パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエアってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/J1871/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
所在地：愛知県名古屋市　港区港明２丁目５０１－１番（地番）（地番）
交通：名古屋市名港線「東海通」駅　徒歩5分
総戸数： 238戸
駐車場：敷地内平面 238台
竣工時期：2023年1月下旬竣工予定
入居時期：2023年3月下旬入居予定

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[4371: 匿名さん]

>>4370 匿名さん
この資料によると江戸時代から明治時代の間にこの辺りが埋め立てられたようですね。
https://www.city.nagoya.jp/kankobunkakoryu/cmsfiles/contents/0000023/2...

[4372: 匿名さん]

>>4371 匿名さん
すみませんが、私も関東の埋立地について確認不足でした。
関東の埋立地の方が歴史としては新しい地域も多そうです。
あまり良い資料がなかったので参考となったサイトのリンクを貼っておきます。
https://taclover.com/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%81%AE%E5%9F%8B%E7%AB%8B%E3%...

[4373: 匿名さん]

夏休み明けモデルルーム行く予定
いい部屋残ってるといいな

[4374: 匿名さん]

>>4373 匿名さん

今日モデルルームの前をたまたま通ったら、9～28まで休みって書いてあるっぽかった、見間違い？
これだけ夏休み取ってるって事は、結構売れてるんでしょうか？かなりの余裕を感じますが。。。

[4375: 通りがかりさん]

>>4363 検討板ユーザーさん

脅威の価格要因は、単に開発特区で外部(国と自治体)から沢山お金が入ってる事だと思いますよ。
市内中心部の特区と少し違う部分は省エネ効果の検証特区。コレは国からお金出ますから。
東京の晴海フラッグが相場的にメチャ安なのも特区だから。。。

[4376: 通りがかりさん]

>>4374 匿名さん
売れていない物件も同じ日程ですよ。
売れ行きは関係ないかと。

[4377: マンコミュファンさん]

>>4374 匿名さん

一街区の時から、そんな感じ
その時も、掲示板は荒れまくってたな
二街区懲りもせず延々と同じような論争
ある意味、三街区も見ものだ

[4378: 名無しさん]

>>4375 通りがかりさん

晴海フラッグ(笑笑)。ココはそこまででは無いと信じたいですが....

(Wikipediaの「晴海フラッグ」出典)

都はインフラ整備が完了する2025年度を目処に三井不動産などに約130億円で(晴海フラッグの)土地を売却する予定であるが、この土地を不当に安く売却する契約を結んだのは違法だとして、都民32人が小池百合子都知事らに適正価格との差額を請求するよう都に求め住民訴訟を起こして....

もしかして、後々、入居者から追加徴収(笑)

[4379: 通りがかりさん]

>>4378 名無しさん

それは無いと思います。
オリンピック招致みたいな国家的レベルでは無いので。
但し開発特区にはそれなりのお金がデベ以外から拠出されている、という引用をしたまでですよ。。。

[4380: 匿名さん]

災害リスクで騒ぐ投稿が散見されますが、個人的に名古屋市で災害リスクを担保したければ瑞穂台地の昭和区で、水災リスクの無い場所を選ぶしかない。
利便性を取るか、災害リスク回避を取るかのどちらかかと思います。

[4381: 匿名さん]

マンションで利便性を取って災害リスクをある程度許容する場合、滅多に起きない地震よりもしょっちゅう起きる水災対策を優先すべき。

殆どのマンションは地下に電源設備があるので排水が間に合わなければ電気設備が被災する。近年の短時間豪雨を考慮すると水災ハザードにかからない場所でも、地上若しくは上階に電源設備を設置するべき。

その点では一定程度の災害リスク対策は取られている物件かと。。。

[4382: 匿名さん]

>>4379 さん

たしかに！あまり目立つような物件ではないので。

たぶん、お金がダイレクトに供給(補助金とか)じゃなくて、特別減税・控除・インフラ整備・理由付けして低価格で土地売却などなど「ステルス供給」されている形ではと思います。

ただ、こちらの物件、攻めた価格の割に、煽らないで奥ゆかしい営業をしているのは、やっぱり晴海フラッグなどの教訓だと思います。

[4383: 匿名さん]

>>4382 匿名さん
ここって言うほど安い？港区だと過去相場的にもこれくらいなイメージ。
画像は一街区の時のマンマニ抜粋だけど、一街区の安さでも10年後は値下がり予想。

