プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドシティ小竹向原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116420/

所在地：東京都板橋区小茂根１丁目１５９５番１他
交通：副都心線・有楽町線・西武有楽町線「小竹向原」駅より徒歩5分
総戸数：500戸（うち事業協力者住戸173戸）
駐車場：170台（対住戸比34%）
バイク台数：50台（対住戸比10%）
駐輪台数：703台（対住戸比141%）
間取：未定
専有面積：約50～91m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上12階建/7階建
売主：野村不動産、旭化成不動産レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竣工：2024年7月（予定）

https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020112601772.pdf（ニュースリリース）

[スムラボ 関連記事]
プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/
プラウドシティ小竹向原｜価格は？高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61165/

[121: 名無しさん]

大山みたいな賑やかな商店街を好む人もいれば住宅地としての閑静さを好む人もそれぞれですよね
小竹向原駅の練馬側は閑静な住宅街という雰囲気ですけどこの物件周辺は閑静というよりはコーシャハイムの建て替えで道幅の広い郊外っぽい「整然とした街並み」という印象ですが

[122: マンション検討中さん]

駅距離とマンションの規模・クラス感が同等ならば、基本千川・小竹>大山の価格付けになると思うんですよね。商店街は良いですが、地下鉄の都心直通アクセスしかも２本ということの方が、マンションの価格に寄与する要因としては強いのではと。シティタワー大山はタワマン+すみふということで単純比較の対象としてちょっと難しいですが。
大山エリアプラス10%にここ一年の価格高騰分を乗せると400付近、ありえなくはないかと思った次第です。
練馬区側だったらさらに上がりますよね。

[123: 匿名さん]

千川・小竹>大山の価格付けの根拠は何かあるんですか？
地下鉄の都心直通アクセスは根拠にはなりません。
販売しているマンションの坪単価とか地価とか比較できるものを教えて下さい。

[124: マンション検討中さん]

>>123
これまでのマンション分譲価格の推移から、概ねそうかと。大山というか東上線は、長いこと割安感がありました。商業用の物件ならまた全く違う様相かと思います。

[126: マンション欲しい]

>>123 さん

去年のオープンレジデンシア小竹向原が坪360ぐらいで即完売したので、プラウドブランドを考えたら坪400はおかしくないですね。
ネットでなんでも手に入る時代ですから、共働きは買物利便性より交通利便性だと、野村不動産は判断してるんでしょうね

[127: マンション検討中さん]

駅近・静かな環境の両方を求めている者としては
設備次第で坪400も許容範囲なんですが、
事業協力者住戸が多いのが気になります。
管理組合で揉めやすいとか聞いたことありますが
心配し過ぎですかね

[128: 通りがかりさん]

>>127 マンション検討中さん

マンションによって状況も違うと思いますが、石神井公園ATLASや十条のパークハウスなどの事業協力者が多い他のマンションのスレも見てみたらどうですか？

[129: マンション掲示板さん]

>>128 通りがかりさん
情報ありがとうございます
スレ覗いてみます

[130: マンション検討中さん]

プラウド向原が価格を押さえているよ。来年入居

[131: 評判気になるさん]

プラウド小竹向原は駅から遠いから、価格に差が付くのは仕方ないですよ。

[132: マンション掲示板さん]

>>122 マンション検討中さん
千川と小竹向原を一括りにするのはおかしいのでは？
千川は場所によって豊島区アドレス。駅周りの賑わい、地価は随分異なる。

[133: マンション検討中さん]

坪400万ってホントなの？
具体的な金額は言えないが、地権者向けの単価はずっと安いぞ。まぁ当然デベロッパーが利益出すには利ざやを載せないといけないのは理解しているが、それでも差がありすぎるわ。

[134: マンション検討中さん]

坪400万が本当なら断念せざるを得ませんが、
野村の担当さんから聞くまではなんとも言えませんね。

[135: 評判気になるさん]

