パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエアってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/J1871/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
所在地：愛知県名古屋市　港区港明２丁目５０１－１番（地番）（地番）
交通：名古屋市名港線「東海通」駅　徒歩5分
総戸数： 238戸
駐車場：敷地内平面 238台
竣工時期：2023年1月下旬竣工予定
入居時期：2023年3月下旬入居予定

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[5101: 匿名さん]

>>5098 口コミ知りたいさん
>>5100 マンション掲示板さん
知り合いの建築関係者に聞いたら、HPに記載の物件概要は契約書と同じ信用できる情報みたいですよ。
貴方は11階建に近い構造なのを認めたくないからそのような事を言うのですか？

色々と調べてみましたが、建築士の方が作ったサイトによると31m制限の11階建は極端に少ないそうです。

※以下まとめコメント抜粋
建築士からすると、高層マンションで11階建てや15階建ての計画を見ると「何故？」って思ってしまうほどです。もちろん様々な事情があっての計画だとは思いますが、高層マンションなら、規模の上限は基本的に「10階建て」ないし「14階建て」と覚えておきましょう。
URL：https://media.tsukulink.net/2018/02/architect-travel-tips-mansion/
※コメント終

階高が低い分、下がり天井で居住空間が少なくなるにしても、構造厚を減らして防音性能を落とすにしても住むにはあまり良くありません。

ご検討の方はモデルルームでよく仕様をご確認される事をお勧めします。

[5102: 評判気になるさん]

>>5101 匿名さん
利害がないからこその発言なんで、
貴方の推察は俺からすれば下衆の勘繰り。
実際の数字で示せばそれでおしまいなんで。

俺の興味が2点だけで、
まず、11階、10階は高度制限による制約が主たる要因でない。という主張。
次に容積率を使い切らない物件がこのような低廉な物件で本当に存在するのか？
存在するなら何故なのか？
知りたい。

これで理解してもらえる？

[5103: 匿名さん]

>>5102 評判気になるさん
ご意見ありがとうございます。指摘も中途半端で良く分かりませんが少し分かりました(笑)

私は立場どうあれポジネガどうあれ、検討者や契約者にとって有益な情報交換がより深いレベルで行われる方がマンコミュの価値が上がると考えていますよ。
そういう意味では貴方の質問はより深いところまで考えられているので有意義だと思いましたので、詳しく私の意見を説明させて頂きます。

貴方の一つ目の主張（以下、①～③）

①実際の数字で示せばおしまいとは？
→実際の数字：31m制限地区、港区らら1街区2街区共に/エレベーターがロビー階+1～10階（11層）、門真は31m制限で11階建て
　そして結果：階高2.8m強しか確保出来ない。
　と示しています。最初に問題提起したように、私はこれが結論です。

②11階、10階は高度制限による制約が主たる要因でない。
→これはその通りだと思います。
　31m制限で11階までは無理をすれば普通に作れるそうです。（上記で建築士の方も仰っていました。）
　11階か10階かを決めるのは基本的にデベの営業都合ではないですか。
　その物件で最大の利益には？
　というシンプルな話です。

　11階建てで売れるなら戸数を増やせますから原価を抑えられ高い利益率を出せますが、仕様は低くなり戸数は増えるため売りにくくなります。

　反対に、10階建ては仕様が良くなり戸数は少なくなるので売りやすくなりますが、1戸当たりの原価は上がりますので価格も上がり利益率は下がります。

　そういう意味では、消費者にとっては門真より港区ららの方が良い仕様と思っています。

③容積率を使い切らない物件がこのような低廉な物件で本当に存在するのか？
　存在するなら何故なのか？知りたい
→これはシンプルに、名古屋が車社会であるため駐車場は1戸1台が必須、且つ平面駐車場を増やす事が最もコストを抑えるのに有効だったからだと思います。
　ですから容積率も使い切れません。

　ここの場合、②で11階建てより嵩上げを選択していますし、さらに液状化対策（居住部ではなく、インフラ部）まで行っていて、加えて基礎（杭長も長い）を作るのにも通常物件よりお金が掛かっています。

　これらに、さらに共用施設まで充実させてしまえば、販売価格が港区（名古屋市で最安値のイメージ）の物件価格では無くなってしまいます。
　これにより、1戸1台全て平面駐車場、共用施設を増やさなかった事で低価格を実現出来たというところかと思います。

