プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/
所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）
[スムラボ 関連記事]
プラウドシティ小竹向原 現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/
[スレ作成日時]2021-06-19 21:24:33
現在の物件
プラウドシティ小竹向原
プラウドシティ小竹向原ってどうですか？
| No.1901 |
by 名無しさん 2022-12-19 15:51:00
投稿する
削除依頼
1LDKと2LDKは少ないのでしょうか？
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|---|---|---|
| No.1902 |
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| No.1903 |
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| No.1904 |
>>1870 匿名さん
つまり一般的には地権者比率が高くなればなるほど、そのしわ寄せは地権者以外の購入者にいき、坪単価は高くなってしまうってことでしょうか。 |
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| No.1905 |
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| No.1906 |
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| No.1907 |
>>1904 買い替え検討中さん
まあ現状の様なマーケット右肩上がりの相場では、建て替え案件はかなり前から土地取得して取得費が安いかつ、建て替え設計制度を使って建てる住戸数もかなり増やせるから、一概に建て替えだから高いとは言えない（むしろ安い可能性がある）でしょうね |
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| No.1908 |
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| No.1909 |
金利上がったな。マンション市場にもかなりの影響でてきそう。建て替え事業で大規模なのに欲張り価格の坪単価420万で出してきたからこれからは苦戦しそうだね。ここに限らずだけど。
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| No.1910 |
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| No.1911 |
ノムさん、価格出すの数日早かったねｗｗｗ
ごめんなさいして値下げくるかな??笑 |
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| No.1912 |
いうて日本の住宅ローン金利なんて世界から見たら大バーゲンよ 余裕余裕
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| No.1913 |
余裕と言い聞かせるのもしんどいですよね。経済成長してる世界と、少子高齢化、人口減少、経済衰退している日本は別物。検討者の半数が世帯年収1300万以下。金利不透明の中、板橋区の70平米を9000万円以上で買うのはハイリスクすぎるだろう。
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| No.1914 |
予定価格なんだからなんとでもなるでしょ
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| No.1915 |
>>1909 マンション検討中さん
同じネガじいここでも荒らしてる |
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| No.1916 |
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| No.1917 |
影響あるの固定金利だけじゃない？
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| No.1918 |
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| No.1919 |
影響あるのが固定金利だけとか悠長に考えている人いるのか。金利が上がると当然株価、不動産は下がる。物価は微妙に上がっていたが岸田は法人税も上げるので賃金も上がらない。消費税も増税の見通し。今後のマンション暴落を見越してデべの株価は今日は軒並み大暴落。バブル価格のピークの価格設定のここはどうなっていくかな。
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| No.1920 |
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| No.1921 |
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| No.1922 |
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| No.1923 |
わかりやすい自演ネガ
どこでも一緒w |
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| No.1924 |
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| No.1925 |
価格高騰にあやかろうと販売を遅くしたのが仇となったね。一日にして上がる要素より、下がる要素の方が多くなった。適正価格じゃないと売れなくなってくるだろう。
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| No.1926 |
十条の契約者が嫉妬で荒らしてるってマジ？？？
