3033: 名無しさん]

買う人の気が知れん。

[3034: マンション検討中さん]

>>3031 マンション掲示板さん

夫婦で大企業勤めや士業なら十分払えますね。多くはないが、今どきそんなパワーカップル普通にいますよ。多少の援助があれば、共働き公務員夫婦でも買えそうです。

[3035: マンコミュファンさん]

>>3032 通りがかりさん

みんな割高だって分かってるから売れ残ってるんだよね。

[3036: 匿名さん]

>>3033 名無しさん

この程度の物件も買えないなんて可哀想に。
埼玉県か都下なら買えるよきっと。頑張れ。

[3037: 通りがかりさん]

周辺の相場見ても割高という感じはしないですよね。他はもっと上がってる。

[3038: マンション検討中さん]

十条は本来タワマンの必然性がない立地のタワマンだから、ニーズのない北向住戸など相当安くしないと売れないのは当たり前。
ここは正統派の大規模物件で価格以外はニーズにジャストフィットだから、そこまで苦戦するとは思えないな。

[3039: マンション検討中さん]

そもそも毎月のランキングコスト、毎年の固定資産税等を総合的に考えないといけないですね。仮に1億程の物件を購入、固定資産税年間40万円、維持管理修繕積立金月４万円、さらに６年目、１０年目、１５年目、２０年目の修繕費の増額等を加味すると、ローン完済までの35年間でも1.5億ぐらいかかるではないかと思います。やはり世帯年収2000万円ないと厳しいですね。

[3040: 匿名さん]

>>3038 マンション検討中さん

やっぱ十条なんよね。

[3041: マンション検討中さん]

>>3039 マンション検討中さん

無理やり一次取得前提に持ってく必要ないと思うけど。
借入4000万程度なら年収800万もあれは十分でしょ。

[3042: マンション検討中さん]

板橋区の中古マンションも値下げ増えてきたね

[3044: 匿名さん]

>>3035 マンコミュファンさん
あっちは普通に販売進んでると思うから無理して十条の話題を出すな

[3045: マンション検討中さん]

>>3041 マンション検討中さん
3039です。
生涯年収から考えると、35年住んだらとんでもない住居費用になってしまいますね。

[3046: 匿名さん]

>>3045 マンション検討中さん
35年かぁ
その頃この辺りはどうなっているのかな
コーシャハイムは建て替え目前？
高島平のように老人だらけの街になってるんだろうな

[3047: 口コミ知りたいさん]

>>3036 匿名さん
この程度の物件でマウント取るとか可哀想に。

[3048: マンション検討中さん]

流石に板橋9500万円は買える層少なそうなもんだけど、野村的には売れると思ってるんだよな。。。
限界への挑戦！！ってな感じかな。

[3049: 匿名さん]

>>3047 口コミ知りたいさん

マウント取るような場所じゃないだろ

[3050: 通りがかりさん]

>>3048 マンション検討中さん

ここは平井駅の新築タワマンと同じ坪単価。小竹向原の鉄道利便性を考えたら寧ろ割安。広域検討者にも魅力的に映る。これほど都心から近いのに驚くほど閑静な環境。世帯年収1500万以上稼げるようなパワーカップルは今どきいる。まともに努力してきた人ならそのくらいは稼げでるはず。貴方が心配しなくても順調に売れますよ。

[3051: 匿名さん]

こんなところで買えない愚痴を言ってないで、都下や埼玉県等で、自分の身の丈にあったマンション探した方がいいのになんとも醜いね。

[3052: 名無しさん]

割高というここへの真っ当な評価を買えない人の僻みと決めつけている人は心が狭いですね。
皆もっと良い物件買っているでしょうに。

[3053: 検討板ユーザーさん]

>>3052 名無しさん
ここより割安な物件なかなか無いですよ。調べてみればわかりますよ。

[3054: 評判気になるさん]

>>3051 匿名さん
あなた買うのね？
当然もうモデルルーム行ったよね？

[3055: 評判気になるさん]

>>3050 通りがかりさん
寧ろ割安の根拠は？数字で示してよ
そんなに割安なら近隣の地主とか地元住民がこぞって買いそうだけどそんな動きは無いよね？
オンライン説明会で聞いたら「地元の方よりも広域で考えております」と言ってたぞ

[3056: マンコミュファンさん]

>>3055 評判気になるさん
ここ並みの交通利便性でここより安い新築マンションがあれば教えてください。

[3057: 匿名さん]

割安かは近隣の中古と比べればわかるよ

[3058: 匿名さん]

>>3050 通りがかりさん
それ別に割安の説明にはなってないぞ。
生活圏が東京駅とか東側中心の人からしたら駅前のプラウドタワー平井を選ぶだろ。

[3059: 名無しさん]

