ジオ戸田公園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ戸田公園についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/todakoen/

所在地：埼玉県戸田市上戸田2丁目42番1（地番）
交通：JR埼京線「戸田公園」駅 徒歩9分
間取：3LDK、4LDK
面積：68.02平米～82.78平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：アイサワ工業株式会社　
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ジオ戸田公園《子育てするなら、場所めちゃくちゃいい！映像付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/6340/
ジオ戸田公園 ? 棟内モデルルームへ！彩香の湯に行ってみた【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/16543/

[21: マンション検討中さん]

階段のあの見た目気になりますよね

[22: 口コミ知りたいさん]

道路はさんだ前に、お寺さんがあるので
お墓が見えそうですね。

[23: 匿名さん]

外観完成予想CGで階段は見えていませんが、裏側の避難階段ですか？
直接見に行く事がかないませんので、どなたかお写真をUPしていただけると嬉しいです。

ついでにあとひとつ、外観完成予想CGにはガラス庇とマリオン…とありますが、
マリオンとはどのような設備なんでしょう？

[24: 口コミ知りたいさん]

>>23 匿名さん
昔のマンションみたいです。
色塗らないですかね？

[25: マンション検討中さん]

>>24 口コミ知りたいさん
この写真だけ見ると社宅とか公団住宅みたいですね、、、

[26: 匿名さん]

皆さんが仰る金属の意味がよく分かりました。
白に塗装してもらえればだいぶイメージが変わりそうですが、
これで完成なんでしょうかね？

あと、マリオンとは何か？と聞かれている方がいましたが
建物の開口部を支える垂直の材なんだそうです。

[27: マンション検討中さん]

>>26 匿名さん

足場無いのでならないのでは？

[28: 口コミ知りたいさん]

>>26 匿名さん

私もそう思いました。
白にでも塗ってくれれば、、、

ほぼ、完成しているので塗らないでしょうね。
表の見た目は良いが、裏側が残念です。
設備とかが良いといいのですが。

[29: マンション検討中さん]

表はこんな感じでした

[30: 匿名さん]

外階段、今どき珍しいデザインの階段ですね。
普段使われない非常時のための階段なのかな？とも思える感じ。
足の踏み場はコンクリートにはなってないのでしょうか？
夜遅い時間に歩いたら響きそうな階段に見えますね。

[31: マンション検討中さん]

・階段が古めかしい
・廊下を通らなければいけない階段
・一階フェンスがただの金網

裏側が細道で人通りが少なく見えづらい部分とはいえコストダウンがあからさまですね…表側がきれいなだけに残念。

[32: 匿名さん]

確かに階段はコンクリートではなく金属製は珍しいと感じますが
溶融亜鉛メッキ加工ってやつなんでしょうか。
そうだとすると、扱いが簡単で耐久性があり、50年は錆びない
ものなんだそうです。

[33: 口コミ知りたいさん]

見た目はとてもシンプルなマンションですね。
階段は金属なので響きそうですが。
西向きですし、価格は高くなさそうですね。
良い点
・子供いる家庭には小学校が目の前
・公園が近い
・目の前に大きな建物はない

悪い点
・裏側の見た目(階段..)
・学校と公園が近いため音が気になるかも
・景色にお墓が見えそう(上の階だと)
・西向きが良いが悪いか

今の段階ではこんなかんじですね。

[34: 通りがかりさん]

>>33 口コミ知りたいさん
見た目も高級感なくて、賃貸ぽいですね。隣との戸境も隔板だし。

[35: マンション検討中さん]

それでも価格は高いだろ、このご時世だぞ？

[36: 匿名さん]

Ｃタイプの間取りが変わってて面白いなと思いました。
実際に住むイメージで考えるといろいろと思うところがあるのですが。

どうして洋室２のドアを廊下側にしなかったのかとか。
トイレの位置はどうなのかとか。

実際に室内を見てみないと何とも言えないですが。
普通の田の字とはちょっと違った印象なのでどうなのかなと思いました。

物入やユーティリティースペースは便利そう。

[37: 匿名さん]

>>24 口コミ知りたいさん
階段もですが、玄関丸見えなほうが気になります。。。
賃貸マンションでも普通はすりガラスかコンクリートですよね。

[38: 口コミ知りたいさん]

>>37 匿名さん

そうですよね。
見た目、全然いいとは思えませんよね。

[39: 評判気になるさん]