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| No.1927 |
荒してるのはどっちかというとあなたのようなネガじゃないですかね
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| No.1928 |
夢を見てから現実を知る。
予定価格は100万下がれば良い方やわ。 変動金利は1％いかないわよ。 |
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| No.1929 |
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| No.1930 |
プラウドシティ小竹向原、安い部屋で坪400万ぐらいだそうだ。
近隣物件では 「ピアース練馬」 練馬駅6分、区役所・図書館に隣接、デベモリモト が坪400万超え 「ジオ石神井公園」 石神井公園駅8分、地下1階地上7階建て、デベ阪急不動産が （階 / 向き / 部屋数 / 広さ / 総額 / 坪単価） 4F - 南 2LDK 53.73平米 6630万円 407万円 4F - 南 3LDK 65.09平米 7930万円 402万円 4F - 南 3LDK 65.41平米 7940万円 401万円 4F - 西 3LDK 65.54平米 7720万円 389万円 4F - 西 3LDK 67.23平米 8330万円 409万円 5F - 南 3LDK 65.41平米 8040万円 406万円 5F - 南 3LDK 71.07平米 8880万円 413万円 5F - 西 3LDK 67.23平米 8630万円 424万円 6F - 南 3LDK 71.07平米 9040万円 420万円 7F - 南 1LDK 50.23平米 6080万円 400万円 7F - 南 3LDK 65.09平米 8520万円 432万円 7F - 南 3LDK 71.07平米 9200万円 427万円 第１期１次 完成時期：2024年02月下旬 ↑ これを見ると、プラウドシティ小竹向原は安い！ （当然上の階は坪450とか500とかするんだろうけど） 現地を見るとフロント棟と今回販売棟の間に道路があるし、向きも南・南西・南東なので、低層階でも日当たりはバッチリだと思う。 これは人気殺到で抽選になりそう。 こんな安い値付けをして株主総会で訴えられないかな。 なので一点でも不安や不満がある人は申し込みご遠慮ください。 真に欲しいと思っている者の取得を妨害しないでください。よろしく。 |
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| No.1931 |
>>1930 マンション検討中さん
心配しなくて大丈夫だよ。長期金利上がったから。 変動には影響ないというだろうけどファンダメンタルは不動産価格下落。円高に行くし資材価格も落ち着くよ。コロナバブル終了。 つまりここをこの値段で買いたい人は減るから安心しな？よろしく。 |
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| No.1932 |
ヨガ教室や料理教室必要？
管理費重くなりそうだわー |
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| No.1933 |
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| No.1934 |
地権者がヨガ大好き。
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| No.1935 |
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| No.1936 |
先高感はなくなった今、どれくらいのスピードで相場が下がるのか。購入するにはここ数年で一番リスクのあるタイミングになった。
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| No.1937 |
もう資材は調達済み
着工済みのマンションは売れない限り下げないでしょ それでいて海外投資家は買うし |
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| No.1938 |
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| No.1939 |
都心ならまだしも、板橋区の小茂根は海外投資家が買うような立地ではないでしょう。
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| No.1940 |
>>1937 検討板ユーザーさん
資材価格は決まっても、その他は色々決まってないと思うよ。 購入者側の事情は変わるし、マンション作るためのコストとしては資材費以外に労働力もあって、株式会社はそれらの物的&人的資本を保持するためにファイナンスを組むが、このファイナンスの金利が変わってくる。 なので購入者側にとっては今回の長期金利アップの動向は、マンション価格下げ圧力になるが、デベ側からすると上げの圧力になる。 ただ結局そのインパクトがそれぞれどのくらいなのか、それが周り回ってこの物件価格にどんな影響を及ぼすのか、については俺は分からん。 ということで誰か意味あるツッコミしてくれ |
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| No.1941 |
>>1939 マンション検討中さん
その認識は古い笑 元楽天役員だった中国人が開発した、中華圏用日本の不動産売買アプリ「神居秒算」によると、都心部は確かに人気が高いが、安定した家賃収入が見込める板橋区練馬区杉並区も取引が多い…とのことである（https://www3.nhk.or.jp/lnews/yokohama/20221121/1050018159.html） 実際に契約が成立した物件を見ても、普通の日本人が住む数千万円台の普通のマンションが多数ある 彼らはネットだけで購入を決め、現地には見に来ないそうだ 買いたい日本人が買えることを祈ってます！ |
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| No.1942 |
