プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

[スムラボ 関連記事]
プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[263: 検討板ユーザーさん]

あと、集中豪雨のハザードにかかってるのも地味に気になる
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

[264: eマンションさん]

>>263 検討板ユーザーさん

普通に億を希望します
だって払えるから

小竹向原は好きで住みたいから、安くして倍率高くならないで

[265: 匿名さん]

交通の便は良くも何もない駅、団地建て替えで500戸もあるからあんまりに高くしたら売り切れないよ。
野村も馬鹿じゃない。

[266: マンション検討中さん]

高値であって欲しいと書き込んでいるのはハナから買う気がない人だと思います。どうせ買わないし、欲しい人が買えないように高くなってしまえばいいと。ここでいくら足掻いても価格には影響しないだろうけど。

[267: マンション検討中さん]

>>266 マンション検討中さん

高くても住友形式でなら今は売れますよ

[268: マンション検討中さん]

廊下側の部屋の柱の食い込みが気になりますね。完全アウトフレームじゃないのは部屋の使い勝手悪くなるし、個人的にマイナスです。設備仕様は価格相応になりそうなので、購入するかは価格次第ですね。

[269: マンション検討中さん]

地権者が居るってのがマイナスですよね

[270: 検討板ユーザーさん]

坪単価は370～380でしょうね
70平米で8,300～
85平米で1億～　
ってところでしょう
このくらいなら安くも高くもないし、売り切るでしょうね。7、8年前の坪単価280とか言ってた頃が恋しいです(笑)

[271: 評判気になるさん]

不燃公社物件で坪500と予想されていた西小山が坪600万だった。地下鉄駅近のここは坪450～500だろうね。我々の想像以上に円安と資材調達のコストの影響が来ている。

[272: 通りがかりさん]

長谷工だから安いんじゃない？
せいぜい350かな。

[273: マンション検討中さん]

石神井公園とか大泉学園あたりの物件が360～380くらいでも売れてるし、大山のスミフさんも高くなりそうな気がするし、コロナとかウクライナ情勢による資材調達費用の高騰等を考えると、ここはリアルなところ420～450くらいになると予想。
最近はどこのデベさんもだいたい我々の予想（希望）を1割くらい超えてきますし、それでも売れてるからもう予想の基準を変えるしかないと思います。

[274: マンション検討中さん]

これから建てるところは資材高騰モロだね
あとこの市況で安く売る必要性がない

[275: 評判気になるさん]

>>273 マンション検討中さん

石神井公園とか大泉学園あたりの物件が360～380くらいなのが本当なら、ここは450かもしれないですね。
マンションバブル時代ですわ！
10年前からしたら信じられない。

[276: 検討板ユーザーさん]

ただここは建て替え案件ですからね。
純粋な用地取得から始めるよりは少し安くすみます。規模も大きいですしね。そうじゃなきゃ面倒な建て替えなんて大手がやらない。
350はありえないけど、400手前で収まる可能性もあるでしょう。

[277: マンション検討中さん]

面倒くさい建て替え事業だから、土地を安く手に入れても経費かかるので、見たら、2014年から関わってるみたいだから、時間もかかってるから、そうはいっても儲けるのが企業だから、あまり期待しすぎると裏切られるかも。
小竹向原好きだから、待ってたけど、
手が届かないようだったら、プラウド小竹向原も検討しようかなと。

[278: マンション検討中さん]

用地取得安く済んだからといってそれ購入者に還元しますか？

[279: 匿名さん]

>>278 マンション検討中さん

還元するわけないね！
転売ヤーが殺到しちゃう。
しかも、建て替え事業が安く仕入れられているとも思えない…

[280: eマンションさん]

>>278 マンション検討中さん
アトラスは明らかに還元されてましたよね
仕様を抑えているとはいえ、今のこの時代に坪単価260ですからね。
やはり地権者が相当数いるということはそれなりにマイナス要素になりうるのでしょう

[281: マンション検討中さん]

もしアトラスが還元されているとしたら、地権者のおかげということでしょうか。
地権者が多いということは価格的にはプラス要因ということでしょうか。

[282: マンコミュファンさん]

>>281 マンション検討中さん

金額でましたか？

[283: 名無しさん]

>>280 eマンションさん
石神井公園のことを指しているとしたら、シンプルにバス便ネックで安くするしかなかったのでは？

[284: 匿名さん]