以上が私の見解です。
私は本物件を検討していましたが購入しなかった立場ですので、これ以上の過度な議論は控えたいと思います。

長文失礼いたしました。

[5104: マンション検討中さん]

>>5103 匿名さん
平面駐車場100%、車寄せも洗車スペースもユーティリティラウンジ
も24時間ゴミステーションもカーシェアもレンタサイクルもあって共用施設が充実してないって意味がわからないんだけど。
そして隣は無料の最強の共用施設ららぽーとにドンキ、スポーツ施設、図書館、区役所あるのに？
ここが共用部充実してないマンションなら、他はどこも買えないでしょ。流石にそこは違うかと。
さらに隣にキッザニアや複合施設もできるし。

[5105: 検討板ユーザーさん]

>>5103 匿名さん
ありがとです。

容積率を使い切った上で、どの様に売るか？
なら仰る内容で俺も理解できるんだけど、
容積率を使い切ってない。
ということが凄く引っかかる。

営利企業だから、これが利益の最大化だ。
という結論になるんだろうけど、どうして？
ってならない？
材料(容積率)余らせて、これが一番儲かります。
って言ってんだからねぇ…。

どう思う？

[5106: 検討板ユーザーさん]

>>5105 検討板ユーザーさん

こちらですが、元々はフツーに並列に板マン建物を配置....の予定(容積率MAXまで？)が、住宅地への日照か何かで今の形(コの字型)になった....とかいう経緯だったかと思います。
贅沢...と評される平面100%駐車場もどちらかと言うと偶然の結果では？？

https://www.city.nagoya.jp/kankyo/cmsfiles/contents/0000076/76160/59Mk...

[5107: 匿名さん]

>>5104 マンション検討中さん
誤解があったようですみませんが、共用施設が充実していないという話ではなく、さらに共用施設を充実させる事は出来たがしなかったという話です。

お金さえ掛ければ他物件に付いている、TSUTAYA監修のブックライブラリーやホテルの様な大きなラウンジ、ジムやプールなど、そういった共用施設を増やす事も出来ますが、分譲価格や管理費修繕費は上がってしまいます。

貴方のように、近隣の外部施設で充分と考えられる方も多いと思いますから共用施設については必要最低限で良いと私も思いますよ。

[5108: 匿名さん]

>>5105 検討板ユーザーさん
そのご意見は最もだと思いますよ。
本来は容積率使い切って、出来るだけ戸数増やして、適正価格で売り切るのが理想かと。

5106さんが仰られるように日照権の制約か。

単純に当初三井さんが見込んでいたより名古屋のマンション需要が少ないと思って（パークホームズ一街区の販売状況は名古屋内では好調という評価ですが、関東なら即売レベルと感じている可能性は往々にしてあるかと）戸数増やすのは危険と見たか（メガシティ二街区出来ても一街区沢山残っていたし）

あと三街区もありますし三街区に繋げるために利益減らして大人気完売にしたかったという思惑も感じます。（土地は東邦ガスから安価で買っているでしょうし。）

[5109: 匿名さん]

>>5105 検討板ユーザーさん
余談ですが、三井さんは最近東海エリアでは苦戦していて、昔は得意エリアだったパークホームズ庄内通も売り切れていません。こういった背景もあるかと思います。

[5110: 名無しさん]

>>5109 匿名さん
ここ数年分譲してるのが庄内通とみなとアクルス一街区だけで、みなとアクルスは竣工前完売してるから
苦戦してるのは庄内通だけでしょ
あなた思い込みだけで根拠がなくてまわりからも疎まれてませんか？

[5111: 口コミ知りたいさん]

>>5110 名無しさん
なのであまり東海に力を入れてない、強くないって話ですよ。
プレサンスのランキングですが三井は東海弱いです。
https://www.pressance.co.jp/ranking_page.html

[5112: 匿名さん]

>>5111 口コミ知りたいさん
力を入れていないのと苦戦してるのは全然別物じゃないですか？

[5113: 口コミ知りたいさん]

>>5112 匿名さん
それはその通りですね。

ただ、最近あまり供給していないとバックデータが少ないので、あまり強気に出られないところがあるのではという予想です。

あくまで推論です。間違っているかもしれませんからご参考までに確認頂けたらと思います。

[5114: 通りがかりさん]

>>5111 口コミ知りたいさん
意味が分かりません、供給してないだけですよね。
強くないかどうかとは関係ないでしょ。
ららみなとの一街区は売れてたし、二街区のここも好調ですよ。

[5115: eマンションさん]

>>5114 通りがかりさん

名古屋では最近、あんまり商売してなかったんで、値頃感とかの感覚が今ひとつ掴めてなかったっていうことを5113は言ってらっしゃるだけだと思いますよ。

あまり、強い弱いにこだわっても......

