ジオ戸田公園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ戸田公園についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/todakoen/

所在地：埼玉県戸田市上戸田2丁目42番1（地番）
交通：JR埼京線「戸田公園」駅 徒歩9分
間取：3LDK、4LDK
面積：68.02平米～82.78平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：アイサワ工業株式会社　
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ジオ戸田公園《子育てするなら、場所めちゃくちゃいい！映像付き》【クリスティーヌ】
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[123: マンション検討中さん]

外階段に、足場が組まれてましたが、外階段の補修とかあるのでしょうか？
あの外観から進化するのでしょうか？

[124: マンション検討中さん]

>>123 マンション検討中さん
いまさら外せないだろうから色でも塗るか、目隠しかなんか付けるんじゃない？別に階段変わった所でって感じだけどな。

[125: マンション検討中さん]

マンマニ動画上がってましたね。確かにあの階段は、、。上の方いわく、補修？されるのかな。どれぐらい変わるのか分からないけど、値段が上乗せされなきゃいいね。

[126: マンション検討中さん]

>>125 マンション検討中さん

https://youtu.be/7vKrbxOkTX0
これですね。動画で見ると、とても新築の分譲マンションには見えない酷さ。

[127: 口コミ知りたいさん]

>>126 マンション検討中さん

これなかなか酷いですね、、

[128: マンション検討中さん]

階段は少し直すらしいです。販売当初から検討はしていたようですがやっとの工事ですね。
マンマニさんの言う通り、眺望も含めて立地は戸田市民にはわかるとても良い場所なんですが、なんでそれを戸田に住んでいないマンマニさんがわかるのか。他の動画でもそうですが本当に詳しいですねこの人

[129: 匿名さん]

>>126 マンション検討中さん

百聞は一見にしかず、動画で見ると酷いですね。
たとえは悪いですがサスペンスドラマやアクション映画のロケで使われる倉庫とか古ビルみたいな。使ってる資材も安すぎるし施工もちょっと・・・。
それと階段ではありませんが壁の下地処理が少々雑なのも気になりました。

[130: マンション検討中さん]

>>128 マンション検討中さん
マンマニさんは板橋？出身だから戸田ら辺も幼少期に良く来ていたらしいですよ。それにしても、外階段は騒がれたから直しますみたいな感じがして心象良くないですね。冷静に考えて竣工後に直しを入れるって余程な事でしょ。

[134: 匿名さん]

先着順11戸、第2期1次3戸。
先着順の数がけっこうありますね。
完成販売なのが良いなと思いますが、実物を見てじっくり検討している人が多いのかな。
まだ先があるという余裕なのかな？
まだ第2期だけど、あとどれくらい残っているのでしょう？
総戸数が40戸だからそれほど多くはないでしょうけど。
クリスティーヌさんによると、子育てに最強の立地とのこと。
ファミリー層中心のマンションですから、外せない条件を満たしてますね。

[136: マンション検討中さん]

どなたか外階段がどのように変わったのか画像載せてくれませんか？

[137: 匿名さん]

戸田市のハザードマップを見たら恐ろしい。市内全域が洪水危険エリアだ。
戸田公園駅の周辺は、荒川の洪水で2階以上に浸水するリスクがあるらしい。
マンションは4階以上に住めば、洪水で命は奪われないだろうけど、資産価値という観点からすると・・・

北千住も同様だが、穴場な価格であることには訳がある。

[138: 匿名さん]

>>137 匿名さん
でたでた笑
戸田のマンションスレに必ず一回はこういうやつ出てくるよな
そんなの戸田で検討してたらみんな承知の上だし、荒川氾濫したらここだけじゃ済まないからさ。他のハザードエリアにあるマンションにも同じようにレスしてきなよ。
戸田の新築マンションはもう穴場って言うほどの値段じゃないし、都内と比べてるんだとしたら値段低いの当たり前だろ。もう一度調べてからどうぞ。

[139: マンション検討中さん]

>>137 匿名さん

荒川が氾濫したら江東3区も壊滅しますよ。ついでに都内を走る地下鉄も全滅します。ちなみに荒川の調整池についてはご存知ですか？知らないならば勉強してみて下さい。正しい知識と正しい理解が出来ると思います。

[141: 検討板ユーザーさん]

>>136 マンション検討中さん
まだ完成していないようですが、見た目だけで言えば以前のインパクトはなくなりましたね。まあ機能的には変わってないわけですが、気にしていた人にはいいですね

[142: マンション検討中さん]

>>141 検討板ユーザーさん
非常階段みたいで安っぽいです。
せっかくなのに、

[145: 購入経験者さん]

階段変わってました。

[146: マンション検討中さん]

