ジオ戸田公園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ戸田公園についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/todakoen/

所在地：埼玉県戸田市上戸田2丁目42番1（地番）
交通：JR埼京線「戸田公園」駅 徒歩9分
間取：3LDK、4LDK
面積：68.02平米～82.78平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：アイサワ工業株式会社　
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ジオ戸田公園《子育てするなら、場所めちゃくちゃいい！映像付き》【クリスティーヌ】
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ジオ戸田公園 ? 棟内モデルルームへ！彩香の湯に行ってみた【クリスティーヌ】
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[81: マンション検討中さん]

他新築マンションと比較して、駅歩も向きも外観も設備も劣後しているのに、ポジティブ意見ばかりなのはさすがに無理すぎる。価格抑えてるんだからそれでいい

西向きで最上階はあのベランダ仕様で、常識で考えて灼熱になるのもわかるだろ・・・

[82: マンション検討中さん]

>>81 マンション検討中さん

このマンションじゃなきゃいけないというウリは特に無いですね。今出てる新築の中では、駅からも遠いし外観も賃貸風。賃貸で近くに住んでる人が、学区とかを変えたくないから選ぶ、そんな印象ですね。

[83: 匿名さん]

相場が上がってるからとはいえ、数年前のプラウド戸田公園系と比べると新築時価格が1,000万円ぐらいアップ？でも京浜沿いに比べれば検討できる価格ではある。立地はいいし迷う。
4Lの間取り、何で3部屋もリビングに入口を配置したんだ？部屋は独立性あった方がよくないか？一部屋ぐらいはリビングにくっついててもいいけど。値段とディスポーザーがないもか設備面はしょうがないにせよ、西向きと間取りはどうだろう。

[85: マンション検討中さん]

現地とモデルルーム見てきました。
ここで言われてる通り、マンション外観を削ってコストダウンした感がありますね。
ただ、上層階は価格がかなりあがっていくので、周りの建物は低いですし、中層階や最上階の一つ、または二つ下の階が一番お買い得かなーと思いました

[86: マンション検討中さん]

治安面、予算感、通勤アクセス諸々考慮して、戸田公園ひいてはこの物件いいなと思ってます。
駅にビーンズが入っているのも非常に良いですね。

しかし、歩いてみると想像以上に住宅街、ロードサイド文化といいますか、地方感がありました。広い道路に、車がたくさん走っており、大型のチェーン店多々…という雰囲気を感じました。

駅前に商店街があるような、賑やかな街で暮らしてきたので、普段の生活で不便がないか気になります。
実際暮らしてみると、基本は車移動となるかと思いますが、暮らしやすいのでしょうか？

また現在は京浜東北沿線に住んでいて、埼京線をほぼ使ったことがありません。
大宮から新幹線に乗ることが多いのですが、アクセス感どうでしょうか？

[87: 名無しさん]

>>86 マンション検討中さん
戸田公園に住んでます。
実家が大宮なのでよくいきますが、
大宮方面の下りは上りに比べると空いてますよ。時間帯によるともおもいますが。
そして埼京線降り場から大宮の新幹線乗り場は上がってすぐなので便利です。

駅から離れると栄えてはいませんが、生活しやすいと私は思います。

[89: 匿名さん]

みなさんのカキコミを拝見していると、住みやすそうですね。
駅からもう少し近いほうが電車通勤は楽でいいなと思いますが
マイホームは静かなほうがいいなという人には良い立地かもしれません。
子育て環境も考えると特にですよね。地方感は逆にいいのなと思いました。

[90: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん
私も同じ意見ですね。確かに電車通勤のことを考えればもう少し近くに、と思う方もいらっしゃると思いますが、テレワーク等で働き方も多様化してますので、評価される方のご意見もよくわかります。

[92: マンション検討中さん]

今出ている他のマンションよりも若干安めですしね。低層から中層階であれば、外観を差し引いても眺望を含め、環境が気に入ればお買い得かも。上の方は高めですけどね

[93: マンション検討中さん]

