パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエアってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/J1871/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
所在地：愛知県名古屋市　港区港明２丁目５０１－１番（地番）（地番）
交通：名古屋市名港線「東海通」駅　徒歩5分
総戸数： 238戸
駐車場：敷地内平面 238台
竣工時期：2023年1月下旬竣工予定
入居時期：2023年3月下旬入居予定

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[5065: 匿名さん]

>>5062 匿名さん
それな。買い物にはどちらも困らなそう

[5066: マンション掲示板さん]

https://twitter.com/veronicafudosan/status/1584771587193991168?s=46&t=...

ららぽーとの影響で周辺にまで好影響及ぼしてるらしい
地価も東海通駅周辺は港区なのに大幅に上昇し続けている

[5067: 匿名さん]

>>5066 マンション掲示板さん
まあ二期開発も控えてるからさらに地価は上がるのは確実だからね

[5068: 匿名さん]

いつの間にか先着順1戸売れて残り61戸に。
門真のララ横も抽選倍率16倍だそうでララ横は全国で見ても強いですね

[5069: マンション掲示板さん]

門真の周り工場だらけで国道沿いがあそこまで人気なのがわからん
ららぽーとができるとはいえ。。

[5070: マンション検討中さん]

>>5068 匿名さん

こちら(ららぽーと名古屋)も抽選で煽って煽って....高値で売りつけ(笑)も可能だったと思うんですが、やってないですね～。
抽選になりそうだと、さっさと販売数を増やして、皆さんにゆき渡るように調整。

個人的な見方ですが、○海フラッグの二の舞を避けようとしているのかも(笑)って思います。
何はともあれここってコスパ良すぎますわ.....。

[5071: 評判気になるさん]

>>5070 マンション検討中さん
まあ煽ったところで売れるか売れないかはあんまり関係ないよ

[5072: マンション検討中さん]

去年値付けだから色々と高騰してる今からしたら割安感あると思うけど、いきなり売上が伸びるわけでもなく横ばい
1期と比べて値上げしたのと購入層的にコロナの影響を受けたのか
やはり、港区だからか

[5073: 匿名さん]

安いから仮に金利上昇して払えなくっても残債残るリスク低いから
賃貸借りるより断然いいよね

[5074: 匿名さん]

門真のララ横は抽選20倍らしい
ここも戸数155戸ならもう完売してたのにな

[5075: 匿名さん]

最近ようやく気がついたのですが、ここって嵩上げ2mしている為に、31m制限の11階建てになっているから天井高低いんですね。エレベーターでもロビー階があるという稀なお話あったので疑問に思っていました。

[5076: 口コミ知りたいさん]

>>5075 匿名さん
ここは天井高2m45cmですね、メガやミッドは2m50cmなので5cm差みたいです。
背の高い人には気になるのかもね。私は気にならなかったけど

[5077: 通りがかりさん]

>>5076 口コミ知りたいさん

ミッドは2m50cmとか嘘をつかないで下さい！
公式な名古屋市の公表でMIDの浸水予測は 3.0mですよ。

[5078: マンコミュファンさん]

>>5076 口コミ知りたいさん
ミッドは2.5～2.6mですよ。
低層1～3階：260cm
中層4～6階：255cm
高層7～10階：250cm

31m制限で11階建にすると、天井高だけでなく、階高（各階の構造厚）低くなるので防音等も心配になりますのでよくご確認された方がいいかと思います。

[5079: 口コミ知りたいさん]

ほんそれ、ミッドしか勝たん！

[5080: 口コミ知りたいさん]

>>5076 口コミ知りたいさん
嘘はよくありませんよ！
ミッドがもっと上です！
開放感に繋がるので身長は関係ありません
私は2mあるのでららは検討対象外ですが笑
ミッドしか勝たん！

[5081: マンコミュファンさん]

>>5078 マンコミュファンさん
いいまとめ！
ミッドしか
勝たん！

[5082: マンション掲示板さん]

