プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

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プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[2941: マンション検討中さん]

>>2936 さん

HP見ても
子育て層シルバー層狙い
虫の声鳥の声を聞きながら静かに暮らしたい
でも都心へのアクセスは欠かせない人

値上がりや便利な都市生活をしたい人には向かない
そのような方はシティハウス西池袋がいいかも
子育て層も
立教や通り向こうの幼稚園に行く予定の人とか
私立や国立の小学校を考えている人とかには良いかも七田も近い
後ろは山手通り沿いだけど歩道広いし安心感ある
前は住宅街で
池袋の繁華街からは少し距離ありでも遠くない

ただ虫の声鳥の声はPCより圧倒的に少ないが

あの通りを車でとおると外からみえる
マンションの1階の駐車場はほぼ高級車です

[2942: 評判気になるさん]

ここは資産的な上昇を第一に考える人に合ってないマンションなのは間違いないでしょうね。ただ新築が住んだ瞬間にマイナスになるのはマーケット上昇を加味しなければほとんどの場合で当たり前。ポテンシャルが違う前提で例をあげるが、最近上昇率の高い湾岸だがブランズシティ豊洲なども買った瞬間赤字・高すぎと言われてましたからね。

[2943: 匿名さん]

俺の今の現居は取得1.1億で38万で貸せる。
ここは果たして？取得1億弱で20万くらい？
ムムム(*_*;

[2944: 通りがかりさん]

>>2942 評判気になるさん

それは単に割高物件掴んでるだけですよ。
しっかり物件を見極める目が無いだけでは？

[2945: 匿名さん]

>>2936 検討板ユーザーさん
何を重視するかですがファミリーならプラウドシティ池袋本町の中古が向くと思います。

[2946: マンション検討中さん]

>>2938 検討板ユーザーさん
そんなのここだけじゃない
今の相場では新築で黒字になる物件の方が少ないだろ

[2947: 検討板ユーザーさん]

>>2946 マンション検討中さん
ここ数年、ずっと言われてきたこと。そして、買いそびれた人は、今も同じことを言ってる。いつかは当たるのは間違いないが、当たった頃には、ローンを借りれないリタイア組というのは最悪。いつまで待つつもり？どうせ相場なんて読めないんだから、必要なときに買った方がいいよ。

[2948: 匿名さん]

日本国内だけ見ててもダメで世界的に不動産相場は上がってるし、それと比べたらここが割高ということはないよ。

[2949: 評判気になるさん]

>>2940 通りがかりさん
煽ってんの2938のほうだろ

[2950: マンコミュファンさん]

この物件の価格が適正って吠えているのは営業さん乙としか言えないよ。

大局的な相場観なんかより、具体性があるこの地域での賃貸相場との比較で考えたら分譲ってこと差し引いてもかなり割高ってことが客観的数字を元に立証されてしまっている。

適正価格というなら具体的な根拠のある数値を基に適正だと唱うべきでは？

[2951: 匿名さん]

プラウド商法、どこで躓くだろう・・・。

[2952: 匿名さん]

やっぱ十条かな？大規模複合開発タワマンだから、勝どきみたいに周辺相場の1.3-1.5倍くらいの賃料設定はできるだろうし。ここは、すぐ近くに同じくらいの物件グレードのコーシャハイムが17-18万で賃貸されてるのが痛いよね。

[2953: 買い替え検討中さん]

価格発表されてから盛り上がってますが、ネガってるのは「小竹向原ならウチの予算届く物件のはず！」って根拠なく願ってた検討者のガッカリ感の裏返しかな。。。今の市場の野村プラウドシティでこの仕様だったら多少高いけどこんなモンって思う。

[2954: マンション検討中さん]

>>2936 検討板ユーザーさん
地震の時、グニグニ揺れるタワー
最初から投資目的で購入するオーナーが多く、管理に不安のあるタワー
上階と下階では価格差が大きく住民間の分断が懸念されるタワー
長期修繕で板マンより費用がかさむタワー
嫌だね
もちろん買いたい人はどうぞ
あと現地は首都高沿いで空気が悪い
幼な子の肺の中PMxxだらけ
換気は第1種なのか？

