パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエアってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/J1871/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
所在地：愛知県名古屋市　港区港明２丁目５０１－１番（地番）（地番）
交通：名古屋市名港線「東海通」駅　徒歩5分
総戸数： 238戸
駐車場：敷地内平面 238台
竣工時期：2023年1月下旬竣工予定
入居時期：2023年3月下旬入居予定

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[5101: 匿名さん]

>>5098 口コミ知りたいさん
>>5100 マンション掲示板さん
知り合いの建築関係者に聞いたら、HPに記載の物件概要は契約書と同じ信用できる情報みたいですよ。
貴方は11階建に近い構造なのを認めたくないからそのような事を言うのですか？

色々と調べてみましたが、建築士の方が作ったサイトによると31m制限の11階建は極端に少ないそうです。

※以下まとめコメント抜粋
建築士からすると、高層マンションで11階建てや15階建ての計画を見ると「何故？」って思ってしまうほどです。もちろん様々な事情があっての計画だとは思いますが、高層マンションなら、規模の上限は基本的に「10階建て」ないし「14階建て」と覚えておきましょう。
URL：https://media.tsukulink.net/2018/02/architect-travel-tips-mansion/
※コメント終

階高が低い分、下がり天井で居住空間が少なくなるにしても、構造厚を減らして防音性能を落とすにしても住むにはあまり良くありません。

ご検討の方はモデルルームでよく仕様をご確認される事をお勧めします。

[5102: 評判気になるさん]

>>5101 匿名さん
利害がないからこその発言なんで、
貴方の推察は俺からすれば下衆の勘繰り。
実際の数字で示せばそれでおしまいなんで。

俺の興味が2点だけで、
まず、11階、10階は高度制限による制約が主たる要因でない。という主張。
次に容積率を使い切らない物件がこのような低廉な物件で本当に存在するのか？
存在するなら何故なのか？
知りたい。

これで理解してもらえる？

[5103: 匿名さん]

>>5102 評判気になるさん
ご意見ありがとうございます。指摘も中途半端で良く分かりませんが少し分かりました(笑)

私は立場どうあれポジネガどうあれ、検討者や契約者にとって有益な情報交換がより深いレベルで行われる方がマンコミュの価値が上がると考えていますよ。
そういう意味では貴方の質問はより深いところまで考えられているので有意義だと思いましたので、詳しく私の意見を説明させて頂きます。

貴方の一つ目の主張（以下、①～③）

①実際の数字で示せばおしまいとは？
→実際の数字：31m制限地区、港区らら1街区2街区共に/エレベーターがロビー階+1～10階（11層）、門真は31m制限で11階建て
　そして結果：階高2.8m強しか確保出来ない。
　と示しています。最初に問題提起したように、私はこれが結論です。

②11階、10階は高度制限による制約が主たる要因でない。
→これはその通りだと思います。
　31m制限で11階までは無理をすれば普通に作れるそうです。（上記で建築士の方も仰っていました。）
　11階か10階かを決めるのは基本的にデベの営業都合ではないですか。
　その物件で最大の利益には？
　というシンプルな話です。

　11階建てで売れるなら戸数を増やせますから原価を抑えられ高い利益率を出せますが、仕様は低くなり戸数は増えるため売りにくくなります。

　反対に、10階建ては仕様が良くなり戸数は少なくなるので売りやすくなりますが、1戸当たりの原価は上がりますので価格も上がり利益率は下がります。

　そういう意味では、消費者にとっては門真より港区ららの方が良い仕様と思っています。

③容積率を使い切らない物件がこのような低廉な物件で本当に存在するのか？
　存在するなら何故なのか？知りたい
→これはシンプルに、名古屋が車社会であるため駐車場は1戸1台が必須、且つ平面駐車場を増やす事が最もコストを抑えるのに有効だったからだと思います。
　ですから容積率も使い切れません。

　ここの場合、②で11階建てより嵩上げを選択していますし、さらに液状化対策（居住部ではなく、インフラ部）まで行っていて、加えて基礎（杭長も長い）を作るのにも通常物件よりお金が掛かっています。

　これらに、さらに共用施設まで充実させてしまえば、販売価格が港区（名古屋市で最安値のイメージ）の物件価格では無くなってしまいます。
　これにより、1戸1台全て平面駐車場、共用施設を増やさなかった事で低価格を実現出来たというところかと思います。

以上が私の見解です。
私は本物件を検討していましたが購入しなかった立場ですので、これ以上の過度な議論は控えたいと思います。

長文失礼いたしました。

[5104: マンション検討中さん]

>>5103 匿名さん
平面駐車場100%、車寄せも洗車スペースもユーティリティラウンジ
も24時間ゴミステーションもカーシェアもレンタサイクルもあって共用施設が充実してないって意味がわからないんだけど。
そして隣は無料の最強の共用施設ららぽーとにドンキ、スポーツ施設、図書館、区役所あるのに？
ここが共用部充実してないマンションなら、他はどこも買えないでしょ。流石にそこは違うかと。
さらに隣にキッザニアや複合施設もできるし。

[5105: 検討板ユーザーさん]

>>5103 匿名さん
ありがとです。

容積率を使い切った上で、どの様に売るか？
なら仰る内容で俺も理解できるんだけど、
容積率を使い切ってない。
ということが凄く引っかかる。

営利企業だから、これが利益の最大化だ。
という結論になるんだろうけど、どうして？
ってならない？
材料(容積率)余らせて、これが一番儲かります。
って言ってんだからねぇ…。

どう思う？

[5106: 検討板ユーザーさん]

>>5105 検討板ユーザーさん

こちらですが、元々はフツーに並列に板マン建物を配置....の予定(容積率MAXまで？)が、住宅地への日照か何かで今の形(コの字型)になった....とかいう経緯だったかと思います。
贅沢...と評される平面100%駐車場もどちらかと言うと偶然の結果では？？

https://www.city.nagoya.jp/kankyo/cmsfiles/contents/0000076/76160/59Mk...

