パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエアってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/J1871/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
所在地：愛知県名古屋市　港区港明２丁目５０１－１番（地番）（地番）
交通：名古屋市名港線「東海通」駅　徒歩5分
総戸数： 238戸
駐車場：敷地内平面 238台
竣工時期：2023年1月下旬竣工予定
入居時期：2023年3月下旬入居予定

[スムラボ 関連記事]
パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア　徒歩１０分圏内で生活が充実、そしてこの価格？（敷地計画やブルームテラス中心に）【こたろう】
https://www.sumu-lab.com/archives/20345/
パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア「続編（エアリーテラス価格や住み心地について）」【こたろう】
https://www.sumu-lab.com/archives/36296/

[4341: 匿名さん]

>>4334 マンション検討中さん

全国的に見ても、ららぽーと隣でこのお値段は脅威の価格.....。

名古屋圏で、Water Front な開発はここが初？？
それもあって、たぶん、土地取得価格がリーズナブルだったのではと思います。

[4342: 匿名さん]

>>4340 匿名さん
関東の方なら名港線がめっちゃ深いって知らないでしょ。
ららの人はそういうところ隠そうとしすぎ。

[4343: 口コミ知りたいさん]

>>4342 匿名さん

深いと言えば
桜通線の存在は一体…

[4344: 匿名さん]

>>4343 口コミ知りたいさん
桜通線は場所によって浅い駅もありますが、名港線は金山以外全部深いですね。（尚、東海通が一番深い）

[4345: 通りがかりさん]

>>4344 匿名さん
そーそー
都合悪い情報はひた隠しにする悪癖があるね
MIDと比べられるのがよほど都合悪いらしい
らら民ももっと稼げてればMID買えたのにね
MIDしか勝たんなー滑らんなー
ほな！

[4346: マンション検討中さん]

>>4345 通りがかりさん

あなたもここはららぽーとの掲示板ですよーもうMID.MID書かなくてもいいですよ。
MIDの掲示板はどうぞ書き込んでくださいな

[4347: 匿名さん]

>>4346 マンション検討中さん
書き込むのにあなたの許可が必要なの？比較対象物件だし規約に違反してなければいいのでは。
尚、らら民さんはずーっとMIDでネガコメしてますよ。規約違反の方ばかりなのが残念ですけど。

[4348: 匿名さん]

ららしか勝たん！

[4349: 通りがかりさん]

何はともあれ、ここ(ららぽーと直結)でこのお値段は、お買い得.....というか、全国的にもいろんな憶測(笑)を呼ぶ強烈な激安価格だと思います。
だから、いろいろと突っ込みがあるわけで....。

憶測ついでにですが(なんの根拠もない憶測ですよ！念の為)、ココって、もしかしたら、本当はもっと早く(コロナ前とか)に売り出し予定の物件だったのではとか.....でも理由があって遅れて、かつ、値段も上げられずに、謎のボランティア価格で販売！

遅れて理由なんですけど、(全くの憶測ですよ！)もしかして横浜の一件で忙しすぎて、土地は手に入れて工事見積もりしたものの待ち状態に....というか、今大々的に売り出すのはちょっと.....とかいう理由で、送らせて、で、更にコロナの追い打ちもあってまたまた遅れ....で、今、「昔の値段で出してます」なんじゃないでしょうか？？？
あくまで根拠なき憶測ですので、いろいろと突っ込まないでください。何はともあれ、ナゾの価格ですねえ～

[4350: 匿名さん]

>>4349 通りがかりさん
なぜららがここまで安いのか、それはパークホームズの中でも全国最低レベルに地盤が良くないからです。

他の物件で盛土2m、さらに液状化対策までをしているパークホームズは全国的にも見たことがありません。それくらい地盤は良くないのです。
※他県の物件の支持杭深さも調べてみると良いかと思います。

三井としては、横浜ららパークシティの支持杭偽装問題があったのに、また地盤問題を起こす可能性のある物件を作っているのかと投資家から言われるのも嫌ですから、売れ残りを恐れて、低グレードのパークホームズに、名古屋市最低価格圏に設定。早く売ってしまおうと考えたわけです。

したがって地盤に納得出来る方なら安いし買いの物件。
あと名港線までは実際に歩くと遠いみたいなのでそこも気を付けた方がいいかもしれません。（電車通勤の方は特に）

[4351: 評判気になるさん]

