プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

[スムラボ 関連記事]
プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[1881: 通りがかりさん]

最上階プレミアムにして地権者手出し無用に出来なかったのか。小竹向原じゃ1.5とか２億は無理って判断かな。

[1882: マンション掲示板さん]

>>1880 マンション検討中さん
中角

[1883: 匿名さん]

>>1881 通りがかりさん
当初、今のこのマンション事情は予想できなかったのでは?

[1884: マンション掲示板さん]

>>1877
確かにG2棟の最上階は権利者がだいぶ抑えているけど、80平米以上の部屋は最上階も含めて、結構残っているよ。

[1885: 匿名さん]

>>1884 マンション掲示板さん

そこは1億越えでしょ？

[1886: 名無しさん]

>>1885 匿名さん
どうですかね。
方位によって価格は開きがありますよ。
雛壇になっている角部屋はルーフバルコニー付きだけど、結構残っていますよ。

[1887: マンション掲示板さん]

>>1865 マンション検討中さん
恥ずかしいからやめとけ

[1888: マンション検討中さん]

>>1870 匿名さん

こんな事すら知らない人が検討してるんですね。。

[1889: eマンションさん]

>>1862 評判気になるさん
1812です。家にもいろいろな形がありますからね！お互いによかったと思えるように物件探しがんばりましょう！

[1890: マンション検討中さん]

金利の件ですけど、金融緩和路線見直しと日銀総裁交代でどうなるんだろって純粋に疑問です。
世界的な観点から見ると利上げないのか？と思いつつ、国内目線だとそうとも言い切れないような気がしまして

[1891: マンション検討中さん]

案内会は年内にまたあるんでしょうか

[1892: 名無しさん]

>>1891 マンション検討中さん
昨日、案内会の1月上旬開催の予約メールがうちには来ましたよ。

[1893: eマンションさん]

>>1892 名無しさん
ありがとうございます
うちは予算が低いのでまだ呼ばれないみたいですw

[1894: 匿名さん]

>>1890 マンション検討中さん

早く金利あげろよ

[1895: 検討板ユーザーさん]

>>1894 匿名さん
そろそろ上がるよ

[1896: マンション検討中さん]

ギャラリーの電話でだいたいの価格って教えてもらえるもの？

[1897: 通りがかりさん]

>>1890 マンション検討中さん
上げるとは思うけど微増を繰り返すソフトランディングしか出来ない。
一気にあげると国が予算を組めなくなるし中小企業もばたばた倒産。湾岸のタワマンも廃墟になる。

[1898: 検討板ユーザーさん]

とはいえYCCは早晩解除されるだろう
公のあらゆる債権の利回りが上がってきてる。
押さえつけられてるけど反発力強すぎて抑えきれない状況

[1899: マンション検討中さん]

上がっても上がらなくてもどっちでもいいけど、債権と債券を間違ってる人のコメントでは信憑性が無いですね

[1900: マンコミュファンさん]

>>1899 マンション検討中さん

ただの変換ミスだろ。
生産性低い日本人らしいレスだな。
外資じゃ変換ミスなんて誰も指摘しないよ。

[1901: 名無しさん]

1LDKと2LDKは少ないのでしょうか？

[1902: 通りがかりさん]

>>1900 マンコミュファンさん
生産性の高いレスかっけーっす

[1903: 口コミ知りたいさん]

>>1897 通りがかりさん　
1890です。なるほど、ありがとうございます。ローン金利にまで影響でるか、みたいな感じですかね～。

[1904: 買い替え検討中さん]

>>1870 匿名さん
つまり一般的には地権者比率が高くなればなるほど、そのしわ寄せは地権者以外の購入者にいき、坪単価は高くなってしまうってことでしょうか。

[1905: 検討板ユーザーさん]

>>1904 買い替え検討中さん

そういうことかもね。板橋区小茂根の板マンに、70平米で9千万出すのはかなり勇気がいるね。

[1906: 評判気になるさん]

>>1905 検討板ユーザーさん
おやめなさいおやめなさい

[1907: 検討板ユーザーさん]

>>1904 買い替え検討中さん
まあ現状の様なマーケット右肩上がりの相場では、建て替え案件はかなり前から土地取得して取得費が安いかつ、建て替え設計制度を使って建てる住戸数もかなり増やせるから、一概に建て替えだから高いとは言えない（むしろ安い可能性がある）でしょうね

[1908: 口コミ知りたいさん]