>>91 口コミ知りたいさん
こちらの物件ってすでにオプション等の受付や情報等が出ているのですか？

[94: マンション検討中さん]

１期１次で全戸数の半分が完売、角部屋についてはほぼ即完ということで。
市内の新築販売ラッシュ最後発ですが、順調すぎる状況だね

[95: マンション検討中さん]

>>94 マンション検討中さん

駅距離もあるし、外観もコストダウンしたおかげか他のマンションより安いから周辺の賃貸住みの人は手が出しやすいのかもね。リセールは厳しそうだけど。

[97: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[99: 匿名さん]

公式サイトに設備仕様が掲載されましたね！

[100: 検討板ユーザーさん]

直床ですか？

[101: マンション検討中さん]

タッチレス自動水栓と浄水専用水栓が付いているのは便利&珍しいですね。
19年ぶりのーと謳ってるだけあって、場所は静か、眺望もほぼ永久保証に近いのも良点かと。

戸田公園に住んでいる人であれば利便性が高い立地であることは分かりますが、市外の人は駅距離しか見ないでしょうから、ウリにできないでしょう

[105: マンション検討中さん]

部屋の内部設備には金掛かってますね。
戸田駅の新築マンションと比較すると玄関やトイレ、洗面、風呂、廊下等等、かなり整っていると思いました。竣工済みなのでオプションが付けにくいというデメリットはありますが、実際の部屋を見れるのはいいですね

[108: 通りがかりさん]

あかん、先生に外階段をつぶやかれてしもうた。

[109: マンコミュファンさん]

外階段の仕様は流石に驚くしかない。コストカットが甚だしいですね。逆にそこまで建材、器材が値上がりしているということですね。

[110: 検討板ユーザーさん]

外階段２階部分に一部施されている補修？を今後全体的にやっていくそうですが、あまり変わらないですよね（涙）

[112: マンション検討中さん]

埼玉初のジオなんだから今後の試金石となるだろうし、阪急阪神さん、今の補修で終わらせず、しっかりと対応をした方がいいと思いますよー

[114: 通りがかりさん]

背中側が団地みたいなのは残念。

[120: 匿名さん]

家族数にもよるけれど、一般的には70㎡程度が一番住むにも買うにもちょうどいいのかなと漠然と思うのだけど、広い間取りを見てしまうとやっぱりいいなと思ってしまう人も多いのでは。
Cタイプだと家族数の多いファミリー向けになるのだろうけど、洋室4を開放してしまえば16帖超のリビングダイニングになるので、3LDKとして考えることもできるのです。洋室2のドアを廊下側にすれば完璧だったかな。

[122: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[123: マンション検討中さん]

外階段に、足場が組まれてましたが、外階段の補修とかあるのでしょうか？
あの外観から進化するのでしょうか？

[124: マンション検討中さん]

>>123 マンション検討中さん
いまさら外せないだろうから色でも塗るか、目隠しかなんか付けるんじゃない？別に階段変わった所でって感じだけどな。

[125: マンション検討中さん]

マンマニ動画上がってましたね。確かにあの階段は、、。上の方いわく、補修？されるのかな。どれぐらい変わるのか分からないけど、値段が上乗せされなきゃいいね。

[126: マンション検討中さん]

>>125 マンション検討中さん

https://youtu.be/7vKrbxOkTX0
これですね。動画で見ると、とても新築の分譲マンションには見えない酷さ。

[127: 口コミ知りたいさん]

>>126 マンション検討中さん

これなかなか酷いですね、、

[128: マンション検討中さん]

階段は少し直すらしいです。販売当初から検討はしていたようですがやっとの工事ですね。
マンマニさんの言う通り、眺望も含めて立地は戸田市民にはわかるとても良い場所なんですが、なんでそれを戸田に住んでいないマンマニさんがわかるのか。他の動画でもそうですが本当に詳しいですねこの人

[129: 匿名さん]