>>145 購入経験者さん

あんまり変わってないような。

[147: 名無しさん]

>>145 購入経験者さん

全く変わってないですね笑

[148: 評判気になるさん]

>>145 購入経験者さん

階段の斜めの金属部分に更に金属？の板を貼った感じですかね。わずかながら印象は変わりましたが、まあわずかですね…。もうこの段階ですし根本的な治癒はできなかったんでしょう。にしても、何でこのデザインでOKでたのか不思議でならない。そこまでコストカットせざるを得なかったんだろうか。

[149: マンション掲示板さん]

>>145 購入経験者さん
団地みたい

[150: 名無しさん]

確かに高価格帯の物件ではありませんが、だからといってこの外観はいかがなものかと…。数千万の買い物をさせる分譲マンションですからね。隣地建物とべったりで見えないならまだしも…。

[151: 匿名さん]

以前と比べたらかなり良くなったと思います。
マンマニさんのおかげなのかな？

[152: 匿名さん]

セキュリティ面ではエントランス、駐車場、自転車置き場などに監視カメラが
設置される予定だそうですが、監視カメラはリースとなるんですね。
リースは故障時の対応が楽そうですが住人負担の年間費用は確認しておきたいところです。

[156: マンション掲示板さん]

階段は見た目というか印象だけでいうと、かなり改善されてました。ただ機能的には変わらないですから、気にしている人にどこまで効果があるか。
どうせなら囲いまで作ったらいいのにと思いますがそれは金額に跳ねるんでしょうね

[157: マンション検討中さん]

>>156 マンション掲示板さん
色が塗られただけ

[158: 匿名さん]

階段が、ここの掲示板で改善されたなら、意見が通るということですね！
いい傾向だと思います。
色が塗られただけでも、前よりよくなったのなら「ヨシ」。

今回の修繕を管理費に上乗せするわけにもいかないでしょうし・・・

マンションの販売状況ってわかりにくいんですが、現在は10戸販売していて、1月下旬に4戸販売になる、で合っていますか？総戸数40戸なので第2期2次以降に26戸残っている…？？

[159: マンション検討中さん]

階段の話題ばっかりだけど廊下側の格子状手すりのほうが気になる。
黒くするだけでもちょっとマシになる気がするが。

[160: マンション掲示板さん]

真ん中列の68平米前後は戸田公園として供給過多だよ。パークホームもまだまだ大量に残ってるし。逆に広い3Lと4Lの上層階はすぐに売れたし、やっぱ戸田公園では広いのが人気か

[161: マンション検討中さん]

>>160 マンション掲示板さん
戸田公園の土地の値段が上がりすぎて部屋を狭くしないと、販売価格が上がりすぎるから狭くせざるを得ない。

[162: マンション掲示板さん]

>>161 マンション検討中さん
ほんと戸田公園に限定せず東京近郊はすごい高騰だよな。これでまたコロナとかで原材料高騰で値上がりしたら絶望すぎる。控除も縮小されたし

[163: 匿名さん]

やはり同じように感じられている方、多いのですね。
都内よりはまだ金額は抑え気味ではあるけれど
おそらく戸田基準だと
かなりマンションの価格は上がっているのでしょう…。
まだ現実的に購入できるっていうのがまだいいのかな

[164: マンション検討中さん]

セブンとかがある中央通り？がガードレールがないのにかなり車が通るので危ない感じがしました。駅までは市役所通りを通れば大事そうですが

[165: 匿名さん]

結構、このあたりは車通りがあるところが多いですよね。
子供が歩く時にどうなのかな？という観点で見ていく必要も子供がいる世帯の場合は大切なんだろうな。
正式な通学路とかはわからないけど
通学路っぽいところを予め見立てて歩いてみるのも大切だろうなと感じました。

[166: 通りがかりさん]

>>145 購入経験者さん

今時鉄格子なんですね。
廊下は吹き付けか。
こりゃ団地と言われても仕方無し

[167: 検討板ユーザーさん]

目の前の小学校、全面建て替え中ですが、マンションの前に見える体育館とか、校舎の配置が全て変わるので眺望がさらにさらに良くなりますね

[168: マンション検討中さん]

>>167 検討板ユーザーさん

配置が変わる事で、児童の騒音などがより聞こえやすくなる可能性もありますのでなんとも言えないと思います。

[169: 検討板ユーザーさん]

>>167 検討板ユーザーさん
右端に建物がよるみたいなんで、目の前はものすごく開けますね。道路も戸建ても挟んで音はまず大丈夫でしょうからいいと思います

[170: 匿名さん]

