プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

[スムラボ 関連記事]
プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[1941: 匿名さん]

>>1939 マンション検討中さん
その認識は古い笑
元楽天役員だった中国人が開発した、中華圏用日本の不動産売買アプリ「神居秒算」によると、都心部は確かに人気が高いが、安定した家賃収入が見込める板橋区練馬区杉並区も取引が多い…とのことである（https://www3.nhk.or.jp/lnews/yokohama/20221121/1050018159.html）
実際に契約が成立した物件を見ても、普通の日本人が住む数千万円台の普通のマンションが多数ある
彼らはネットだけで購入を決め、現地には見に来ないそうだ
買いたい日本人が買えることを祈ってます！

[1942: マンション検討中さん]

中国人と地権者が蔓延る大規模マンションは嫌だな。適正価格に落ち着いて未来ある日本の若者が買えるようになると良いな。

[1943: 検討板ユーザーさん]

海外勢は、円安是正で旨味無くなったらサーッと引いていくよ

[1944: 通りがかりさん]

>>1941 匿名さん
現地見ないとなると交通利便性が目立つこの物件は人気出そうだね
地権者たくさんとかも中国人なら気にしないだろうし
あと円安だったのここ最近だけで、それ以前から海外投資家はかなり買ってますよね？
円安是正されたとしてどこまで元に戻るか知りませんが

[1945: マンコミュファンさん]

>>1941 匿名さん

実需は別として海外投資家が買うのは安定した賃貸収入が期待できる物件だよ。
この価格で買って小竹向原でいくらで貸せると思ってるの？

[1946: マンション検討中さん]

>>1945 マンコミュファンさん
間違いないですね。海外投資家は訳もなく買いません。今後値上がりはもう期待できないし、小竹向原の賃貸相場から見ても賃貸収入も期待できない。投資家こそ実需層よりシビアですよ。

[1947: マンション検討中さん]

皆さんはそのような物件を買うんですか？
住むためだから高くても仕方なし？

[1948: 通りがかりさん]

海外投資家がここを直接買わなくても池袋辺りを買うことで弾き出された日本人のパワカが周辺に向かう事で周辺の相場も上がってきたんだよな。
だから、論点は海外投資家がここを買うかどうかではなくて、日本のマンションを買うかどうか？

[1949: マンコミュファンさん]

株価は来年以降の不動産市況の悪化を先取りした動きになっている。バブルは崩壊。バブル絶頂期の価格設定のここはどうなるか注目。
業種別ランキング。不動産は33業種中最下位。
https://www.traders.co.jp/market_j...

[1950: マンション検討中さん]

この物件の価格はどうなるのか
興味あるのはそれだけです

[1951: eマンションさん]

>>1950 マンション検討中さん
この物件の価格には今の情勢は関係ないですからね。でてきた価格で納得して購入を決められるか見送るかだけ。
結局市況もすぐに動くわけでもないし、直接的に価格に影響が出るのはまだまだ先で、方向としてそうなることは誰もがわかってた話ですから。円安云々を議論すると直近の瞬間最大風速を見て騒ぐ方もいますがぬるりと円安方向の流れは今もまだ継続のまま。
購買側のすべきことは何も変わらずなので余計なノイズは気にせず気に入ったら買い、気に入らなければ見送りですよ。

[1952: 買い替え検討中さん]

コーシャハイム向原　686戸
3LDK（62.22㎡）
家賃(月額)：148,700 ～ 158,800円
コーシャハイム向原ガーデンコート　333戸
3LDK（67.27㎡）
家賃(月額)：167,100 ～ 178,600円

目の前に築4年のこの大規模賃貸マンションがある限りインカムゲインには期待できないし、トンネルに挟まれた準工の駅前は再開発の可能性はほぼゼロでキャピタルゲインも期待できなさそう。
そうなると購入者は日本人の実需層のみということになる。
死ぬまでここで暮らす覚悟がある人なら悪いことばかりではないかもね。

[1953: 評判気になるさん]

ガーデンコートは賃貸だけど結構仕様いいんだよね
公社住宅だから賃料も多少割安なところはあるけど

8000万で買って月の賃料20万だとすると……

[1954: マンション検討中さん]

ここ、書き込みは多いけど実際ウェビナーにまで参加した人は多く無い？

[1955: マンション掲示板さん]

