プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

[スムラボ 関連記事]
プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[1481: 通りがかりさん]

>>1474 マンション掲示板さん

値上げするそうだよ。
また記録更新相場。

[1482: 匿名さん]

>>1478 横から失礼しますさん
うーん、1476だが、まず「FIRE＝金持ち」とか思っているのなら、それは違うよ。
資産がいくらあるからFIREなる、ていうのは人それぞれ。まあおれは世間一般で言う金持ちの部類ではないし、本物件が坪450なら購入は厳しいカテゴリーの人ですよ。

ただだから450以下になってほしいという願望で坪300後半じゃないか、といっているわけではなく、小竹向原の駅力を考えると広域層はターゲットにならない可能性があり、そうなると今の相場とイコールフィッテングさせる必要はなく、おそらく300後半くらいに落ち着くだろう、というあくまで個人の感想ですよ。

[1483: マンション検討中さん]

予防線張りまくりでワロタ

[1484: 匿名さん]

>>1481 通りがかりさん
そうなの？現価格から値上げとなると坪500万ですかね？？そうするとここは450万説も有り得そうな気がします。

[1485: 匿名さん]

まぁ坪420-430くらいで着地でしょう。
江戸川水没地帯が坪４１０なのに武蔵野台地上の大規模が４００以下は無いでしょう。

[1486: 匿名さん]

>>1482 匿名さん
w

[1487: 匿名さん]

>>1482 匿名さん
高級住宅街とか地元が金持ち層でもないエリアで、広域がターゲットにならない建て替え大規模案件をわざわざ大手のデベロッパーがやるわけなくない？

[1488: 名無しさん]

>>1482 匿名さん
「ファイヤー！」って…
自宅警備員？　火付け役？

[1489: eマンションさん]

>>1481 通りがかりさん
みたいですね！

[1490: 匿名さん]

>>1484 匿名さん
450にしちゃうと階数で合わせるとブリリアタワー池袋WESTとほぼ同じ値段なんだよね。
あちらは共用施設はほぼ0、繁華街のごちゃごちゃ感をむしろ好む人向け、その階数には2LDK・1LDKしかない、と実需でここと比較検討をする人はまずいないだろうけど。
不動産として純粋に資産価値だけで評価した時に沿線で現在販売中の他の物件と比較して450だと高すぎる。
野村だし420ぐらいで来ると予想。

[1491: マンション検討中さん]

ギリギリついて420万-430万が濃厚。
焦り売りする必要もないし、後になるほど売れる。
大山スミフは坪500万の噂。
ブリリア池袋WESTは来年には完売して次は記録更新が待ってる。

[1492: マンション掲示板さん]

WESTは安かった買いだったという時代が来るのかな

[1493: マンション検討中さん]

HP掲載の写真がいつの間にかイメージ画像からモデルルームの写真に差し変わってますね
早く色々知りたいなー

[1494: 匿名さん]

>>1492 マンション掲示板さん
ウクライナ開戦後の円安とインフレでマンション相場は別世界に突入している。
WESTが買いというより、ウクライナ開戦前に売りだしたマンションが今から売り出すマンションと比べれば買いだと思う。
たった1年で信じられない程価格が上がった。

[1495: 通りがかりさん]

ブリリアタワー池袋WESTは来年の3期1次から値上げするって言ってました。本当はもっと早く値上げしたかったけど抽選落ちした人への配慮だとか。再チャレンジした人たちがほぼ購入したので次期から遠慮なく値上げするとのこと。
ザ･ライオンズ池袋もWESTとほぼ同じ価格だから要町物件は坪単価500万以上が当たり前になりましたね。
まぁ2駅隣が上昇してるからといってこの物件の平均坪単価が450になるかはまた別の話ですが。

[1496: 匿名さん]

>>1495 通りがかりさん
ここが450になるためにはブリリアタワー池袋WESTやシティハウス西池袋が完売もしくは値上げする必要があるんだよね。
そうじゃないと近隣の新築販売中物件と比べて「明らかに割高」という評価になるから。
時期的に1期1次は420ぐらいから出すしかない。
途中で前2棟が完売もしくは値上げすれば450まで上げる事も可能だろうから2期から450とかは十分あり得る。

[1497: 名無しさん]

>>1468 匿名さん

確かにメトロでは混雑率低いですが、時間帯によっては副都心も地獄ですよ。池袋で降りる人はそんなにいませんが、ほとんどが新宿三丁目で降りるのでそこで座れるチャンスが来ますね。それまでは骨折するんじゃないかってくらいギュウギュウです。