>>17 匿名さん

夜に犬のお散歩とかによく行きますが、特に人がたまってたり、不審な人がいたりすることはあまりないですよ！
まれに、Uberバックの人がベンチに座ってたりしますが、ベンチはマンション側ではないですよ！

[40: 匿名さん]

公園のベンチでUberの配達員さんが休憩されているのでしょうか。
今は緊急事態宣言のさなかでお忙しいのでしょうね（お疲れ様です）
公園はじゃぶじゃぶ池もあるようですがコロナ禍の現在利用できないようになっていますか？

[41: 口コミ知りたいさん]

>>40 匿名さん
公園にある、じゃぶじゃぶ池も小さいプール？みたいなのも利用できません。

[42: 口コミ知りたいさん]

明日から事前案内会ですね。
行かれる方、感想お願いします。

[43: マンション検討中さん]

階段で降りようとすると、アルコーブもない狭い廊下を通過し続けなければならないとか、双方嫌だろ。

[44: マンション検討中さん]

スムラボに記事出てますが安っぽい見た目なわりに高いですね。

[45: マンション検討中さん]

>>44 マンション検討中さん

同感です。駅徒歩9分なのでもう少し坪単価下がると思ったのですが、思ったより高いですね。新築マンションの値上がりは顕著ですね。戸田公園の地価も上がってるから仕方ないかもだけど。

[46: 口コミ知りたいさん]

>>45 マンション検討中さん

同感です。
駅距離、西向き、設備使用シンプル、外の階段などなど
ちょっと高いですね。

[47: ご近所さん]

このマンションのすぐ近くに住んでいます。皆さんが指摘している外階段ですが、あれを見たときは、賃貸マンションになると思っていました。分譲でしかも価格が高いというのは、最近知りました。確かに裏側は公団住宅のような造りですね。
また、二方向の道路に面しているとありますが、どちらの道路も狭いです。複数の車が出入りするなど考えられません。公園に面している道路は小学校の通学路になっています。出勤時間と被ったら、車は待機するしかありません。
それと、最上階はアクリル？のようなヒサシがありますが、夏場は温度が上昇してエアコンつけっぱなしでないと過ごせないと思います。お避けになった方が賢明かと。
一階は庭付きですが、隣と区切るのは簡易フェンスで外から覗くことができます。
隣のアパートに住むお兄さんが、友人とよく煙草をふかしています。
竣工から完成まで見てきましたし、近所の環境などご不安なことがあれば、お答えします。高い買い物なので、悔いのない選択をなさってください。

[48: マンション検討中さん]

>>47 ご近所さん

ご近所さんが検討者なら買いますか？

[49: ご近所さん]

>>48 マンション検討中さん
内部も部屋も見ていないので、なんとも言えませんが、外階段にしてもコストダウンのために犠牲にしている箇所があるのではないかと気になります。
玄関がガラス扉で、あまり幅がないので、大型家具を搬入するときに大丈夫だろうかとか。仮に、自動車を持っていて、日常的に使用するのなら、このマンションは選びませんね。ご覧になれば分かりますが、あの狭いスペースに車を４０台入れるというのは、設計ミスのようにも思えます。マンションが建つ前は駐車場でしたから、立体駐車場を作れば月極のお金が入ると計算したのでしょうか。

お勧めなところは、周辺の環境です。戸田公園の高層マンションは幹線道路に面しているものが多いのですが、業者さんが売りにしているように、このマンションは住宅街にあり、夜はとても静かです。
ご質問への答えですが、自分が住むというより、投資の対象としてならありですね。

[50: マンション検討中さん]

>>49 ご近所さん

あまり特徴が無いように思うのですが、投資してペイ出来ますかね？参考までにご近所さんから見て、戸田公園で今動いてる新築マンションおすすめありますか？

[51: 評判気になるさん]

外階段は、
マイナス意見が多いため
少し何かしらのことをしようと検討しているみたいです。

それにしても、これでこの価格？と思いました。

[52: マンション検討中さん]

ズムラボさんで、管理人さん週5午前勤務と書かれていましたが、他のマンションもそんなもんなのでしょうかね。

こちらのマンションだけでなく戸田のマンションは値上がりして感じがします。金利や住宅ローン減税を考えると買いなのかと思っていましたが、この値段で、管理費や修繕費も考えるとマンション購入自体考え直した方がいいのかなとか思ってしまいます。かと言ってしばらくはあがり続けそうですよね。
戸田駅ですがパームス戸田マスターグレイスももう少しで事前案内会があるのでそちらの値段も見てみようと思っています。

