パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエアってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/J1871/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
所在地：愛知県名古屋市　港区港明２丁目５０１－１番（地番）（地番）
交通：名古屋市名港線「東海通」駅　徒歩5分
総戸数： 238戸
駐車場：敷地内平面 238台
竣工時期：2023年1月下旬竣工予定
入居時期：2023年3月下旬入居予定

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[4351: 評判気になるさん]

>>4350 匿名さん

>売れ残りを恐れて、低グレードのパークホームズに、名古屋市最低価格圏に設定。早く売ってしまおうと考えたわけです。

早く売ってしまっても、万が一トラブったら 「またかいな....ハイ、立て直し」必須では.....。
ビックセブンですし？今度やったらアウトは見えていると思います。そう言う面では信用できるのでは？？

[4352: 匿名さん]

>>4351 評判気になるさん
そうですね。当然ですが、三井ももう支持層までの深さに間違いが無いようチェック体制を設けているでしょう。
ですから、建てたら傾くなんて事はもう無いかと思いますよ。

ただ地盤が良くないという点では横浜と類似してしまっているので、三井もエントランスやライフラインは地震が起こっても守りたいと思い、特別な液状化対策も行っています。但し、それは高額なのでマンション全域には行っていないのです。

したがって、一般的なマンションと同様に支持層までの深さ（この物件の場合54～57m、HP画像添付）によって耐震性が決まります。
他物件よりとても長い支持杭を伸ばしている事を考えると、支持層まで浅い地域（例えば名古屋台地の上）などよりは地震の揺れも強く、支持杭の耐久性にも疑問がついてしまうのです。

これについては実際に自分達の目で見て買えるわけではありませんのでデベを信じるしかありませんね。

これらに納得いけば良い物件だと思いますよ。

[4353: 口コミ知りたいさん]

>>4352 匿名さん

たしか.....ですけど、液状化対策ってマンション全体にやっていたのでは？？？　駐車場は流石にやってないかと思います。ですので、駐車場は+50cmぐらいで、建物は2m盛ってある形になっていたかと思います。
ちなみに、マンション入り口から、二階に上がる勢いで階段登ってようやく一階(笑)。ここまでどうせ盛るなら、一階にもエレベーター停める方が良かったのでは(爆)。

[4354: 匿名さん]

>>4353 口コミ知りたいさん
残念ですが、液状化対策はエントランスやライフライン施設のみかと思います。
尚、盛土は液状化には効果はありません。主に浸水対策ですね。
添付がHPに掲載されている液状化対策の文章ですのでご確認ください。

[4355: 口コミ知りたいさん]

>>4354 匿名さん

なるほどなるほど。

結局、建物....というか、10階建の部分は岩盤まで杭が打ってあるから大丈夫(液状化関係なし)。
それ以外の部分で、キモになる部分(低層のエントランス部分・水関係と電気関係)は、地盤改良実施といった感じと思います。
たしかエントランス部分は建物の作り一緒でも杭打ちは無かったかと....。
駐車場部分はまあ、仕方ないですね～。

[4356: 匿名さん]

>>4355 口コミ知りたいさん
はい、基本的に仰る通りだと思います。
ただ杭の長さが60mまで長くなりますと地震の揺れは大きくなります。また建物周辺のみ液状化で地盤沈下しますと建物に追加の階段やスロープが必要となったりはしますのでこの辺りもよくお調べになると良いかもしれませんね。

分かりやすいQ＆Aがありましたので良ければご確認下さい。
ベストアンサーの話が分かりやすいかと思います。
https://question.realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/10...