>>126 マンション検討中さん

百聞は一見にしかず、動画で見ると酷いですね。
たとえは悪いですがサスペンスドラマやアクション映画のロケで使われる倉庫とか古ビルみたいな。使ってる資材も安すぎるし施工もちょっと・・・。
それと階段ではありませんが壁の下地処理が少々雑なのも気になりました。

[130: マンション検討中さん]

>>128 マンション検討中さん
マンマニさんは板橋？出身だから戸田ら辺も幼少期に良く来ていたらしいですよ。それにしても、外階段は騒がれたから直しますみたいな感じがして心象良くないですね。冷静に考えて竣工後に直しを入れるって余程な事でしょ。

[134: 匿名さん]

先着順11戸、第2期1次3戸。
先着順の数がけっこうありますね。
完成販売なのが良いなと思いますが、実物を見てじっくり検討している人が多いのかな。
まだ先があるという余裕なのかな？
まだ第2期だけど、あとどれくらい残っているのでしょう？
総戸数が40戸だからそれほど多くはないでしょうけど。
クリスティーヌさんによると、子育てに最強の立地とのこと。
ファミリー層中心のマンションですから、外せない条件を満たしてますね。

[136: マンション検討中さん]

どなたか外階段がどのように変わったのか画像載せてくれませんか？

[137: 匿名さん]

戸田市のハザードマップを見たら恐ろしい。市内全域が洪水危険エリアだ。
戸田公園駅の周辺は、荒川の洪水で2階以上に浸水するリスクがあるらしい。
マンションは4階以上に住めば、洪水で命は奪われないだろうけど、資産価値という観点からすると・・・

北千住も同様だが、穴場な価格であることには訳がある。

[138: 匿名さん]

>>137 匿名さん
でたでた笑
戸田のマンションスレに必ず一回はこういうやつ出てくるよな
そんなの戸田で検討してたらみんな承知の上だし、荒川氾濫したらここだけじゃ済まないからさ。他のハザードエリアにあるマンションにも同じようにレスしてきなよ。
戸田の新築マンションはもう穴場って言うほどの値段じゃないし、都内と比べてるんだとしたら値段低いの当たり前だろ。もう一度調べてからどうぞ。

[139: マンション検討中さん]

>>137 匿名さん

荒川が氾濫したら江東3区も壊滅しますよ。ついでに都内を走る地下鉄も全滅します。ちなみに荒川の調整池についてはご存知ですか？知らないならば勉強してみて下さい。正しい知識と正しい理解が出来ると思います。

[141: 検討板ユーザーさん]

>>136 マンション検討中さん
まだ完成していないようですが、見た目だけで言えば以前のインパクトはなくなりましたね。まあ機能的には変わってないわけですが、気にしていた人にはいいですね

[142: マンション検討中さん]

>>141 検討板ユーザーさん
非常階段みたいで安っぽいです。
せっかくなのに、

[145: 購入経験者さん]

階段変わってました。

[146: マンション検討中さん]

>>145 購入経験者さん

あんまり変わってないような。

[147: 名無しさん]

>>145 購入経験者さん

全く変わってないですね笑

[148: 評判気になるさん]

>>145 購入経験者さん

階段の斜めの金属部分に更に金属？の板を貼った感じですかね。わずかながら印象は変わりましたが、まあわずかですね…。もうこの段階ですし根本的な治癒はできなかったんでしょう。にしても、何でこのデザインでOKでたのか不思議でならない。そこまでコストカットせざるを得なかったんだろうか。

[149: マンション掲示板さん]

>>145 購入経験者さん
団地みたい

[150: 名無しさん]

確かに高価格帯の物件ではありませんが、だからといってこの外観はいかがなものかと…。数千万の買い物をさせる分譲マンションですからね。隣地建物とべったりで見えないならまだしも…。

[151: 匿名さん]

以前と比べたらかなり良くなったと思います。
マンマニさんのおかげなのかな？

[152: 匿名さん]