中国人と地権者が蔓延る大規模マンションは嫌だな。適正価格に落ち着いて未来ある日本の若者が買えるようになると良いな。
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| No.1943 |
海外勢は、円安是正で旨味無くなったらサーッと引いていくよ
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| No.1944 |
>>1941 匿名さん
現地見ないとなると交通利便性が目立つこの物件は人気出そうだね 地権者たくさんとかも中国人なら気にしないだろうし あと円安だったのここ最近だけで、それ以前から海外投資家はかなり買ってますよね？ 円安是正されたとしてどこまで元に戻るか知りませんが |
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| No.1945 |
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| No.1946 |
>>1945 マンコミュファンさん
間違いないですね。海外投資家は訳もなく買いません。今後値上がりはもう期待できないし、小竹向原の賃貸相場から見ても賃貸収入も期待できない。投資家こそ実需層よりシビアですよ。 |
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| No.1947 |
皆さんはそのような物件を買うんですか？
住むためだから高くても仕方なし？ |
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| No.1948 |
海外投資家がここを直接買わなくても池袋辺りを買うことで弾き出された日本人のパワカが周辺に向かう事で周辺の相場も上がってきたんだよな。
だから、論点は海外投資家がここを買うかどうかではなくて、日本のマンションを買うかどうか？ |
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| No.1949 |
株価は来年以降の不動産市況の悪化を先取りした動きになっている。バブルは崩壊。バブル絶頂期の価格設定のここはどうなるか注目。
業種別ランキング。不動産は33業種中最下位。 https://www.traders.co.jp/market_j... |
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| No.1950 |
この物件の価格はどうなるのか
興味あるのはそれだけです |
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| No.1951 |
>>1950 マンション検討中さん
この物件の価格には今の情勢は関係ないですからね。でてきた価格で納得して購入を決められるか見送るかだけ。 結局市況もすぐに動くわけでもないし、直接的に価格に影響が出るのはまだまだ先で、方向としてそうなることは誰もがわかってた話ですから。円安云々を議論すると直近の瞬間最大風速を見て騒ぐ方もいますがぬるりと円安方向の流れは今もまだ継続のまま。 購買側のすべきことは何も変わらずなので余計なノイズは気にせず気に入ったら買い、気に入らなければ見送りですよ。 |
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| No.1952 |
コーシャハイム向原 686戸
3LDK（62.22㎡） 家賃(月額)：148,700 ～ 158,800円 コーシャハイム向原ガーデンコート 333戸 3LDK（67.27㎡） 家賃(月額)：167,100 ～ 178,600円 目の前に築4年のこの大規模賃貸マンションがある限りインカムゲインには期待できないし、トンネルに挟まれた準工の駅前は再開発の可能性はほぼゼロでキャピタルゲインも期待できなさそう。 そうなると購入者は日本人の実需層のみということになる。 死ぬまでここで暮らす覚悟がある人なら悪いことばかりではないかもね。 |
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| No.1953 |
ガーデンコートは賃貸だけど結構仕様いいんだよね
公社住宅だから賃料も多少割安なところはあるけど 8000万で買って月の賃料20万だとすると…… |
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| No.1954 |
ここ、書き込みは多いけど実際ウェビナーにまで参加した人は多く無い？
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| No.1955 |
コーシャハイムはなかなか借りられないけどな
クレヴィアはもう少し高い水準で賃貸出てたはず かといって投資にうまみがあるレベルではないかも知れないが |
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| No.1956 |
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| No.1957 |
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| No.1958 |
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| No.1959 |
ぶっちゃけこんな場所だし
市況が落ち込んだら物件価格も大幅な揺り戻しが来るわけで 坪400万なんてとてもじゃないけど出せないわ |
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| No.1960 |
バブル価格過ぎて賃貸相場とあっていないから利回りは全くないし、利上げ、増税の方針で今後値上がりも期待できなくなったからキャピタルゲインもない。本当に小竹向原が好きな人が実需で割高で買う物件となった。地検討者側からすると販売が遅れて契約する前で助かったね。
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| No.1961 |
賃金がろくに上がらない中
