プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

[スムラボ 関連記事]
プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[183: マンコミュファンさん]

>>178 匿名さん
地権者住戸は関係ないのでは？
おそらく販売価格が決まる前にいろいろと計画が決まっていると思うので、地権者分の評価とか面積はけっきょくのところ販売価格とはあまり関係がないように思います。

[184: マンコミュファンさん]

>>183 マンコミュファンさん

平均坪単価を高めにする→地権者は引き続き住むためには多額の追加投資が必要→地権者と話がまとまらない
平均坪単価を低めにする→地権者は引き続き住むためには多額の追加投資が不要→地権者と話がまとまる

何百人いる地権者と話をまとめるため、市場を鑑みても高めには設定できないのが建替えプロジェクト。

[185: 名無しさん]

>>182 eマンションさん
380は高いよ。プラウド小竹向原が300万ちょいですよ？
同じエリアで同じブランドで同じ時期に発売でそんなに開きあったら割高感というか銭ゲバ感というか…

[186: 評判気になるさん]

>>185 名無しさん

駅近＋高級仕様に加え、市場価格を織り込んでる予想なんですかね。

[187: eマンションさん]

>>185 名無しさん

立地が全然違うよ。坪プラス80なら安いくらい。
もし380ならかなり人気になる。

[188: 匿名さん]

この規模感なら坪400位でも余裕でしょ。内側は600超えてるんだから。

[189: 販売関係者さん]

坪500くらいかな？

[190: マンション検討中さん]

>>184
市場向けと既住者向けの価格設定は別物では？

[191: マンション掲示板さん]

>>184 マンコミュファンさん
それはたぶん最初はそうだと思うんですけど、最後に販売住戸の価格を決める時は、売主がすでに持っている住戸をどう売るかだけなので関係がないような。他の再開発物件とか建て替え物件みたいな地権者住戸がある物件も、関係なく販売価格は上げてある気がします。

[192: 評判気になるさん]

紙での何かしらの資料が欲しいんだけど、もらう方法ある？

[193: 検討板ユーザーさん]

>>185 名無しさん
駅徒歩、規模感、スペックと全くの別物だが？
駅徒歩10分以上の市場評価の低さを舐めすぎ

[194: マンション検討中さん]

機械駐車場は大嫌いです。最近の新築マンションはどこでも機械で本当に魅力ない物件ばかり

[195: 評判気になるさん]

いまが機械式だから、慣れやな

[196: ご近所さん]

>>194
23区の駅近で数のある平置きなんてどこにもないだろ

[197: マンション検討中さん]

徒歩2分のクレヴィア小竹向原（練馬区住所2016年築）の71平米の物件が中古で8980万で全然売れていないけどどうなんだろう

[198: マンション検討中さん]

設備のスペックもサイトを見る限りプラウド小竹向原より上げてきているので高そう。タッチ水栓、スマートキーとか。

[199: 検討板ユーザーさん]

>>197 マンション検討中さん

その物件は8千万でも高いよ。

[200: 匿名さん]

>>197

クレヴィア小竹向原新築時の坪単価約285万だったから、売主様は少し乗せすぎ感あるけど直近の竣工前完売したオープンレジデンシア小竹向原の値段考えれば高くないかも

[201: 評判気になるさん]

オープンレジデンシアは徒歩2分で350万円くらいだっけ。

[202: 匿名さん]

>>201

オープンレジデンシア小竹向原6階72㎡8,480万円（坪単価392万円）

[203: ご近所さん]

オペンクオリティを考えればかなり高かったが売り切った。
ここは絶対にそれより高い。

[204: 評判気になるさん]

なんにせよ小竹向原もこの物件出来るならもう少し発展して欲しいんだけど、、無理なのかな。。飲食店も少ないし

[205: 匿名さん]

googleマップで散策したけど駅前寂れてるね。

[206: 評判気になるさん]

この立地で駅前発展してたら坪単価500でしょ
娯楽ゼロだから坪単価400未満

[207: 坪単価比較中さん]

小竹向原に駅近徒歩5分、閑静な住宅地、大規模開発の3点が揃ったプラウドシティ小竹向原が来年の1月末販売予定。しかし、その裏で野村不動産は2021年1月販売開始のプラウド練馬中村橋マークス（プラウドシティ小竹向原と同じ沿線）を販売単価337万円で販売し既に完売している。2021年1月販売開始と同時期に、立地、ロケーション、建物の品質すべてにおいて優っているプラウドシティ小竹向原の想定販売単価を練馬中村橋以下に提示して地権者と契約しているようだ。これは購入コスト下げるための詐欺的行為でないでしょうか？私はプラウドシティ小竹向原の販売単価を練馬中村橋の販売単価の1割高い370万円程度を予測している。