>>5078 マンコミュファンさん
ミッドを貶めようとして失敗しましたね！
天井高もディスポーザーもミッドだけ

[5083: 検討板ユーザーさん]

オンリーワンでいいだんよ
比較なんて無意味な行為だ

[5084: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[5085: 通りがかりさん]

>>5075 匿名さん

嵩上げ分も31m制限に算入されるんですね。知らんかった。
サッシ高さ共通化の為に、階高によらず、天井高を合わせてるのかと思ってました。

[5086: マンコミュファンさん]

>>5085 通りがかりさん
ミッドしか勝たん！てこと

[5087: 匿名さん]

>>5085 通りがかりさん
勿論、建築物の高さ制限には嵩上げも考慮されます。

以下URLは高さ制限12mの地域にどうやって4階建ての高級物件を建てるのか？という記事（マンション名：クオン新浦安）です。
https://urayasu-fan.com/quwon-update-20170416/

クオン新浦安は本物件とは逆に、「周辺の土地高さを嵩上げ」して1階を半地下にする事で、高さ12m制限なのに4階建てを実現しています。

本物件はマンション居住部分を2m嵩上げしていますので、その分周辺の土地高さよりも居住部が2m高くなる為、その高さ分は高さ制限から差し引かれ、実質的には11階建て構造の様になっているという事です。

＜30m高さ制限の土地　マンション11階建てと10階建ての構造厚比較＞
1）31m/11階建て＝階高2.818m-天井高2.450m=構造厚0.368m
2）31m/10階建て＝階高3.100m-天井高2.550m＝構造厚0.550m

要するに20㎝弱程度各階の構造厚に差が出てきます。
これにより上下階の音が響きやすくなる事はご留意下さい。

ちなみに皆さんが推されている門真も30m制限11階建てと似たような仕様。

らら一街区が上手く売れたので、三井さんこの仕様を気に入り門真にも使ったかもしれません。（この仕様の場合、1物件当たりの戸数を1.1倍に増やせるので、デベの売上金額はUPします。）

[5088: 匿名さん]

>>5087 匿名さん
名古屋市発行の高さ制限に関する資料もあったので掲載しておきます。御確認下さい。
https://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/cmsfiles/contents/0000002/2287/...

[5089: 名無しさん]

>>5087 匿名さん
別に戸数は1.1倍に増えてないですよね？
本来の一階部分に住戸はないので。

[5090: 匿名さん]

>>5089 名無しさん
戸数が増えているのは、11階建ての門真のみですね。

ららはこのレス（>>4843）にもあるように、エレベーター1階の下にロビー階（嵩上げ部）がある事で実質11階建てと同じ構造になっています。

[5091: 口コミ知りたいさん]

>>5087 匿名さん
間違えと思しき点が二つ。

階高2.8mとかで天井高2.45mなんて住戸はお目にかかれない。スラブ厚、床、天井そのもの厚み。天井の懐。これらの足し算で成立しない。
昭和のようにスラブに配管を埋めちゃうみたいなことをやればできるだろうけど、とんと見ないね。そういうのは。

次に、直接的な分譲面積は容積率の制約を一番強く受けるので、10階と11階で分譲面積が1.1倍になるようなケースはない。
ぶっちゃけ分譲面積は10階と11階でも同じ。
階あたりの面積が10階建ての方が大きいとかで一緒になる。

[5092: 匿名さん]

>>5091 口コミ知りたいさん
貴方は三河出身？

[5093: 匿名さん]

>>5091 口コミ知りたいさん
1点目も2点目も何を言っているのかよく分かりません。

（高さ制限）31m-2m（嵩上げ）＝29m（本物件の居住部高さ制約）です。

10階建ての場合、ロビー階が無かったとしても、階高は2.9mが最大となるはずです。さらにロビー階があるため、11層目の天井・床も必要なのでその階の天井を低くしたとしても階高は2.85mくらいが上限かと思います。