2街区なら設備少し良くなった分駅遠いから、景気相場現状維持災害無しの10年後3LDKで良くて3,000万こっから諸経費抜くから手取り2,800万くらいかな。

二街区の価格でフルローン3,500万スタートとしたら、何とか残債割れしないくらいで見積もった方がいいと思うんだけど。

[4384: 契約者さん1]

>>4383 匿名さん

一街区は確かに安かった！
港区だから、デベも恐る恐るだったろうし
ららが名古屋人に受けるかも未知数
しかし、いい感じで売れたから
もう少し乗せてもイケルだろ?みたいな(笑)
実際、キャンセル分も2割増しでも売れたから

だから港区の割にニ街区は高掴みだと思う
でも市況を考えると仕方ないね

三街区に注目だよ

[4385: 匿名さん]

>>4384 契約者さん1さん
ちょっと二街区は高い感じはするよね。

一街区の中古も低層は苦戦してるみたい。
3LDK2階3480万1階3200万で出てるけど暫く売れてないね。

名古屋って投資物件のプレロジェ、格安物件のオプレジもバンバン出てるから、買っちゃう人結構いて、住んだら後悔してる人も多そう。

[4386: 契約者さん1]

>>4385 匿名さん

いや、サスガに中古であの値段は
ボッタクリ過ぎだよ
隣にもっと性能が良くなって、新築出るなら
値段同じならそっち買うでしょ

中古なんだから、もっと安くしなきゃ
せめて買った値段にしなきゃだよ

[4387: 匿名さん]

>>4386 契約者さん1さん
そうだね、中古だから値引きするんだろうけど二街区と同じくらいにはしないと厳しいだろうね。多分一街区の駅近アピールして二街区と同じくらいの価格で売ろうとしてるのかな。

[4388: 匿名さん]

>>4380 匿名さん
他にも地盤良いところはあるし、昭和区だけ無駄に上げなくていいよ。昭和区で三井建てるならパークシティで坪350万くらいだろうし。

大規模板マンだと則武は完売。残ってる中でここよりハザード良いのは、予算ちょっと足してメガシティがある。もう少し足せばMIDがある。さらに足せばシティタワー葵がある。

地盤恐い人いるならもっと予算出すしかないよ。

[4389: 検討板ユーザーさん]

>>4387 匿名さん

最初の一街区の値段知ってる?
今スーモに出てる中古って
購入時より3～400万はプラスの強気設定
港区で売れるわけないじゃん

[4390: 匿名さん]

まーたど素人の評論家湧いて来たな

[4391: 匿名さん]

>>4388 匿名さん

確かに地盤に限ればもっと予算出す必要はあると思いますが、価格と災害リスク対策のバランス的にはいい線だと感じます。

メガシティもMIDも川沿い低湿地なので災害リスクの点では決してハザード良いと思えません。改定ハザードの水災ハザード確認してみて下さい。特にメガはヤバいですよ。
矢田川氾濫したら一部が地盤流される地域に追加されてます。地盤流されるとマンションでも危ない。
MIDも堀川近接なので水災対策をするべきだと思う。

則武が何故に住居部分を嵩上げ等で水災対策しなかったのか？個人的には理解できません。

近年の気象災害を考えると、地震より遥かに水害を重視すべきと思うんですが。。

[4392: 匿名さん]

>>4384 さん

一街区はバーゲン価格だと思います。２割増しが本来の価格かと。。。

二街区はZEH対応等の断熱性能向上を採用してるのと、一街区の頃と資材や人件費も違いますし、特に一街区先行棟は消費税８％物件です。

港区でもこの地域はららぽーともあり利便性が非常に良いので特別かと思います。中古売買物件の坪単価もそこそこですし。。。ららぽーとが撤退しない限り南側に近接高層物が建たない、北側も広い駐車場があるので近接高層物が建たない。。。コレは大きなアドバンテージだと思います。

三街区は流石に駅から凄く遠くなりそうなのと違うデベですよね。。。

[4393: 匿名さん]

>>4391 匿名さん
地下58mまで掘らないと10階建建てられない土地で地震軽視は有り得ないかな。
多分大丈夫だろうではなく、何かある事を想定して、その時どうなるか理解して買うべきでしょ。