[2955: 評判気になるさん]

>>2950 マンコミュファンさん

まあ適正かどうかは買う側の資産状況により受け止め方違う
値付けは売る側の戦略
自分の為に値付けしてくれる訳でない
自分にとって適正でないと感じたなら撤退
他にも選択肢は沢山ある

別に高くて売れ行き悪くてもいいじゃない

営業側は買えない人に無理して買ってもらえなくても、買える人に買ってもらえばいいし

[2956: マンション検討中さん]

>>2936 検討板ユーザーさん
リセールはここよりかたいかもしれんが、面積２割減じゃない？実需でそれ我慢できるかな？

[2957: 評判気になるさん]

>>2955 評判気になるさん
そうそう、売り切れればよい。企業はマンション欲しいが買えない人の為の慈善事業じゃないからね。今コストがべらぼうにかかって状況で価格がどうこうなんて言うべきではない。予算が合わないならお客でないだけ。自由主義経済の基本。

[2958: 評判気になるさん]

シティハウス西池袋推しの声が大きいので、スレ見てみた。
約180戸のうち半分の79戸が非分譲って、『ここ再開発物件？』と思ったが、「向かって左の半分が賃貸」になっているそうだ。で、賃貸のオーナーはスミフ。

またデベのスミフについて
＞ 築20年くらいの低層中古物件でも坪単価30％(245万?330万)も上昇しているのでここの坪単価450万は否めないが、人口減少して需要減少する20年後に値上がりは厳しいかもね。
　スミフ物件は管理費や修繕積立金や修繕積立基金(最近は廃止のマンションが多い)が高い割に、儲け主義管理会社(スミフ子会社)に積立金をジャンジャン吸い取られるので、1回目の大規模修繕工事後の築20年くらいで積立金が底をつき、管理費・修繕積立の倍増を要求される金食い虫物件になるリスクが高い。
　分譲の半分がスミフがオーナーで賃貸運用される場合は、管理組合の議決権を握られるので管理組合の変更は絶対出来ないので、ランニングコストがドンドン上がり、売却することも厳しくなる可能性が高い。

とコメントが。
ここもリセールで大損の可能性が。
また同じ建物内で最初から賃貸と分譲が入り混じっているなんて、問題物件じゃん。どこがいいんだ？

[2959: 検討板ユーザーさん]

まぁ売主もチャレンジだとは思ってはいるんだろう
だからTokyo Infinityとかポエムやドラマ作って、判断力が弱い人の背中押そうとしているんだろう

[2960: 評判気になるさん]

>>2958 評判気になるさん
永住というより投資目的な感じですか
分譲の方も投資目的で分譲賃貸されて
将来に向けてコミュニティを築いていく感じでない物件ってことですかね

[2961: eマンションさん]

>>2958 評判気になるさん
再開発物件じゃなくて立替物件な
79戸は地権者住戸
プラウドシティ小竹向原と一緒

あまり適当なこと言わない方がいいよ

[2962: 匿名さん]

投資なら勝どきとか有明とかの湾岸物件の方が良いでしょう。ここは実需層向けの物件。

[2963: マンション検討中さん]

>>2957 評判気になるさん
原価が嵩むから高くなるのではなく、高い値付けをしても買う人がいるから高くなるのです。
原価が高いからどうこういうべきではないってお前自由経済の敵だな。

[2964: eマンションさん]

>>2912 名無しさん
板橋区在住からすると向原は行きたいと思う施設がなく、区内から行くには不便な地域という印象がある
東上線か三田線ならその各線を結ぶバスがあるから移動は楽なんだけどね
区の施設も大したものがなく板橋区からも見捨てられているような印象がある（これは私の勝手なイメージです）
だから単に帰って寝る場所、住宅街という印象しかなく、友人と話していても話題にあがることがなく安いというより何もイメージを持たれない街です（個人的には西台にイメージが近いのかな？）
ただ高いという話はまじで聞いたことがないです

[2965: マンション掲示板さん]

>>2919 名無しさん
大通り沿いなのに低層で地価も安く、まとまった土地を用意しやすかったからだと思うよ
近隣住民相手じゃ商売成り立たないし

[2966: 通りがかりさん]

