プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

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プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
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プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[2001: 匿名さん]

>>1996 マンション検討中さん
金利が上がったらマンション価格は下がるよ。
上がるかもしれないというプレッシャーだけでも売れ行きは落ちるし。
ただ、ここの1期には間に合わないし、下がり方も大した下がり方はしないと思うよ。

[2002: ご近所さん]

>>2001 匿名さん
勝手に決めんなや。事実でもないこと願望でずらずら書くな

[2003: eマンションさん]

>>2000 マンション検討中さん

>>地権者のほとんどはフロントコートに住むような気がします。
私もそう思ってましたが実際には全ての棟満遍なく地権者が買ってます。

[2004: マンコミュファンさん]

地権者下に見過ぎw

建て替えを見越して中古が出たら即購入希望出してた投資目的の人や相続して自分は住まずにに安く賃貸に出してた人も多い

[2005: 通りすがりさん]

>>2000 マンション検討中さん
［地権者の好む物件］
南向き（できれば真南）
負担金のない（少ない）50平米
最上階、角部屋（資力ある地権者）
後ろ側日当たりや眺望に難があるが単価安めの部屋（賃貸物件として運用）
そういうところをゲットしてる

[2006: マンション掲示板さん]

>>1998 名無しさん
そう思うなら、買うのをおやめなさい
建て替え事業を理解できない人が入ってきてそういう放言をしまくったら、元地権者と新規購入者が分断されて雰囲気が悪くなり、管理組合活動も上手くいかなくなる
わざわざこんな物件=あなたの価値観では「いわくつきの物件」、を買わず普通のマンションを購入したらどうですか

[2007: 坪単価比較中さん]

>>2006 マンション掲示板さん
いや、分かんないから聞いてんじゃん。あなたみたいに感情的になって建設的議論を阻害する人こそここの検討者になるべきではないよ

[2008: 通りがかりさん]

>>1998 名無しさん
土地の取得代金を相殺してるだけでしょ

[2009: マンション検討中さん]

金利が上がると不動産価格は下落方向に行くという定説のコメントに対して異常に攻撃的になる人はどういう人？

[2010: eマンションさん]

>>2008 通りがかりさん
そうですよね。

[2011: 通りがかりさん]

>>2007 坪単価比較中さん
すでに複数の投稿で説明されてるのに、ずーっと自説に執着して聞く耳を持たないから「検討対象から外したらいかが」と提案しているだけです

[2012: 口コミ知りたいさん]

>>2011 通りがかりさん
そもそも全員が最初からすべて丁寧に見ている人だという妄想がそもそもずれてるよ。
そして自分の思い通りにならないからって感情的になるな。な。

[2013: マンション検討中さん]

>>2012
自分は>>2011ではないが、読んでてそういう方向に結論持っていって広めたい感じなのかなあ？とは一瞬よぎったよ、正直なところ。人によって差はあるだろうが言外にそれを匂わせてると勘ぐられる書き方じゃない？
後に丁寧に説明してくれる人がいて、ありがたいことだ。

[2014: 口コミ知りたいさん]

>>1983 名無しさん
1997だが、悪いが誰か、頭悪いとかディする前に、マジで教えてくれ。
まずおれが、1997のように発言した意図を説明する。

1983と1985の理屈からすると、例えば72m2（約22坪＝約9200万円）の部屋までだったら地権者は、実質、追加費用無しで新たな部屋を取得できると理解した。その場合、デベの立場からすると、土地購入金額（デベ支出）もゼロ、地権者への物件販売金額（デベ収入）もゼロってことと理解。

一方で、別の人が言ってた「地権者には分譲価格の70%に設定されてる。そこから土地販売価格が差し引かれる」って考え方なら、デベの立場からすると、土地購入金額（デベ支出）は坪250くらいで22坪なら5500万円/世帯、地権者への物件販売金額（デベ収入）は9200万円×0.7=6440円で、デベ収支は＋1000万円/世帯になる。

まあつまり、デベ立場でデベ収支上有利に働くのは「地権者には分譲価格の70%に設定」の方だろうと考えたわけ。
逆に言うと、1983と1985の理屈のような仕組みになっている場合は、やはり新規購入者に地権者のしわ寄せがより行くことになる、と考えたわけ。

だが、よくわからんが2006は感情的に否定するので、なんか大きな勘違いしているんだったら、教えてちょんまげってわけよ。

誰かおしえろください。

[2015: マンション検討中さん]

