パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエアってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/J1871/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
所在地：愛知県名古屋市　港区港明２丁目５０１－１番（地番）（地番）
交通：名古屋市名港線「東海通」駅　徒歩5分
総戸数： 238戸
駐車場：敷地内平面 238台
竣工時期：2023年1月下旬竣工予定
入居時期：2023年3月下旬入居予定

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[5051: 名無しさん]

>>5045 匿名さん
ミッドの20分を先につっこめよw

[5052: 匿名さん]

もう少し考えることを覚えた方が良さそうですね。

[5053: 匿名さん]

>>5049 マンコミュファンさん
金山で一度降りないって事は、東海通で１つ電車待つからトータル時間は32分だぞ。

[5054: 匿名さん]

その電車に合わせて家を出るだけだろ？
何ドヤ顔で言ってんだ？

[5055: 匿名さん]

>>5054 匿名さん
ドヤ顔でららから松坂屋が22分とか言ってたのは、>>5046でしょ。

[5056: 坪単価比較中さん]

>>5053 匿名さん
その時間に金山止まりの電車なんてないです。
嘘書くのはやめましょう

[5057: 匿名さん]

>>5055 匿名さん
32分-7分＝25分だからそんなにおかしくない

[5058: 名無しさん]

>>5053 匿名さん
アホなおまえだけ金山で一度降りてろよ、直通なのに。

[5059: 匿名さん]

>>5056 坪単価比較中さん
すみませんね。ジョルダンで検索すると何故か金山で降りてしまうみたいだね。

[5060: 検討板ユーザーさん]

>>5059 匿名さん
ジョルダンじゃない件、風評被害

[5061: 通りがかりさん]

何はともあれ、らら＆東海通を利用のメリットは、「朝でも必ず座れる」ことだと思いますよ。
金山乗り換えとか、栄に勤務でも、シッカリ寛げます。

どさっと隣に荷物置いて、コーヒーを満喫(笑)。もちろん、日比野に着く前にはお荷物はお膝の上にお片付けで......。

[5062: 匿名さん]

ミッドもららも栄へのアクセスかなりいいんだよね

[5063: 検討板ユーザーさん]

>>5058

わかりやすくて吹きました！

[5064: 匿名さん]

>>5063 検討板ユーザーさん

朝とか、金山で無意味に乗り換えで(？)ひと電車待ってる人がいたら、要注意ですね(笑)。

まあでも、呑んで帰って終電近くの電車で、東海通駅に栄から向かうときは気をつけねば....確か乗り換え必須だと思います。

[5065: 匿名さん]

>>5062 匿名さん
それな。買い物にはどちらも困らなそう

[5066: マンション掲示板さん]

https://twitter.com/veronicafudosan/status/1584771587193991168?s=46&t=...

ららぽーとの影響で周辺にまで好影響及ぼしてるらしい
地価も東海通駅周辺は港区なのに大幅に上昇し続けている

[5067: 匿名さん]

>>5066 マンション掲示板さん
まあ二期開発も控えてるからさらに地価は上がるのは確実だからね

[5068: 匿名さん]

いつの間にか先着順1戸売れて残り61戸に。
門真のララ横も抽選倍率16倍だそうでララ横は全国で見ても強いですね

[5069: マンション掲示板さん]

門真の周り工場だらけで国道沿いがあそこまで人気なのがわからん
ららぽーとができるとはいえ。。

[5070: マンション検討中さん]

>>5068 匿名さん

こちら(ららぽーと名古屋)も抽選で煽って煽って....高値で売りつけ(笑)も可能だったと思うんですが、やってないですね～。
抽選になりそうだと、さっさと販売数を増やして、皆さんにゆき渡るように調整。

個人的な見方ですが、○海フラッグの二の舞を避けようとしているのかも(笑)って思います。
何はともあれここってコスパ良すぎますわ.....。

[5071: 評判気になるさん]

>>5070 マンション検討中さん
まあ煽ったところで売れるか売れないかはあんまり関係ないよ

[5072: マンション検討中さん]

去年値付けだから色々と高騰してる今からしたら割安感あると思うけど、いきなり売上が伸びるわけでもなく横ばい
1期と比べて値上げしたのと購入層的にコロナの影響を受けたのか
やはり、港区だからか

[5073: 匿名さん]

安いから仮に金利上昇して払えなくっても残債残るリスク低いから
賃貸借りるより断然いいよね

[5074: 匿名さん]