セキュリティ面ではエントランス、駐車場、自転車置き場などに監視カメラが
設置される予定だそうですが、監視カメラはリースとなるんですね。
リースは故障時の対応が楽そうですが住人負担の年間費用は確認しておきたいところです。

[156: マンション掲示板さん]

階段は見た目というか印象だけでいうと、かなり改善されてました。ただ機能的には変わらないですから、気にしている人にどこまで効果があるか。
どうせなら囲いまで作ったらいいのにと思いますがそれは金額に跳ねるんでしょうね

[157: マンション検討中さん]

>>156 マンション掲示板さん
色が塗られただけ

[158: 匿名さん]

階段が、ここの掲示板で改善されたなら、意見が通るということですね！
いい傾向だと思います。
色が塗られただけでも、前よりよくなったのなら「ヨシ」。

今回の修繕を管理費に上乗せするわけにもいかないでしょうし・・・

マンションの販売状況ってわかりにくいんですが、現在は10戸販売していて、1月下旬に4戸販売になる、で合っていますか？総戸数40戸なので第2期2次以降に26戸残っている…？？

[159: マンション検討中さん]

階段の話題ばっかりだけど廊下側の格子状手すりのほうが気になる。
黒くするだけでもちょっとマシになる気がするが。

[160: マンション掲示板さん]

真ん中列の68平米前後は戸田公園として供給過多だよ。パークホームもまだまだ大量に残ってるし。逆に広い3Lと4Lの上層階はすぐに売れたし、やっぱ戸田公園では広いのが人気か

[161: マンション検討中さん]

>>160 マンション掲示板さん
戸田公園の土地の値段が上がりすぎて部屋を狭くしないと、販売価格が上がりすぎるから狭くせざるを得ない。

[162: マンション掲示板さん]

>>161 マンション検討中さん
ほんと戸田公園に限定せず東京近郊はすごい高騰だよな。これでまたコロナとかで原材料高騰で値上がりしたら絶望すぎる。控除も縮小されたし

[163: 匿名さん]

やはり同じように感じられている方、多いのですね。
都内よりはまだ金額は抑え気味ではあるけれど
おそらく戸田基準だと
かなりマンションの価格は上がっているのでしょう…。
まだ現実的に購入できるっていうのがまだいいのかな

[164: マンション検討中さん]

セブンとかがある中央通り？がガードレールがないのにかなり車が通るので危ない感じがしました。駅までは市役所通りを通れば大事そうですが

[165: 匿名さん]

結構、このあたりは車通りがあるところが多いですよね。
子供が歩く時にどうなのかな？という観点で見ていく必要も子供がいる世帯の場合は大切なんだろうな。
正式な通学路とかはわからないけど
通学路っぽいところを予め見立てて歩いてみるのも大切だろうなと感じました。

[166: 通りがかりさん]

>>145 購入経験者さん

今時鉄格子なんですね。
廊下は吹き付けか。
こりゃ団地と言われても仕方無し

[167: 検討板ユーザーさん]

目の前の小学校、全面建て替え中ですが、マンションの前に見える体育館とか、校舎の配置が全て変わるので眺望がさらにさらに良くなりますね

[168: マンション検討中さん]

>>167 検討板ユーザーさん

配置が変わる事で、児童の騒音などがより聞こえやすくなる可能性もありますのでなんとも言えないと思います。

[169: 検討板ユーザーさん]

>>167 検討板ユーザーさん
右端に建物がよるみたいなんで、目の前はものすごく開けますね。道路も戸建ても挟んで音はまず大丈夫でしょうからいいと思います

[170: 匿名さん]

先着順販売住戸の部屋の位置と価格が明記されていてわかりやすいです。
3LDKと4LDKは広さも違うので価格差が大きいけれど、階数などによる価格差があまり無いのが意外です。
最上階が良いか、低層でも角住戸が良いのか、そのあたりで迷いそう。
1階の専用庭付きは完売してますね、低層の人気も定着してきたのでしょうか。
4LDKは和気あいあいとしたファミリーにピッタリな感じですね。