事業協力者向けの価格は一般購入者より安いとはいえ、同じ住戸面積でも位置によって、結構な価格差があるんだよね。

[136: 通りがかりさん]

プラウド小竹向原の担当の人に聞きました。こちらは現在値付けの最中で決まってはないが坪400前後、8000万後半が中心の価格帯、上の階、広い部屋は1億越えになりそうだ、とのことでした。
ご参考までに。

[137: 通りがかりさん]

他の物件でも、地権者の買い増しは坪250万、販売価格は坪500万みたいなことすらあるらしいからね。
特段おかしいことではないのかなと。

[138: マンション検討中さん]

現地は解体終わったくらいでしょうか?
建築はどこが行うんでしょうか

[139: 評判気になるさん]

長谷工コーポレーションが施工します。

[140: マンション掲示板さん]

>>136 通りがかりさん

それほんと？聞いた内容と異なるけど。

[141: 通りがかりさん]

>>140 マンション掲示板さん
値付けの最中とおっしゃっていたので、真偽はわかりません。プラウド平和台ガーデンが坪350(70平米)ぐらいだったので、こちらが坪400でもあまり違和感なく聞いていました。夏頃には公式サイトがオープンするだろう、とも言っていました。

[142: マンション掲示板さん]

>>141 通りがかりさん
プラウド平和台ガーデンは坪単価平均325ですよ。

[143: 通りがかりさん]

>>142 マンション掲示板さん
たしかに60平米代含め、全体の平均では325でしょうね。あくまでも70平米の部屋でのお話をしてます。たしか70平米を超えた部屋は坪340～360ぐらいだったと思いますが、違いますか？

プラウドシティ小竹向原も、70平米だとどれぐらいですか？という聞き方をしましたので。2LDKとか、65平米ぐらいであれば安い部屋もあるんじゃないですかね、プラウド平和台ガーデンのように。

[144: 検討板ユーザーさん]

400は現実味を帯びてますね...もちろん400じゃないといっさい買えないということはないでしょうが。
予算厳しくて駅距離妥協できるなら、早く石神井の大規模建替見に行った方が、って感じですかね。

[145: マンション掲示板さん]

>>143 通りがかりさん
平均でどのくらいか？で議論した方がいいと思います。
プラウドは条件のいい部屋だと思います。

[146: 通りがかりさん]

>>145 マンション掲示板さん

そうですね、マンション評論家の方はぜひ、平均で議論してください！！

実需で買いたい人（私のような70平米以上はいい人)にとっては、2LDKや最上階のプレミアム住戸などを含めた平均を見る意味はあまりないので、平均価格にはあまり興味がありません、
だから、プラウドの人にも「3LDKで70平米以上の部屋の価格帯はどうなりますか」と聞いていますので。。。

[147: マンション検討中さん]

クレヴィア小竹向原(築6年、駅徒歩2分)の中古が売りに出てますね。
10階という高層階ですが、3LDK(71.18平米)が8980万円ですね。

徒歩2分と5分、練馬区と板橋区では価格が違うと思いますが、坪400万オーバーが現実味を帯びてますね

[148: マンション検討中さん]

プラウド小竹向原の内覧でプラウドシティの値段について聞いてみましたが、プラウド小竹向原の金額に加えて1000万以上と言ってました。
プラウド小竹向原（3LDK）が１階で6400万、最上階（11）階で7700万です。

[149: マンション掲示板さん]

>>146 通りがかりさん
ここは購入層が様々だから、色々な購入層の方と議論している。だから平均で話しをしてるんだよ。
わかるかな？

[150: 通りがかりさん]

プラウドシティそんなに高いならクレヴィアの中古即買いじゃん

[151: 評判気になるさん]

プラウドシティ小竹向原は億ションが沢山出そうですね。90平米以上はかなりの金額になりそう。

[152: マンション検討中さん]