[5107: 匿名さん]

>>5104 マンション検討中さん
誤解があったようですみませんが、共用施設が充実していないという話ではなく、さらに共用施設を充実させる事は出来たがしなかったという話です。

お金さえ掛ければ他物件に付いている、TSUTAYA監修のブックライブラリーやホテルの様な大きなラウンジ、ジムやプールなど、そういった共用施設を増やす事も出来ますが、分譲価格や管理費修繕費は上がってしまいます。

貴方のように、近隣の外部施設で充分と考えられる方も多いと思いますから共用施設については必要最低限で良いと私も思いますよ。

[5108: 匿名さん]

>>5105 検討板ユーザーさん
そのご意見は最もだと思いますよ。
本来は容積率使い切って、出来るだけ戸数増やして、適正価格で売り切るのが理想かと。

5106さんが仰られるように日照権の制約か。

単純に当初三井さんが見込んでいたより名古屋のマンション需要が少ないと思って（パークホームズ一街区の販売状況は名古屋内では好調という評価ですが、関東なら即売レベルと感じている可能性は往々にしてあるかと）戸数増やすのは危険と見たか（メガシティ二街区出来ても一街区沢山残っていたし）

あと三街区もありますし三街区に繋げるために利益減らして大人気完売にしたかったという思惑も感じます。（土地は東邦ガスから安価で買っているでしょうし。）

[5109: 匿名さん]

>>5105 検討板ユーザーさん
余談ですが、三井さんは最近東海エリアでは苦戦していて、昔は得意エリアだったパークホームズ庄内通も売り切れていません。こういった背景もあるかと思います。

[5110: 名無しさん]

>>5109 匿名さん
ここ数年分譲してるのが庄内通とみなとアクルス一街区だけで、みなとアクルスは竣工前完売してるから
苦戦してるのは庄内通だけでしょ
あなた思い込みだけで根拠がなくてまわりからも疎まれてませんか？

[5111: 口コミ知りたいさん]

>>5110 名無しさん
なのであまり東海に力を入れてない、強くないって話ですよ。
プレサンスのランキングですが三井は東海弱いです。
https://www.pressance.co.jp/ranking_page.html

[5112: 匿名さん]

>>5111 口コミ知りたいさん
力を入れていないのと苦戦してるのは全然別物じゃないですか？

[5113: 口コミ知りたいさん]

>>5112 匿名さん
それはその通りですね。

ただ、最近あまり供給していないとバックデータが少ないので、あまり強気に出られないところがあるのではという予想です。

あくまで推論です。間違っているかもしれませんからご参考までに確認頂けたらと思います。

[5114: 通りがかりさん]

>>5111 口コミ知りたいさん
意味が分かりません、供給してないだけですよね。
強くないかどうかとは関係ないでしょ。
ららみなとの一街区は売れてたし、二街区のここも好調ですよ。

[5115: eマンションさん]

>>5114 通りがかりさん

名古屋では最近、あんまり商売してなかったんで、値頃感とかの感覚が今ひとつ掴めてなかったっていうことを5113は言ってらっしゃるだけだと思いますよ。

あまり、強い弱いにこだわっても......

何はともあれ、あまり強気の値付けをするには.....って事で、ららアクルスの奇跡の価格設定(笑)が実現されたわけで、メデタシメデタシでは？？

もしかして、マーケティング・データじゃなくて、単に原価+管理部門費用でしれっとこの価格設定なのかもしれません？？(笑)。

[5116: 匿名さん]

>>5115 eマンションさん
貴方は投稿者ではないようですが何故わかるんですか？
他人が書込みを見たら額面通りに受け取るしかないと思いますけど。
額面通り受け取った上で不適切な言葉であると指摘されているんですが。

[5117: 匿名さん]

>>5113 口コミ知りたいさん
うん、だったら他の言葉を選ぶべきでしたね。

[5118: eマンションさん]

>>5117 匿名さん
三井が最近分譲したうち、1/2物件が不調なら弱気になったんじゃない？
というか港アクルス一街区売る時には最近全然売ってなかったから弱気設定で安くしたんじゃない？
ノリタケのパークハウスもそうだったし。
安売りで人気出て良かったじゃん。

共用施設増やしたり、仕様高くして、港区で坪200万物件作っても厳しいのは目に見えているわけだし、三井の判断は間違ってないと思うけどなぁ。

[5119: 匿名さん]

>>5118 eマンションさん
私は価格について言及してませんし、三井が間違っているとも言っていません。
アンカー間違ってませんか？

[5120: eマンションさん]

>>5119 匿名さん
そうでしたか、失礼しました。