門真のララ横は抽選20倍らしい
ここも戸数155戸ならもう完売してたのにな

[5075: 匿名さん]

最近ようやく気がついたのですが、ここって嵩上げ2mしている為に、31m制限の11階建てになっているから天井高低いんですね。エレベーターでもロビー階があるという稀なお話あったので疑問に思っていました。

[5076: 口コミ知りたいさん]

>>5075 匿名さん
ここは天井高2m45cmですね、メガやミッドは2m50cmなので5cm差みたいです。
背の高い人には気になるのかもね。私は気にならなかったけど

[5077: 通りがかりさん]

>>5076 口コミ知りたいさん

ミッドは2m50cmとか嘘をつかないで下さい！
公式な名古屋市の公表でMIDの浸水予測は 3.0mですよ。

[5078: マンコミュファンさん]

>>5076 口コミ知りたいさん
ミッドは2.5～2.6mですよ。
低層1～3階：260cm
中層4～6階：255cm
高層7～10階：250cm

31m制限で11階建にすると、天井高だけでなく、階高（各階の構造厚）低くなるので防音等も心配になりますのでよくご確認された方がいいかと思います。

[5079: 口コミ知りたいさん]

ほんそれ、ミッドしか勝たん！

[5080: 口コミ知りたいさん]

>>5076 口コミ知りたいさん
嘘はよくありませんよ！
ミッドがもっと上です！
開放感に繋がるので身長は関係ありません
私は2mあるのでららは検討対象外ですが笑
ミッドしか勝たん！

[5081: マンコミュファンさん]

>>5078 マンコミュファンさん
いいまとめ！
ミッドしか
勝たん！

[5082: マンション掲示板さん]

>>5078 マンコミュファンさん
ミッドを貶めようとして失敗しましたね！
天井高もディスポーザーもミッドだけ

[5083: 検討板ユーザーさん]

オンリーワンでいいだんよ
比較なんて無意味な行為だ

[5084: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[5085: 通りがかりさん]

>>5075 匿名さん

嵩上げ分も31m制限に算入されるんですね。知らんかった。
サッシ高さ共通化の為に、階高によらず、天井高を合わせてるのかと思ってました。

[5086: マンコミュファンさん]

>>5085 通りがかりさん
ミッドしか勝たん！てこと

[5087: 匿名さん]

>>5085 通りがかりさん
勿論、建築物の高さ制限には嵩上げも考慮されます。

以下URLは高さ制限12mの地域にどうやって4階建ての高級物件を建てるのか？という記事（マンション名：クオン新浦安）です。
https://urayasu-fan.com/quwon-update-20170416/

クオン新浦安は本物件とは逆に、「周辺の土地高さを嵩上げ」して1階を半地下にする事で、高さ12m制限なのに4階建てを実現しています。

本物件はマンション居住部分を2m嵩上げしていますので、その分周辺の土地高さよりも居住部が2m高くなる為、その高さ分は高さ制限から差し引かれ、実質的には11階建て構造の様になっているという事です。

＜30m高さ制限の土地　マンション11階建てと10階建ての構造厚比較＞
1）31m/11階建て＝階高2.818m-天井高2.450m=構造厚0.368m
2）31m/10階建て＝階高3.100m-天井高2.550m＝構造厚0.550m

要するに20㎝弱程度各階の構造厚に差が出てきます。
これにより上下階の音が響きやすくなる事はご留意下さい。

ちなみに皆さんが推されている門真も30m制限11階建てと似たような仕様。

らら一街区が上手く売れたので、三井さんこの仕様を気に入り門真にも使ったかもしれません。（この仕様の場合、1物件当たりの戸数を1.1倍に増やせるので、デベの売上金額はUPします。）

[5088: 匿名さん]

>>5087 匿名さん
名古屋市発行の高さ制限に関する資料もあったので掲載しておきます。御確認下さい。
https://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/cmsfiles/contents/0000002/2287/...