[208: 匿名さん]

地権者が得をするんで、見方次第では。

[209: 通りがかりさん]

>>207 坪単価比較中さん

ごめんちょっと何言ってるかわからない。
中村橋は西武池袋線。ここと沿線が異なるのでは？

[210: 名無しさん]

>>207 坪単価比較中さん

何かのコピペですか？
内容めちゃくちゃだけど。

[211: マンション掲示板さん]

ここ住んでたけど役所遠すぎて不便よ

[212: 匿名さん]

そうですね。周辺に住んでますが、区役所に公共交通機関を利用して行こうとすると面倒くさいですね。
自転車か自動車で行くと10~15分位です。ただ、毎日行くものではないので、そんなものかと気になりませんが。

[213: 匿名さん]

>>207 坪単価比較中さん
一応西武有楽町線経由で中村橋からこっちに直通はしてるけど、比較対象になるか？
あと地権者は元々土地建物持分あったんだから、販売価格より低い価格なのは当たり前なんだが、不動産素人かな？

[214: マンコミュファンさん]

>>202 匿名さん
それは条件のいい部屋では？平均350くらいだろ。

[215: 通りがかりさん]

みんなピリピリしてるな
ここで坪単価420とかきたら何が起きるんだろう

[216: マンション検討中さん]

ttjから荒らしが移ってくる

[217: 名無しさん]

すみません、ここってペット可なのかご存じの方いらっしゃいますか？
この規模なら猫・犬飼育OKでしょうか。

[218: マンション検討中さん]

>>217
不可ってことはなかなか無いとは思いますよ。
ただ、細かい規程は作られると思います。大型犬の可否とか、共用部は歩かせてはダメ（抱えたりケージ、カートで移動）とか。

[219: マンション検討中さん]

プラウド小竹向原のスレでも区役所アクセスが問題になってたみたいですね。公共交通なら要町からバスか、池袋から大山でて歩くかですかね。まあそんなに行く用事も無いので個人的に気になりませんが。

駅前が発展してないのが個人的には逆にありなんですよね。池袋新宿そのた諸々にこれほどのアクセスで、この環境は本当にレア。いつかその値打ちが世間にバレるでしょう。というか既に...

[220: 匿名さん]

>>219 マンション検討中さん

億ションになってほしい
今はバブルぞよ

[221: eマンションさんさん]

億ションになって欲しい　ってどう言う立場の人？

[222: マンション検討中さん]

小竹向原から区役所ってたったの2駅でしょう？

小竹向原→新桜台→練馬。

池袋まで戻る必要があると思われているのでしょうか。
有楽町線/副都心線は西武有楽町線経由で西部池袋線と直通しています。
全く問題無いと思います。
そもそも区役所なんてアクセス悪くても全く気にならないですが...

そんなことより池袋、新宿、渋谷、有楽町にダイレクトアクセスできることのほうがよっぽど大事なような...。
小竹向原徒歩圏内に住んでいます。非常に利便性のら高い駅です。坪370-400万くらいかと予測。

[223: マンション掲示板さん]

まじでいってる？

[224: マンション検討中さん]

>>222 マンション検討中さん
なんで板橋区のマンション住んでて練馬区の区役所行くの？

[225: 匿名さん]

>>224

ワロチww

[226: マンション検討中さん]

小竹向原駅から板橋区役所なんて乗り換え1回の徒歩込み30分以内で着くのに、そんなもんで面倒と言ったら会社通勤すら出来んだろｗ

[227: 通りがかりさん]

今は大山に住んでるけど便利だよ
文化会館で子供向けのコンサートよくやってるし、この辺イベント系多くて気軽に参加しやすい

[228: マンコミュファンさん]

>>227 通りがかりさん
例えばどんなイベントがあるの？

[229: マンション検討中さん]

222です。
あ～そっか、この物件って板橋区だったんですね...失礼しました。練馬区だと思ってました。
確かに練馬区ではない小竹向原は区役所のアクセスは悪いですね。
区役所へのアクセスが悪いからといって坪単価に影響するのかわかりませんが。

[230: 匿名さん]

地権者多いのは気にならん？

[231: マンション検討中さん]

