プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

[スムラボ 関連記事]
プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[1981: 通りがかりさん]

>>1966 検討板ユーザーさん
それは私も疑問に思ってました。前の建物は幽霊出そうな位暗く陰鬱な雰囲気で、このマンション購入可能な資力をお持ちの人が住むような建物にはとてもじゃないけど見えなかったので。

[1982: 評判気になるさん]

>>1973 検討板ユーザーさん

ごめん
ヤーでなかったね
妄想だ笑ってくれ

[1983: 名無しさん]

>>1981 通りがかりさん
地権者は購入してないよ。
自分の所有していた土地持分と等価値の新築物件を取得している。　建物取り壊しー完成まで3年も待てないから、現金を得て転出する人もいる。　また増床した分は自己負担。　建て替え事業についてみんな分かっていないらしいね。
だから「分譲価格の70%に設定されてる」とか「地権者は貧乏なのでこの物件を買えない」とかデマを飛ばす者が出るのだ。
詳しく知りたい方はデベに聞いてください。

[1984: eマンションさん]

>>1977 マンション検討中さん
会社の福利厚生なんかにもによるのでは。補助が手厚かったり社宅入居ならば待てはするけど家賃負担が大きい場合は買ってしまったほうが結果安い可能性が高いと思われ。
金利アップも価格への反映もまだまだ先のはなしだから。
あと現状で現金一括はそもそも損。

[1985: 通りがかりさん]

>>1983 名無しさん

説明うまいね

約18000㎡を約250世帯で持っていたとして
一件あたり72㎡位の土地の持ち分がある
地権者171の他は今は野村の持ち分だが

地権者は50年前ここを購入して住んでいたり
この物件を気に入った中古購入者
普通の人
資力がなくてただ古い団地に住んでいた人ではない
自宅を購入出来ない都営などの賃貸に住んでいた人ではない
地権者の資力は気にしなくていい
と思うが

[1986: 検討板ユーザーさん]

>>1985 通りがかりさん
敷地全体の18000㎡全てが専有面積じゃないよね？

[1987: マンション検討中さん]

>>1986 検討板ユーザーさん

わからん
でも単純に割ってみた
どうなの?

ただ平米数の数字とかでなく
持ち分で権利を得てると認識した

[1988: マンション掲示板さん]

>>1987 マンション検討中さん
戸建てなら敷地で良いけどマンションだと持分比率で割るだろうから全然少ないんじゃない？

[1989: 名無しさん]

香ばしい人がまた大量に書いてますが、価格は下がりませんw

[1990: 口コミ知りたいさん]

>>1988 マンション掲示板さん

うん
でも敷地の上に建物が立ってるのは変わりないから
以前は皆同じ部屋の大きさだったわけだから
単純に等分してみたが
違うのか?

[1991: 通りがかりさん]

団地の部屋は50平米くらいだったっけ

[1992: 匿名さん]

マンションバブル言う人いますが、確かに数年価格が上がってきたのも事実。
しかし、諸外国と比較するとまだまだ割安。
東京オリンピックの後は、マンション価格が暴落するぞと騒いでいましたがね。
平米により違いますが、今のところ固定金利で30年ローンで200万前後でしょう。

[1993: マンション検討中さん]

オープンにした価格をすぐに下げる事はないだろうけど、日銀の方向転換は販売には影響するだろうね。
固定金利は1、2ヶ月で上がるだろうし、変動もそのうち必ず上がるよ。

[1994: 匿名さん]

長期金利の上げは多少はメンタル的には影響はあるかもしれません。
しかしローンを組む人は20年から30年ローンを組むのでしょう。
その間変動の利上げが無いなんて、ありえないですよね。
そんなに騒ぐほどのことですか、ローン組むならいずれ有ると織り込み済みです。

[1995: eマンションさん]

僅かな上昇なんて全く影響ないのにwどうしたんだろう？この人

[1996: マンション検討中さん]