[53: マンション検討中さん]

>>52 マンション検討中さん

戸田はこれからまだまだ上がります。川口、和光が飽和してきてるので。その中でも、戸田公園は戸田市の中で1番都内に近いですし、快速も止まり、乗降客も最も多いです。価格の上がり方で言うと、戸田公園≧戸田＞＞＞北戸田ですね。

[54: ご近所さん]

>>50 マンション検討中さん
投資の対象として考えたのは、あくまで場所、周辺の環境を考慮したからです。戸田公園は急行も停まりますし、埼京線では最も東京に近い市です。
子育てをする家族にとっては、住みやすい街と言えます。川口あたりと違って住人は上品ですし、土地の値が下がることはまずないでしょう。
戸田公園で今、動いている物件とのご質問ですが、これから新築される物件がこのマンションのすぐ近くにあります。ローソンがある通りに建つのですが、お勧めできるかどうかは詳細が発表されていないので言えません。
市内で高級感のあるマンションは滅多に動きがないようですし。

ご参考のために、なぜ、ジオ戸田公園が高級感のない物件になったのか考えてみました。おそらく３年近く前に新築、販売されたマンションの失敗を踏まえてのコストダウンかと思います。ジオの近くに建っている新築マンションのことですが、４割の部屋が売れ残ったと聞いています。夜の７時、８時になっても電気がついている部屋がまばらなので、噂は本当だったのかと納得しました。
つまり、お金をかけても部屋が売れ残る可能性を考えてコストを削ったのではないでしょうか。それが裏目に出て、業者は慌てているでしょう。ただ、価格を下げてくるのなら、一考する意味はあると思います。

[55: マンション検討中さん]

立地はとても静かそうで良さそうですね。価格面がもう少し魅力的だと良いのですが

[56: マンション検討中さん]

>>54 ご近所さん
ローソンがある通りにマンションできるのですか？
ホームページで検索してみても情報が出てこないのですが、ナチュラルローソンの通りでしょうか。
それとも上戸田ローソン店の方でしょうか。
ご存知の範囲で教えていただければありがたいです。

[57: マンション検討中さん]

>>56 マンション検討中さん

クレアホームズのことじゃない？

[58: マンション検討中さん]

>>57 マンション検討中さん

ありがとうございます。クレアホームズのことなんですね。ローソン近いの知らなかったので、、、助かりました。

[59: 通りがかりさん]

公園に行きがてら外観見たのですが、確かに外階段すごいですね。金属丸出しで雨も風も吹きさらし、安全面は本当に大丈夫かと思う造りでした。設計に階段入れてなくて、急遽付け足しのかな？

[60: マンション検討中さん]

>>59 通りがかりさん

うーん、そういうデザインなんでしょうけど、スカスカだし雨風で錆びないんですかね？錆びたら最悪。工事途中で終わったみたいな印象ですね。外階段だけではなく、あんまり分譲ぽくはないですね。

[61: マンション検討中さん]

外階段、足元はコンクリート？だったので、足音は大丈夫そうでした。手すり部分はせめて色を塗って欲しいなぁ。

[62: マンション検討中さん]

スケスケの階段はあまり見ないが、見かけることはまぁある。
階段を独立させずに、一部を廊下と併用するのは、ほぼ見当たらない。
そしてその二つを併せ持つマンションって他にどれくらいあるんだよ。

[63: 匿名さん]

>>外階段
実際に見ていないんですが、59さんも60さんも「すごい」「工事途中」と書いているので、見たら驚いちゃうレベルでしょうか。
デザインを凝ったマンションなんでしょうか。

今は10月1日までエントリーした人優先の案内中です。
コロナもあって、モデルルーム案内も順番みたいです。
このマンションはエントリー専用サイトがあって、あまり公開しないんでしょうか。限定サイトでだけ公開している情報もあるみたいですよね。

[64: 検討版ユーザーさん]

>>63 匿名さん
前のページに写真がありますよ

[65: 購入経験者さん]

あの外階段は溶融亜鉛メッキ仕上げと言って、塗装よりコストがかかっていてサビにも強いです。ただ、むき出しなのはよろしくないですね。通常はルーバーで周囲を覆って外から見えないようにしますから。

[66: 通りがかりさん]

西向きかつ徒歩9分でパークホームズと同じような価格帯、そりゃあパークホームズだなあ

[67: マンション検討中さん]

>>65 購入経験者さん

それはどこで得た情報でしょうか？

[68: 購入経験者さん]