コーシャハイムはなかなか借りられないけどな
クレヴィアはもう少し高い水準で賃貸出てたはず
かといって投資にうまみがあるレベルではないかも知れないが

[1956: 名無しさん]

>>1954 マンション検討中さん
参加したよ

[1957: 口コミ知りたいさん]

>>1955 マンション掲示板さん
クレヴィア小竹向原
階数 4階
参考賃料 18.7万円～20.4万円
参考価格 -
面積 66.00m2
間取り 3LDK

ガーデンコートとそこまで差は無いよ

[1958: 名無しさん]

>>1957 口コミ知りたいさん
分譲価格換算すると5000万円くらいか。
なんかそんな安い物件があるのに9000万出すのはもったいなく思ってしまうのは俺だけか？

[1959: eマンションさん]

ぶっちゃけこんな場所だし
市況が落ち込んだら物件価格も大幅な揺り戻しが来るわけで
坪400万なんてとてもじゃないけど出せないわ

[1960: マンション検討中さん]

バブル価格過ぎて賃貸相場とあっていないから利回りは全くないし、利上げ、増税の方針で今後値上がりも期待できなくなったからキャピタルゲインもない。本当に小竹向原が好きな人が実需で割高で買う物件となった。地検討者側からすると販売が遅れて契約する前で助かったね。

[1961: 検討板ユーザーさん]

賃金がろくに上がらない中
実需マンションの価格もどんどん上がってきたのは
今後も超低金利が維持され、円安や株高がどんどん進んで
いよいよマンションが全く手に届かなくなるかもしれないという恐怖にかられてというのもあったかと

その懸念が完全に消えたわけではないけど
先高感がかなり薄まったし、マーケットの雰囲気も変わって来た
今この物件に高値で突っ込むリスクは負わない人が多いのでは

逆に400万超で売り切ったら野村の販売力すごいわ

[1962: 通りがかりさん]

>>1950 マンション検討中さん
オレ的予測
第一次　このマンションの顔となる場所
真南、南東、南西向き

1階の小さい部屋で少し陰る位置　坪400
2～中層　坪430～450
中層～高層　坪450～480
最上階　坪480～500
（しかし最上階の売り物件は少ししかない）

[1963: 通りがかりさん]

>>1958 名無しさん

酷い利回りですね。この辺地価も安いし駐車場も安い。
交通の便はいいけど、何もないからね。

[1964: 検討板ユーザーさん]

坪500とか
池袋徒歩圏の物件買うやろ…

[1965: マンション検討中さん]

利上げ確定前のバブル相場絶頂の値付けですからね。欲張って販売を引っ張るからとんでもないことになりましたね。誰にも想像できなかったから仕方ないけど。

[1966: 検討板ユーザーさん]

よく知らないので教えてください。
このような建替事業だと地権者と新規で価値観や年齢、資金力がかなり違ったりしません？
特に管理費が高そうなマンションだと思ったのですが、修繕計画で揉めたりしないんでしょうか。

[1967: 検討板ユーザーさん]

揉めるよ
だから地権者多めのマンションは一般的に敬遠される

[1968: eマンションさん]

>>1966 検討板ユーザーさん
修繕費や管理費の値上げを検討するのはまだ少し先だから、その頃には一代目（この団地を買った当事者）の地権者はお亡くなりになっているでしょう。
二代目以降の経済状況は一般購入者とあまり違わないのでは？　その証拠に最上階や角部屋など良い部屋はかなりの数地権者に抑えられている。
小さい50平米の部屋は孫世代が住むか、賃貸になるか。

[1969: 通りがかりさん]

>>1963 通りがかりさん
へえ～この辺地価が安いのか？
駅歩7分以内で40～50坪、接道北以外の土地で坪250万以内の土地あったら教えてくれ
オレ買うわ　賃貸併用住宅を建てる！

[1970: 通りがかりさん]

>>1969 通りがかりさん

https://suumo.jp/tochi/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1030z2ncz170985666....

[1971: マンコミュファンさん]

>>1969 通りがかりさん

https://suumo.jp/tochi/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1030z2ncz197011862....