別に割高という程ではないし、残債割れのリスクも低いと思います。
ただ、この金額なら他にも選択肢があると言う話。

[2967: マンション検討中さん]

>>2943 匿名さん

買ったタイミングが良かったんですね。今はもうそんな新築マンションは無いでしょう。

ここだと平均的な単価の部屋だとすると1.1億だと80㎡ぐらいになりますね。たぶん30万弱ぐらいじゃない？一応都心への足回りの良い、住宅地の高級マンションに分類されるだろうから。コーシャハイムの賃料にそこまで引っ張られることは無いと思います。コーシャ仕様で満足できるような人は初めから対象外なので。
全額ローン購入だと返済額割れはするけど、まあ、そんな人はいないかな。全額ローンで買う人も、賃貸目的で買う人もいないし、転勤等想定しない賃貸の必要が出てきたときに、マイナス家賃でしか貸せないせいで途端に生活に困るような人が買うマンションでもない、という意味です。そんなギリギリレベルの人が買っていいマンションではないですよ。
1000万円程度の含み損など、ものともしないゆとりをもってお買い上げください。

[2968: 名無しさん]

この金額なら湾岸タワマン行けますからねえ。

[2969: 名無しさん]

パークタワー勝どきの3LDKを1.1億で買えばたぶん40万円くらいで貸せますよ。

[2970: 匿名さん]

>>2968 名無しさん
埋立地に抵抗ある層も多いから小竹向原のニーズもあるでしょう。人気の勝どきとか豊洲とか相当上がってるので今から買っても条件の良いマンションは限られる。

[2971: マンション検討中さん]

>>2964 eマンションさん
有楽町線ができるまでは不便なイメージあったけど、有楽町線ができて向原もかなり変わりましたよ。駅前も少しずつお店とか学習塾とか増えてきました。

[2972: マンション検討中さん]

>>2969 名無しさん

全く無理ですよ。勝どきの新築賃貸の坪単価相場は、プレミアム仕様とかでなければ、それなりの条件のいい部屋でも1.8万程度。眺望の得られない部屋ではせいぜい1.6万です。
今1.1億ではせいぜい60㎡の2LDKぐらいしか買えないから頑張っても結局30万程度。
今の相場ではそういうことです。

[2973: 購入経験者さん]

>>2969 名無しさん

今1.1億で購入できるマンションであれば、家賃相場はどこでも大きな違いはないというのはそのとおり。逆に言うとそこから逆算して販売価格が決まっているともいえる。
大きく違ってくるのは、中古になったときの価格維持力。それが都心部と郊外では差がついてくる。
ここは環七の内側、池袋5分の足回りなので、管理維持に力を入れれば意外と高評価維持の可能性はある。完全に郊外になる「成増」や「和光」、「石神井」あたりとは明らかに違う。

[2974: 匿名さん]

>>2973 購入経験者さん

成増、和光、石神井と大した交通利便性の違いない中、飲食店や店舗の数では圧倒的に負けており住みにくいとは思いますけどね。資産価値でいったらそういう駅力も評価に影響あるでしょう

[2975: 検討板ユーザーさん]

>>2974 匿名さん
小竹向原来たことあるの？
ここから東上線方面と西武線方面に分かれるんだよ？
東武2-西武1の割合か。西武線方面は本数が少なくて不便。
そして小竹向原以遠、東上線への最初の乗り入れ駅は和光市だが、そこはもう埼玉。
その手前の地下鉄赤塚・地下鉄成増の駅は東上線と3分ぐらい離れていて、乗り入れはない。東武練馬～池袋間は地下鉄とまったく被っていない。
「石神井成増和光と小竹向原の交通利便性は大して違わない」というあなたの主張は間違っている。

[2976: マンション検討中さん]

野村は絶対、価格下げないよ。
買えないなら諦めて、他探した方がいいよ。
下げてアピールしてるだけ、時間の無駄！

[2977: マンション検討中さん]

千葉県で、仕様がチープで、70で、7000万以上するんだから、23区で新築9000万なんて、全然高くないよ。

[2978: マンション検討中さん]

墨田区の中古でも同じくらいの広さで、9000万以上してたよ。

[2979: 匿名さん]