[1498: マンション掲示板さん]

なるほど、つまりデベは売出し時期を後ろ倒しにすればいいわけですな
大山のタワーも後ろ倒しだし

[1499: 匿名さん]

>>1498 マンション掲示板さん
スミフは完売に時間をかけるのを厭わないデベなので。
大山も上がると踏めば、現時点での周辺相場を無視した価格をつけると思いますよ。

近隣での例ですが
ブリリアタワー池袋が350で売りに出され、即日完売御礼を連発した同時期にグランドミレーニアを坪380で販売開始。
竣工後3年かけて最終期は坪600で完売させました。

対して野村はプラウドタワー東池袋も竣工前に特別商談会で売り切るなど、竣工前完売を目指すデベです。
今日時点での要町新築販売価格を無視した値付けをすることはまずないかと。

[1500: 評判気になるさん]

周辺のほんとに小規模の物件でさえ400なのに普通に450でしょう。

[1501: 名無しさん]

>>1500 評判気になるさん
どの物件のことですか？

[1502: 匿名さん]

>>1500 評判気になるさん
マンションの価値は1にも2にも立地です。
同じ地域で客観的に見て1段階劣る立地が同じ価格で売られていればそれは「割高」と評価される。
野村はそれを嫌う売主です。少なくとも過去数年はそうでした。

後、小規模か大規模かはリセールには影響を与えますが、新築価格には影響を与えません。
マンションは大規模をかえと言われる所以です。

この辺の話は三井健太さんのスムログの過去記事に何度も書かれているので読まれてみるといいかもです。

[1503: 検討板ユーザーさん]

小竹向原から毎日副都心線に乗って通勤していますがそんなに酷い混雑の日は少ないです。
雨の日、東武東上線や西武池袋線が止まった日など、ひどい時がありますが...。
過去に乗った以下の通勤列車よりだいぶんマシです。
過去に通勤通学に使った電車→
京浜東北線の上り方面(横浜→品川)京王井の頭線上り方面(吉祥寺→渋谷)西武池袋線上り方面(大泉学園→池袋)

[1504: 匿名さん]

>>1502 匿名さん
野村が割高を嫌うって？ｗ願望すぎる
三井のブログ読めって？ｗ存じているよ
彼の言ってることは全く違う

[1505: 名無しさん]

国土交通省の朝の最混雑区間の混雑率を見ると

埼京線の板橋池袋間が132%（10両編成×19本）
副都心線の要町池袋間が101%（9両編成×18本）
となってました
ちなみに有楽町線は東池袋護国寺間で102%でした

[1506: 匿名さん]

>>1504 匿名さん
過去数年で野村が割高と言われた値段で売り出したことがありました？
私が不勉強で知らないだけかも知れませんし、過去にそうだからといって未来もそうとは限らないので確かに願望ですね。

権威者たる三井健太さんが語っている事と、匿名の貴方が何も根拠を上げずに語っている事でどちらが信憑性があるでしょうか？

私には坪450だと思いたい貴方の願望としか思えません。

[1507: 匿名さん]

>>1505 名無しさん
有楽町線はあまり乗らないので知りませんが、副都心線は走っている場所を考えるとちょっと驚くぐらい空いてますよね。
そこも含めて交通利便性はかなり高い駅だと思います。

[1508: 匿名さん]

>>1506 匿名さん
沢山あるに決まってるでしょw
価格を塗り替えるのがデベの仕事
三井さんはただのデベ社員だった人だよ
権威者ってw初めて聞いた笑
あちこち一日中ネガ振り撒いて割高割高と荒らさない方がいいですよ

[1509: 匿名さん]

>>1508 匿名さん
＞沢山あるに決まってるでしょw

不勉強な私に具体例を教えて頂いてもよろしいでしょうか？

＞権威者ってw初めて聞いた笑

有名ブロガーと我々ただの匿名のどちらに権威があるかは自明だと思います。

＞あちこち一日中ネガ振り撒いて割高割高と荒らさない方がいいですよ

むしろ今日1日、小竹向原駅の最大の強みたる交通利便性の良さをアピールしているつもりで私としてはポジりまくっているつもりです。
検討者の方が、休日に小竹向原に実際に来てみると、クリオロ以外なんもないやんけ！と思われそうですが、実際に生活してみると交通利便性という武器があるにも関わらずお値段安めのいいとこですよ！とアピールしているつもりなんですが、、、、