>>67 マンション検討中さん
平成5年改定の公共住宅建設工事共通仕様書で「屋外鉄部は、特記がなければ鋳鉄を除き亜鉛めっきを行う」と規定されています。
溶融亜鉛メッキについてはご自分でお調べ下さい。

[69: マンション検討中さん]

>>68 購入経験者さん

このマンションの仕様の情報というわけでなく屋外の階段はそのように作るよう決められているということですね。
ありがとうございます。勉強になりました。

[70: マンション検討中さん]

要望書出された方いらっしゃいますか？
出された方はどこが決め手になりましたか。
教えてください！

[71: マンション検討中さん]

>>70 マンション検討中さん

オーベルとクレアホームズの順で検討してきてましたが、ジオに決めようかと思っております。(すみません、要望書はまだです)
未就学の子供がおりますが、小学校の近さや静かな住環境が我が家には適しており評価しております。よく話題にあがる階段については、それほど気にしておりません。

[72: マンション検討中さん]

>>71 マンション検討中さん

小学校の近さという事ですが、パークホームズは検討に入りませんでしたか？小学校すぐそばにありますが、。

[73: マンション検討中さん]

>>72 マンション検討中さん
パークホームズも検討しました。
しかし、現地散策した際に思っていた以上に線路が近い(高架のため住居からは更に近く感じてしまう？)のと17号が近いのがネックに感じました。裏を返せば便利と思う点ではありますがね。

[74: マンション検討中さん]

西向きだが、周りにマンションが少ないのはいいかな。8階建てでも眺望は良さそう。最上階は灼熱になるだろうから避けた方がよい

[75: マンション検討中さん]

クレアホームズとパームスと比べましたが、部屋自体はすごくいいと思います。床も響かさそうでしたし。価格も他に比べると良心的…かな？西日と外観を気にしない方にはおすすめです。

[76: 匿名さん]

子供さんがいらっしゃるとどうしても育児環境を重視せざるを得ないと思いますが
こちらは小学校、公園、児童センターが近くて良さそうですね。
子供がいると意外と行く機会の多い市役所にも自転車でサッと行ける距離なのが
便利そうです。

[77: 口コミ知りたいさん]

戸田に住んでいましたが、上戸田は中心地ですよ?何するにも近くにいろいろあって便利?！

以前、戸田のスーパーバリューの近くに住んでいましたが、
こどもの国、あいぱる、戸田中央産院、小学校、公園、区役所も近い
ジオの立地はいいですね。

[78: 口コミ知りたいさん]

一部間取りは人気高いですね。うちも抽選になるかも・・・。

[79: マンション検討中さん]

角部屋はだいぶ埋まってるみたいですね。
うちも抽選になってしまうかもです。

[80: マンション検討中さん]

>>74 マンション検討中さん

最近のマンションは最上階でも問題無いですよ

[81: マンション検討中さん]

他新築マンションと比較して、駅歩も向きも外観も設備も劣後しているのに、ポジティブ意見ばかりなのはさすがに無理すぎる。価格抑えてるんだからそれでいい

西向きで最上階はあのベランダ仕様で、常識で考えて灼熱になるのもわかるだろ・・・

[82: マンション検討中さん]

>>81 マンション検討中さん

このマンションじゃなきゃいけないというウリは特に無いですね。今出てる新築の中では、駅からも遠いし外観も賃貸風。賃貸で近くに住んでる人が、学区とかを変えたくないから選ぶ、そんな印象ですね。

[83: 匿名さん]

相場が上がってるからとはいえ、数年前のプラウド戸田公園系と比べると新築時価格が1,000万円ぐらいアップ？でも京浜沿いに比べれば検討できる価格ではある。立地はいいし迷う。
4Lの間取り、何で3部屋もリビングに入口を配置したんだ？部屋は独立性あった方がよくないか？一部屋ぐらいはリビングにくっついててもいいけど。値段とディスポーザーがないもか設備面はしょうがないにせよ、西向きと間取りはどうだろう。

[85: マンション検討中さん]

現地とモデルルーム見てきました。
ここで言われてる通り、マンション外観を削ってコストダウンした感がありますね。
ただ、上層階は価格がかなりあがっていくので、周りの建物は低いですし、中層階や最上階の一つ、または二つ下の階が一番お買い得かなーと思いました

[86: マンション検討中さん]