ヤフーの広告見てワロタ
ちょっと誇大広告ぽい

＞ 周辺は練馬区に隣り合うポジションでもあり、23区内で公園数・緑被率がNo.1※の街並みも広がります
↑
アドレス、板橋です

＞ 耳をすませば生命の息吹が/静穏な街並み
↑
羽田新ルートの直下です

＞ 良好な地盤とされている武蔵野台地に位置し
↑
ここはエンガ堀沿いの軟弱地盤では？
根の上遺跡や茂呂遺跡はもう少し高台だ

[285: 通りがかりさん]

>>284 匿名さん

金額知りたい

[286: マンション検討中さん]

金額いつ教えてもらえるんですか？

[287: 名無しさん]

>>284 匿名さん

そんなのどこのマンションも全てそうですよ
普通のリテラシーがあれば誰も100％で受け取ってないでしょ
むしろ誇張してないマンションがあるなら教えてほしいくらいです

[288: 匿名さん]

地盤とか飛行機とか言えばきりがない！
全然気にならない。
公園も隣接してあれば良くない？板橋区民だと利用料かかるわけでもないし。
このアクセス抜群、閑静である唯一無二の環境に暮らせて７０㎡超が億にならなきゃ良い！

[289: 通りがかりさん]

>>288 匿名さん
良いところだと思いますが、たぶん閑静でも唯一無二でもありません。

[290: マンション検討中さん]

批判的なコメントがあると噛みつく人がいる。ここだけでなく、石神井公園も。地権者多い物件の特徴のような。。。検討スレは、メリ・デメどっちも検討したいの、検討者は。

[291: 匿名さん]

>>284 匿名さん
隣り合うって言ってるから別に嘘じゃないと思います。街並みは静かで落ち着いてるし、緑も多い。エンガ堀沿いが軟弱地盤と言う根拠もないし、なににワロタしてらっしゃるのかわからない。

[292: マンション検討中さん]

>>290 マンション検討中さん
どこのスレもそうです。もはやそのやり取りを見ていろんな人がいるんだなーと引いて見て楽しんでます。と言いながらコメントしてますが（笑）

[293: 周辺住民さん]

>>284 匿名さん

さすがにこれは気持ち悪いですね。
23区内で公園数・緑被率がNo.1なのは練馬区のことなのに板橋物件で言っちゃうなんて。
これYahoo!不動産の文責なのか野村なのか･･･
　

[294: マンション検討中さん]

説明会に行った地権者に聞きましたが、地権者住戸と分譲住戸は内装の仕様がかなり違うみたいです。
相当安く仕入れられているんじゃないかな？
期待できそうです！

[295: マンション検討中さん]

>>291 匿名さん
地層の地図を見ればわかります。ここは沖積低地に分類されているのに対し、根の上遺跡や茂呂遺跡は沖積台地です。低地と台地の違いはわかりますよね？
東側のエンガ堀は暗渠で、今も川が生きています。この一帯は公社住宅が建つ前は田んぼだったそうです。
巣鴨信金～環七にかけて、緑地帯に浸水防止用土嚢が保管されているから見てください。
もちろん建設にあたって基礎をしっかり打ち込むとか浸水防止策を取るとか対策はされると思います。
私からは以上です。
次はあなたが軟弱地盤ではないという根拠を示してください。

[296: 買い替え検討中さん]

意味わからんってよく言われない？

[297: マンション検討中さん]

>>296 買い替え検討中さん

頭わるいってよく言われない？

[298: マンコミュファンさん]

295みたいなやつと隣人になったら最悪だな

[299: 通りがかりさん]

匿名掲示板でムキになるのは大人として(仮に大人であればですが)最も恥ずかしい行為の１つです。
次の話題に行きましょう。

[300: マンコミュファンさん]

ここが坪400なんていっちゃったらおれもうマンション買えなくていいや

[301: 匿名さん]

要町のタワマンで坪550でしょ。坪400位はいくんじゃない？

[302: マンション検討中さん]

池袋徒歩圏内のタワマンと小竹向原の板状マンションは比べてどうなるねん

[303: 通りがかりさん]

規模も環境も住人も、どうしても団地感は出ますからね。

[304: 匿名さん]

乾式壁、ペラボーの要町タワマンより湿式壁、隔てトールタイプのこっちの方が物は良くないか？坪400前半は普通に行くと思うぞ笑

[305: 検討版ユーザーさん]

ここも十条のタワマンと一緒か？
地権者の高値、人気物件煽りでスレが荒れる。

[306: マンション掲示板さん]