>>230 匿名さん
おかげで安くなるから気にならない。

[232: 検討板ユーザーさん]

>>231 マンション検討中さん
安くなる？なんのこっちゃ

[233: 通りがかりさん]

小竹向原何もない。と言われる前に
駅前に2件の小規模スーパー。ツルハドラッグ、ガスト、ほっともっと、オリジン弁当はあるんです。コンビニは異様にあるので選びたい放題！
病院も皮膚科、内科、心療内科、耳鼻科、眼科が医療モールみたいなとこに揃ってるからそれは便利

[234: 通りがかりさん]

夜間、休日診療しているところも駅近にあるし大きい病院だと日大病院もあるしとにかく医療は充実している小竹向原

[235: 匿名さん]

なんで区役所への所要時間気にするの？
人生でほとんど行ったけとないわ。

[236: マンコミュファンさん]

プラウド小竹向原でも話題に上がってた区役所遠いよね問題
高齢者の世間話みたいだなって思ったけど、高齢化を考えると話してる人らは60歳より上の方々なんだろうと思う

[237: マンション検討中さん]

区役所は転入や転出の時に出かける必要あるけど、それ以降はマイナカードあれば出向く必要なくよね。

[238: 通りがかりさん]

>>237 マンション検討中さん
転出は不要だぞ

[239: マンション掲示板さん]

>>237 マンション検討中さん

多少高くならないと倍率高くなり、買えなくなると厄介です
予算はまあまああるので、高い値付けを希望します
デベさん、みていたら、予算はあるので気持ち高めでお願いします

[240: 匿名さん]

>>239 マンション掲示板さん

たしかに、安いとウヨウヨ湧いてきそうなので、ある程度質を保つためには、それなりの価格が良いですね

[241: マンション検討中さん]

設備仕様がそれに見合うことが何よりですね

[242: 匿名さん]

大手デベがどんどん物件出してくるな。低金利終わる前に出し切る魂胆かな。

[243: 名無しさん]

ほんと！
ある程度値段高くていーから抽選ならなきゃいいな。
最上階の南向きを４５０万位で買いたい。

[244: 評判気になるさん]

>>243 名無しさん

450はないでしょ
今なら550は妥当

普通に売れるよ

[245: マンコミュファンさん]

小竹向原だよ。600は余裕だよ

[246: 口コミ知りたいさん]

>>245 マンコミュファンさん

池袋から近いから高くて当たり前
まわりの相場をみろよ

[247: 名無しさん]

最上階南向き３ＬＤＫ絶対におさえたいです！
70㎡は欲しいけど１億以下希望です。
550、600と言う意見もありますが実際高い部屋でも480くらいじゃないですかね？
私は閑静で池袋に近いから買いたいのですが、あまり需要ない気がします。

[248: 口コミ知りたいさん]

>>246 口コミ知りたいさん
周りの相場をみると400くらいじゃない？

[249: 評判気になるさん]

>>247 名無しさん

480だと億超えるのでは？

[250: eマンションさん]

>>249 評判気になるさん

おっしゃる通り微妙に越えますが…金額的に平凡なサラリーマンには限界です。

[251: 匿名さん]

そう考えると大楠の杜は安かったんですね…

[252: 通りがかりさん]

この辺の住民の願望なのだろうけど、小竹向原で坪500なんてありえない笑
以前の書き込みに
「地権者にはプラウドシティ小竹向原の想定販売単価を練馬中村橋（坪337万円）以下で販売すると言って契約している」
的なものがあったから、野村は坪340万円ぐらいで販売するのでは？

[253: 検討板ユーザーさん]

>>248 口コミ知りたいさん

普通に見れば400いかないぐらいなんでしょうね。どこまで盛ってくるか、ということですね。

[254: マンション検討中さん]

最上階は億いってもらわないと格が落ちる感じがしますね

[255: 買い替え検討中さん]

>>252 通りがかりさん
340万は安すぎだなぁ。さすがにないとと思うな。

[256: マンション検討中さん]

337万以下のお約束守ってほしいです

[257: 検討板ユーザーさん]

>>256 マンション検討中さん
守ってくれたらめちゃくちゃ安いですね！
倍率がすごそうw
逆に守らなくてもいいのかな？

[258: マンション検討中さん]

資料請求したとかでいつ頃価格わかるかわかる人います？

[259: マンション検討中さん]

地権者は持ち出しが無ければ、高い価格で売られても気にしないと思う。
かえって資産価値が上がるのでうれしいと思うが。。。。
これから購入する人とのお約束じゃないし。