[4357: 匿名さん]

長いと読んでもらえんぞ
気をつけろ
金あるやつはMID
MIDしか勝たん！

[4358: eマンションさん]

>>4346 マンション検討中さん
MIDの掲示板にららのやつらが荒らしにきてるんだよ
そいつを先にどーにかしろよ
らら民はMIDのせいで売行きが鈍ってるのにびびってるみたい
MIDしか勝たんのに無駄な抵抗だよね

[4359: eマンションさん]

はい、次の方どーぞ！

[4360: マンコミュファンさん]

>>4356 匿名さん

いろいろと、情報ありがとうございます。で、結局、ナゼにココのマンションってボランティア価格(笑)なんでしょうか？？

多分、安い土地を買ったとはいえ、排水の陣、いや、背水の陣の某社がシッカリ施工(今度やったら退場？)で....特に問題があるとは思えませんし.....。

何はともあれ、ナゾの強烈なお買い得マンションでは？？

[4361: 匿名さん]

>>4360 マンコミュファンさん
地盤問題で汚点のある三井が、また地盤の悪い土地で売らなきゃならない、さーどうするか。

予算内で出来る限りの地盤対策をして、それでも万全じゃないから安売りして売り抜けるって考えたのがここでしょ。

思ったより名古屋民が地盤気にしない層もいて、1街区良かったから値上げ実験、キャンセル増えたし売行鈍ったなぁ←いまここ

[4362: マンコミュファンさん]

>>4361 匿名さん

キャンセル増えたし、売れ行き鈍ったなぁ
ソースはどこ?
何見れば数が把握出きるの?

[4363: 検討板ユーザーさん]

>>4361 匿名さん

>予算内で出来る限りの地盤対策をして、それでも万全じゃないから安売りして売り抜けるって考えたのがここでしょ。

万全でない場合は「立て直し」
法令違反の建物造ったら「お縄頂戴」
です。
ちゃんとお役所に構造届けて耐震性認可を受けて建築スタートです。法令守って作ってる限り、耐震性は大差なしですよ...

というわけで、安値で売り抜ける.....必要は無しですが.....。
結局、ココって建築時期が良かったというのが脅威の価格の要因では？？

[4364: 名無しさん]

地盤のことはよく分からんが、東京は湾岸エリアにタワマンいっぱい建ってるじゃん
そこは地盤ええの？
それこそ、名古屋東部だって、知られてない活断層で地割れが起こらんとも限らんし

[4365: 匿名さん]

もう少しお金貯めてMID買えば地盤も心配いらんのよ
MIDにしときなはれ

[4366: マンション掲示板さん]

>>4365 匿名さん

営業さん、お疲れ様です

[4367: 匿名さん]

モデルルームもお休みだし、お前らも休めよｗ

[4368: 匿名さん]

>>4364 名無しさん
東京湾岸もここと同じ埋立地ですから全く良くありませんよ。
ただ東京湾岸は江戸時代、名古屋港区は明治時代に埋立られているので港区の方が新しくより地盤が緩い地域が多いと言われています。（実際支持層60mは関東でも悪い方）

名古屋の埋立歴史は調べておくといいかと思います。

https://www.port-of-nagoya.jp/shokai/kohoshiryo/1001907/1001910.html

[4369: 匿名さん]

名古屋港より北側にあるこのマンションの辺りの港区も、
明治時代よりも古い江戸時代の埋立地です。

https://chubu.env.go.jp/wildlife/mat/m_1_1_11_1.html

[4370: 匿名さん]

>>4369 匿名さん
すみません、港区で一括りにしていました。
詳しく調べたところ、添付画像のような歴史のようですね。

[4371: 匿名さん]

>>4370 匿名さん
この資料によると江戸時代から明治時代の間にこの辺りが埋め立てられたようですね。
https://www.city.nagoya.jp/kankobunkakoryu/cmsfiles/contents/0000023/2...

[4372: 匿名さん]

>>4371 匿名さん
すみませんが、私も関東の埋立地について確認不足でした。
関東の埋立地の方が歴史としては新しい地域も多そうです。
あまり良い資料がなかったので参考となったサイトのリンクを貼っておきます。
https://taclover.com/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%81%AE%E5%9F%8B%E7%AB%8B%E3%...