[1510: マンション掲示板さん]

>>1481 通りがかりさん
ニュース見ました。
東京23区の新築マンションの平均価格9365万円だそうですね。70㎡と仮定すると坪440万あたりですかね。

[1511: マンション掲示板さん]

まあここは駅力無いから大山が500でもここは300後半ですね。350くらいが妥当なライン。俺的にはね。

[1512: 匿名さん]

>>1511 マンション掲示板さん
乙

[1513: マンション検討中さん]

野村もスミフ化してきてます。
亀戸は少しずつ値上げしてる。

[1514: 匿名さん]

>>1511 マンション掲示板さん

俺は380かな。副都心線って間隔が変だし、快速も少ない。利便性は対してよくないよ。
それにしても駅周辺は致命的。残念！

[1515: 検討板ユーザーさん]

日中の少ない時間帯で有楽町線10本副都心線12本／時あるようだが
小竹は停車時間長いので、ほぼ常にどちらかの電車が止まっている感じかと

新宿側からの戻りでたまに池袋止まりのがあるけど、これで鉄道利便良くないというのはハードル高すぎるって

[1516: 匿名さん]

>>1515 検討板ユーザーさん
鉄道利便性に関しては小竹向原を超えられるのは近隣では池袋駅しかない。ぐらい鉄板ですよ。
ただ、駅前は良く言えば閑静な住宅街。悪く言えば何もない。
それをどう考えるか。

[1517: マンコミュファンさん]

>>1516 匿名さん

利便性高いから坪440万

[1518: 匿名さん]

>>1517 マンコミュファンさん
いやー、それはないない。いちいち電車使わないと便利な買い物もできないなんてすごく不便だよ。利便性が高いとは言わない。利便性が高くないので坪400行くのもありえないと感じる。

[1519: 名無しさん]

>>1518 匿名さん
小竹向原の駅周辺にない
便利な買い物って何ですか?

[1520: 通りがかりさん]

>>1511 マンション掲示板さん
その大山が350で買えた事実
ここで400超えたら目も当てられない

[1521: マンション検討中さん]

HPできてから駅前に何も無い話と地下鉄の利便性って、ずーっと同じ話がループしてるね

[1522: eマンションさん]

>>1521 マンション検討中さん
要するにそれしかないと言うことですよ。

[1523: 評判気になるさん]

430以上で売り切れます。それ以下で売ったら野村不動産の能力が疑われると思います。
株主が黙っていませんから！

[1524: 匿名さん]

>>1519 名無しさん
それは流石に自分で考えて(笑)
池袋にあって小竹向原にないものとかで考えればいいでしょ。
何でも人に聞く前に、自分で考えるべきことは自分で考えなさい。

特に何も思いつかないならあなたにとっては小竹向原は便利な場所になるのは間違いない(笑)

[1525: マンション検討中さん]

便利な買い物が、何を差してるのかよくわからないけど
池袋みたいな巨大ターミナル駅にあるけど、その他駅に無いものって、小竹向原駅にに限らずどこの駅でも該当しそう

[1526: マンション掲示板さん]

>>1524 匿名さん
通勤に便利で、町が静かで安全。
クオリティ高い買い物はバンバン来る地下鉄5分の池袋で。
それで一体何が不満なの？
繁華街の池袋じゃ子ども育てるの難しいね。

[1527: マンション検討中さん]

>>1524 匿名さん
そうですね
小竹向原周辺に住んでいますが
特に普段の生活に困っていません
あなたの便利な買い物と同じかどうかは分かりませんが、私にとっての便利な買い物は電車や車で池袋にいきます。
軽く自転車で千川や大山に行くことありますが
毎日行く必要もない買い物や飲食なので、
あなたのおっしゃる生活に不便を感じるような便利な買い物って何なのかとても気になりまして
お聞きしました。
何でも聞いてしまい申し訳ありません。

[1528: マンション掲示板さん]

>>1524 匿名さん
すいません続きです
不躾な質問でまた叱られてしまうかもしれませんが
あなたは池袋のような便利な場所に住みたいのですか?
栄えていない小竹向原のこの物件は眼中にありませんね
きっと。

[1529: 評判気になるさん]

>>1526 マンション掲示板さん

また登場したね。
買い物は徒歩5分以内ですませたい人は多いと思うよ。近所で外食もしたいよね。

[1530: 通りがかりさん]

小竹向原住民て本当に性格悪いわー
小竹向原ごときでプライド高すぎ