>>149 マンション掲示板さん
わかりました！
あなたは不特定多数に対して情報提供していて、私は3LDK70平米以上を希望してる同じような境遇の人に対して情報提供していたので、使う数字が違って当たり前でしたね。

[153: 通りがかりさん]

>>146 通りがかりさん
2LDKや4LDKを希望している人もいるから、平均で議論した方がいい。3LDK専用掲示板もたててみては？

[154: 評判気になるさん]

3LDKが戸数1番多からね。
4LDKは10戸くらいしかなかったはず。

[155: eマンションさん]

>>154 評判気になるさん

戸数等、詳細をご存知なんですか？

[156: 評判気になるさん]

>>155 eマンションさん
今までの書き込み見ると、ここにも何人かいると思いますが、事業協力者なので、詳細情報はあります。

[157: マンション掲示板さん]

間取りちょっとクセありそうですよね。
日当たりもどんな感じか気になります～

[158: 通りがかりさん]

板橋区の小茂根の方だったか…

[159: 名無しさん]

板橋区
2020年7月21日
「向原第二住宅地区地区計画」等が都市計画決定しました
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/toshikeiakku/keikaku/toshike...
2021年4月1日
「向原第二住宅」地区計画の原案がまとまりました
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/toshikeiakku/keikaku/toshike...

[160: マンション検討中さん]

小竹向原で坪400超え...500邸となるとスペックいくら高くても完売までに10年かから部屋とかでてきそう

[161: 口コミ知りたいさん]

>>160 さん

それは無さそうな気がします。
半分は団地に住んでた方がいらっしゃるわけですし。

[162: マンション検討中さん]

そろそろサイトオープンの頃合いかな？

[163: 検討板ユーザーさん]

最近のマンションの価格見ると坪400オーバーでも妥当ですかね
十条タワーよりは高くならないだろうけど

コスパ良い穴場駅だと思ってた
見つかってしまったのなら仕方ない

[164: 買い替え検討中さん]

>>163 検討板ユーザーさん
平均販売額が360万円程度なら検討したいのですが？
いくらぐらいになりますか？

[165: 通りがかりさん]

プラウド小竹向原よりも高くなると思うけど、規模が大きいので日当たり等条件の悪いお部屋から眺望日当たり等条件のよいお部屋も、広さも色々だろうから平均で考えるのは難しいかも。
駅からの近さや環境、共有施設目的で、条件や、広さを求めなければ、いい感じの価格の物もあるかもと期待です。

[166: マンション掲示板さん]

>>164
「平均」360なら検討とは？
360で中層の標準的なとこを買いたいってこと？
個人的には、全体の中で360で売りに出るとこが有ればかなりラッキー、くらいになるのではないかと思ってる。

[167: 通りがかりさん]

良さげな部屋は億ションもあるってことですかね？
どんなに頑張ってローン組んでも7,000万くらいしか出せません…
価格抑えて欲しいな。

[168: マンション検討中さん]

良さげじゃなくても普通に億超えの部屋もあると思いますよ。

[169: マンション検討中さん]

結局7月はHPのオープンは無かったですね

[170: 通りがかりさん]

>>168 マンション検討中さん

さすがに億を超えると手が出ません…
狭い低層階で我慢するしか手はないのでしょうか笑笑

[171: 坪単価比較中さん]

なにわろてんねん

[172: マンション検討中さん]

8月中もサイトオープンしないですね
やはり環七沿いのプラウドが完売してからでしょうか

[173: プラウドシティ小竹向原の地権者です]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[174: マンション検討中さん]

年明け販売になったんですね。仮に竣工時期が変わらないとすると販売期間が短くなるわけですか

[175: マンション検討中さん]

サイトオープンしましたね。
販売時期は2023年1月末。坪単価高くなりそうですね。

[176: 口コミ知りたいさん]

>>175 マンション検討中さん
Twitterでは平均400前後の予想ですね。

[177: マンション検討中さん]

建替事業だから、やすくなるんじゃないのかな？
坪380くらいと予想！

[178: 匿名さん]