[1972: eマンションさん]

駅歩８分３０坪、惜しい

[1973: 検討板ユーザーさん]

>>1966 さん

地権者はローンない
例えば高齢者で年金生活者としても、
ある意味
安定収入あるファイヤーだ
例えば都内板橋で賃貸に住んでも
木造ワンルームでも5万円以上はする
同じような金額で
オートロックのブランドマンションに住める

派手な生活はしないかも知れないが
カツカツのローン組んだ人より安定感あり

また床増やしたり、最上階選んだ人たちはそれだけ資力ある

まあただの妄想だがね

大規模マンションだから管理費は小規模に比べ、
それほどでないと思われ

希望的観測だが

[1974: マンション掲示板さん]

リスクはチャンス！フルローンでぶっこみだ！！

[1975: 口コミ知りたいさん]

>>1973 検討板ユーザーさん
高齢者はファイヤーとは言わん。敢えて言うならファイな。

[1976: 評判気になるさん]

>>1975 口コミ知りたいさん
ヤー！

[1977: マンション検討中さん]

もし金利↑で価格下がるとして、金利負担分以上に大きく下がるのかな？現金一括組だけ得する感じ？

[1978: eマンションさん]

>>1970 通りがかりさん
坪250万かあ　安いなあ
小茂根2丁目というと、環七を超えたとこ
なんか見たことのある景色笑
夜は少し淋しい　道によっては車通りが多いし、この辺はプラウドシティと違い、歩道の整備もイマイチ　しかし野村の都心型邸宅を考えている層は検討の余地がある

[1979: マンコミュファンさん]

バブル絶頂の価格で販売予定で、これから販売という時に利上げ、増税のニュース。市場を支えてたペアローン勢も流石に高額ローン組まなくなるでしょう。バブル時の価格で買うには怖すぎる状況。

[1980: 通りがかりさん]

近隣新築マンション（未完成）のプレミアム部屋が坪420くらいだったのに値上がりスピードやばいよー

[1981: 通りがかりさん]

>>1966 検討板ユーザーさん
それは私も疑問に思ってました。前の建物は幽霊出そうな位暗く陰鬱な雰囲気で、このマンション購入可能な資力をお持ちの人が住むような建物にはとてもじゃないけど見えなかったので。

[1982: 評判気になるさん]

>>1973 検討板ユーザーさん

ごめん
ヤーでなかったね
妄想だ笑ってくれ

[1983: 名無しさん]

>>1981 通りがかりさん
地権者は購入してないよ。
自分の所有していた土地持分と等価値の新築物件を取得している。　建物取り壊しー完成まで3年も待てないから、現金を得て転出する人もいる。　また増床した分は自己負担。　建て替え事業についてみんな分かっていないらしいね。
だから「分譲価格の70%に設定されてる」とか「地権者は貧乏なのでこの物件を買えない」とかデマを飛ばす者が出るのだ。
詳しく知りたい方はデベに聞いてください。

[1984: eマンションさん]

>>1977 マンション検討中さん
会社の福利厚生なんかにもによるのでは。補助が手厚かったり社宅入居ならば待てはするけど家賃負担が大きい場合は買ってしまったほうが結果安い可能性が高いと思われ。
金利アップも価格への反映もまだまだ先のはなしだから。
あと現状で現金一括はそもそも損。

[1985: 通りがかりさん]

>>1983 名無しさん

説明うまいね

約18000㎡を約250世帯で持っていたとして
一件あたり72㎡位の土地の持ち分がある
地権者171の他は今は野村の持ち分だが

地権者は50年前ここを購入して住んでいたり
この物件を気に入った中古購入者
普通の人
資力がなくてただ古い団地に住んでいた人ではない
自宅を購入出来ない都営などの賃貸に住んでいた人ではない
地権者の資力は気にしなくていい
と思うが

[1986: 検討板ユーザーさん]

>>1985 通りがかりさん
敷地全体の18000㎡全てが専有面積じゃないよね？

[1987: マンション検討中さん]

>>1986 検討板ユーザーさん

わからん
でも単純に割ってみた
どうなの?

ただ平米数の数字とかでなく
持ち分で権利を得てると認識した

[1988: マンション掲示板さん]

>>1987 マンション検討中さん
戸建てなら敷地で良いけどマンションだと持分比率で割るだろうから全然少ないんじゃない？

[1989: 名無しさん]

香ばしい人がまた大量に書いてますが、価格は下がりませんw

[1990: 口コミ知りたいさん]

>>1988 マンション掲示板さん

うん
でも敷地の上に建物が立ってるのは変わりないから
以前は皆同じ部屋の大きさだったわけだから
単純に等分してみたが
違うのか?