金利が上がってマンション価格暴落するって、ただの願望をあたかも事実かのように発信している人たち本当にかわいそう。
またどうせ数ヵ月後には、結局金利も大して上がらず価格は上がってる未来が見える。

いい加減マンション安くなれよ！！

[1997: マンション掲示板さん]

>>1983 名無しさん
ん？もしそれが本当なら地権者の支払うお金は「分譲価格の70%」よりも少ない、若しくはゼロ、ということで、余計に購入者側にその皺寄せが行くってことにならないか？
つまりそういうことなのか？

[1998: 名無しさん]

>>1983 名無しさん
ん？もしそれが本当なら地権者の支払うお金は「分譲価格の70%」よりも少ない、若しくはゼロ、ということで、余計に購入者側にその皺寄せが行くってことにならないか？
つまりそういうことなのか？

[1999: マンション検討中さん]

そもそも地権者が同意して土地を提供しなきゃ事業自体存在しないだろ

[2000: マンション検討中さん]

このマンション敷地が仮に100億で地権者が２５０人いたとして、それを売却した場合は、平均して一人4000万円を受け取れることになります。（実際は専有面積割合による）
新しく建て替え後はその4000万を基準に、4000万で入居できる部屋にする、より広い(高い)部屋を希望する場合は差額を負担するという考え方ではないのでしょうか。
売却して別の所に住むのもありです。
地権者が持ち出しが多いと立替えに賛成してくれないと思いますので、土地売却価格で元々住んでした広さ位を確保できるように提案するのではないでしょうか。
地権者のほとんどはフロントコートに住むような気がします。

[2001: 匿名さん]

>>1996 マンション検討中さん
金利が上がったらマンション価格は下がるよ。
上がるかもしれないというプレッシャーだけでも売れ行きは落ちるし。
ただ、ここの1期には間に合わないし、下がり方も大した下がり方はしないと思うよ。

[2002: ご近所さん]

>>2001 匿名さん
勝手に決めんなや。事実でもないこと願望でずらずら書くな

[2003: eマンションさん]

>>2000 マンション検討中さん

>>地権者のほとんどはフロントコートに住むような気がします。
私もそう思ってましたが実際には全ての棟満遍なく地権者が買ってます。

[2004: マンコミュファンさん]

地権者下に見過ぎw

建て替えを見越して中古が出たら即購入希望出してた投資目的の人や相続して自分は住まずにに安く賃貸に出してた人も多い

[2005: 通りすがりさん]

>>2000 マンション検討中さん
［地権者の好む物件］
南向き（できれば真南）
負担金のない（少ない）50平米
最上階、角部屋（資力ある地権者）
後ろ側日当たりや眺望に難があるが単価安めの部屋（賃貸物件として運用）
そういうところをゲットしてる

[2006: マンション掲示板さん]

>>1998 名無しさん
そう思うなら、買うのをおやめなさい
建て替え事業を理解できない人が入ってきてそういう放言をしまくったら、元地権者と新規購入者が分断されて雰囲気が悪くなり、管理組合活動も上手くいかなくなる
わざわざこんな物件=あなたの価値観では「いわくつきの物件」、を買わず普通のマンションを購入したらどうですか

[2007: 坪単価比較中さん]

>>2006 マンション掲示板さん
いや、分かんないから聞いてんじゃん。あなたみたいに感情的になって建設的議論を阻害する人こそここの検討者になるべきではないよ

[2008: 通りがかりさん]

>>1998 名無しさん
土地の取得代金を相殺してるだけでしょ

[2009: マンション検討中さん]

金利が上がると不動産価格は下落方向に行くという定説のコメントに対して異常に攻撃的になる人はどういう人？

[2010: eマンションさん]

>>2008 通りがかりさん
そうですよね。

[2011: 通りがかりさん]

>>2007 坪単価比較中さん
すでに複数の投稿で説明されてるのに、ずーっと自説に執着して聞く耳を持たないから「検討対象から外したらいかが」と提案しているだけです