>>1875 販売関係者さん
一次取得者でしたらちょっと厳しいかもですね。
頭金にもよりますが

[1909: マンション検討中さん]

金利上がったな。マンション市場にもかなりの影響でてきそう。建て替え事業で大規模なのに欲張り価格の坪単価420万で出してきたからこれからは苦戦しそうだね。ここに限らずだけど。

[1910: 評判気になるさん]

>>1909 マンション検討中さん
背伸びして買っちゃった人たちは大変ですね

[1911: 検討板ユーザーさん]

ノムさん、価格出すの数日早かったねｗｗｗ
ごめんなさいして値下げくるかな??笑

[1912: 周辺住民さん]

いうて日本の住宅ローン金利なんて世界から見たら大バーゲンよ　余裕余裕

[1913: マンション検討中さん]

余裕と言い聞かせるのもしんどいですよね。経済成長してる世界と、少子高齢化、人口減少、経済衰退している日本は別物。検討者の半数が世帯年収1300万以下。金利不透明の中、板橋区の70平米を9000万円以上で買うのはハイリスクすぎるだろう。

[1914: 匿名さん]

予定価格なんだからなんとでもなるでしょ

[1915: 匿名さん]

>>1909 マンション検討中さん
同じネガじいここでも荒らしてる

[1916: マンコミュファンさん]

>>1911 検討板ユーザーさん

足元みて値下げ交渉しましょうか

[1917: 通りがかりさん]

影響あるの固定金利だけじゃない？

[1918: 名無しさん]

>>1917 通りがかりさん

国債利回り0.5あるのに個人に0.3とか0.4で貸す意味ある？

[1919: マンション検討中さん]

影響あるのが固定金利だけとか悠長に考えている人いるのか。金利が上がると当然株価、不動産は下がる。物価は微妙に上がっていたが岸田は法人税も上げるので賃金も上がらない。消費税も増税の見通し。今後のマンション暴落を見越してデべの株価は今日は軒並み大暴落。バブル価格のピークの価格設定のここはどうなっていくかな。

[1920: 匿名さん]

>>1919 マンション検討中さん
うんうん、買える人だけ考えればいいんじゃないかなーｗ
色々ものすごい間違ってるけどｗｗ

[1921: 匿名さん]

>>1918 名無しさん

ないない、金利は爆上げだな

[1922: 検討板ユーザーさん]

>>1913 マンション検討中さん
危険だと思うならおやめなさいおやめなさい

[1923: 匿名さん]

わかりやすい自演ネガ
どこでも一緒w

[1924: eマンションさん]

>>1922 検討板ユーザーさん

また出てきたな。

[1925: マンコミュファンさん]

価格高騰にあやかろうと販売を遅くしたのが仇となったね。一日にして上がる要素より、下がる要素の方が多くなった。適正価格じゃないと売れなくなってくるだろう。

[1926: マンション掲示板さん]

十条の契約者が嫉妬で荒らしてるってマジ？？？

[1927: 通りがかりさん]

荒してるのはどっちかというとあなたのようなネガじゃないですかね

[1928: 匿名さん]

夢を見てから現実を知る。
予定価格は100万下がれば良い方やわ。
変動金利は1％いかないわよ。

[1929: 評判気になるさん]

>>1928 匿名さん
予定価格から下がるかねー
変動1%でカツカツならやめた方がいいですね

[1930: マンション検討中さん]

プラウドシティ小竹向原、安い部屋で坪400万ぐらいだそうだ。
近隣物件では

「ピアース練馬」
練馬駅6分、区役所・図書館に隣接、デベモリモト　が坪400万超え

「ジオ石神井公園」
石神井公園駅8分、地下1階地上7階建て、デベ阪急不動産が

（階 / 向き / 部屋数 / 広さ / 総額 / 坪単価）

4F - 南 2LDK 53.73平米 6630万円 　407万円
4F - 南 3LDK 65.09平米 7930万円 　402万円
4F - 南 3LDK 65.41平米 7940万円 　401万円
4F - 西 3LDK 65.54平米 7720万円 389万円
4F - 西 3LDK 67.23平米 8330万円 　409万円
5F - 南 3LDK 65.41平米 8040万円 　406万円
5F - 南 3LDK 71.07平米 8880万円 　413万円
5F - 西 3LDK 67.23平米 8630万円 424万円
6F - 南 3LDK 71.07平米 9040万円 　420万円
7F - 南 1LDK 50.23平米 6080万円 　400万円
7F - 南 3LDK 65.09平米 8520万円 　432万円
7F - 南 3LDK 71.07平米 9200万円 　427万円
第１期１次
完成時期：2024年02月下旬