もし御詳しいようでしたら、階高〇．〇mなら成立すると具体的に仰って頂きたいです。（出来れば各構造厚も御提示頂けると参考になります。）

またパークホームズLaLa門真は、準工業地域（高さ31m制限）に11階建て。
つまり階高2.818mのマンションを建てています。

貴方の主張と異なりますが、何故成り立っているのでしょうか？

尚、2点目について、らら2街区は全て平面駐車場にしているくらいですから、11階建てにしても容積率の制限には全く引っかかりませんよ。（容積率＝延床面積÷敷地面積×100）

[5094: 匿名さん]

>>5093 匿名さん
傾斜地か掘るかで稼ぐかね。
門真は天井高2.45mなの？
だとするとその高さを確保できているところは限られそうだね。下がり天井もりもり。
直床だとして、
スラブ200、床、天井材各50、天井の懐(配管部)200くらいかな？直床でも500mmくらいは必要じゃないかな。
それより薄くするなら配管しない部分の懐を削ったり、スラブ厚をいじめて小梁増やしてグリッド小さくするとか必要そうだね。

二つ目。
容積率を使い切ってないってこと！？
そんな物件今時あるんだ。
小規模邸宅系だけだと思うけど。
そんな贅沢な物件。

[5095: 匿名さん]

>>5094 匿名さん
ここの場合、浸水対策で嵩上げしているので、掘るのは意味ないですね。

門真は1～2階：2.5m、3階以上：2.45m以下のようです。
詳しくは分かりませんが2.4m以下は流石に無いと思います。
平均としては2.45m弱でしょうか。門真も浸水の可能性があるエリアですし掘るのは考えにくいです。構造面厳しいのは変わりないかと。

仰るように下がり天井で逃げたり、スラブ厚180などすればギリギリ成り立つのかもしれませんね。

容積率40％弱余ってますね。共用施設面積を減らして平面駐車場面積を増やしたの事が効いていると思います。

[5096: マンコミュファンさん]

>>5095 匿名さん
契約書には何%/何%と書かれてるんです？
分子と分母が知りたいです。

あ、因みに駐車場は容積率不算入ではないですよ。緩和はされますが。

[5097: 匿名さん]

>>5096 マンコミュファンさん
容積率は物件概要から計算しました。

（2街区）
延床面積：21,813.94㎡
敷地面積：13,055.66㎡
容積率：167％

（1街区）
延床面積：23,464.30㎡
敷地面積：15,032.74㎡
容積率：156％

[5098: 口コミ知りたいさん]

>>5097 匿名さん
物件概要それはあまり役に立たなくて…。
契約書に明記されているものこそ重要なので。
物件概要基準で主張しちゃうのかぁ…。

[5099: 匿名さん]

>>5098 口コミ知りたいさん
そうですか、細かい計算はそうかもしれないですね。
ただ門真で31m制限の11階建てやっているから、敷地が門真より2倍以上のここが容積率による制限で11階建て出来ないわけないですよね。（>>5091）

[5100: マンション掲示板さん]

>>5099 匿名さん
延べ床に駐車場入ってる？
とか細かいとかじゃないよ。

だから…、容積率の制約で10階か11階かが決まってるわけじゃない。って言ってるじゃん。
>>5091 で

[5101: 匿名さん]

>>5098 口コミ知りたいさん
>>5100 マンション掲示板さん
知り合いの建築関係者に聞いたら、HPに記載の物件概要は契約書と同じ信用できる情報みたいですよ。
貴方は11階建に近い構造なのを認めたくないからそのような事を言うのですか？

色々と調べてみましたが、建築士の方が作ったサイトによると31m制限の11階建は極端に少ないそうです。

※以下まとめコメント抜粋
建築士からすると、高層マンションで11階建てや15階建ての計画を見ると「何故？」って思ってしまうほどです。もちろん様々な事情があっての計画だとは思いますが、高層マンションなら、規模の上限は基本的に「10階建て」ないし「14階建て」と覚えておきましょう。
URL：https://media.tsukulink.net/2018/02/architect-travel-tips-mansion/
※コメント終