[4373: 匿名さん]

夏休み明けモデルルーム行く予定
いい部屋残ってるといいな

[4374: 匿名さん]

>>4373 匿名さん

今日モデルルームの前をたまたま通ったら、9～28まで休みって書いてあるっぽかった、見間違い？
これだけ夏休み取ってるって事は、結構売れてるんでしょうか？かなりの余裕を感じますが。。。

[4375: 通りがかりさん]

>>4363 検討板ユーザーさん

脅威の価格要因は、単に開発特区で外部(国と自治体)から沢山お金が入ってる事だと思いますよ。
市内中心部の特区と少し違う部分は省エネ効果の検証特区。コレは国からお金出ますから。
東京の晴海フラッグが相場的にメチャ安なのも特区だから。。。

[4376: 通りがかりさん]

>>4374 匿名さん
売れていない物件も同じ日程ですよ。
売れ行きは関係ないかと。

[4377: マンコミュファンさん]

>>4374 匿名さん

一街区の時から、そんな感じ
その時も、掲示板は荒れまくってたな
二街区懲りもせず延々と同じような論争
ある意味、三街区も見ものだ

[4378: 名無しさん]

>>4375 通りがかりさん

晴海フラッグ(笑笑)。ココはそこまででは無いと信じたいですが....

(Wikipediaの「晴海フラッグ」出典)

都はインフラ整備が完了する2025年度を目処に三井不動産などに約130億円で(晴海フラッグの)土地を売却する予定であるが、この土地を不当に安く売却する契約を結んだのは違法だとして、都民32人が小池百合子都知事らに適正価格との差額を請求するよう都に求め住民訴訟を起こして....

もしかして、後々、入居者から追加徴収(笑)

[4379: 通りがかりさん]

>>4378 名無しさん

それは無いと思います。
オリンピック招致みたいな国家的レベルでは無いので。
但し開発特区にはそれなりのお金がデベ以外から拠出されている、という引用をしたまでですよ。。。

[4380: 匿名さん]

災害リスクで騒ぐ投稿が散見されますが、個人的に名古屋市で災害リスクを担保したければ瑞穂台地の昭和区で、水災リスクの無い場所を選ぶしかない。
利便性を取るか、災害リスク回避を取るかのどちらかかと思います。

[4381: 匿名さん]

マンションで利便性を取って災害リスクをある程度許容する場合、滅多に起きない地震よりもしょっちゅう起きる水災対策を優先すべき。

殆どのマンションは地下に電源設備があるので排水が間に合わなければ電気設備が被災する。近年の短時間豪雨を考慮すると水災ハザードにかからない場所でも、地上若しくは上階に電源設備を設置するべき。

その点では一定程度の災害リスク対策は取られている物件かと。。。

[4382: 匿名さん]

>>4379 さん

たしかに！あまり目立つような物件ではないので。

たぶん、お金がダイレクトに供給(補助金とか)じゃなくて、特別減税・控除・インフラ整備・理由付けして低価格で土地売却などなど「ステルス供給」されている形ではと思います。

ただ、こちらの物件、攻めた価格の割に、煽らないで奥ゆかしい営業をしているのは、やっぱり晴海フラッグなどの教訓だと思います。

[4383: 匿名さん]

>>4382 匿名さん
ここって言うほど安い？港区だと過去相場的にもこれくらいなイメージ。
画像は一街区の時のマンマニ抜粋だけど、一街区の安さでも10年後は値下がり予想。

2街区なら設備少し良くなった分駅遠いから、景気相場現状維持災害無しの10年後3LDKで良くて3,000万こっから諸経費抜くから手取り2,800万くらいかな。

二街区の価格でフルローン3,500万スタートとしたら、何とか残債割れしないくらいで見積もった方がいいと思うんだけど。

[4384: 契約者さん1]

>>4383 匿名さん

一街区は確かに安かった！
港区だから、デベも恐る恐るだったろうし
ららが名古屋人に受けるかも未知数
しかし、いい感じで売れたから
もう少し乗せてもイケルだろ?みたいな(笑)
実際、キャンセル分も2割増しでも売れたから

だから港区の割にニ街区は高掴みだと思う
でも市況を考えると仕方ないね

三街区に注目だよ

[4385: 匿名さん]