浸水と地震が違うのは、浸水は避難できるという事。

あと浸水のハザードマップは、今年の6月にこれまでは東海豪雨レベルを想定していたのを、さらに一段階上げて殆どの川が同時氾濫したらって話なので、ここ100年で起こってない豪雨と来ると言われている地震どっちが先かは分からないからどっちも対策は必要と思いますよ。

メガシティは仰る通り近隣が矢田川沿いなので危険と考えれば控えた方がいいです。MIDは東海豪雨で堀川が氾濫しても大きな浸水していません。（より海抜低い下流の方が浸水）
ノリタケも海抜高くありませんが名古屋駅周辺の排水能力は大幅に強化されているので大きな心配はないかと。2m嵩上げしてるマンションは稀ですよ。

[4394: 契約者さん1]

>>4392 匿名さん

デベは、東邦
売るのは、三井らしい
東邦が造るマンションって
オールガス！ってやつかな?
三街区は、駅が遠くなるから
何を売りに仕掛けるのか興味有り

[4395: マンコミュファンさん]

>>4394 契約者さん1さん

設計施工は？？
またもや長谷工だったとして(笑)。

[4396: 名無しさん]

>>4393 さん

地震を考慮したら台地以外は大差ないと思います。表層地盤増幅度見れば埋立地も干拓地も低湿地も後背低地も大差ないです。取り敢えず倒壊しなければ良しと考えるべき。

水災はハザードを参考にして専有部が被災しなければ取り敢えず良しとするしか無いかと。たとえ50cm程度の浸水でも地下に電源部や機械式駐車場がありマンションの排水設備能力が間に合わなければ被災する可能性がある。

それ故、個人的には台地以外の水災可能性ある地域に新しく建てるマンションは積極的に嵩上げ等で水災対策するべきと思うんですよね。

そういう災害リスクを全く考えたくない場合は、利便性を譲っても台地上で水災リスクの低い物件を選ぶしかないかと。但しどの場所でも水災リスクは全くゼロにはなりませんから買ってから自己防災対策は必要ですが。。。

[4397: マンション掲示板さん]

>>4387 匿名さん

恐らく一括査定で一番高い仲介選んで高値スタートで囲い込みされてるのかと。普通なら周辺相場見て３ヶ月単位で価格見直しするでしょう。。。

[4398: 名無しさん]

>>4395 マンコミュファンさん

長谷工だと何か不都合でも?
西側にいっそタワマン出来て欲しい！

[4399: 匿名さん]

>>4396 名無しさん
あなたが台地以外は関係ないとお話される根拠はなんでしょうか。

私も専門家ではありませんが知人の建築士に話を聞きましたがやはり地盤の良し悪しは台地の上であっても実際に計測してみないと支持層までの深さは分からないと聴きました。

反対に地盤が弱いとされる地域でも場所によっては支持層が相当浅い地域もあるようです。
MIDやノリタケが支持層20mというのは意外な結果だと思います。

またWEBにも三井の支持層まで杭が届いておらず傾いた問題を受けて、専門家のコメントが掲載されています。

https://www.dailyshincho.jp/article/2015/11130835/?all=1

これらより有力な情報がありましたら是非共有お願いしたいです。

[4400: 名無しさん]

>>4399 匿名さん

地震ハザードステーションマップ（Ｊ－ＳＨＩＳ Ｍａｐ）はご存知ですか？
メッシュがかなり粗いので詳細には微動探査等を使って調査しないと数値が変わったりしますが（一つ隣のメッシュでも微地形区分や地盤増幅率が変わる）ある程度の目安にはなるかと思います。

表層地盤増幅率と３０ｍ平均Ｓ波速度（地下１００ｍくらいまで）は下記です。
本物件　：１．８５、１９４ｍ／ｓ（干拓地）
ノリタケ：２．０７、１７１ｍ／ｓ（三角州・海岸低地）
ＭＩＤ　：１．８８、１９１ｍ／ｓ（自然堤防）
熱田台地：１．２８、２９８ｍ／ｓ（砂礫質台地）
（熱田台地は白河公園付近を抽出）

表層地盤増幅率１．４辺りが地盤良し悪しの境目の目安です。
支持層に杭を打つのは建物倒壊を防ぐ事です。
支持層は浅ければ浅い方が確かに良いですが、その支持層自体が揺れやすければ、杭の深さ違いはあまり意味をなさないと思ってます。
表層地盤増幅率が１．２と２．０では揺れやすさが１．７倍違います。（地盤が１．７倍柔らかい）
以上、参考にされてみて下さい。