先着順販売住戸の部屋の位置と価格が明記されていてわかりやすいです。
3LDKと4LDKは広さも違うので価格差が大きいけれど、階数などによる価格差があまり無いのが意外です。
最上階が良いか、低層でも角住戸が良いのか、そのあたりで迷いそう。
1階の専用庭付きは完売してますね、低層の人気も定着してきたのでしょうか。
4LDKは和気あいあいとしたファミリーにピッタリな感じですね。

[171: マンション検討中さん]

>>170 さん

サイフと妥協で割り切るのが一階だけど、わざわざ戸田で一階は理由があるからかと。学区とか学区とか。そもそもこのマンションの購入者は周辺賃貸住みがほとんどでしょうから価格が1番の決め手でしょうね

[172: 匿名さん]

価格もあるだろうし、１階住戸を選択する理由には「子供がいるから」っていうのもあるんじゃないかな。
以前、マンション情報誌で見た話だと、
子供の足音で迷惑をかけたくないからマンションは１階で検討した、みたいなのを見たことがあって。
小さい幼児は、歩き方が全体重にかけてベタベタあるくから、
音は結構しちゃいそうなんですよねー。

[173: マンション検討中さん]

>>172 匿名さん

多少の足音が聞こえるぐらいマンション買う人は覚悟してると思うな。あと、他の地域と戸田では1階を買う事は、リスクの面でも大分異なると思う。それが理解されてるからこそ、他の地域よりも価格に反映されてるはず。

[174: 匿名さん]

1階はそんなに他と価格差があったんですか？2階でも4680万円だとすると一階はそれより安かったってことですか？どれくらい安かったんだろう。
100万円程度の違いだったら最上階がいいなと思ったりもしますが、なぜに残ってしまったんだろう。眺望はどんなふうなんだろう。
少しでも安くという人が多かったのかな？マンション価格でなければ100万円はかなりの大金でもありますし。

[175: 匿名さん]

マンションって1階上がるだけで、数十万円物件価格が上がっていくことは多いと聞くけど…
まあ、それぞれのご家庭に合っているところを選んで、ということになるのではないかな。
介護が必要な家族がいる場合は1階の方がいいですし（以前、エレベーターが地震で止まってしまってデイサービスに祖母を送り出せないことがありまして…）
本当にいろいろでしょう。

[176: 通りがかりさん]

ハザード真っ赤な戸田も同じかはわからないけど、縦の列がすべて同じ間取りだとしたらワンフロア上がる事に大体プラス100万。１階は庭付もしくは専用駐車場付狙いの人がいるので別料金。(いくら戸数があっても庭付駐車場付は１階のみしかないので)
よってマンションで1番安いのは2階フロアです。

[177: 匿名さん]

タワーマンションは高所恐怖症の人は怖いって言います。
災害時にエレベーターが使えないのはどうなのかとも思いますし。

この前、冷蔵庫を買いかえたんですが、何階なのか書く欄がありました。大型家電を買いかえる時は高層階だと不利かもしれません。
引っ越しの搬入とかも。。。

2階が一番安いんですね。メモっておきます。

[178: 匿名さん]

たしかに、そうかもしれません。
配送料が2階？以上だと少し高くなっていくとかいうのがあったように思います。
あと、階段かエレベーターの有無でも変わってくるのかも。
このマンションより高い階に住んでいる感想としては、あくまでも個人的な思いですが、
エレベーター待ちが思ったより時間が長い感じがするし、
点検でエレベーターが止まったときは苦痛でしたし、地震時の揺れがやはり大きいです。
このマンションは8階建てなので、足が丈夫なら災害時は階段利用も普通にできて良いと思います。
建物のデザインも頑丈そうで安心感を感じます。

[179: 匿名さん]

大型家電、エレベーターに乗せるのも大変ですよね。
傷をつけないようにしないといけないし。
高くなるのって電気屋さんによっては出てくるということなのか・・・
知らなかっただけで、配送料が高かったりも今まであったのか？？

自分の足で上り下りできる程度の階で検討をする人もいらっしゃると聞いたことがあります。
災害のときもそうですし、
エレベーターの点検などで一時的に使えないときにも
階段使えばいいだけですから。

[180: マンション検討中さん]

駅前のパークホームズとかレーベンとかより1割近く安いね。駅距離がどれだけ影響するかよく分かるね。

[181: 匿名さん]

ハザード真っ赤の戸田では、二階まで浸水する可能性がある場所が多い。想定外のリスクを考えたら、4階以上にしておけば命は大丈夫かもしれない。
しかし被災したら、資産価値は暴落するだろう。

[182: マンション検討中さん]