>>4384 契約者さん1さん
ちょっと二街区は高い感じはするよね。

一街区の中古も低層は苦戦してるみたい。
3LDK2階3480万1階3200万で出てるけど暫く売れてないね。

名古屋って投資物件のプレロジェ、格安物件のオプレジもバンバン出てるから、買っちゃう人結構いて、住んだら後悔してる人も多そう。

[4386: 契約者さん1]

>>4385 匿名さん

いや、サスガに中古であの値段は
ボッタクリ過ぎだよ
隣にもっと性能が良くなって、新築出るなら
値段同じならそっち買うでしょ

中古なんだから、もっと安くしなきゃ
せめて買った値段にしなきゃだよ

[4387: 匿名さん]

>>4386 契約者さん1さん
そうだね、中古だから値引きするんだろうけど二街区と同じくらいにはしないと厳しいだろうね。多分一街区の駅近アピールして二街区と同じくらいの価格で売ろうとしてるのかな。

[4388: 匿名さん]

>>4380 匿名さん
他にも地盤良いところはあるし、昭和区だけ無駄に上げなくていいよ。昭和区で三井建てるならパークシティで坪350万くらいだろうし。

大規模板マンだと則武は完売。残ってる中でここよりハザード良いのは、予算ちょっと足してメガシティがある。もう少し足せばMIDがある。さらに足せばシティタワー葵がある。

地盤恐い人いるならもっと予算出すしかないよ。

[4389: 検討板ユーザーさん]

>>4387 匿名さん

最初の一街区の値段知ってる?
今スーモに出てる中古って
購入時より3～400万はプラスの強気設定
港区で売れるわけないじゃん

[4390: 匿名さん]

まーたど素人の評論家湧いて来たな

[4391: 匿名さん]

>>4388 匿名さん

確かに地盤に限ればもっと予算出す必要はあると思いますが、価格と災害リスク対策のバランス的にはいい線だと感じます。

メガシティもMIDも川沿い低湿地なので災害リスクの点では決してハザード良いと思えません。改定ハザードの水災ハザード確認してみて下さい。特にメガはヤバいですよ。
矢田川氾濫したら一部が地盤流される地域に追加されてます。地盤流されるとマンションでも危ない。
MIDも堀川近接なので水災対策をするべきだと思う。

則武が何故に住居部分を嵩上げ等で水災対策しなかったのか？個人的には理解できません。

近年の気象災害を考えると、地震より遥かに水害を重視すべきと思うんですが。。

[4392: 匿名さん]

>>4384 さん

一街区はバーゲン価格だと思います。２割増しが本来の価格かと。。。

二街区はZEH対応等の断熱性能向上を採用してるのと、一街区の頃と資材や人件費も違いますし、特に一街区先行棟は消費税８％物件です。

港区でもこの地域はららぽーともあり利便性が非常に良いので特別かと思います。中古売買物件の坪単価もそこそこですし。。。ららぽーとが撤退しない限り南側に近接高層物が建たない、北側も広い駐車場があるので近接高層物が建たない。。。コレは大きなアドバンテージだと思います。

三街区は流石に駅から凄く遠くなりそうなのと違うデベですよね。。。

[4393: 匿名さん]

>>4391 匿名さん
地下58mまで掘らないと10階建建てられない土地で地震軽視は有り得ないかな。
多分大丈夫だろうではなく、何かある事を想定して、その時どうなるか理解して買うべきでしょ。

浸水と地震が違うのは、浸水は避難できるという事。

あと浸水のハザードマップは、今年の6月にこれまでは東海豪雨レベルを想定していたのを、さらに一段階上げて殆どの川が同時氾濫したらって話なので、ここ100年で起こってない豪雨と来ると言われている地震どっちが先かは分からないからどっちも対策は必要と思いますよ。

メガシティは仰る通り近隣が矢田川沿いなので危険と考えれば控えた方がいいです。MIDは東海豪雨で堀川が氾濫しても大きな浸水していません。（より海抜低い下流の方が浸水）
ノリタケも海抜高くありませんが名古屋駅周辺の排水能力は大幅に強化されているので大きな心配はないかと。2m嵩上げしてるマンションは稀ですよ。