[260: マンション掲示板さん]

んむ

[261: マンション検討中さん]

地権者にいい部屋は全部選ばれちゃっているってことありますかね？

[262: マンション検討中さん]

全部じゃないでしょうが、かなり…。
あと、駐車場もいいとこ先取が普通かと。

[263: 検討板ユーザーさん]

あと、集中豪雨のハザードにかかってるのも地味に気になる
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

[264: eマンションさん]

>>263 検討板ユーザーさん

普通に億を希望します
だって払えるから

小竹向原は好きで住みたいから、安くして倍率高くならないで

[265: 匿名さん]

交通の便は良くも何もない駅、団地建て替えで500戸もあるからあんまりに高くしたら売り切れないよ。
野村も馬鹿じゃない。

[266: マンション検討中さん]

高値であって欲しいと書き込んでいるのはハナから買う気がない人だと思います。どうせ買わないし、欲しい人が買えないように高くなってしまえばいいと。ここでいくら足掻いても価格には影響しないだろうけど。

[267: マンション検討中さん]

>>266 マンション検討中さん

高くても住友形式でなら今は売れますよ

[268: マンション検討中さん]

廊下側の部屋の柱の食い込みが気になりますね。完全アウトフレームじゃないのは部屋の使い勝手悪くなるし、個人的にマイナスです。設備仕様は価格相応になりそうなので、購入するかは価格次第ですね。

[269: マンション検討中さん]

地権者が居るってのがマイナスですよね

[270: 検討板ユーザーさん]

坪単価は370～380でしょうね
70平米で8,300～
85平米で1億～　
ってところでしょう
このくらいなら安くも高くもないし、売り切るでしょうね。7、8年前の坪単価280とか言ってた頃が恋しいです(笑)

[271: 評判気になるさん]

不燃公社物件で坪500と予想されていた西小山が坪600万だった。地下鉄駅近のここは坪450～500だろうね。我々の想像以上に円安と資材調達のコストの影響が来ている。

[272: 通りがかりさん]

長谷工だから安いんじゃない？
せいぜい350かな。

[273: マンション検討中さん]

石神井公園とか大泉学園あたりの物件が360～380くらいでも売れてるし、大山のスミフさんも高くなりそうな気がするし、コロナとかウクライナ情勢による資材調達費用の高騰等を考えると、ここはリアルなところ420～450くらいになると予想。
最近はどこのデベさんもだいたい我々の予想（希望）を1割くらい超えてきますし、それでも売れてるからもう予想の基準を変えるしかないと思います。

[274: マンション検討中さん]

これから建てるところは資材高騰モロだね
あとこの市況で安く売る必要性がない

[275: 評判気になるさん]

>>273 マンション検討中さん

石神井公園とか大泉学園あたりの物件が360～380くらいなのが本当なら、ここは450かもしれないですね。
マンションバブル時代ですわ！
10年前からしたら信じられない。

[276: 検討板ユーザーさん]

ただここは建て替え案件ですからね。
純粋な用地取得から始めるよりは少し安くすみます。規模も大きいですしね。そうじゃなきゃ面倒な建て替えなんて大手がやらない。
350はありえないけど、400手前で収まる可能性もあるでしょう。

[277: マンション検討中さん]

面倒くさい建て替え事業だから、土地を安く手に入れても経費かかるので、見たら、2014年から関わってるみたいだから、時間もかかってるから、そうはいっても儲けるのが企業だから、あまり期待しすぎると裏切られるかも。
小竹向原好きだから、待ってたけど、
手が届かないようだったら、プラウド小竹向原も検討しようかなと。

[278: マンション検討中さん]

用地取得安く済んだからといってそれ購入者に還元しますか？

[279: 匿名さん]

>>278 マンション検討中さん

還元するわけないね！
転売ヤーが殺到しちゃう。
しかも、建て替え事業が安く仕入れられているとも思えない…

[280: eマンションさん]

>>278 マンション検討中さん
アトラスは明らかに還元されてましたよね
仕様を抑えているとはいえ、今のこの時代に坪単価260ですからね。
やはり地権者が相当数いるということはそれなりにマイナス要素になりうるのでしょう

[281: マンション検討中さん]

もしアトラスが還元されているとしたら、地権者のおかげということでしょうか。
地権者が多いということは価格的にはプラス要因ということでしょうか。

[282: マンコミュファンさん]

>>281 マンション検討中さん

金額でましたか？