因みにＪ－ＳＨＩＳ Ｍａｐサイトは下記です。
https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

[4401: 名無しさん]

>>4399 匿名さん

記載ミスにより、上記本文一部訂正します。（すみません）

４行目：（地下１００ｍくらいまで）→（地下３０ｍまで）
１２行目：その支持層自体が揺れやすければ　→　その表層地盤自体が揺れやすければ

[4402: 名無しさん]

>>4397 マンション掲示板さん

たぶん、この物件のオーナーさんって、売却急いでないのでは？？
大幅なキャピタルゲインはともかく、ほぼ家賃タダで生活できているわけですから....。

うまくうれれば売っちゃうし、そのまま住んでも良し。

タワマンだと投資的にシッカリお値段チェックの方多いと思いますが、ココは実需系なんで.....中古実績見て、利便性でサクッと買う方が出てくるのでは？？？

[4403: 匿名さん]

>>4400 名無しさん
詳細にご説明頂き有難うございます。
そのサイトは存じています。私も何故新しい埋立地（江戸～明治）の港区が、古い埋立地の西区や北区（古代～中世）よりもその数値が良くないかを自分でも調べて、建築士の友人にも相談しています。

結論から申しますと、
西区や北区の場合、最表層は柔らかい土だが20m下にはマンションの重さに耐えられる硬い支持層がある。
（サイトの掲載値は30m迄の平均地盤硬さより求めた揺れやすさの為、表層が柔らかいと平均値は悪くなる）

港区の場合、最表層は西区や北区と変わらない寧ろ新しい埋立地のため硬いが、58m下まで硬い支持層がない。

そのサイトは主に個人向けに戸建て（マンションより軽いので30mまでしか基本的に掘らないから）を建てる際の目安として掲載されており、マンションの場合、同じ長谷工が施工が行うなら品質基準は基本的に変わらないそうです。

支持層の強さは基本的に同じと考えれば揺れやすさは、杭が長い分だけ増幅しますので港区の方が揺れやすいはすく、杭が長いので横揺れ時に折れてしまうリスクが大きいです。

とはいえ、その分杭は太くしているはずなので大丈夫とは思いますが絶対はありません。
この辺りは4399のサイトにも載っていますね。

三井さんも聞けば色々と教えてくれると思いますし、色々な条件に納得して選んで頂けたらと思います。

[4404: 匿名さん]

>>4403 匿名さん
説明文の誤記が多くてすみません。結論以下を読んで頂ければ趣旨が分かるかと思います。

少し補則ですが、お調べになっていた全国各地のハザードマップは地形種別から算出されているようで、実際に現地で計測したわけではないようですので参考にはなりますが少し情報はアバウトかと思います。

実際には現地実測、支持層までの深さ、施工会社の品質基準使う予算（予算があるなら地盤改良を行った方がより良い）がペースになるかと思います。

[4405: 匿名さん]

>>4400 名無しさん
地震ハザードマップ見れば誰が見ても港区より西区、北区の方がまだマシ。公式じゃないネット情報であんまり変わらないは無理がある。メガもここより全然地盤良いよ。砂田橋が水害リスク有りなのは確かだけど、流石に海抜15m以上で地盤比較的良いところが地盤流されるは言い過ぎかな。あと、昭和区も場所によっては地盤良くない。

港区
https://www.city.nagoya.jp/bosaikikikanri/cmsfiles/contents/0000112/11...

西区
https://www.city.nagoya.jp/bosaikikikanri/cmsfiles/contents/0000112/11...

北区
https://www.city.nagoya.jp/bosaikikikanri/cmsfiles/contents/0000112/11...

東区
https://www.city.nagoya.jp/bosaikikikanri/cmsfiles/contents/0000112/11...

昭和区
https://www.city.nagoya.jp/bosaikikikanri/cmsfiles/contents/0000112/11...