階高が低い分、下がり天井で居住空間が少なくなるにしても、構造厚を減らして防音性能を落とすにしても住むにはあまり良くありません。

ご検討の方はモデルルームでよく仕様をご確認される事をお勧めします。

[5102: 評判気になるさん]

>>5101 匿名さん
利害がないからこその発言なんで、
貴方の推察は俺からすれば下衆の勘繰り。
実際の数字で示せばそれでおしまいなんで。

俺の興味が2点だけで、
まず、11階、10階は高度制限による制約が主たる要因でない。という主張。
次に容積率を使い切らない物件がこのような低廉な物件で本当に存在するのか？
存在するなら何故なのか？
知りたい。

これで理解してもらえる？

[5103: 匿名さん]

>>5102 評判気になるさん
ご意見ありがとうございます。指摘も中途半端で良く分かりませんが少し分かりました(笑)

私は立場どうあれポジネガどうあれ、検討者や契約者にとって有益な情報交換がより深いレベルで行われる方がマンコミュの価値が上がると考えていますよ。
そういう意味では貴方の質問はより深いところまで考えられているので有意義だと思いましたので、詳しく私の意見を説明させて頂きます。

貴方の一つ目の主張（以下、①～③）

①実際の数字で示せばおしまいとは？
→実際の数字：31m制限地区、港区らら1街区2街区共に/エレベーターがロビー階+1～10階（11層）、門真は31m制限で11階建て
　そして結果：階高2.8m強しか確保出来ない。
　と示しています。最初に問題提起したように、私はこれが結論です。

②11階、10階は高度制限による制約が主たる要因でない。
→これはその通りだと思います。
　31m制限で11階までは無理をすれば普通に作れるそうです。（上記で建築士の方も仰っていました。）
　11階か10階かを決めるのは基本的にデベの営業都合ではないですか。
　その物件で最大の利益には？
　というシンプルな話です。

　11階建てで売れるなら戸数を増やせますから原価を抑えられ高い利益率を出せますが、仕様は低くなり戸数は増えるため売りにくくなります。

　反対に、10階建ては仕様が良くなり戸数は少なくなるので売りやすくなりますが、1戸当たりの原価は上がりますので価格も上がり利益率は下がります。

　そういう意味では、消費者にとっては門真より港区ららの方が良い仕様と思っています。

③容積率を使い切らない物件がこのような低廉な物件で本当に存在するのか？
　存在するなら何故なのか？知りたい
→これはシンプルに、名古屋が車社会であるため駐車場は1戸1台が必須、且つ平面駐車場を増やす事が最もコストを抑えるのに有効だったからだと思います。
　ですから容積率も使い切れません。

　ここの場合、②で11階建てより嵩上げを選択していますし、さらに液状化対策（居住部ではなく、インフラ部）まで行っていて、加えて基礎（杭長も長い）を作るのにも通常物件よりお金が掛かっています。

　これらに、さらに共用施設まで充実させてしまえば、販売価格が港区（名古屋市で最安値のイメージ）の物件価格では無くなってしまいます。
　これにより、1戸1台全て平面駐車場、共用施設を増やさなかった事で低価格を実現出来たというところかと思います。

以上が私の見解です。
私は本物件を検討していましたが購入しなかった立場ですので、これ以上の過度な議論は控えたいと思います。

長文失礼いたしました。

[5104: マンション検討中さん]

>>5103 匿名さん
平面駐車場100%、車寄せも洗車スペースもユーティリティラウンジ
も24時間ゴミステーションもカーシェアもレンタサイクルもあって共用施設が充実してないって意味がわからないんだけど。
そして隣は無料の最強の共用施設ららぽーとにドンキ、スポーツ施設、図書館、区役所あるのに？
ここが共用部充実してないマンションなら、他はどこも買えないでしょ。流石にそこは違うかと。
さらに隣にキッザニアや複合施設もできるし。