↑
これを見ると、プラウドシティ小竹向原は安い！
（当然上の階は坪450とか500とかするんだろうけど）

現地を見るとフロント棟と今回販売棟の間に道路があるし、向きも南・南西・南東なので、低層階でも日当たりはバッチリだと思う。

これは人気殺到で抽選になりそう。
こんな安い値付けをして株主総会で訴えられないかな。
なので一点でも不安や不満がある人は申し込みご遠慮ください。
真に欲しいと思っている者の取得を妨害しないでください。よろしく。

[1931: 口コミ知りたいさん]

>>1930 マンション検討中さん
心配しなくて大丈夫だよ。長期金利上がったから。
変動には影響ないというだろうけどファンダメンタルは不動産価格下落。円高に行くし資材価格も落ち着くよ。コロナバブル終了。

つまりここをこの値段で買いたい人は減るから安心しな？よろしく。

[1932: マンション掲示板さん]

ヨガ教室や料理教室必要？
管理費重くなりそうだわー

[1933: 通りがかりさん]

>>1932 マンション掲示板さん

金利高くなるから、そんな余裕ないだろ

[1934: 匿名さん]

地権者がヨガ大好き。

[1935: 検討板ユーザーさん]

>>1930 マンション検討中さん
ここの安い部屋と他の高めの部屋を比較してここは安い！って印象を与えるのはどうかと思いますよ

[1936: マンコミュファンさん]

先高感はなくなった今、どれくらいのスピードで相場が下がるのか。購入するにはここ数年で一番リスクのあるタイミングになった。

[1937: 検討板ユーザーさん]

もう資材は調達済み
着工済みのマンションは売れない限り下げないでしょ
それでいて海外投資家は買うし

[1938: eマンションさん]

>>1932 マンション掲示板さん
ここは今話題の男女共同参画事業の国予算活用でいくんでは？

[1939: マンション検討中さん]

都心ならまだしも、板橋区の小茂根は海外投資家が買うような立地ではないでしょう。

[1940: マンション検討中さん]

>>1937 検討板ユーザーさん
資材価格は決まっても、その他は色々決まってないと思うよ。

購入者側の事情は変わるし、マンション作るためのコストとしては資材費以外に労働力もあって、株式会社はそれらの物的&人的資本を保持するためにファイナンスを組むが、このファイナンスの金利が変わってくる。
なので購入者側にとっては今回の長期金利アップの動向は、マンション価格下げ圧力になるが、デベ側からすると上げの圧力になる。
ただ結局そのインパクトがそれぞれどのくらいなのか、それが周り回ってこの物件価格にどんな影響を及ぼすのか、については俺は分からん。

ということで誰か意味あるツッコミしてくれ

[1941: 匿名さん]

>>1939 マンション検討中さん
その認識は古い笑
元楽天役員だった中国人が開発した、中華圏用日本の不動産売買アプリ「神居秒算」によると、都心部は確かに人気が高いが、安定した家賃収入が見込める板橋区練馬区杉並区も取引が多い…とのことである（https://www3.nhk.or.jp/lnews/yokohama/20221121/1050018159.html）
実際に契約が成立した物件を見ても、普通の日本人が住む数千万円台の普通のマンションが多数ある
彼らはネットだけで購入を決め、現地には見に来ないそうだ
買いたい日本人が買えることを祈ってます！

[1942: マンション検討中さん]

中国人と地権者が蔓延る大規模マンションは嫌だな。適正価格に落ち着いて未来ある日本の若者が買えるようになると良いな。

[1943: 検討板ユーザーさん]

海外勢は、円安是正で旨味無くなったらサーッと引いていくよ

[1944: 通りがかりさん]

>>1941 匿名さん
現地見ないとなると交通利便性が目立つこの物件は人気出そうだね
地権者たくさんとかも中国人なら気にしないだろうし
あと円安だったのここ最近だけで、それ以前から海外投資家はかなり買ってますよね？
円安是正されたとしてどこまで元に戻るか知りませんが

[1945: マンコミュファンさん]

>>1941 匿名さん

実需は別として海外投資家が買うのは安定した賃貸収入が期待できる物件だよ。
この価格で買って小竹向原でいくらで貸せると思ってるの？

[1946: マンション検討中さん]