>>4350 匿名さん

>売れ残りを恐れて、低グレードのパークホームズに、名古屋市最低価格圏に設定。早く売ってしまおうと考えたわけです。

早く売ってしまっても、万が一トラブったら 「またかいな....ハイ、立て直し」必須では.....。
ビックセブンですし？今度やったらアウトは見えていると思います。そう言う面では信用できるのでは？？

[4352: 匿名さん]

>>4351 評判気になるさん
そうですね。当然ですが、三井ももう支持層までの深さに間違いが無いようチェック体制を設けているでしょう。
ですから、建てたら傾くなんて事はもう無いかと思いますよ。

ただ地盤が良くないという点では横浜と類似してしまっているので、三井もエントランスやライフラインは地震が起こっても守りたいと思い、特別な液状化対策も行っています。但し、それは高額なのでマンション全域には行っていないのです。

したがって、一般的なマンションと同様に支持層までの深さ（この物件の場合54～57m、HP画像添付）によって耐震性が決まります。
他物件よりとても長い支持杭を伸ばしている事を考えると、支持層まで浅い地域（例えば名古屋台地の上）などよりは地震の揺れも強く、支持杭の耐久性にも疑問がついてしまうのです。

これについては実際に自分達の目で見て買えるわけではありませんのでデベを信じるしかありませんね。

これらに納得いけば良い物件だと思いますよ。

[4353: 口コミ知りたいさん]

>>4352 匿名さん

たしか.....ですけど、液状化対策ってマンション全体にやっていたのでは？？？　駐車場は流石にやってないかと思います。ですので、駐車場は+50cmぐらいで、建物は2m盛ってある形になっていたかと思います。
ちなみに、マンション入り口から、二階に上がる勢いで階段登ってようやく一階(笑)。ここまでどうせ盛るなら、一階にもエレベーター停める方が良かったのでは(爆)。

[4354: 匿名さん]

>>4353 口コミ知りたいさん
残念ですが、液状化対策はエントランスやライフライン施設のみかと思います。
尚、盛土は液状化には効果はありません。主に浸水対策ですね。
添付がHPに掲載されている液状化対策の文章ですのでご確認ください。

[4355: 口コミ知りたいさん]

>>4354 匿名さん

なるほどなるほど。

結局、建物....というか、10階建の部分は岩盤まで杭が打ってあるから大丈夫(液状化関係なし)。
それ以外の部分で、キモになる部分(低層のエントランス部分・水関係と電気関係)は、地盤改良実施といった感じと思います。
たしかエントランス部分は建物の作り一緒でも杭打ちは無かったかと....。
駐車場部分はまあ、仕方ないですね～。

[4356: 匿名さん]

>>4355 口コミ知りたいさん
はい、基本的に仰る通りだと思います。
ただ杭の長さが60mまで長くなりますと地震の揺れは大きくなります。また建物周辺のみ液状化で地盤沈下しますと建物に追加の階段やスロープが必要となったりはしますのでこの辺りもよくお調べになると良いかもしれませんね。

分かりやすいQ＆Aがありましたので良ければご確認下さい。
ベストアンサーの話が分かりやすいかと思います。
https://question.realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/10...

[4357: 匿名さん]

長いと読んでもらえんぞ
気をつけろ
金あるやつはMID
MIDしか勝たん！

[4358: eマンションさん]

>>4346 マンション検討中さん
MIDの掲示板にららのやつらが荒らしにきてるんだよ
そいつを先にどーにかしろよ
らら民はMIDのせいで売行きが鈍ってるのにびびってるみたい
MIDしか勝たんのに無駄な抵抗だよね

[4359: eマンションさん]

はい、次の方どーぞ！

[4360: マンコミュファンさん]

>>4356 匿名さん

いろいろと、情報ありがとうございます。で、結局、ナゼにココのマンションってボランティア価格(笑)なんでしょうか？？

多分、安い土地を買ったとはいえ、排水の陣、いや、背水の陣の某社がシッカリ施工(今度やったら退場？)で....特に問題があるとは思えませんし.....。

何はともあれ、ナゾの強烈なお買い得マンションでは？？

[4361: 匿名さん]

>>4360 マンコミュファンさん
地盤問題で汚点のある三井が、また地盤の悪い土地で売らなきゃならない、さーどうするか。

予算内で出来る限りの地盤対策をして、それでも万全じゃないから安売りして売り抜けるって考えたのがここでしょ。

思ったより名古屋民が地盤気にしない層もいて、1街区良かったから値上げ実験、キャンセル増えたし売行鈍ったなぁ←いまここ

[4362: マンコミュファンさん]

>>4361 匿名さん

キャンセル増えたし、売れ行き鈍ったなぁ
ソースはどこ?
何見れば数が把握出きるの?