>>3057 匿名さん
そもそもが戸建ての街でマンションは小規模のみ。大規模は賃貸のみなので、周辺中古マンションと比べるべきじゃない。

むしろそれぞれの駅のマンションと戸建てを比べた方が評価として適正。

小竹向原の戸建ては要町の戸建てと比べてそんなに安くないよ？

[3060: 通りがかりさん]

>>3055 評判気になるさん

地元住民なんか相手にしてる訳ないでしょうが。広域検討しか相手にしてないよ。元々は鉄道空白地帯の、不便なバス便地帯だったところに鉄道が来たんだから、地場の人間と新住民とでは物凄い経済格差がありますよ。

[3061: 匿名さん]

新宿渋谷を起点にしてるとこは手が出ないが東側は考えてない
で池袋圏ならなんとかなりそうと
十条を含め期待してたその気持は分かる
タイミングが悪すぎたね
都内は諦めるか暴落まで待つか

[3062: 名無しさん]

>>3058 匿名さん

説明になってるだろ。総武線の各停しか止まらない平井駅と、池袋から5分の小竹向原駅(池袋・新宿３丁目・渋谷・横浜・有楽町方面が全てダイレクトアクセス)が同じ坪単価ってさ。冷静に考えて割安だろ。自分が買えるところ探しな。

[3063: 匿名さん]

結局皆さんはザ・タワー十条とこちらの物件、どちらを総合的にみて魅力的だと思ってますか。

プラウドシティ小竹向原
ザ・タワー十条
どっちも魅力的
どっちも魅力的でない

[3064: 口コミ知りたいさん]

他が高いからって流れて、こんな微妙な場所で9,000万もすることが異常だと思うけどね
周辺価格ガーって言うけど、他と比べてここ住みたいの？って聞きたい

[3065: 通りがかりさん]

>>3056 マンコミュファンさん
SUUMOで検索すれば？

[3066: 口コミ知りたいさん]

>>3064 口コミ知りたいさん
新築マンションは供給数も絞られてきて嗜好品としての側面が強くなってきてるからね。素敵なマンションなので買いたいけどね。ただ当初予算より少しオーバーなのでどうしようかなとは思ってる

[3067: 匿名さん]

>>3064 口コミ知りたいさん

この鉄道アクセスで、この閑静な環境、徒歩5分。
都内屈指の神物件ですわ。自分は住み替え予定です。

[3068: 名無しさん]

>>3061 匿名さん
池袋圏の中でどこが割安なのか？という話しだと思うけど。

[3069: マンション検討中さん]

買う人がいるのは分かる。
ただ500戸さばけるのか様子を見たいところ。
板橋9500万円が500組はなかなかチャレンジングな気はする。

[3070: マンション掲示板さん]

>>3060 通りがかりさん
湾岸エリアのようなこれから街ごと開発するところは別だが普通1期1次では駅周辺の地縁者、次に沿線の人や同じ区に住んでる人が買うんだよ。あれだけ高いと言われている十条ですら地縁者が買ってるのに何でここだけ違うわけ？
地主を含めた地縁のある人が買わないということは割高だから買わないの。コーシャハイムの賃料も知らないような人が騙されて買うんだよ分かる？

[3071: 名無しさん]

>>3070 マンション掲示板さん

一般論はそうだが小竹向原という街は特殊な街なんですよ。鉄道空白地帯の住宅街に後から鉄道が来たの。十条とは全然違うのわかるかな？要は結果的に、今の小竹向原には分不相応の人たちが住んでるんだよ。だから多く地元民は、新築マンションなんか到底買えないっての。分かるかね？

[3072: マンション検討中さん]

割高だと思う理由は、山手線の内側でも9000万円あれば、でけっこういいのが買えるという点につきる。
文京区徒歩5分
5階　築6年　73m2
9080万円

Ｂｒｉｌｌｉａ文京江戸川橋
[PC]
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz198...
[スマートフォン]
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_98056695/

by SUUMO

[3073: eマンションさん]

>>3056 マンコミュファンさん
丸の内線やJR乗り換えは普通に時間がかかる。たいして利便性よくないだろ。

[3074: 名無しさん]

有楽町線はね。1983年に有楽町線の営団成増駅～池袋駅が開通。1987年に営団成増～和光市駅間が開通。1988年全線開業。副都心線なんて21世紀になってから。
要はね約40年前までは鉄道空白地帯だったんだよ。知らないと思うから教えてあげるね。

[3075: マンション検討中さん]

>>3071 名無しさん
よく地元民は貧乏だと書き込んでいるが、どこ調べだよ？
地下鉄ができる前からこの辺に土地を持っている人は地価爆上げであなたより金持ちだぞ

[3076: 匿名さん]

>>3071 名無しさん

賃貸層はそうだろうね。貯金の増え方より値上がり幅が大きかったから。
戸建を購入してれば買い替えがきく人もいるんじゃない。

[3077: 評判気になるさん]