>>2978 マンション検討中さん

さっさと買えよ

[2980: eマンションさん]

>>2975 検討板ユーザーさん
西武有楽町線は練馬に住んでる人が有楽町線や副都心線に乗り換えるために使う電車でしょ。小竹向原に住んでる人は池袋方面に行く人がほとんどだから西武有楽町線があるからってこの物件のアピールポイントにはならない。
小竹向原来たことあるの？

[2981: 通りがかりさん]

>>2964 eマンションさん
東上線の駅の汚なさと駅前の整備のひどさは特筆もんだね笑
東上線の「高級住宅街」ときわ台だって駅舎は古くホームは汚れ、階段ばかりの非バリアフリー、駅前の飲食店だってチェーン店ばかりだ。
大山もひどいもんだ。高架が完成したら少しはきれいになるのかもしれないが、ゴチャゴチャした庶民的な商店街（あまり買いたいものもない）とやはりチェーン店の飲食店ばかり。
東上線はときわ台・大山に限らず、どこも場末感横溢してる。
都営三田線は工業地帯を通ってて地価も安い。沿線風景は砂漠のよう。そしてJRと接続してるのは「おばあちゃんの原宿」巣鴨だぞ笑　大手町直通ぐらいしか取り柄がない。どこか行くにも都営からJRやメトロに乗り継ぎだから、電車賃が高い。
小竹向原なら地下鉄1回乗り換えでどこでも行け、安くて便利。駅前がさびしいと言っても日常のものぐらいは間に合う。そして東上線の場末感・三田線のサビレ感もないね。基本、静かな住宅街だ。
「区の施設が少ない」というのはその通りで、昔は大谷口出張所があったが、バカな板橋区が廃止してしまった。区から差別されているのかもしれないが、これは差別される小竹向原より差別する板橋区が悪いんだろ。

[2982: マンション検討中さん]

>>2980 eマンションさん
は？何言ってんだ。まず引用の投稿を読め。
それに対するリプだ。
それとも君は日本語読めないのか。

[2983: マンション検討中さん]

>>2980 eマンションさん
西武有楽町線がある事は氷川台以遠から見れば大きなメリットだぞ
池袋方面に向かうに来た電車に乗ればいい（氷川台以遠は1/2で小竹向原乗り換えが必要)

[2984: 名無しさん]

駅からの動線にスーパー、ドラッグストア、コンビニと本当に必要最低限の物はそろっているのは何気に良いのでは？

比較されているシティハウス西池袋は要町駅からの動線上にはコンビニしかない。

[2985: マンション検討中さん]

>>2981 通りがかりさん
おい、全然違うぞ！
巣鴨はおじいちゃんの原宿だぞ！実際のところは。
そこは勘違いしてもらうと困る。

[2986: 名無しさん]

>>2981 通りがかりさん
池袋周辺駅の中で要町～小竹向原が群を抜いて交通利便性が高いのは誰が見ても明らかかと。
2路線なのもそうだし、池袋でどん詰まりの東武東上線や西武池袋線とは利便性が全く違う。

[2987: 評判気になるさん]

住んでみると
通勤通学都心へのアクセスが便利すぎて
飲食店は毎日利用しないし
スーパーとドラッグストアあれば

駅周辺の過疎りは全然気にならなくなる
かえって何もないのが利点にもみえてくる

あまりいかないけど埼玉方面も便利よね

[2988: 通りがかりさん]

>>2986 名無しさん

東武東上線は確かに池袋駅でどん詰まりだが、JRとメトロ共に乗換が非常に便利(改札出てすぐに相手の改札がある)それ故にそこまで言うほどではない。
西武池袋線の乗換は、確かに不便でストレス極まりない。

[2989: 名無しさん]

2路線あることで池袋の中でどこを使うかによって路線を使い分けられるのもメリット。
西口の飲み屋街で晩酌したい際には副都心線、東口の電器屋で買い物をしたい、サンシャインで遊びたいならばならば有楽町線といった使い分けもできる。

[2990: マンコミュファンさん]

>>2972 マンション検討中さん
パークタワー勝どきは1.1億で70㎡台の3LDK買えますよ。