[4363: 検討板ユーザーさん]

>>4361 匿名さん

>予算内で出来る限りの地盤対策をして、それでも万全じゃないから安売りして売り抜けるって考えたのがここでしょ。

万全でない場合は「立て直し」
法令違反の建物造ったら「お縄頂戴」
です。
ちゃんとお役所に構造届けて耐震性認可を受けて建築スタートです。法令守って作ってる限り、耐震性は大差なしですよ...

というわけで、安値で売り抜ける.....必要は無しですが.....。
結局、ココって建築時期が良かったというのが脅威の価格の要因では？？

[4364: 名無しさん]

地盤のことはよく分からんが、東京は湾岸エリアにタワマンいっぱい建ってるじゃん
そこは地盤ええの？
それこそ、名古屋東部だって、知られてない活断層で地割れが起こらんとも限らんし

[4365: 匿名さん]

もう少しお金貯めてMID買えば地盤も心配いらんのよ
MIDにしときなはれ

[4366: マンション掲示板さん]

>>4365 匿名さん

営業さん、お疲れ様です

[4367: 匿名さん]

モデルルームもお休みだし、お前らも休めよｗ

[4368: 匿名さん]

>>4364 名無しさん
東京湾岸もここと同じ埋立地ですから全く良くありませんよ。
ただ東京湾岸は江戸時代、名古屋港区は明治時代に埋立られているので港区の方が新しくより地盤が緩い地域が多いと言われています。（実際支持層60mは関東でも悪い方）

名古屋の埋立歴史は調べておくといいかと思います。

https://www.port-of-nagoya.jp/shokai/kohoshiryo/1001907/1001910.html

[4369: 匿名さん]

名古屋港より北側にあるこのマンションの辺りの港区も、
明治時代よりも古い江戸時代の埋立地です。

https://chubu.env.go.jp/wildlife/mat/m_1_1_11_1.html

[4370: 匿名さん]

>>4369 匿名さん
すみません、港区で一括りにしていました。
詳しく調べたところ、添付画像のような歴史のようですね。

[4371: 匿名さん]

>>4370 匿名さん
この資料によると江戸時代から明治時代の間にこの辺りが埋め立てられたようですね。
https://www.city.nagoya.jp/kankobunkakoryu/cmsfiles/contents/0000023/2...

[4372: 匿名さん]

>>4371 匿名さん
すみませんが、私も関東の埋立地について確認不足でした。
関東の埋立地の方が歴史としては新しい地域も多そうです。
あまり良い資料がなかったので参考となったサイトのリンクを貼っておきます。
https://taclover.com/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%81%AE%E5%9F%8B%E7%AB%8B%E3%...

[4373: 匿名さん]

夏休み明けモデルルーム行く予定
いい部屋残ってるといいな

[4374: 匿名さん]

>>4373 匿名さん

今日モデルルームの前をたまたま通ったら、9～28まで休みって書いてあるっぽかった、見間違い？
これだけ夏休み取ってるって事は、結構売れてるんでしょうか？かなりの余裕を感じますが。。。

[4375: 通りがかりさん]

>>4363 検討板ユーザーさん

脅威の価格要因は、単に開発特区で外部(国と自治体)から沢山お金が入ってる事だと思いますよ。
市内中心部の特区と少し違う部分は省エネ効果の検証特区。コレは国からお金出ますから。
東京の晴海フラッグが相場的にメチャ安なのも特区だから。。。

[4376: 通りがかりさん]

>>4374 匿名さん
売れていない物件も同じ日程ですよ。
売れ行きは関係ないかと。

[4377: マンコミュファンさん]

>>4374 匿名さん

一街区の時から、そんな感じ
その時も、掲示板は荒れまくってたな
二街区懲りもせず延々と同じような論争
ある意味、三街区も見ものだ

[4378: 名無しさん]

>>4375 通りがかりさん

晴海フラッグ(笑笑)。ココはそこまででは無いと信じたいですが....

(Wikipediaの「晴海フラッグ」出典)

都はインフラ整備が完了する2025年度を目処に三井不動産などに約130億円で(晴海フラッグの)土地を売却する予定であるが、この土地を不当に安く売却する契約を結んだのは違法だとして、都民32人が小池百合子都知事らに適正価格との差額を請求するよう都に求め住民訴訟を起こして....