>>3071 名無しさん
マンマニの言葉の受け売りかwこの辺りに詳しいようだから聞くけど、この辺りに都営住宅が多いのは当然知ってるよね？
都営住宅が沢山ある、目の前の公団は1100戸。今住んでる人達がこの街を形成してるの。小竹向原はそういう街なの。分かる？

[3078: マンション掲示板さん]

>>3069 マンション検討中さん
地権者住戸あるから販売は329戸な

[3079: 評判気になるさん]

>>3062 名無しさん
逆だよ。小竹向原の評価が所詮そんなもんってことだよ。自分の買えるとこ探しなw

[3080: 匿名さん]

>>3072 マンション検討中さん

何が悲しくて、築6年、首都高眼の前、谷底ハザード真っ只中の中小規模付加価値ゼロ物件を買わなくちゃいけないの。
9080万とかとんでもない割貴。行ってみれば誰でもわかる。

[3081: eマンションさん]

>>3077 評判気になるさん
都営住宅は多くはない
5階建てのものがいくつかある程度
まわりの賃貸はJKKでそれなりの家賃
当選しても入居にあたって収入審査がある
所得低いと貸してくれない

[3082: 通りがかりさん]

>>3077 評判気になるさん

目の前公団じゃないよ
jkkだよ

あと都営は都内では主要駅近く沢山あるよ
とんでもなく良い場所にある
ここだけじゃないよ

[3083: 匿名さん]

>>3072 マンション検討中さん
護国寺最寄りのまともな物件ってのはこういうものをいう。
https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html
たったの坪@650なのでとっても割安です(笑)

[3084: 匿名さん]

西武線石神井公園駅7分の「ジオ石神井公園」

7F - 南 3LDK 65.09平米 8520万円 　坪432万円
7F - 南 3LDK 71.07平米 9200万円 　坪427万円

郊外も今こんなもんだ。高いだろ。
PC小竹向原のほうがはるかに価値がある。

[3085: 口コミ知りたいさん]

ん…掲示板を見ていると、予定価格に納得いかない方々が多いようですね。
私もその考えに共感はしておりますが…
今のマンション市場からみるとしょうがないですよね。
買えない方は撤退すれば良いですし、
地域no.1マンションでものは良いから満足重視の方は買えば良いですし。
デベは早く売らなくても全く困らないと思います。
今の状況では当面こんな感じではないでしょうか。

[3086: 名無しさん]

>>3072 マンション検討中さん
首都高の隣じゃないですか。騒音と排気ガスがすごそう。

[3087: 匿名さん]

割高物件まとめて買って下さいね。

[3088: 名無しさん]

>>3071 名無しさん
鉄道が出来て、駅が出来て、再開発タワマン並みの爆益を得た地元戸建て住人やその子弟がたくさん住んでいるという事なので、駅NO.1マンションならそれなりの値段になるのは当然では？
賃貸で小竹向原に住んでいる人には辛い事実かも知れないけど。

[3089: マンション検討中さん]

小竹向原に9000万以上のマンションを買える層がドバっと300世帯近く増えるのは中々インパクトが有りますな。

[3090: eマンションさん]

>>3072 マンション検討中さん

間取り酷いなw

[3091: 匿名さん]

ちょっと古いデータではあるけれど

https://tk.ismcdn.jp/mwimgs/d/4/-/img_d4fa616c2b4e11d757673571966e66b1...


十条界隈に比べたらマシだわな

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[3092: eマンションさん]

>>3081 eマンションさん
沢山あるだろ？千川から上板橋中学に向かう道に何棟も建ってるし、そこの坂の先にまた同じ規模の都営住宅あるでしょ？
なんで嘘つくの？

[3093: マンション検討中さん]

>>3072 マンション検討中さん

都心だとこんなクズ物件でも9000万円するというevidenceですね。

[3094: eマンションさん]

>>3093 マンション検討中さん
マンションは立地が全てだからね
小竹向原に1億出したなんて恥ずかしくて友達に言えない

[3095: 検討板ユーザーさん]

>>3091 匿名さん

小茂根が地図のどこだか分かってる。
真っ青だけど。

[3096: マンション検討中さん]

>>3094 eマンションさん

>>3072の護国寺物件のことを言ってるんだが？
小竹向原の実用立地は素晴らしい。地位は低いのか知らんが、板橋民の自虐足の引っ張り合いに興味はない。

[3097: マンション掲示板さん]

>>3092 eマンションさん

https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_keiei/264-00toeid...

確認してね

[3098: 名無しさん]

>>3072 マンション検討中さん
文京区水道が価格低い理由知らんだろ
安いんじゃなくて立地なりの価格だよこれ

[3099: eマンションさん]

専門家があれだけ言うのだから、あの予定価格では売れないんだろうね。
数人頑張って書き込みしてるけど、焼石に水かな？
どうなるか楽しみ。

[3100: 通りがかりさん]

>>3092 eマンションさん

https://www.to-kousya.or.jp/chintai/campaign/reco/kh_mukaihara/index.h...