実需マンションの価格もどんどん上がってきたのは 今後も超低金利が維持され、円安や株高がどんどん進んで いよいよマンションが全く手に届かなくなるかもしれないという恐怖にかられてというのもあったかと その懸念が完全に消えたわけではないけど 先高感がかなり薄まったし、マーケットの雰囲気も変わって来た 今この物件に高値で突っ込むリスクは負わない人が多いのでは 逆に400万超で売り切ったら野村の販売力すごいわ |
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| No.1962 |
>>1950 マンション検討中さん
オレ的予測 第一次 このマンションの顔となる場所 真南、南東、南西向き 1階の小さい部屋で少し陰る位置 坪400 2～中層 坪430～450 中層～高層 坪450～480 最上階 坪480～500 （しかし最上階の売り物件は少ししかない） |
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| No.1963 |
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| No.1964 |
坪500とか
池袋徒歩圏の物件買うやろ… |
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| No.1965 |
利上げ確定前のバブル相場絶頂の値付けですからね。欲張って販売を引っ張るからとんでもないことになりましたね。誰にも想像できなかったから仕方ないけど。
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| No.1966 |
よく知らないので教えてください。
このような建替事業だと地権者と新規で価値観や年齢、資金力がかなり違ったりしません？ 特に管理費が高そうなマンションだと思ったのですが、修繕計画で揉めたりしないんでしょうか。 |
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| No.1967 |
揉めるよ
だから地権者多めのマンションは一般的に敬遠される |
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| No.1968 |
>>1966 検討板ユーザーさん
修繕費や管理費の値上げを検討するのはまだ少し先だから、その頃には一代目（この団地を買った当事者）の地権者はお亡くなりになっているでしょう。 二代目以降の経済状況は一般購入者とあまり違わないのでは？ その証拠に最上階や角部屋など良い部屋はかなりの数地権者に抑えられている。 小さい50平米の部屋は孫世代が住むか、賃貸になるか。 |
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| No.1969 |
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| No.1970 | ||
| No.1971 | ||
| No.1972 |
駅歩８分３０坪、惜しい
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| No.1973 |
>>1966 さん
地権者はローンない 例えば高齢者で年金生活者としても、 ある意味 安定収入あるファイヤーだ 例えば都内板橋で賃貸に住んでも 木造ワンルームでも5万円以上はする 同じような金額で オートロックのブランドマンションに住める 派手な生活はしないかも知れないが カツカツのローン組んだ人より安定感あり また床増やしたり、最上階選んだ人たちはそれだけ資力ある まあただの妄想だがね 大規模マンションだから管理費は小規模に比べ、 それほどでないと思われ 希望的観測だが |
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| No.1974 |
リスクはチャンス！フルローンでぶっこみだ！！
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| No.1975 |
>>1973 検討板ユーザーさん
高齢者はファイヤーとは言わん。敢えて言うならファイな。 |
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| No.1976 |
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| No.1977 |
もし金利↑で価格下がるとして、金利負担分以上に大きく下がるのかな？現金一括組だけ得する感じ？
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| No.1978 |
>>1970 通りがかりさん
坪250万かあ 安いなあ 小茂根2丁目というと、環七を超えたとこ なんか見たことのある景色笑 夜は少し淋しい 道によっては車通りが多いし、この辺はプラウドシティと違い、歩道の整備もイマイチ しかし野村の都心型邸宅を考えている層は検討の余地がある |
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| No.1979 |
バブル絶頂の価格で販売予定で、これから販売という時に利上げ、増税のニュース。市場を支えてたペアローン勢も流石に高額ローン組まなくなるでしょう。バブル時の価格で買うには怖すぎる状況。
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| No.1980 |
近隣新築マンション（未完成）のプレミアム部屋が坪420くらいだったのに値上がりスピードやばいよー
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| No.1981 |
>>1966 検討板ユーザーさん
それは私も疑問に思ってました。前の建物は幽霊出そうな位暗く陰鬱な雰囲気で、このマンション購入可能な資力をお持ちの人が住むような建物にはとてもじゃないけど見えなかったので。 |
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| No.1982 |
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| No.1983 |