>>177 マンション検討中さん

たしかに。
全体の値段を高くすると地権者分の評価が下がって地権者住戸が極端に狭くなっちゃう。それだとそもそも建て替えの同意を得られない。
まあ低層階と高層階に分けるとかするだろうけど、それでも上限は抑えられるだろうね。

[179: 口コミ知りたいさん]

エントリーしようとしましたが、希望価格が6000万円以上から選択となっていましたので降ります。

[180: マンション検討中さん]

あの立地、今の市況で6000万円台なんて一つもないだろうね
なんて時期だよほんと

[181: マンション検討中さん]

エントリー後の限定サイトにログインできない。限定サイトが少しアップデートされてるようなので、アプデに伴うバグだろうな。。。

[182: eマンションさん]

>>177 マンション検討中さん
マンマニさんも
坪３８０万って言ってましたね

[183: マンコミュファンさん]

>>178 匿名さん
地権者住戸は関係ないのでは？
おそらく販売価格が決まる前にいろいろと計画が決まっていると思うので、地権者分の評価とか面積はけっきょくのところ販売価格とはあまり関係がないように思います。

[184: マンコミュファンさん]

>>183 マンコミュファンさん

平均坪単価を高めにする→地権者は引き続き住むためには多額の追加投資が必要→地権者と話がまとまらない
平均坪単価を低めにする→地権者は引き続き住むためには多額の追加投資が不要→地権者と話がまとまる

何百人いる地権者と話をまとめるため、市場を鑑みても高めには設定できないのが建替えプロジェクト。

[185: 名無しさん]

>>182 eマンションさん
380は高いよ。プラウド小竹向原が300万ちょいですよ？
同じエリアで同じブランドで同じ時期に発売でそんなに開きあったら割高感というか銭ゲバ感というか…

[186: 評判気になるさん]

>>185 名無しさん

駅近＋高級仕様に加え、市場価格を織り込んでる予想なんですかね。

[187: eマンションさん]

>>185 名無しさん

立地が全然違うよ。坪プラス80なら安いくらい。
もし380ならかなり人気になる。

[188: 匿名さん]

この規模感なら坪400位でも余裕でしょ。内側は600超えてるんだから。

[189: 販売関係者さん]

坪500くらいかな？

[190: マンション検討中さん]

>>184
市場向けと既住者向けの価格設定は別物では？

[191: マンション掲示板さん]

>>184 マンコミュファンさん
それはたぶん最初はそうだと思うんですけど、最後に販売住戸の価格を決める時は、売主がすでに持っている住戸をどう売るかだけなので関係がないような。他の再開発物件とか建て替え物件みたいな地権者住戸がある物件も、関係なく販売価格は上げてある気がします。

[192: 評判気になるさん]

紙での何かしらの資料が欲しいんだけど、もらう方法ある？

[193: 検討板ユーザーさん]

>>185 名無しさん
駅徒歩、規模感、スペックと全くの別物だが？
駅徒歩10分以上の市場評価の低さを舐めすぎ

[194: マンション検討中さん]

機械駐車場は大嫌いです。最近の新築マンションはどこでも機械で本当に魅力ない物件ばかり

[195: 評判気になるさん]

いまが機械式だから、慣れやな

[196: ご近所さん]

>>194
23区の駅近で数のある平置きなんてどこにもないだろ

[197: マンション検討中さん]

徒歩2分のクレヴィア小竹向原（練馬区住所2016年築）の71平米の物件が中古で8980万で全然売れていないけどどうなんだろう

[198: マンション検討中さん]

設備のスペックもサイトを見る限りプラウド小竹向原より上げてきているので高そう。タッチ水栓、スマートキーとか。

[199: 検討板ユーザーさん]

>>197 マンション検討中さん

その物件は8千万でも高いよ。

[200: 匿名さん]