[2012: 口コミ知りたいさん]

>>2011 通りがかりさん
そもそも全員が最初からすべて丁寧に見ている人だという妄想がそもそもずれてるよ。
そして自分の思い通りにならないからって感情的になるな。な。

[2013: マンション検討中さん]

>>2012
自分は>>2011ではないが、読んでてそういう方向に結論持っていって広めたい感じなのかなあ？とは一瞬よぎったよ、正直なところ。人によって差はあるだろうが言外にそれを匂わせてると勘ぐられる書き方じゃない？
後に丁寧に説明してくれる人がいて、ありがたいことだ。

[2014: 口コミ知りたいさん]

>>1983 名無しさん
1997だが、悪いが誰か、頭悪いとかディする前に、マジで教えてくれ。
まずおれが、1997のように発言した意図を説明する。

1983と1985の理屈からすると、例えば72m2（約22坪＝約9200万円）の部屋までだったら地権者は、実質、追加費用無しで新たな部屋を取得できると理解した。その場合、デベの立場からすると、土地購入金額（デベ支出）もゼロ、地権者への物件販売金額（デベ収入）もゼロってことと理解。

一方で、別の人が言ってた「地権者には分譲価格の70%に設定されてる。そこから土地販売価格が差し引かれる」って考え方なら、デベの立場からすると、土地購入金額（デベ支出）は坪250くらいで22坪なら5500万円/世帯、地権者への物件販売金額（デベ収入）は9200万円×0.7=6440円で、デベ収支は＋1000万円/世帯になる。

まあつまり、デベ立場でデベ収支上有利に働くのは「地権者には分譲価格の70%に設定」の方だろうと考えたわけ。
逆に言うと、1983と1985の理屈のような仕組みになっている場合は、やはり新規購入者に地権者のしわ寄せがより行くことになる、と考えたわけ。

だが、よくわからんが2006は感情的に否定するので、なんか大きな勘違いしているんだったら、教えてちょんまげってわけよ。

誰かおしえろください。

[2015: マンション検討中さん]

>>2011 通りがかりさん

どの立場で提案してんの？貴女の提案なんてだれも望んでないと思うよ。

[2016: マンション検討中さん]

地権者と事業協力者の合意は事業ごとに個別に形成される。簡単にどっちということはない。
ここの建替は地権者と一定の合意が成立して進んでいる。
もし地権者がいなければ？この事業自体存在し得ない。なので、地権者のせいで高くなってるとかではそもそも話が成り立たない。
皺寄せって何だろ？地権者をより安く買い叩けということ？ここは中国じゃないぞ。

[2017: 口コミ知りたいさん]

>>2016 マンション検討中さん
「皺寄せって何だろ？」って件だが、要するに利益率の観点だ。
どんな事業でも投資評価はあり、IRRがハードルレートを超えたらGOするだろ。
たとえば地権者部分だけの収支でIRRを計算したとき、それがハードルレートを大きく下回るようであれば、購入者側のIRRを高く設定するしかない、つまり購入者側にしわ寄せが構造上いくのでは、って話だよ。

あと、ここは中国ではないとかいう前に深?見てこい。お前が知っているCHINAはもはやないぞ。このままいくと我々日本人はCHINAにどの分野でも負け、属国化する可能性まであることが分からないのか。

[2018: 匿名さん]

>>2014 口コミ知りたいさん

1983さんの話が全てですよ。
デベロッパーは地権者が持っている土地の権利を単純に買い上げるだけです。その支払いを現金とするか新しい建物の中で当価値分の部屋にしてもらうか地権者が選べると。
もちろん土地がないと事業が始まらないので多少の色がつく場合はありますが基本は等価交換です。
デベロッパーは土地を入手したら床を増やしたりより豪華な建物にすることで付加価値をつけて儲けます。
地権者は土地を売って、その後優先的に新しい部屋を買える人と考えた方が分かりが良いかもしれません。貰うとか交換で得をするというイメージがそもそもずれているのです。