治安面、予算感、通勤アクセス諸々考慮して、戸田公園ひいてはこの物件いいなと思ってます。
駅にビーンズが入っているのも非常に良いですね。

しかし、歩いてみると想像以上に住宅街、ロードサイド文化といいますか、地方感がありました。広い道路に、車がたくさん走っており、大型のチェーン店多々…という雰囲気を感じました。

駅前に商店街があるような、賑やかな街で暮らしてきたので、普段の生活で不便がないか気になります。
実際暮らしてみると、基本は車移動となるかと思いますが、暮らしやすいのでしょうか？

また現在は京浜東北沿線に住んでいて、埼京線をほぼ使ったことがありません。
大宮から新幹線に乗ることが多いのですが、アクセス感どうでしょうか？

[87: 名無しさん]

>>86 マンション検討中さん
戸田公園に住んでます。
実家が大宮なのでよくいきますが、
大宮方面の下りは上りに比べると空いてますよ。時間帯によるともおもいますが。
そして埼京線降り場から大宮の新幹線乗り場は上がってすぐなので便利です。

駅から離れると栄えてはいませんが、生活しやすいと私は思います。

[89: 匿名さん]

みなさんのカキコミを拝見していると、住みやすそうですね。
駅からもう少し近いほうが電車通勤は楽でいいなと思いますが
マイホームは静かなほうがいいなという人には良い立地かもしれません。
子育て環境も考えると特にですよね。地方感は逆にいいのなと思いました。

[90: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん
私も同じ意見ですね。確かに電車通勤のことを考えればもう少し近くに、と思う方もいらっしゃると思いますが、テレワーク等で働き方も多様化してますので、評価される方のご意見もよくわかります。

[92: マンション検討中さん]

今出ている他のマンションよりも若干安めですしね。低層から中層階であれば、外観を差し引いても眺望を含め、環境が気に入ればお買い得かも。上の方は高めですけどね

[93: マンション検討中さん]

>>91 口コミ知りたいさん
こちらの物件ってすでにオプション等の受付や情報等が出ているのですか？

[94: マンション検討中さん]

１期１次で全戸数の半分が完売、角部屋についてはほぼ即完ということで。
市内の新築販売ラッシュ最後発ですが、順調すぎる状況だね

[95: マンション検討中さん]

>>94 マンション検討中さん

駅距離もあるし、外観もコストダウンしたおかげか他のマンションより安いから周辺の賃貸住みの人は手が出しやすいのかもね。リセールは厳しそうだけど。

[97: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[99: 匿名さん]

公式サイトに設備仕様が掲載されましたね！

[100: 検討板ユーザーさん]

直床ですか？

[101: マンション検討中さん]

タッチレス自動水栓と浄水専用水栓が付いているのは便利&珍しいですね。
19年ぶりのーと謳ってるだけあって、場所は静か、眺望もほぼ永久保証に近いのも良点かと。

戸田公園に住んでいる人であれば利便性が高い立地であることは分かりますが、市外の人は駅距離しか見ないでしょうから、ウリにできないでしょう

[105: マンション検討中さん]

部屋の内部設備には金掛かってますね。
戸田駅の新築マンションと比較すると玄関やトイレ、洗面、風呂、廊下等等、かなり整っていると思いました。竣工済みなのでオプションが付けにくいというデメリットはありますが、実際の部屋を見れるのはいいですね

[108: 通りがかりさん]

あかん、先生に外階段をつぶやかれてしもうた。

[109: マンコミュファンさん]

外階段の仕様は流石に驚くしかない。コストカットが甚だしいですね。逆にそこまで建材、器材が値上がりしているということですね。

[110: 検討板ユーザーさん]

外階段２階部分に一部施されている補修？を今後全体的にやっていくそうですが、あまり変わらないですよね（涙）

[112: マンション検討中さん]

埼玉初のジオなんだから今後の試金石となるだろうし、阪急阪神さん、今の補修で終わらせず、しっかりと対応をした方がいいと思いますよー

[114: 通りがかりさん]

背中側が団地みたいなのは残念。

[120: 匿名さん]

家族数にもよるけれど、一般的には70㎡程度が一番住むにも買うにもちょうどいいのかなと漠然と思うのだけど、広い間取りを見てしまうとやっぱりいいなと思ってしまう人も多いのでは。
Cタイプだと家族数の多いファミリー向けになるのだろうけど、洋室4を開放してしまえば16帖超のリビングダイニングになるので、3LDKとして考えることもできるのです。洋室2のドアを廊下側にすれば完璧だったかな。