確認してね

[3101: マンコミュファンさん]

入居は2024年8月下旬。いまから1年半後。正直新築マンションのマーケットが1年半後に下がってる可能性は低いので、どうせ時が経つにつれて売れるし、おすすめ物件とか言われだすのでしょう

[3102: マンション掲示板さん]

>>3092 さん

https://www.to-kousya.or.jp/chintai/campaign/reco/kh_mukaihara_gc/inde...

確認してね

[3103: マンション掲示板さん]

市場が上がり基調の場合、比較対象はどうしてもすでに売られている（価格が出ている）先行物件になるので、後発物件に割高感が強くなる。十条も安くは無いだろうが必要以上に一部に叩かれすぎ。
大泉のプラウドあたりから石神井のジオ、練馬のピアースと時系列で見て来ると、少なくとも周辺比較においては妥当な範囲。小竹にしてはかなり高いが、石神井も練馬もそれは同じだわ。

[3104: eマンションさん]

>>3103 マンション掲示板さん
板橋区も練馬区も値上がりの波が来た。ただそれだけ。このまま埼玉へじわじわ進んでいく。共働き世帯が実需で買おうと思えば買える坪400台が広がっていくんだよ

[3105: 匿名さん]

新築市場では、１億円相場は確かに郊外まで広がっており、相場なりなのでしょう。しかし、中古市場ではどうかな？億出すなら、中古でも億ションが普通に売れているところで買った方がいいよ。この辺りで１億円出すのは危険。

[3106: 口コミ知りたいさん]

>>3105 匿名さん
それでも新築がいい実需層も多いです。なので供給数減らしながら駅近前提で広がるんですよ。嗜好品です。中古はじわじわとあがっていきますよ。

[3107: eマンションさん]

>>3092 eマンションさん
千川は小竹向原じゃないんだけど？

[3108: 評判気になるさん]

>>3092 eマンションさん
「確認してね」の人のURL見たが、小竹向原（PC側）の都住は小茂根一丁目アパート62戸ぐらいみたいね。
ぞうさん公園のとこか小茂根図書館の手前2棟だと思うけど。
まあ貴方のように都住がどーたらこーたら言うのは貧困世帯差別になりかねないし、あまり品の良い話ではない。慎むべし。

[3109: 匿名さん]

東京オリンピックごに下がると言われたけど下がらなかった。
だからまだまだ上がるよ天までも。
永遠と上がり続けると信じてる？
潮目が変わっても分からない鈍感な人が多いね。

[3110: マンション検討中さん]

>>3109 匿名さん
いまの潮目の変化なんてコロナ禍で先取りしちゃった部分の調整でしょ。中古が部分的に上下しながら全体的に上昇鈍化してそこを抜けたらまた上がるよ

[3111: マンコミュファンさん]

この辺りは大きな家に住む地主関係の人が多いんだけどご高齢で設備の整ったマンションへの住み替え検討という需要はあると聞いたよ

戸建て壊して賃貸併用住宅建てるか土地を売却してマンションへの住み替えか。どちらにせよ羨ましい限り

[3112: 匿名さん]

>>3101 マンコミュファンさん

ないないｗ

[3113: マンション検討中さん]

ここを上げてる人、地権者だろ

[3114: マンション検討中さん]

ここを執拗に下げている人、あまりの高さに手も足も出ず捨て台詞を吐く貧乏人だろ

[3115: 名無しさん]

発想が貧困だね。
高いと言ってる人は既にポジション持ってて冷静に判断してる人が多いよ。

[3116: マンション検討中さん]

9500万円だと文京区ぐらいなら良いの買えるからな。それでも板橋9500万円買いますか？となったとき300組もいないと予想。

[3117: マンション検討中さん]

例えば
8480万円、文京区、7階、66m2

ベレッサ文京千石
[PC]
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz171...
[スマートフォン]
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_71347681/

by SUUMO

[3118: 匿名さん]

>>3117 マンション検討中さん
徒歩1０分越えは辛い、３０戸未満で戸数が少ないから今後修繕費が心配。修繕積立金月6960円は安すぎて絶対足らない気がする。今後の大規模修繕が不安すぎる。巡回管理ってのも不安。ごみ捨ても常時できないし、正直安物買いの銭失いだと思うけど。学区がいいわけでもないし文京区の中でいい立地とはとても言えないと思う。

[3119: 匿名さん]

>>3118 匿名さん
他にも山手線の内側に9500万クラスたくさんあるから見てみてね

[3120: 口コミ知りたいさん]

>>3119 匿名さん
新築大規模駅近で落ち着いたところがよいねん