[2019: 口コミ知りたいさん]

>>2018 匿名さん
ん－、等価交換という言葉がそもそもミスリーディングな気がするんだよな。
ここでいう等価交換の価の部分って、金額ではなく、土地の広さだよな。

70m2で9000万円するのがこの物件だろ？
もし地権者が地権者となった前の物件を70m2・9000万円で購入していたら、これは等価交換、ってしっくりくるが、同じ土地の広さをもって、等価交換って言われると、やっぱり地権者は坪単価あたりめちゃ安い金額でゲットしてるんじゃね？

そしたらデベ側はハードルレート超えようと、not地権者側に坪単価を重くのせるって構造じゃね？

いやそれはどこの物件でもそうでしょ、というのであれば、
やっぱりつまりはしわ寄せは購入者側に言ってるよね、ってことなんじゃね？

[2020: マンション検討中さん]

>>2017
深センがどうとかじゃなくて、個人の所有権の重みの話よ。
事業側はキャッシュを持ち出さず、自らがこれからつくる建物を対価として土地を得ることができる。その他もろもろの条件の結果として、結果割高になったり割安になったりするだろうが一概には言えない。隣に同じ広さの、単独所有者の土地があれば比べられるかもしれないけど。

[2021: 評判気になるさん]

>>2019 口コミ知りたいさん
等価の価は当然金額ですよ。
地権者は一旦売土地を売って、あらためて新しい部屋を買っているだけです。

[2022: マンション検討中さん]

>>2019
当然簿価じゃなくて時価でやる。
本人の仕入れ値が安い高いは関係ない。
等価交換、まさにそのもの。全くミスリードはないと思う。

[2023: 名無しさん]

>>2019 口コミ知りたいさん
そもそも地権者側に追い銭が発生しないという前提に立ってるからそんな変な考え方するんでしょ
あまり建て替え事業案件ご存知ない？

[2024: 評判気になるさん]

>>2017 口コミ知りたいさん
不動産でもハードルレートって使うんだ、初めて知りました

[2025: 通りがかりさん]

>>2019 口コミ知りたいさん
地権者の土地の持分が70平米だから、地権者に70平米の広さの部屋を無償で提供しているはずだ、って…
だったら古い建物の取り壊し代・新しい建物の建設費・デベほか関係者の労賃・デベの儲け etc. はどこから捻出するの？　逆に教えてほしい～の　それにnot地権者側に重い経済負担を乗せたら、そんなの市場で拒絶されるに決まってるでしょﾌﾌ

[2026: 通りがかりさん]

シンプルに建て替えに地権者さんが建て替えに賛同してくれたから我々がこの物件を新居として検討できるっていう、それだけで良くないか？

[2027: マンション掲示板さん]

>>2019 口コミ知りたいさん
70平米持ってた人が、新しいマンションで70平米与えられることは普通ないです。土地の所有区分と同じサイズもらえるのではなく、元々所有していた区分を金額変換して新しいマンションに当てはめた場合のサイズの部屋をもらう（またらその金額変換分のお金をもらう）ことになります。イメージで言うと、70平米もってても、50平米で仕様も一般販売住戸より落としたものがもらえるような感じです。

[2028: マンション検討中さん]

このマンションって住宅ローン減税使えないよね

[2029: 通りがかりさん]

>>2028 マンション検討中さん
なぜ？

[2030: 通りがかりさん]

>>2023 名無しさん

だよね

普通は建て替えすると自分たちで持ち出しが必要だ
建て替えている間他に住む費用も必要
だからなかなかマンションの建て替えは出来ない
こちらは土地が広かった
地区計画などの変更で今までより高さの高い建物で戸数も増やせる
デベも儲けを見越して長い間事業協力をする
地権者はより条件の良いデベを選ぶ

どちらにしても儲けるのはデベ