相手が調べていってくれてるんだしちゃんと答えてあげなよ

[307: マンション検討中さん]

>>299 通りがかりさん
たとえ匿名の場でも、まともな社会人であるなら、自分の言葉には責任持ちましょう。

[308: 匿名さん]

民度が低いところはいくら便利でもすみたくはありませんね
団地の特有さは皆さん面食らいそう

[309: マンション検討中さん]

社会人がどうとかクソほどどうでもいいです

[310: 匿名さん]

>>308 匿名さん
これだよなぁ

[311: 匿名さん]

どう特有なの？一戸建てで育ったのでよく知らないので教えておくんなまし。

[312: 通りがかりさん]

でたw
のでのでマンwww

[313: 匿名さん]

>>312 通りがかりさん

おい、良いからさっさと生産性のある回答を寄こせよｗｗ
細かい揚げ足取りしかしないから生産性低いんだよお前は(｀・ω・´)Φ

[314: 通りがかりさん]

匿名掲示板でムキになるのは大人として(仮に大人であればですが)最も恥ずかしい行為の１つです。
生産性がどうとかクソほどどうでもいいです

[315: マンション検討中さん]

次はあなたが軟弱地盤ではないという根拠を示してください。

[316: マンション検討中さん]

>>315 マンション検討中さん
これこれ、早くしてほしい
適当なこと言ってたのだとしたら削除依頼出しといてね

[317: マンション検討中さん]

馬鹿にして書いたんだけどw

[318: 匿名さん]

この物件・エリアについてマイナス情報が出るたび、粘着して嫌がらせや荒らしをする投稿者がいて、残念ですね。ネトウヨ精神を持つ野次馬なのか、あるいはデベ関係者でしょうか？
自分はこの辺に長く住んでいるので地権者に知り合いもいるし、購入検討している皆さんと情報共有しようと思っていたけど、もうやめます。
さようなら～

[319: マンション検討中さん]

こんな感じじゃ誰も真剣に見る気なくなるからネガもポジも効果薄くなりますね（笑）

[320: 通りがかりさん]

>>319 マンション検討中さん
価格はいつ？

[321: マンション検討中さん]

十条荒らしてた人が引っ越してきてるんでしょうね

地権者と分譲用の違いが前に書かれてますが、当然仕様は分譲用>地権者で、そのぶん地権者に低い価格計算で提供するわけですよね
分譲価格が抑えられる根拠にはならないかと思われます。むしろ逆ですらあり得る。

[322: マンション検討中さん]

>>321 マンション検討中さん

値段はいつ？

[323: 評判気になるさん]

事業協力者です。
小竹向原の相場がひっくり返るくらいの高値を希望しています！
転勤になったから住むのをやめたので高く中古で売りたいんです。

[324: マンション検討中さん]

>>323 評判気になるさん

私も
億ション

[325: マンション検討中さん]

限定サイトに8000万円と9000万円の価格別シミュレーションが載ってるので、この辺りがボリュームゾーンになってくる、、、と予想。

[326: マンション検討中さん]

高すぎ

[327: 口コミ知りたいさん]

>>325 マンション検討中さん

その値段なら大山タワーも検討できるね。

[328: 通りがかりさん]

>>325 マンション検討中さん

安いなーつまらん

[329: マンコミュファンさん]

地権者の内装変更契約が年内かかるみたいだから価格発表は年明け以降かな…
地権者にみせてもらった暫定の価格表からするとそんな高くない気がするわ！

[330: マンコミュファンさん]

>>329 マンコミュファンさん

デベに電話して高めになるようお願いしときます
倍率かんべん

[331: 検討板ユーザーさん]

地権者の高値煽りはかんべん

[332: eマンションさん]

>>327 口コミ知りたいさん
大山いいですよね、買える金額ならあちら買いたい
もうすぐ価格表出るかな？

[333: 口コミ知りたいさん]

>>332 eマンションさんさん

すでにエントリーを開始してて、2022年秋にオンライン先行案内会開催予定となってましたよ。
そこである程度の価格イメージは出てくるんじゃないですか。

[334: eマンションさん]

ですよね、とりあえずエントリーだけはしています
比較もしたいのでこちらも早めに価格が示されるとありがたい

[335: マンコミュファンさん]

>>329
地権者向けに提示された暫定価格の位置付けって明確に分かってるんでしょうかね？
普通に考えると分譲価格とはほぼ正の関係にないと思われるのですが。地権者向け価格があまりに安ければ、その分を分譲に乗せないと成り立たないのでは。

[336: マンション掲示板さん]

>>332 さん

私も同じ価格なら大山タワーかな？
こちらの方が通勤は便利だけど、小竹向原は何もないから。

[337: 通りがかりさん]

1LDKだと南向きは無いですよね?