[171: マンション検討中さん]

>>170 さん

サイフと妥協で割り切るのが一階だけど、わざわざ戸田で一階は理由があるからかと。学区とか学区とか。そもそもこのマンションの購入者は周辺賃貸住みがほとんどでしょうから価格が1番の決め手でしょうね

[172: 匿名さん]

価格もあるだろうし、１階住戸を選択する理由には「子供がいるから」っていうのもあるんじゃないかな。
以前、マンション情報誌で見た話だと、
子供の足音で迷惑をかけたくないからマンションは１階で検討した、みたいなのを見たことがあって。
小さい幼児は、歩き方が全体重にかけてベタベタあるくから、
音は結構しちゃいそうなんですよねー。

[173: マンション検討中さん]

>>172 匿名さん

多少の足音が聞こえるぐらいマンション買う人は覚悟してると思うな。あと、他の地域と戸田では1階を買う事は、リスクの面でも大分異なると思う。それが理解されてるからこそ、他の地域よりも価格に反映されてるはず。

[174: 匿名さん]

1階はそんなに他と価格差があったんですか？2階でも4680万円だとすると一階はそれより安かったってことですか？どれくらい安かったんだろう。
100万円程度の違いだったら最上階がいいなと思ったりもしますが、なぜに残ってしまったんだろう。眺望はどんなふうなんだろう。
少しでも安くという人が多かったのかな？マンション価格でなければ100万円はかなりの大金でもありますし。

[175: 匿名さん]

マンションって1階上がるだけで、数十万円物件価格が上がっていくことは多いと聞くけど…
まあ、それぞれのご家庭に合っているところを選んで、ということになるのではないかな。
介護が必要な家族がいる場合は1階の方がいいですし（以前、エレベーターが地震で止まってしまってデイサービスに祖母を送り出せないことがありまして…）
本当にいろいろでしょう。

[176: 通りがかりさん]

ハザード真っ赤な戸田も同じかはわからないけど、縦の列がすべて同じ間取りだとしたらワンフロア上がる事に大体プラス100万。１階は庭付もしくは専用駐車場付狙いの人がいるので別料金。(いくら戸数があっても庭付駐車場付は１階のみしかないので)
よってマンションで1番安いのは2階フロアです。

[177: 匿名さん]

タワーマンションは高所恐怖症の人は怖いって言います。
災害時にエレベーターが使えないのはどうなのかとも思いますし。

この前、冷蔵庫を買いかえたんですが、何階なのか書く欄がありました。大型家電を買いかえる時は高層階だと不利かもしれません。
引っ越しの搬入とかも。。。

2階が一番安いんですね。メモっておきます。

[178: 匿名さん]

たしかに、そうかもしれません。
配送料が2階？以上だと少し高くなっていくとかいうのがあったように思います。
あと、階段かエレベーターの有無でも変わってくるのかも。
このマンションより高い階に住んでいる感想としては、あくまでも個人的な思いですが、
エレベーター待ちが思ったより時間が長い感じがするし、
点検でエレベーターが止まったときは苦痛でしたし、地震時の揺れがやはり大きいです。
このマンションは8階建てなので、足が丈夫なら災害時は階段利用も普通にできて良いと思います。
建物のデザインも頑丈そうで安心感を感じます。

[179: 匿名さん]

大型家電、エレベーターに乗せるのも大変ですよね。
傷をつけないようにしないといけないし。
高くなるのって電気屋さんによっては出てくるということなのか・・・
知らなかっただけで、配送料が高かったりも今まであったのか？？

自分の足で上り下りできる程度の階で検討をする人もいらっしゃると聞いたことがあります。
災害のときもそうですし、
エレベーターの点検などで一時的に使えないときにも
階段使えばいいだけですから。

[180: マンション検討中さん]

駅前のパークホームズとかレーベンとかより1割近く安いね。駅距離がどれだけ影響するかよく分かるね。