[5089: 名無しさん]

>>5087 匿名さん
別に戸数は1.1倍に増えてないですよね？
本来の一階部分に住戸はないので。

[5090: 匿名さん]

>>5089 名無しさん
戸数が増えているのは、11階建ての門真のみですね。

ららはこのレス（>>4843）にもあるように、エレベーター1階の下にロビー階（嵩上げ部）がある事で実質11階建てと同じ構造になっています。

[5091: 口コミ知りたいさん]

>>5087 匿名さん
間違えと思しき点が二つ。

階高2.8mとかで天井高2.45mなんて住戸はお目にかかれない。スラブ厚、床、天井そのもの厚み。天井の懐。これらの足し算で成立しない。
昭和のようにスラブに配管を埋めちゃうみたいなことをやればできるだろうけど、とんと見ないね。そういうのは。

次に、直接的な分譲面積は容積率の制約を一番強く受けるので、10階と11階で分譲面積が1.1倍になるようなケースはない。
ぶっちゃけ分譲面積は10階と11階でも同じ。
階あたりの面積が10階建ての方が大きいとかで一緒になる。

[5092: 匿名さん]

>>5091 口コミ知りたいさん
貴方は三河出身？

[5093: 匿名さん]

>>5091 口コミ知りたいさん
1点目も2点目も何を言っているのかよく分かりません。

（高さ制限）31m-2m（嵩上げ）＝29m（本物件の居住部高さ制約）です。

10階建ての場合、ロビー階が無かったとしても、階高は2.9mが最大となるはずです。さらにロビー階があるため、11層目の天井・床も必要なのでその階の天井を低くしたとしても階高は2.85mくらいが上限かと思います。

もし御詳しいようでしたら、階高〇．〇mなら成立すると具体的に仰って頂きたいです。（出来れば各構造厚も御提示頂けると参考になります。）

またパークホームズLaLa門真は、準工業地域（高さ31m制限）に11階建て。
つまり階高2.818mのマンションを建てています。

貴方の主張と異なりますが、何故成り立っているのでしょうか？

尚、2点目について、らら2街区は全て平面駐車場にしているくらいですから、11階建てにしても容積率の制限には全く引っかかりませんよ。（容積率＝延床面積÷敷地面積×100）

[5094: 匿名さん]

>>5093 匿名さん
傾斜地か掘るかで稼ぐかね。
門真は天井高2.45mなの？
だとするとその高さを確保できているところは限られそうだね。下がり天井もりもり。
直床だとして、
スラブ200、床、天井材各50、天井の懐(配管部)200くらいかな？直床でも500mmくらいは必要じゃないかな。
それより薄くするなら配管しない部分の懐を削ったり、スラブ厚をいじめて小梁増やしてグリッド小さくするとか必要そうだね。

二つ目。
容積率を使い切ってないってこと！？
そんな物件今時あるんだ。
小規模邸宅系だけだと思うけど。
そんな贅沢な物件。

[5095: 匿名さん]

>>5094 匿名さん
ここの場合、浸水対策で嵩上げしているので、掘るのは意味ないですね。

門真は1～2階：2.5m、3階以上：2.45m以下のようです。
詳しくは分かりませんが2.4m以下は流石に無いと思います。
平均としては2.45m弱でしょうか。門真も浸水の可能性があるエリアですし掘るのは考えにくいです。構造面厳しいのは変わりないかと。

仰るように下がり天井で逃げたり、スラブ厚180などすればギリギリ成り立つのかもしれませんね。

容積率40％弱余ってますね。共用施設面積を減らして平面駐車場面積を増やしたの事が効いていると思います。

[5096: マンコミュファンさん]

>>5095 匿名さん
契約書には何%/何%と書かれてるんです？
分子と分母が知りたいです。

あ、因みに駐車場は容積率不算入ではないですよ。緩和はされますが。

[5097: 匿名さん]

>>5096 マンコミュファンさん
容積率は物件概要から計算しました。

（2街区）
延床面積：21,813.94㎡
敷地面積：13,055.66㎡
容積率：167％

（1街区）
延床面積：23,464.30㎡
敷地面積：15,032.74㎡
容積率：156％

[5098: 口コミ知りたいさん]

>>5097 匿名さん
物件概要それはあまり役に立たなくて…。
契約書に明記されているものこそ重要なので。
物件概要基準で主張しちゃうのかぁ…。

[5099: 匿名さん]

>>5098 口コミ知りたいさん
そうですか、細かい計算はそうかもしれないですね。
ただ門真で31m制限の11階建てやっているから、敷地が門真より2倍以上のここが容積率による制限で11階建て出来ないわけないですよね。（>>5091）

[5100: マンション掲示板さん]

>>5099 匿名さん
延べ床に駐車場入ってる？
とか細かいとかじゃないよ。

だから…、容積率の制約で10階か11階かが決まってるわけじゃない。って言ってるじゃん。
>>5091 で