>>2011 通りがかりさん

どの立場で提案してんの？貴女の提案なんてだれも望んでないと思うよ。

[2016: マンション検討中さん]

地権者と事業協力者の合意は事業ごとに個別に形成される。簡単にどっちということはない。
ここの建替は地権者と一定の合意が成立して進んでいる。
もし地権者がいなければ？この事業自体存在し得ない。なので、地権者のせいで高くなってるとかではそもそも話が成り立たない。
皺寄せって何だろ？地権者をより安く買い叩けということ？ここは中国じゃないぞ。

[2017: 口コミ知りたいさん]

>>2016 マンション検討中さん
「皺寄せって何だろ？」って件だが、要するに利益率の観点だ。
どんな事業でも投資評価はあり、IRRがハードルレートを超えたらGOするだろ。
たとえば地権者部分だけの収支でIRRを計算したとき、それがハードルレートを大きく下回るようであれば、購入者側のIRRを高く設定するしかない、つまり購入者側にしわ寄せが構造上いくのでは、って話だよ。

あと、ここは中国ではないとかいう前に深?見てこい。お前が知っているCHINAはもはやないぞ。このままいくと我々日本人はCHINAにどの分野でも負け、属国化する可能性まであることが分からないのか。

[2018: 匿名さん]

>>2014 口コミ知りたいさん

1983さんの話が全てですよ。
デベロッパーは地権者が持っている土地の権利を単純に買い上げるだけです。その支払いを現金とするか新しい建物の中で当価値分の部屋にしてもらうか地権者が選べると。
もちろん土地がないと事業が始まらないので多少の色がつく場合はありますが基本は等価交換です。
デベロッパーは土地を入手したら床を増やしたりより豪華な建物にすることで付加価値をつけて儲けます。
地権者は土地を売って、その後優先的に新しい部屋を買える人と考えた方が分かりが良いかもしれません。貰うとか交換で得をするというイメージがそもそもずれているのです。

[2019: 口コミ知りたいさん]

>>2018 匿名さん
ん－、等価交換という言葉がそもそもミスリーディングな気がするんだよな。
ここでいう等価交換の価の部分って、金額ではなく、土地の広さだよな。

70m2で9000万円するのがこの物件だろ？
もし地権者が地権者となった前の物件を70m2・9000万円で購入していたら、これは等価交換、ってしっくりくるが、同じ土地の広さをもって、等価交換って言われると、やっぱり地権者は坪単価あたりめちゃ安い金額でゲットしてるんじゃね？

そしたらデベ側はハードルレート超えようと、not地権者側に坪単価を重くのせるって構造じゃね？

いやそれはどこの物件でもそうでしょ、というのであれば、
やっぱりつまりはしわ寄せは購入者側に言ってるよね、ってことなんじゃね？

[2020: マンション検討中さん]

>>2017
深センがどうとかじゃなくて、個人の所有権の重みの話よ。
事業側はキャッシュを持ち出さず、自らがこれからつくる建物を対価として土地を得ることができる。その他もろもろの条件の結果として、結果割高になったり割安になったりするだろうが一概には言えない。隣に同じ広さの、単独所有者の土地があれば比べられるかもしれないけど。

[2021: 評判気になるさん]

>>2019 口コミ知りたいさん
等価の価は当然金額ですよ。
地権者は一旦売土地を売って、あらためて新しい部屋を買っているだけです。

[2022: マンション検討中さん]

>>2019
当然簿価じゃなくて時価でやる。
本人の仕入れ値が安い高いは関係ない。
等価交換、まさにそのもの。全くミスリードはないと思う。

[2023: 名無しさん]

>>2019 口コミ知りたいさん
そもそも地権者側に追い銭が発生しないという前提に立ってるからそんな変な考え方するんでしょ
あまり建て替え事業案件ご存知ない？

[2024: 評判気になるさん]

>>2017 口コミ知りたいさん
不動産でもハードルレートって使うんだ、初めて知りました

[2025: 通りがかりさん]

>>2019 口コミ知りたいさん
地権者の土地の持分が70平米だから、地権者に70平米の広さの部屋を無償で提供しているはずだ、って…
だったら古い建物の取り壊し代・新しい建物の建設費・デベほか関係者の労賃・デベの儲け etc. はどこから捻出するの？　逆に教えてほしい～の　それにnot地権者側に重い経済負担を乗せたら、そんなの市場で拒絶されるに決まってるでしょﾌﾌ

[2026: 通りがかりさん]