何はともあれ、あまり強気の値付けをするには.....って事で、ららアクルスの奇跡の価格設定(笑)が実現されたわけで、メデタシメデタシでは？？

もしかして、マーケティング・データじゃなくて、単に原価+管理部門費用でしれっとこの価格設定なのかもしれません？？(笑)。

[5116: 匿名さん]

>>5115 eマンションさん
貴方は投稿者ではないようですが何故わかるんですか？
他人が書込みを見たら額面通りに受け取るしかないと思いますけど。
額面通り受け取った上で不適切な言葉であると指摘されているんですが。

[5117: 匿名さん]

>>5113 口コミ知りたいさん
うん、だったら他の言葉を選ぶべきでしたね。

[5118: eマンションさん]

>>5117 匿名さん
三井が最近分譲したうち、1/2物件が不調なら弱気になったんじゃない？
というか港アクルス一街区売る時には最近全然売ってなかったから弱気設定で安くしたんじゃない？
ノリタケのパークハウスもそうだったし。
安売りで人気出て良かったじゃん。

共用施設増やしたり、仕様高くして、港区で坪200万物件作っても厳しいのは目に見えているわけだし、三井の判断は間違ってないと思うけどなぁ。

[5119: 匿名さん]

>>5118 eマンションさん
私は価格について言及してませんし、三井が間違っているとも言っていません。
アンカー間違ってませんか？

[5120: eマンションさん]

>>5119 匿名さん
そうでしたか、失礼しました。

[5121: 匿名さん]

どうでもいいことで揉めすぎ

[5122: 匿名さん]

>>5121 匿名さん
その書込みして何になるん？
煽りとしても弱いし何がしたいん？

[5123: マンション掲示板さん]

>>5122 匿名さん
その書込みして何になるん？
煽りとしても弱いし何がしたいん？

[5124: 口コミ知りたいさん]

>>5103 匿名さん

>私は立場どうあれポジネガどうあれ、検討者や契約者にとって有益な情報交換がより深いレベルで行われる方がマンコミュの価値が上がると考えていますよ。

おっしゃる通りだと思います。貴重な情報ありがとうございます?

結局、ららはコストアップを覚悟で１階分を嵩上げ分にして、万が一の水害対策用に使っているわけですね！
近場でららマンションを見ると、お城の石垣の如き嵩上げ分にビックリ(笑)。周りのマンションとか一戸建ての入り口は、ららの駐車場より低いのに(笑)。
ららで水害出るなら、多分周りの一帯は海になっているのでは....って思います。

[5125: 通りがかりさん]

>>5123 マンション掲示板さん
オウム返しは敗北宣言だって爺さんが言ってた

[5126: マンション検討中さん]

>>5125 通りがかりさん　

まぁまぁ、ちょっと休憩しよまいか

[5127: 名無しさん]

ちょっと気になりますので、嵩上げがらみで一件、ご存知であれば教えていただきたく。
(しょうもない件ですいません)

ここのマンションですが、自転車置き場が有ったかと思います。ここですが、センター貫通道とどういった高さ関係になるのでしょうか？？

もしかして.....自転車置き場北側(駅側)にスロープがあって、そこからマンション外に出る感じ？？
だとすると、らら側にはマンション外側をぐるりと周らないと出られない感じになるのでしょうか？？
結構ここに住むと、自転車が便利そうなので.....。

[5128: 検討板ユーザーさん]

>>5127 名無しさん
何でも教えてくれるやつらが住む家がここの近くにあるらしい

モデルルームと言う名前らしいぞ、知ってるかい？

[5129: マンション購入者さん]

>>5127 名無しさん

自分は北側から出ると思ってるよ
貫通道路を自転車が爆走するのは危なくない?

