プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

[スムラボ 関連記事]
プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[2801: eマンションさん]

ブランズ小竹向原　竣工2009年　小竹向原駅徒歩10分　坪230万前後

条件は多少違えど14年落ちでこの相場感。
いま坪400万で購入したら、14年後は坪170万分の値落ち。(高騰している現在ですら)
75平米換算で凡そ3900万の値落ちということになる。
9000万で買って14年後の売値は5000万ちょい。
これで残債割らないなら買ってOK。
これで残債割るならここから一生逃げ出せない可能性が高くなる。

わずかでも転売考えている組にはおすすめできない。

[2802: 匿名さん]

>>2801 eマンションさん
やっぱ十条なんよネ。

[2803: 匿名さん]

坪230でもまだマシな方。この辺は不動産市況が丁重な時の中古価格は築浅でも坪200を余裕で下回るから。

[2804: 匿名さん]

先日オンライン説明会に参加しました。
比較で池袋、要町で坪単価の話されましたが、全然違うと思うんですよね…
担当者は駅近で便利だから資産性間違いなしと言ってましたが、自分は3LDKで良くても低層で7000万が限界かなと思いました。
億近く出しても住みたいと思えなかったですね。
これなら大山や十条や中村橋の方がときめきました。

担当者は焦ってるような感じもしたので、反応悪いんじゃないですかね…

[2805: 検討板ユーザーさん]

地下鉄の分岐駅になので小竹向原駅の価値は上がったけど、こもねアドレスに全くブランド力がない。上に書かれてる人がいるように大山、十条、中村橋の方がリセールしやすいという気がします。

[2806: 匿名さん]

もう市況反転してるの末端は気づいているはずなんだけどな～。
ＪＴＣは動き鈍いよねぇ。ププ

[2807: 検討板ユーザーさん]

そりゃ再開発のある大山と比べたらリセールでは劣るよ
でも大山はもっと高くなるよ
ほかはしらんけど買えないばっかり言ってたらいつまで経っても買えないよ

[2808: 匿名さん]

この物件が背中を押す切っ掛けになったらそれはそれで良かったと思うしね。
他の物件にときめきが僅かにでも出てきたのなら決めたらいいのでは。

[2809: マンション検討中さん]

マンションマニアさんの本日の当物件記事、まさにわたしがモデルルーム訪問して感じた印象ドンピシャでした…。帰り道で奥さんと「池袋周辺の中古も検討しようか？」で即合意。物件自体は良いけど、野村さん欲張りすぎ。

[2810: 口コミ知りたいさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[2811: マンション検討中さん]

>>2801 eマンションさん
駅遠の事故物件と比較されても参考になりません

[2812: マンコミュファンさん]

>>2811 マンション検討中さん

一度国は金利を50パーにしてマンション市場を破壊して、低所得者のために買い上げ、配布すれば良い

資産の格差をなくそう

[2813: 匿名さん]

>>2811 マンション検討中さん

中古になればどんぐりの背比べですね。

小竹向原指名買いする人がそもそもどれだけいるか。

広域検討者ならまずは価格で絞って検索する。

築14年で7000万とか8000万で売りに出しても見向きもされない。

購入価格が7000万ならまだ少しの残債で助かる可能性も残るが9000万で購入したら即ゲームオーバー。

唯一の救われるおまじないは、、、

「永住目的だから( ???? )ｷﾘｯ」

だからどんな環境変化があっても売却はしないという強い意志
があってここじゃなければ絶対嫌だという信念があれば買えば良い。

[2814: 名無しさん]

>>2812 マンコミュファンさん
国が良質で低家賃の公共住宅をたくさん建てれば良いだけだ。そもそもが個人の責任において巨額ローンを組ませる日本の住宅政策が間違っている。それにアメリカなどではローン破綻しても物件を手放せば終わり。残債が残って、自殺して保険金で支払う…なんて非人道的なことは要求されない。
ま、あんな政権与党をまだ3割が支持しているという時点で日本人は終わってるな。

[2815: 匿名さん]

>>2800 マンション掲示板さん
湾岸エリアにはあまり住みたいとは思わないな。特に港区湾岸は嫌悪施設が集まってるイメージ強いし向原の方がいいと思う。

[2816: 評判気になるさん]