>>197

クレヴィア小竹向原新築時の坪単価約285万だったから、売主様は少し乗せすぎ感あるけど直近の竣工前完売したオープンレジデンシア小竹向原の値段考えれば高くないかも

[201: 評判気になるさん]

オープンレジデンシアは徒歩2分で350万円くらいだっけ。

[202: 匿名さん]

>>201

オープンレジデンシア小竹向原6階72㎡8,480万円（坪単価392万円）

[203: ご近所さん]

オペンクオリティを考えればかなり高かったが売り切った。
ここは絶対にそれより高い。

[204: 評判気になるさん]

なんにせよ小竹向原もこの物件出来るならもう少し発展して欲しいんだけど、、無理なのかな。。飲食店も少ないし

[205: 匿名さん]

googleマップで散策したけど駅前寂れてるね。

[206: 評判気になるさん]

この立地で駅前発展してたら坪単価500でしょ
娯楽ゼロだから坪単価400未満

[207: 坪単価比較中さん]

小竹向原に駅近徒歩5分、閑静な住宅地、大規模開発の3点が揃ったプラウドシティ小竹向原が来年の1月末販売予定。しかし、その裏で野村不動産は2021年1月販売開始のプラウド練馬中村橋マークス（プラウドシティ小竹向原と同じ沿線）を販売単価337万円で販売し既に完売している。2021年1月販売開始と同時期に、立地、ロケーション、建物の品質すべてにおいて優っているプラウドシティ小竹向原の想定販売単価を練馬中村橋以下に提示して地権者と契約しているようだ。これは購入コスト下げるための詐欺的行為でないでしょうか？私はプラウドシティ小竹向原の販売単価を練馬中村橋の販売単価の1割高い370万円程度を予測している。

[208: 匿名さん]

地権者が得をするんで、見方次第では。

[209: 通りがかりさん]

>>207 坪単価比較中さん

ごめんちょっと何言ってるかわからない。
中村橋は西武池袋線。ここと沿線が異なるのでは？

[210: 名無しさん]

>>207 坪単価比較中さん

何かのコピペですか？
内容めちゃくちゃだけど。

[211: マンション掲示板さん]

ここ住んでたけど役所遠すぎて不便よ

[212: 匿名さん]

そうですね。周辺に住んでますが、区役所に公共交通機関を利用して行こうとすると面倒くさいですね。
自転車か自動車で行くと10~15分位です。ただ、毎日行くものではないので、そんなものかと気になりませんが。

[213: 匿名さん]

>>207 坪単価比較中さん
一応西武有楽町線経由で中村橋からこっちに直通はしてるけど、比較対象になるか？
あと地権者は元々土地建物持分あったんだから、販売価格より低い価格なのは当たり前なんだが、不動産素人かな？

[214: マンコミュファンさん]

>>202 匿名さん
それは条件のいい部屋では？平均350くらいだろ。

[215: 通りがかりさん]

みんなピリピリしてるな
ここで坪単価420とかきたら何が起きるんだろう

[216: マンション検討中さん]

ttjから荒らしが移ってくる

[217: 名無しさん]

すみません、ここってペット可なのかご存じの方いらっしゃいますか？
この規模なら猫・犬飼育OKでしょうか。

[218: マンション検討中さん]

>>217
不可ってことはなかなか無いとは思いますよ。
ただ、細かい規程は作られると思います。大型犬の可否とか、共用部は歩かせてはダメ（抱えたりケージ、カートで移動）とか。

[219: マンション検討中さん]

プラウド小竹向原のスレでも区役所アクセスが問題になってたみたいですね。公共交通なら要町からバスか、池袋から大山でて歩くかですかね。まあそんなに行く用事も無いので個人的に気になりませんが。

駅前が発展してないのが個人的には逆にありなんですよね。池袋新宿そのた諸々にこれほどのアクセスで、この環境は本当にレア。いつかその値打ちが世間にバレるでしょう。というか既に...

[220: 匿名さん]

>>219 マンション検討中さん

億ションになってほしい
今はバブルぞよ