[4394: 契約者さん1]

>>4392 匿名さん

デベは、東邦
売るのは、三井らしい
東邦が造るマンションって
オールガス！ってやつかな?
三街区は、駅が遠くなるから
何を売りに仕掛けるのか興味有り

[4395: マンコミュファンさん]

>>4394 契約者さん1さん

設計施工は？？
またもや長谷工だったとして(笑)。

[4396: 名無しさん]

>>4393 さん

地震を考慮したら台地以外は大差ないと思います。表層地盤増幅度見れば埋立地も干拓地も低湿地も後背低地も大差ないです。取り敢えず倒壊しなければ良しと考えるべき。

水災はハザードを参考にして専有部が被災しなければ取り敢えず良しとするしか無いかと。たとえ50cm程度の浸水でも地下に電源部や機械式駐車場がありマンションの排水設備能力が間に合わなければ被災する可能性がある。

それ故、個人的には台地以外の水災可能性ある地域に新しく建てるマンションは積極的に嵩上げ等で水災対策するべきと思うんですよね。

そういう災害リスクを全く考えたくない場合は、利便性を譲っても台地上で水災リスクの低い物件を選ぶしかないかと。但しどの場所でも水災リスクは全くゼロにはなりませんから買ってから自己防災対策は必要ですが。。。

[4397: マンション掲示板さん]

>>4387 匿名さん

恐らく一括査定で一番高い仲介選んで高値スタートで囲い込みされてるのかと。普通なら周辺相場見て３ヶ月単位で価格見直しするでしょう。。。

[4398: 名無しさん]

>>4395 マンコミュファンさん

長谷工だと何か不都合でも?
西側にいっそタワマン出来て欲しい！

[4399: 匿名さん]

>>4396 名無しさん
あなたが台地以外は関係ないとお話される根拠はなんでしょうか。

私も専門家ではありませんが知人の建築士に話を聞きましたがやはり地盤の良し悪しは台地の上であっても実際に計測してみないと支持層までの深さは分からないと聴きました。

反対に地盤が弱いとされる地域でも場所によっては支持層が相当浅い地域もあるようです。
MIDやノリタケが支持層20mというのは意外な結果だと思います。

またWEBにも三井の支持層まで杭が届いておらず傾いた問題を受けて、専門家のコメントが掲載されています。

https://www.dailyshincho.jp/article/2015/11130835/?all=1

これらより有力な情報がありましたら是非共有お願いしたいです。

[4400: 名無しさん]

>>4399 匿名さん

地震ハザードステーションマップ（Ｊ－ＳＨＩＳ Ｍａｐ）はご存知ですか？
メッシュがかなり粗いので詳細には微動探査等を使って調査しないと数値が変わったりしますが（一つ隣のメッシュでも微地形区分や地盤増幅率が変わる）ある程度の目安にはなるかと思います。

表層地盤増幅率と３０ｍ平均Ｓ波速度（地下１００ｍくらいまで）は下記です。
本物件　：１．８５、１９４ｍ／ｓ（干拓地）
ノリタケ：２．０７、１７１ｍ／ｓ（三角州・海岸低地）
ＭＩＤ　：１．８８、１９１ｍ／ｓ（自然堤防）
熱田台地：１．２８、２９８ｍ／ｓ（砂礫質台地）
（熱田台地は白河公園付近を抽出）

表層地盤増幅率１．４辺りが地盤良し悪しの境目の目安です。
支持層に杭を打つのは建物倒壊を防ぐ事です。
支持層は浅ければ浅い方が確かに良いですが、その支持層自体が揺れやすければ、杭の深さ違いはあまり意味をなさないと思ってます。
表層地盤増幅率が１．２と２．０では揺れやすさが１．７倍違います。（地盤が１．７倍柔らかい）
以上、参考にされてみて下さい。

因みにＪ－ＳＨＩＳ Ｍａｐサイトは下記です。
https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/