[5130: 評判気になるさん]

>>5127 名無しさん
ららぽーととこのマンションとの距離なら歩いていけよ。
アホらしい質問すんなや

[5131: 名無しさん]

>>5129 マンション購入者さん

いや、そう思うんですよ...危ないって。
ですが、こないだ第一街区の南側の出入り口から、自転車が数台(大人の方が利用)出て来てて....しかもシッカリ乗ってる(笑)。
コレって南側からも出られる構造なんじゃないかって。

[5132: 評判気になるさん]

>>5131 名無しさん

うーん、規約はどうなってるんだかね
管理会社に訴える案件になるのかな?

[5133: eマンションさん]

>>5132 評判気になるさん

それなりに常識ありそうな方だったし、ビュンビュン飛ばしているわけでもなく....だったので、もしかして、自転車置き場って、南側にもスロープ付いてて降りれるんじゃないかと.....。
マンション南側の道路もそういえば「歩行者専用」とか、何も無かったし。

[5134: 評判気になるさん]

>>5133 eマンションさん

回答出来る方、挙手願います!

[5135: 匿名さん]

最新Suumoによると、C棟が残り7/58戸だそうです。
B棟も9割近く売れてたので、残り大部分はA棟ですね

[5136: 匿名さん]

https://twitter.com/mansionDr_TG/status/1588456283967205376?s=20&t=4sS...

購入者への貸切ディズニーの招待制度が復活したらしいです。
ここも再来年の枠で対象になるかもしれませんね！

[5137: マンション検討中さん]

>>5136 匿名さん

対象なら、嬉しいかも
それも含めて検討せねば！

[5138: 匿名さん]

>>5134 評判気になるさん
駐輪場から貫通道路も一応出られると思いますが、スロープの折り返しがきつくて大人の自転車はすっと通れないかもしれないですね。自転車でスロープを通っている住人は見たことないです。貫通道路は住人以外の方も通れますが、私はこれまで危ないと思ったことはないです。貫通道路から一般の歩道に出るところの方が、自転車がたまに横切るので危ないですね。

[5139: 評判気になるさん]

>>5138 匿名さん

かい、ありがとうございました
住人以外の方でも通れるなら
ルールを知らない一般人が
自転車で通過していたのかも…
住人さんじゃないと信じたいですね

[5140: 評判気になるさん]

回答、です。

[5141: 匿名さん]

プレミストショックの次はそよらショックが起こりそう

[5142: 匿名さん]

>>5141 匿名さん
そよら上飯田（旧ダイエー）隣接、名城線平安通駅徒歩10分31m制限11階建てなのに建築費高騰受けて坪単価200万！総戸数500戸！こんな予想。どやっ！

[5143: 匿名さん]

>>5142 匿名さん
上飯田はとにかく不便だから、東山線、名城線、桜通線、中央線、東海道本線を検討しない人がようやく検討するかしないかレベルですよ
名駅勤務にも栄伏見勤務にも不便ですし。。
MID WARD CITYと同じくらいの価格ならMIDを選ぶ人がほとんどかと

[5144: 匿名さん]

>>5143 匿名さん
ライバル物件まで出張ご苦労様です
売れ行き、気になりますもんね
「そよら」はイオン、スーパー、スタバ、スシロー、マクドナルド、サイゼ、松屋、街かど屋、おかげ庵が近接の時点で一歩リード、立体駐車場が確定すれば「そよら」を選ぶ人が大半ですね。

[5145: 匿名さん]

>>5144 匿名さん
ふーん、面白い予想をする人もいるんですね。
もしその予想が確かなら、ららの方がお店充実しているしもっと売れているのでは？

正直、旧ダイエーと市営団地隣接で2025年完成のそよら上飯田が、2023年完成のららやMIDより売れるってのは想像出来ないかなぁ。

[5146: 匿名さん]

>>5145 匿名さん
MIDよりlalaの方が売れてるけど(笑)

[5147: 匿名さん]

>>5146 匿名さん
最近はMIDの方が売れているけど(笑)

[5148: 匿名さん]

>>5147 匿名さん
はいはい、売れてる売れてる、すごいすごい
満足したらさっさと巣に戻ってください

[5149: マンション掲示板さん]

>>5147 匿名さん

MIDスレは最近息苦しいから、皆ららに来ちゃうんだよね結局
さすがららは港区の母

[5150: マンコミュファンさん]

>>5135 匿名さん

もう少しで完売！
キャンセル案件のお値段とかも楽しみです。(今現在の市場価格が反映されるので)。