シンプルに建て替えに地権者さんが建て替えに賛同してくれたから我々がこの物件を新居として検討できるっていう、それだけで良くないか？

[2027: マンション掲示板さん]

>>2019 口コミ知りたいさん
70平米持ってた人が、新しいマンションで70平米与えられることは普通ないです。土地の所有区分と同じサイズもらえるのではなく、元々所有していた区分を金額変換して新しいマンションに当てはめた場合のサイズの部屋をもらう（またらその金額変換分のお金をもらう）ことになります。イメージで言うと、70平米もってても、50平米で仕様も一般販売住戸より落としたものがもらえるような感じです。

[2028: マンション検討中さん]

このマンションって住宅ローン減税使えないよね

[2029: 通りがかりさん]

>>2028 マンション検討中さん
なぜ？

[2030: 通りがかりさん]

>>2023 名無しさん

だよね

普通は建て替えすると自分たちで持ち出しが必要だ
建て替えている間他に住む費用も必要
だからなかなかマンションの建て替えは出来ない
こちらは土地が広かった
地区計画などの変更で今までより高さの高い建物で戸数も増やせる
デベも儲けを見越して長い間事業協力をする
地権者はより条件の良いデベを選ぶ

どちらにしても儲けるのはデベ

[2031: eマンションさん]

建替マンションをボランティアだと思ってる人が多い？

[2032: マンコミュファンさん]

>>2030 通りがかりさん

逆に儲からなければやらないと思うけどww
なんでボランティアで建て替えやると思ってるの？バカなの？

[2033: マンション検討中さん]

>>2032 マンコミュファンさん
私は2032だが
私に対して言ってるのかな?
ボランティアで建て替えしてるなんて言っていないが
私はバカなのか?
解釈違ったらごめん

[2034: 名無しさん]

>>2033 マンション検討中さん

すまん私は2030だ
やっぱりバカかもしれん

[2035: 匿名さん]

>>2030 通りがかりさん
何と戦ってるのか知らんけど、とりあえず聞き齧った知識を想像でご披露頂いているということだけは理解出来た

[2036: 匿名さん]

>>2030 通りがかりさん
言ってることはバカではないと思う　コメ数違いはポカ？

[2037: マンション検討中さん]

>>2036 匿名さん
バカっていうやつがバカって聞いたことあります！！

[2038: ご近所さん]

>>2025 通りがかりさん
つまりどういうこと？

[2039: 購入経験者さん]

>>2030 通りがかりさん
ほんとそう。結局は購入者が一番の養分ということですよね。

[2040: 通りがかりさん]

わかってると思うが
ノムラは販売会社だが
施主はマンション建替組合
(ニュースリリース見てね)
地権者はその一員
もちろん
(いちばん権利を持ってると思うが)
ノムラもその一員

[2041: 通りがかりさん]

>>2021 さん
ノムラに権利を売った元地権者はもういない
今いる地権者は権利を持ったままだ
自分の権利以上が欲しい場合は
その分買い増しする

[2042: マンション掲示板さん]

無用な嘘をダラダラと。買いもしないのに。

[2043: 口コミ知りたいさん]

デベが利益とることに文句言うなら、自分でマンション建てればいいじゃん

[2044: 口コミ知りたいさん]

>>2039 購入経験者さん
近隣の物件より劣る物件を高値で販売してると思うなら、購入を見合わせればいいだけ。
被害妄想いい加減やめたら？

[2045: マンコミュファンさん]

ホリとか朝倉なんちゃらがあぶく銭で一等地に狭小クソマン建ててるの見ると、デベロッパーのありがたみがわかる。付加価値あるよ。彼らのしてることは。

[2046: 購入経験者さん]

>>2044 口コミ知りたいさん
たしかに。
養分とわかってて買うのはどうかと思いますよね。
どういう発想なのか。

[2047: 通りがかりさん]

>>2046 購入経験者さん

デベのやりすぎはよくない。ということでは？

[2048: マンション検討中さん]

自分でログハウスでも建てればとしか

[2049: 匿名さん]

小竹向原駅に行ってみましたが、本当に商業施設が何もありませんね。
交通利便性の良さやこれだけ住宅があるにも関わらずのこの商業施設のなさは違和感を感じるレベル。
何か歴史的経緯などがあるのでしょうか？

[2050: 通りがかりさん]

>>2039 購入経験者さん
資本主義市場でよく生活出来るね
衣食住ぜーんぶ企業の利益乗っかってるよ？
それとも建て替えから外れた近隣団地の方の嫉妬かな？