[338: 通りがかりさん]

ただ東上線と有楽町線では時間がたったときの資産価値が全然違うんだよね。

[339: 検討板ユーザーさん]

全然ってどのくらい違うんですか？
小竹徒歩5分と大山徒歩3分、商業施設、駅高架等再開発多数とで違いを教えて下さい。

[340: マンコミュファンさん]

いや路線による資産価値はあるでしょ。
街自体の住みやすさではなく、アクセスの問題ですから再開発がどうとか高架がどうとか関係ありません。

[341: 検討板ユーザーさん]

>>340 マンコミュファンさん

338の通り掛かりさんに質問しました。

マンションの資産価値はアクセスだけでは決まりませんよ。
再開発とか駅力とかも関係あります。

[342: マンション検討中さん]

池袋止まりの東上線の大山
池袋のみならず都心に直通有楽町線副都心線の小竹向原
確かに大山は便利ですが住むには静かな小竹向原を選びます。

[343: 通りがかりさん]

実際に小竹向原住んだら大山も江古田も自転車で10分かからないくらい？

[344: マンション検討中さん]

大山は三田線・板橋区役所前も徒歩圏内。勤め先が大手町界隈なら、小竹向原より大山の方が便利かもね。

[345: 名無しさん]

>>323 評判気になるさん

“事業協力者” の意味、わかってるの？

[346: マンション検討中さん]

実際にまだ住んでいない家屋を売却したら税金すごくなるような気がします。
3000万円控除とか使えるのか?わかりません。

[347: 通りがかりさん]

>>340 マンコミュファンさん
そんなもん絶えず変動するよ。

[348: 名無しさん]

>>347 通りがかりさん
変動はしてもこの両者の路線価が逆転したことはないと思いますよ。

[349: マンション検討中さん]

>>348 名無しさん

どこのデータですか？
ソースを教えて下さい。

[350: 検討板ユーザーさん]

>>348 名無しさん
何丁目何番地の比較？
資産価値って、買ってからいくら上がるか、下がるかの話しだろ？
小竹向原より大山のマンションの方が値上がりしてるのでは？

[351: マンション検討中さん]

>>348 名無しさん

調べてみたけど、大山クロスポイント建設地の路線価は向原二丁目の倍だよ。普通に考えて、役所や飲食店も多く商業価値が違うんだよ。範囲を広げても、大山地区の方が高いように見えるね。月極駐車場の金額を比較してみても大山の方が高い。
嘘はいかんね。根拠を示してみてよ。

[352: マンション掲示板さん]

>>348 名無しさん
時間が経った時の資産価値の話しだよね？路線価関係あるの？
あくまで印象だけど、小竹向原駅付近の中古マンションより大山付近の中古マンションの方が値段上がってないか？

[353: マンション検討中さん]

ここの平均坪単価は@430近くでしょうか？

[354: マンション検討中さん]

つい先日地価が公表されたからみんな見てみるといいよ

[355: 評判気になるさん]

>>348 名無しさん
この方が仰ってることは正しいと思いますよ
常に大山のが高いという意味で

[356: 通りがかりさん]

>>354 マンション検討中さん

調べた人が大山の方が高いと言ってますが、もし小竹が高いとおっしゃりたいならソースを貼ったらどうですか？

[357: マンコミュファンさん]

>>356 通りがかりさん
ええ…あのレスで私が小竹の方が高いと言いたいように読めましたか？
私が言いたかったのは、地価が公表されたことと皆掲示板の情報を鵜呑みにするのではなく自分でソースを確認しようということですよ

[358: 通りがかりさん]

>>357 マンコミュファンさん

すみません、勘違いしました。

[359: マンション検討中さん]

地価や、将来性とか、他の街と比べてとかでなく、現在の小竹向原駅の利便性と、静かで緑豊かな環境を気に入り出来ればこちらのマンションに住みたいなと思っています。
情報教えていただけますとありがたいです。

[360: 通りがかりさん]

>>357 さん
紛らわしいよ。338かと思うだろ。

[361: マンション掲示板さん]

>>355 評判気になるさん
自作自演では？

[362: 検討板ユーザーさん]

>>348
路線価、じゃなくて路線ごとの価格水準という意味？
用語間違いとすれば分からなくもない