>>1945 マンコミュファンさん
間違いないですね。海外投資家は訳もなく買いません。今後値上がりはもう期待できないし、小竹向原の賃貸相場から見ても賃貸収入も期待できない。投資家こそ実需層よりシビアですよ。

[1947: マンション検討中さん]

皆さんはそのような物件を買うんですか？
住むためだから高くても仕方なし？

[1948: 通りがかりさん]

海外投資家がここを直接買わなくても池袋辺りを買うことで弾き出された日本人のパワカが周辺に向かう事で周辺の相場も上がってきたんだよな。
だから、論点は海外投資家がここを買うかどうかではなくて、日本のマンションを買うかどうか？

[1949: マンコミュファンさん]

株価は来年以降の不動産市況の悪化を先取りした動きになっている。バブルは崩壊。バブル絶頂期の価格設定のここはどうなるか注目。
業種別ランキング。不動産は33業種中最下位。
https://www.traders.co.jp/market_j...

[1950: マンション検討中さん]

この物件の価格はどうなるのか
興味あるのはそれだけです

[1951: eマンションさん]

>>1950 マンション検討中さん
この物件の価格には今の情勢は関係ないですからね。でてきた価格で納得して購入を決められるか見送るかだけ。
結局市況もすぐに動くわけでもないし、直接的に価格に影響が出るのはまだまだ先で、方向としてそうなることは誰もがわかってた話ですから。円安云々を議論すると直近の瞬間最大風速を見て騒ぐ方もいますがぬるりと円安方向の流れは今もまだ継続のまま。
購買側のすべきことは何も変わらずなので余計なノイズは気にせず気に入ったら買い、気に入らなければ見送りですよ。

[1952: 買い替え検討中さん]

コーシャハイム向原　686戸
3LDK（62.22㎡）
家賃(月額)：148,700 ～ 158,800円
コーシャハイム向原ガーデンコート　333戸
3LDK（67.27㎡）
家賃(月額)：167,100 ～ 178,600円

目の前に築4年のこの大規模賃貸マンションがある限りインカムゲインには期待できないし、トンネルに挟まれた準工の駅前は再開発の可能性はほぼゼロでキャピタルゲインも期待できなさそう。
そうなると購入者は日本人の実需層のみということになる。
死ぬまでここで暮らす覚悟がある人なら悪いことばかりではないかもね。

[1953: 評判気になるさん]

ガーデンコートは賃貸だけど結構仕様いいんだよね
公社住宅だから賃料も多少割安なところはあるけど

8000万で買って月の賃料20万だとすると……

[1954: マンション検討中さん]

ここ、書き込みは多いけど実際ウェビナーにまで参加した人は多く無い？

[1955: マンション掲示板さん]

コーシャハイムはなかなか借りられないけどな
クレヴィアはもう少し高い水準で賃貸出てたはず
かといって投資にうまみがあるレベルではないかも知れないが

[1956: 名無しさん]

>>1954 マンション検討中さん
参加したよ

[1957: 口コミ知りたいさん]

>>1955 マンション掲示板さん
クレヴィア小竹向原
階数 4階
参考賃料 18.7万円～20.4万円
参考価格 -
面積 66.00m2
間取り 3LDK

ガーデンコートとそこまで差は無いよ

[1958: 名無しさん]

>>1957 口コミ知りたいさん
分譲価格換算すると5000万円くらいか。
なんかそんな安い物件があるのに9000万出すのはもったいなく思ってしまうのは俺だけか？

[1959: eマンションさん]

ぶっちゃけこんな場所だし
市況が落ち込んだら物件価格も大幅な揺り戻しが来るわけで
坪400万なんてとてもじゃないけど出せないわ

[1960: マンション検討中さん]

バブル価格過ぎて賃貸相場とあっていないから利回りは全くないし、利上げ、増税の方針で今後値上がりも期待できなくなったからキャピタルゲインもない。本当に小竹向原が好きな人が実需で割高で買う物件となった。地検討者側からすると販売が遅れて契約する前で助かったね。

[1961: 検討板ユーザーさん]

賃金がろくに上がらない中
実需マンションの価格もどんどん上がってきたのは
今後も超低金利が維持され、円安や株高がどんどん進んで
いよいよマンションが全く手に届かなくなるかもしれないという恐怖にかられてというのもあったかと