もしかして、後々、入居者から追加徴収(笑)

[4379: 通りがかりさん]

>>4378 名無しさん

それは無いと思います。
オリンピック招致みたいな国家的レベルでは無いので。
但し開発特区にはそれなりのお金がデベ以外から拠出されている、という引用をしたまでですよ。。。

[4380: 匿名さん]

災害リスクで騒ぐ投稿が散見されますが、個人的に名古屋市で災害リスクを担保したければ瑞穂台地の昭和区で、水災リスクの無い場所を選ぶしかない。
利便性を取るか、災害リスク回避を取るかのどちらかかと思います。

[4381: 匿名さん]

マンションで利便性を取って災害リスクをある程度許容する場合、滅多に起きない地震よりもしょっちゅう起きる水災対策を優先すべき。

殆どのマンションは地下に電源設備があるので排水が間に合わなければ電気設備が被災する。近年の短時間豪雨を考慮すると水災ハザードにかからない場所でも、地上若しくは上階に電源設備を設置するべき。

その点では一定程度の災害リスク対策は取られている物件かと。。。

[4382: 匿名さん]

>>4379 さん

たしかに！あまり目立つような物件ではないので。

たぶん、お金がダイレクトに供給(補助金とか)じゃなくて、特別減税・控除・インフラ整備・理由付けして低価格で土地売却などなど「ステルス供給」されている形ではと思います。

ただ、こちらの物件、攻めた価格の割に、煽らないで奥ゆかしい営業をしているのは、やっぱり晴海フラッグなどの教訓だと思います。

[4383: 匿名さん]

>>4382 匿名さん
ここって言うほど安い？港区だと過去相場的にもこれくらいなイメージ。
画像は一街区の時のマンマニ抜粋だけど、一街区の安さでも10年後は値下がり予想。

2街区なら設備少し良くなった分駅遠いから、景気相場現状維持災害無しの10年後3LDKで良くて3,000万こっから諸経費抜くから手取り2,800万くらいかな。

二街区の価格でフルローン3,500万スタートとしたら、何とか残債割れしないくらいで見積もった方がいいと思うんだけど。

[4384: 契約者さん1]

>>4383 匿名さん

一街区は確かに安かった！
港区だから、デベも恐る恐るだったろうし
ららが名古屋人に受けるかも未知数
しかし、いい感じで売れたから
もう少し乗せてもイケルだろ?みたいな(笑)
実際、キャンセル分も2割増しでも売れたから

だから港区の割にニ街区は高掴みだと思う
でも市況を考えると仕方ないね

三街区に注目だよ

[4385: 匿名さん]

>>4384 契約者さん1さん
ちょっと二街区は高い感じはするよね。

一街区の中古も低層は苦戦してるみたい。
3LDK2階3480万1階3200万で出てるけど暫く売れてないね。

名古屋って投資物件のプレロジェ、格安物件のオプレジもバンバン出てるから、買っちゃう人結構いて、住んだら後悔してる人も多そう。

[4386: 契約者さん1]

>>4385 匿名さん

いや、サスガに中古であの値段は
ボッタクリ過ぎだよ
隣にもっと性能が良くなって、新築出るなら
値段同じならそっち買うでしょ

中古なんだから、もっと安くしなきゃ
せめて買った値段にしなきゃだよ

[4387: 匿名さん]

>>4386 契約者さん1さん
そうだね、中古だから値引きするんだろうけど二街区と同じくらいにはしないと厳しいだろうね。多分一街区の駅近アピールして二街区と同じくらいの価格で売ろうとしてるのかな。

[4388: 匿名さん]

>>4380 匿名さん
他にも地盤良いところはあるし、昭和区だけ無駄に上げなくていいよ。昭和区で三井建てるならパークシティで坪350万くらいだろうし。

大規模板マンだと則武は完売。残ってる中でここよりハザード良いのは、予算ちょっと足してメガシティがある。もう少し足せばMIDがある。さらに足せばシティタワー葵がある。

地盤恐い人いるならもっと予算出すしかないよ。

[4389: 検討板ユーザーさん]

>>4387 匿名さん

最初の一街区の値段知ってる?
今スーモに出てる中古って
購入時より3～400万はプラスの強気設定
港区で売れるわけないじゃん

[4390: 匿名さん]

まーたど素人の評論家湧いて来たな