>>2813 匿名さん
「中古になれば団栗の背比べ」
へえ、そうなんだ。
徒歩10分も徒歩5分もおんなじですか。
工事関係者がふたりもお亡くなりになった平凡な数十戸の物件と、一応高級な内装を施した500戸の物件が同じ？
だったら中古の小竹向原物件も中古の文京区文教地区物件も一緒だね。

[2817: 名無しさん]

>>2816 評判気になるさん
いや、小竹向原と文京区じゃ全然同じじゃないでしょ

[2818: 匿名さん]

>>2816 評判気になるさん

購入価格が高ければもはやどんぐりの背比べという意味。

周辺の賃貸相場も見てみれば更にわかるだろう。
現在70平米程度で17万程度が周辺相場、ローン返済で毎月30万支払いの本物件であれば赤字確定。
まあ、大規模、一応高級、駅チカ考慮しても20万で貸せたら御の字だろうね。それでも賃貸に出せて毎月10万の赤字。とにかく購入価格が高いのが致命的。

小竹向原が絶対でこの物件がどうしても欲しいなら買えばいいんじゃないの？

ただ、わずかでもリセールや売却考えているのやらやめた方がいい。
10年後この書き込みの意味を身をもって知ることになると思う。

[2819: 匿名さん]

相場は十条と違いはないな
あっちはJRなのに相場はほぼ同じ
やはりスラムちっくな住環境がネックなのだろうな
加賀に入るとマシになるが

[2820: 名無しさん]

>>2782 eマンションさん
申し訳ないが、あなたのような人とのほうが上手くやっていけなそう…

[2821: 名無しさん]

>>2814 名無しさん

パヨクさん

[2822: 匿名さん]

先行き不透明で異常な高値の市況で、今1番買ってはいけないマンション。

[2823: 検討板ユーザーさん]

買えないならそっ閉じすればいいのに
暇な人多いんだな

[2824: マンコミュファンさん]

>>2821 名無しさん
ネトウヨさん

[2825: 匿名さん]

マンマニ氏の記事を数年間見てるけど、ここまであからさまに「高い！」って言い切るのを初めて見たわ。十条タワーの時より辛辣。まああっちは感情的なものがあったみたいだけど。

小竹向原も「池袋1駅、新宿三丁目2駅」の閑静な住宅街だから超穴場ではあるけど、この値段で納得する人が330人いるかは微妙だね。ってかウチの中古買ってよ。東池袋直結でここより安いよｗ

[2826: マンション検討中さん]

DJあかいさんにも言われています。

>とりあえず交通利便性の高さの他はケーキ屋くらいしか特筆すべきポイントがない街でどこまで高値を追えるのか。
https://www.sumu-log.com/archives/52115/

[2827: マンション検討中さん]

>>2801 eマンションさん
その計算方法でいくと他のエリアのマンションもほとんど残割れしますよ。

[2828: 通りがかりさん]

>>2825 匿名さん


ヒガシイケのクソダサマンなんてどれもイラネｗ

[2829: マンション掲示板さん]

>>2823 検討板ユーザーさん

朝の6時からお疲れ様です。畑でも行くんすか？

[2830: マンション掲示板さん]

>>2825 匿名さん
お古はいりません

[2831: 匿名さん]

マンマニ氏の言ってることはここでも散々書かれていたことだよね。
それを書くと買えねえだとかここは交通利便性が凄く良い閑静な高級住宅地だから高くないとか反論が多かったよね。
420じゃ安す過ぎて倍率高くて困るって言ってた人いたけど大丈夫だよ。坪500万の所もあるし大して倍率付かなそうだからたくさん買ってあげてね。

[2832: 通りがかりさん]

マンマンも複合開発じゃないのが致命傷と述べていますね。


やっぱ十条なんよね。

[2833: 口コミ知りたいさん]

>>2832 通りがかりさん


十条も割高だって言ってただろ。
高過ぎて売れてないじゃん。

[2834: マンション検討中さん]

マンマニのBlogは的を得ていると思う
市況としては妥当な価格だが心情的に高すぎる

[2835: 匿名さん]