>>1981 通りがかりさん
地権者は購入してないよ。 自分の所有していた土地持分と等価値の新築物件を取得している。 建物取り壊しー完成まで3年も待てないから、現金を得て転出する人もいる。 また増床した分は自己負担。 建て替え事業についてみんな分かっていないらしいね。 だから「分譲価格の70%に設定されてる」とか「地権者は貧乏なのでこの物件を買えない」とかデマを飛ばす者が出るのだ。 詳しく知りたい方はデベに聞いてください。 |
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| No.1984 |
>>1977 マンション検討中さん
会社の福利厚生なんかにもによるのでは。補助が手厚かったり社宅入居ならば待てはするけど家賃負担が大きい場合は買ってしまったほうが結果安い可能性が高いと思われ。 金利アップも価格への反映もまだまだ先のはなしだから。 あと現状で現金一括はそもそも損。 |
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| No.1985 |
>>1983 名無しさん
説明うまいね 約18000㎡を約250世帯で持っていたとして 一件あたり72㎡位の土地の持ち分がある 地権者171の他は今は野村の持ち分だが 地権者は50年前ここを購入して住んでいたり この物件を気に入った中古購入者 普通の人 資力がなくてただ古い団地に住んでいた人ではない 自宅を購入出来ない都営などの賃貸に住んでいた人ではない 地権者の資力は気にしなくていい と思うが |
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| No.1986 |
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| No.1987 |
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| No.1988 |
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| No.1989 |
香ばしい人がまた大量に書いてますが、価格は下がりませんw
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| No.1990 |
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| No.1991 |
団地の部屋は50平米くらいだったっけ
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| No.1992 |
マンションバブル言う人いますが、確かに数年価格が上がってきたのも事実。
しかし、諸外国と比較するとまだまだ割安。 東京オリンピックの後は、マンション価格が暴落するぞと騒いでいましたがね。 平米により違いますが、今のところ固定金利で30年ローンで200万前後でしょう。 |
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| No.1993 |
オープンにした価格をすぐに下げる事はないだろうけど、日銀の方向転換は販売には影響するだろうね。
固定金利は1、2ヶ月で上がるだろうし、変動もそのうち必ず上がるよ。 |
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| No.1994 |
長期金利の上げは多少はメンタル的には影響はあるかもしれません。
しかしローンを組む人は20年から30年ローンを組むのでしょう。 その間変動の利上げが無いなんて、ありえないですよね。 そんなに騒ぐほどのことですか、ローン組むならいずれ有ると織り込み済みです。 |
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| No.1995 |
僅かな上昇なんて全く影響ないのにwどうしたんだろう？この人
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| No.1996 |
金利が上がってマンション価格暴落するって、ただの願望をあたかも事実かのように発信している人たち本当にかわいそう。
またどうせ数ヵ月後には、結局金利も大して上がらず価格は上がってる未来が見える。 いい加減マンション安くなれよ！！ |
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| No.1997 |
>>1983 名無しさん
ん？もしそれが本当なら地権者の支払うお金は「分譲価格の70%」よりも少ない、若しくはゼロ、ということで、余計に購入者側にその皺寄せが行くってことにならないか？ つまりそういうことなのか？ |
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| No.1998 |
>>1983 名無しさん ん？もしそれが本当なら地権者の支払うお金は「分譲価格の70%」よりも少ない、若しくはゼロ、ということで、余計に購入者側にその皺寄せが行くってことにならないか？ つまりそういうことなのか？ |
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| No.1999 |
そもそも地権者が同意して土地を提供しなきゃ事業自体存在しないだろ
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| No.2000 |
このマンション敷地が仮に100億で地権者が２５０人いたとして、それを売却した場合は、平均して一人4000万円を受け取れることになります。（実際は専有面積割合による）
新しく建て替え後はその4000万を基準に、4000万で入居できる部屋にする、より広い(高い)部屋を希望する場合は差額を負担するという考え方ではないのでしょうか。 売却して別の所に住むのもありです。 地権者が持ち出しが多いと立替えに賛成してくれないと思いますので、土地売却価格で元々住んでした広さ位を確保できるように提案するのではないでしょうか。 地権者のほとんどはフロントコートに住むような気がします。 |
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