[5105: 検討板ユーザーさん]

>>5103 匿名さん
ありがとです。

容積率を使い切った上で、どの様に売るか？
なら仰る内容で俺も理解できるんだけど、
容積率を使い切ってない。
ということが凄く引っかかる。

営利企業だから、これが利益の最大化だ。
という結論になるんだろうけど、どうして？
ってならない？
材料(容積率)余らせて、これが一番儲かります。
って言ってんだからねぇ…。

どう思う？

[5106: 検討板ユーザーさん]

>>5105 検討板ユーザーさん

こちらですが、元々はフツーに並列に板マン建物を配置....の予定(容積率MAXまで？)が、住宅地への日照か何かで今の形(コの字型)になった....とかいう経緯だったかと思います。
贅沢...と評される平面100%駐車場もどちらかと言うと偶然の結果では？？

https://www.city.nagoya.jp/kankyo/cmsfiles/contents/0000076/76160/59Mk...

[5107: 匿名さん]

>>5104 マンション検討中さん
誤解があったようですみませんが、共用施設が充実していないという話ではなく、さらに共用施設を充実させる事は出来たがしなかったという話です。

お金さえ掛ければ他物件に付いている、TSUTAYA監修のブックライブラリーやホテルの様な大きなラウンジ、ジムやプールなど、そういった共用施設を増やす事も出来ますが、分譲価格や管理費修繕費は上がってしまいます。

貴方のように、近隣の外部施設で充分と考えられる方も多いと思いますから共用施設については必要最低限で良いと私も思いますよ。

[5108: 匿名さん]

>>5105 検討板ユーザーさん
そのご意見は最もだと思いますよ。
本来は容積率使い切って、出来るだけ戸数増やして、適正価格で売り切るのが理想かと。

5106さんが仰られるように日照権の制約か。

単純に当初三井さんが見込んでいたより名古屋のマンション需要が少ないと思って（パークホームズ一街区の販売状況は名古屋内では好調という評価ですが、関東なら即売レベルと感じている可能性は往々にしてあるかと）戸数増やすのは危険と見たか（メガシティ二街区出来ても一街区沢山残っていたし）

あと三街区もありますし三街区に繋げるために利益減らして大人気完売にしたかったという思惑も感じます。（土地は東邦ガスから安価で買っているでしょうし。）

[5109: 匿名さん]

>>5105 検討板ユーザーさん
余談ですが、三井さんは最近東海エリアでは苦戦していて、昔は得意エリアだったパークホームズ庄内通も売り切れていません。こういった背景もあるかと思います。

[5110: 名無しさん]

>>5109 匿名さん
ここ数年分譲してるのが庄内通とみなとアクルス一街区だけで、みなとアクルスは竣工前完売してるから
苦戦してるのは庄内通だけでしょ
あなた思い込みだけで根拠がなくてまわりからも疎まれてませんか？

[5111: 口コミ知りたいさん]

>>5110 名無しさん
なのであまり東海に力を入れてない、強くないって話ですよ。
プレサンスのランキングですが三井は東海弱いです。
https://www.pressance.co.jp/ranking_page.html

[5112: 匿名さん]

>>5111 口コミ知りたいさん
力を入れていないのと苦戦してるのは全然別物じゃないですか？

[5113: 口コミ知りたいさん]

>>5112 匿名さん
それはその通りですね。

ただ、最近あまり供給していないとバックデータが少ないので、あまり強気に出られないところがあるのではという予想です。

あくまで推論です。間違っているかもしれませんからご参考までに確認頂けたらと思います。

[5114: 通りがかりさん]

>>5111 口コミ知りたいさん
意味が分かりません、供給してないだけですよね。
強くないかどうかとは関係ないでしょ。
ららみなとの一街区は売れてたし、二街区のここも好調ですよ。