その懸念が完全に消えたわけではないけど
先高感がかなり薄まったし、マーケットの雰囲気も変わって来た
今この物件に高値で突っ込むリスクは負わない人が多いのでは

逆に400万超で売り切ったら野村の販売力すごいわ

[1962: 通りがかりさん]

>>1950 マンション検討中さん
オレ的予測
第一次　このマンションの顔となる場所
真南、南東、南西向き

1階の小さい部屋で少し陰る位置　坪400
2～中層　坪430～450
中層～高層　坪450～480
最上階　坪480～500
（しかし最上階の売り物件は少ししかない）

[1963: 通りがかりさん]

>>1958 名無しさん

酷い利回りですね。この辺地価も安いし駐車場も安い。
交通の便はいいけど、何もないからね。

[1964: 検討板ユーザーさん]

坪500とか
池袋徒歩圏の物件買うやろ…

[1965: マンション検討中さん]

利上げ確定前のバブル相場絶頂の値付けですからね。欲張って販売を引っ張るからとんでもないことになりましたね。誰にも想像できなかったから仕方ないけど。

[1966: 検討板ユーザーさん]

よく知らないので教えてください。
このような建替事業だと地権者と新規で価値観や年齢、資金力がかなり違ったりしません？
特に管理費が高そうなマンションだと思ったのですが、修繕計画で揉めたりしないんでしょうか。

[1967: 検討板ユーザーさん]

揉めるよ
だから地権者多めのマンションは一般的に敬遠される

[1968: eマンションさん]

>>1966 検討板ユーザーさん
修繕費や管理費の値上げを検討するのはまだ少し先だから、その頃には一代目（この団地を買った当事者）の地権者はお亡くなりになっているでしょう。
二代目以降の経済状況は一般購入者とあまり違わないのでは？　その証拠に最上階や角部屋など良い部屋はかなりの数地権者に抑えられている。
小さい50平米の部屋は孫世代が住むか、賃貸になるか。

[1969: 通りがかりさん]

>>1963 通りがかりさん
へえ～この辺地価が安いのか？
駅歩7分以内で40～50坪、接道北以外の土地で坪250万以内の土地あったら教えてくれ
オレ買うわ　賃貸併用住宅を建てる！

[1970: 通りがかりさん]

>>1969 通りがかりさん

https://suumo.jp/tochi/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1030z2ncz170985666....

[1971: マンコミュファンさん]

>>1969 通りがかりさん

https://suumo.jp/tochi/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1030z2ncz197011862....

[1972: eマンションさん]

駅歩８分３０坪、惜しい

[1973: 検討板ユーザーさん]

>>1966 さん

地権者はローンない
例えば高齢者で年金生活者としても、
ある意味
安定収入あるファイヤーだ
例えば都内板橋で賃貸に住んでも
木造ワンルームでも5万円以上はする
同じような金額で
オートロックのブランドマンションに住める

派手な生活はしないかも知れないが
カツカツのローン組んだ人より安定感あり

また床増やしたり、最上階選んだ人たちはそれだけ資力ある

まあただの妄想だがね

大規模マンションだから管理費は小規模に比べ、
それほどでないと思われ

希望的観測だが

[1974: マンション掲示板さん]

リスクはチャンス！フルローンでぶっこみだ！！

[1975: 口コミ知りたいさん]

>>1973 検討板ユーザーさん
高齢者はファイヤーとは言わん。敢えて言うならファイな。

[1976: 評判気になるさん]

>>1975 口コミ知りたいさん
ヤー！

[1977: マンション検討中さん]

もし金利↑で価格下がるとして、金利負担分以上に大きく下がるのかな？現金一括組だけ得する感じ？

[1978: eマンションさん]

>>1970 通りがかりさん
坪250万かあ　安いなあ
小茂根2丁目というと、環七を超えたとこ
なんか見たことのある景色笑
夜は少し淋しい　道によっては車通りが多いし、この辺はプラウドシティと違い、歩道の整備もイマイチ　しかし野村の都心型邸宅を考えている層は検討の余地がある

[1979: マンコミュファンさん]

バブル絶頂の価格で販売予定で、これから販売という時に利上げ、増税のニュース。市場を支えてたペアローン勢も流石に高額ローン組まなくなるでしょう。バブル時の価格で買うには怖すぎる状況。

[1980: 通りがかりさん]

近隣新築マンション（未完成）のプレミアム部屋が坪420くらいだったのに値上がりスピードやばいよー