[4406: 匿名さん]

>>4403 匿名さん

お詳しいですね。良いことだと思います。
災害リスクを自分で調べるのは大切だと思います。
誰もが地盤の良い場所に住める訳では無いし、実需の場合、自身の生活を考えて利便性を優先する場合もあるでしょう。
災害リスクをキチンと知って災害対策を準備する事が大事だと思います。

建物は職人さんの手作りですから、どの物件でも竣工後の専有部と共用部のチェックも大切だと思います。その後はキッチリと建物管理をしていく事も大切ですね。

[4407: 名無し]

>>4405 匿名さん

自治体ハザードマップは100％災害リスクを担保するものではなく、あくまで参考に過ぎません。今後どんどん見直される可能性もあり、ご自身で色々調べられると良いかと思います。

確かに昭和区全てがOKな訳ではなく場所は選ぶ必要ありますが、名古屋市では一番安定してる地域かと思います。
丘陵地は今後も土砂災害警戒区域が追加される可能性が高いです。

メガの敷地は上部一部が改定ハザードで赤斜線で囲われた部分が追加されてますよね。あの赤斜線部分は地盤が流される可能性のある警戒区域です。今まで矢田川上流ハザードが設定されてなかった事が問題だと思います。

毎年豪雨災害は加速してるのでハザードマップだけに頼らず色々な土地情報は参考にするに越した事はないと思っています。

[4408: 匿名さん]

>>4406 匿名さん
もう契約しているんでしょ。ここは地盤悪い分だけ安いんだしそれが当たり前でしょ。それなりに三井が対策しているから港区の中ではマシと思って住んだ方がいいよ。

基本的にどこもデベが出来るだけ高く売れるように値付けしているし安くてなんでもいいところなんて基本的にないから。

[4409: 匿名さん]

>>4407 名無しさん
メガに何の恨みがあるのか知らないけど、自分が言ってる斜線部は家屋倒壊等氾濫地域ね。地盤が流されるなんて言ったら住友起こるぞ(笑)
https://www.city.nagoya.jp/bosaikikikanri/cmsfiles/contents/0000153/15...

[4410: マンション掲示板さん]

>>4402 名無しさん

ありがとう
確かに急いでないかも
そういう解釈もあるよね～

[4411: 名無しさん]

>>4409 匿名さん

メガに恨みとかはないですよ。
家屋倒壊等氾濫区域の定義内容を調べてみて下さい。
家屋が流されるだけでなく護岸侵食もありますよ。
だからマンションでも、この区域は要注意なんです。
一街区は問題無いでしょうけど、二街区は一応考慮が必要だと思いますよ。。。関連情報として記載したまでです。

[4412: 口コミ知りたいさん]

>>109 の流れ通りになったな

[4413: 匿名さん]

>>4394 契約者さん1さん

三街区も三井さんが売主なんですか。
個人的には河川が近くなるのが気になりますね。
現状ハザードマップは基本的に一級河川を対象に作成されてるので、河川の近くは微妙かなあ。。。
高い護岸は無いので比較的早く水は引くでしょうけど。。。
この物件と同じく嵩上げは必要かも。。。

特別な売りは必要でしょうね。ららぽーと線路挟んで対象の位置に魅力ある設備新設するとかが必要かも。。。
でも来春の黒田さん任期が終わると金利上がりそうですよね。。。逆風となりそう。。。

[4414: 匿名さん]

>>4412 口コミ知りたいさん

なるほど、そういう事なんですね。。。

[4415: 検討中さん]

災害リスクはあるけど、それなりに対策し、低価格、駅近、商業施設と大型スーパー隣接、市役所近い、半径2km以内に救急総合病院４つ、高速出入口近い、と利便性は名古屋トップクラスですものね。

[4416: 匿名さん]

>>4412 口コミ知りたいさん
一街区は終始メガよりららのが売れてたけど、春先からMIDのが売れてるし竣工前完売はキツイんじゃない？
実際モデルルームも空いてるしね。

[4417: 匿名さん]

>>4411 名無しさん
ん～砂田橋にも沢山の人がもう住んでるんだからあんまりオーバーな言い方はしない方がいいよ。どこを調べても護岸が侵食されたり家屋被害の可能性は書いてあっても、地盤が流されるとは書いてないから。

[4418: マンション掲示板さん]

>>4416 匿名さん

ららの営業さん達は夏休み中～

[4419: 匿名さん]

お休みされているので書き込みがすくないねｗ

[4420: マンション掲示板さん]

>>4412 口コミ知りたいさん

>ここの一期もノリタケも同じようにアンチがたくさんやってきて大人気で売れた。 アンチが来ないと逆に売れないかもね。

まあ、一種の炎上マーケティング？？(笑)