日本の住居は安過ぎる

[2836: 匿名さん]

海外と比べて高い安いは知らないけど、都内の相場としては言うほど高くもなくまぁ適正って感じでは？
高いっていう人は周りの相場を見ずに自分の予算や感覚から高いって言ってるだけな気がする
高いと感じる人は都外や中古で妥協するしかないよ

[2837: 匿名さん]

海外と比べて安いというが
海外の都市の板橋に相当するような場所まで考慮して言ってるのか甚だ疑問

[2838: 口コミ知りたいさん]

どこの国と比べて安いと言ってる？
その比べてる国は日本より平均賃金が遥かに高いでしょ。
今や日本は先進国では下位だからね。

[2839: 検討板ユーザーさん]

>>2826 マンション検討中さん
マンションマニアさんがプチ炎上してるので、名指ししないように苦言を呈していますね。これまで買え買えと言ってきたマンションブロガーも本物件の値付けには否定的だというのが分かります。

[2840: 匿名さん]

市況として正しい値付けなら誰か買ってくだろ。
売れなきゃ安くしていきますよ。
デベだって商品をお金に替えてやっとビジネスが成立するわけで。

買いたい人は買う。
シンプルにそれだけ。

ただ、資産性から割高か割安かでいったら明らかな割高物件。
買ったと同時に含み損かは抱える覚悟がある人だけチャレンジすればいい。

個人的には駐車場がなんか別敷地でぞんざいに扱われているのが無理。機械駐だし雨の時機械操作時にずぶ濡れになるし、先住民にすぐ出せる1Fほとんど取られるし。ネガファクしかないな駐車場に関しては特に。

[2841: 匿名さん]

>>2840 匿名さん

やっぱタワパの十条なんよね。

[2842: マンション検討中さん]

高いっちゃ高いけど、大損するの確定とまでは言えないかな
30年で見れば立地は良いから残念なことにはならないと思う
インフレ続くなら暴落はないし日銀がデフレに戻るほど引き締めできるとは思えない

五輪で暴落、コロナで暴落と外し続けた人は多いわけでそもそも相場の当てっこは無駄だけど

[2843: 名無しさん]

>>2840 匿名さん
シンプルにそれだけなら長文書くな
毎日お前の感想が長くてうざい！

[2844: 匿名さん]

>>2842 マンション検討中さん

金融庁が各金融機関に金利上がるぞ、気を付けろ！と通達出しましたが。

[2845: マンション検討中さん]

>>2844 匿名さん

それってYCCの話でしょ
長いスパンでみればインフレだから金利上がるという話
インフレなのにマンションが暴落することはない
引き締めしすぎてデフレに戻るかというとそれは懐疑的

[2846: 匿名さん]

>>2845 マンション検討中さん

違うぞ。

[2847: マンション検討中さん]

金利上がったらマンション価格下がる
言いたいことはわかるけど、金利以外のファクターの影響を軽く見過ぎではないですか？

[2848: 坪単価比較中さん]

自分はマンマニさんよりもう少しこの価格に肯定的かな。
再開発は地権者の取り分があるから高くなりがちだし、このご時世で環七の内側で徒歩五分、頑張れば池袋から徒歩で帰れるほどの近さ。
住環境も良好で有楽町線と副都心線の二路線が利用可と強すぎる条件がそろっているから、この価格もやむ無しかと。

価格を見た感想は「やっぱりこれくらいになるよね」

[2849: 名無しさん]

>>2848 坪単価比較中さん

と言ってもぶっちゃけ買わないですよね？

[2850: 口コミ知りたいさん]

>>2848 坪単価比較中さん

池袋って山手線主要駅の中では弱いし実質埼玉の人ばかり、さしずめ上野みたいなポジションでしょ。
要は路線も駅もブランド力が無いのよ、そのくせ9000万とか一億ですか？って違和感なんだと思う。

駅チカっても駅前栄えていないし、何するにしても池袋行かなきゃならない。でも池袋でしょ～みたいな。
坪単と広さ抑えてグロス価格低く見せればここまで酷評されることは無かったはず。

それと建て直し案件ならそこまで仕様上げなくて価格安くした方が賢明でした。

野村さん欲張り過ぎた感が否めない。