>>181 匿名さん

荒川が氾濫するリスクと首都直下地震が来るリスクどちらが高いかご存知ですか？いつ起こるかわからないリスクに怯えるなら、マンション然り、戸建て然り、購入はおすすめしません。日本は災害大国ですから、それを踏まえた上での判断が大事です。ハザードを気にするなら少なくとも首都圏には住まない方が良いですよ。岡山とか断層が少ない場所を選んで尚且つ、高台で、尚且つ山が近くない場所が良いですね。さらに付け加えるなら、近くに人が住まないような所の方が、隣人トラブルのような自然災害以外のリスクも避けられます。ただ、そんな場所は資産価値もクソもありませんが。

[183: 匿名さん]

災害リスクを考慮した上で何階を選ぶべきかは悩むところですよね。
戸建よりはマンションが安全なのか、
分譲マンションよりも賃貸を選ぶのがベストなのか、
何階以上が安全なのか、色々考えてしまいます。

[184: 匿名さん]

考えると難しい課題かもしれません。長く住む住居であり、高い買い物でもあり。専門家に聞いても正解って無いんじゃないかなとも思ったりして。

個人にできることは情報を集めて納得して、気にいった物件を選ぶことなのだろうけど。183さんのお気持ち、よくわかる気がします。

それらを考慮に入れたとしても、アクセス面の便利さとか子育て環境の良さなどは魅力的な感じはします。

[185: 匿名さん]

災害リスクって、正直どこに住んでいてもあるんですよね…
水のリスクだけじゃなくて、地震もあるし、竜巻もあるしって思うと
極端になにかのリスクが高いというわけではないならば
普段の暮らしやすさを優先してもいいのかな？とは感じています。

[186: マンション検討中さん]

>>185 匿名さん

それで良いと思います。例え地震に強い固い地盤の家を買った所で、全く揺れない訳ではない。地震で揺れが少なくても近隣で火災が発生して火事に巻き込まれるかもしれない。停電が長引く地域になるかもしれない。パニックになった隣人が何かしでかすかもしれない。地震によるリスクは揺れだけじゃないです。生きている限り常にリスクと隣り合わせですし、家の安全は物凄く気にするのに、タバコはやめない人もいますしね。気にすればキリがない。ただ、最低限のリスクは回避すべきとは思います。つまり、戸田で買うなら3階以上がいいかな。

[187: 匿名さん]

水害で浸水すればライフラインは使えなくなってしまうかもしれませんが
高層階に避難すればとりあえず命だけは助かりますからね。
震災と水害のリスクを考えればRC住宅の3階建がベストでしょうか。

[188: 匿名さん]

187です。
ごめんなさい。
RC造の3階以上の間違いです。

[189: 匿名さん]

先着順と最終期の販売に相当する住戸を見たのですが、
わかりやすく低層階と最上階、っていうかんじなんですね。
最上階に関しては
最後まで残していたんでしょうか？
ここだったら最初の方に出していたらおそらく人気だったと思います。

[190: 匿名さん]

庭付きと最上階が残ってるんですね。
こういった特徴のある部屋だと最初に売れていくイメージがあるんで
確かに残しておいたということはありそうかな。
スーモだと価格と階数の表示のある一覧があったのですが
2階といえども4LDKの部屋はさすがに高めで出てますね。
他の部屋より一千万近く高い…。3部屋リビングインとなってる使いやすそうな部屋でしたが。

[191: 名無しさん]

>>190 匿名さん
だからなに？
色々なスレに書き込んで何がしたいの？

[192: 匿名さん]

>>庭付きと最上階が残ってる
なぜ最後まで残っているんでしょうね？
もっと早く売れてもよさそうなのに。。。

マンション価格はホームページに売っている部屋ごとに書かれています。
モデルルーム使用住戸、販売事務所使用住戸の2部屋が高いんですね？普通、広くてもモデルルーム使用住戸は人が入っているから安いことが多いんですが。最上階よりも高いのにびっくりしました。

[193: 通りがかりさん]

>>192 匿名さん
普通に考えてオプションマシマシだからじゃないですか？

[194: 匿名さん]

>>193 通りがかりさん
ほんとにオプションマシマシ過ぎですよね。
特にこことかレーベンとかは。

[195: 名無しさん]

私も人に言われて気づいたけど有償オプション（グレードアップ系）て既存のものの金額プラス追加料金支払ってるからね。

[196: 匿名さん]

流石に売れなさすぎ
戸田公園ってだいたいのマンションが竣工前完売しない

[197: 匿名さん]

>>196 匿名さん
うーん確かに、、、
30～50戸未満の小規模でこれですからね。

[198: 匿名さん]

この金額で戸田市民ならもうちょいがんばって川口、さいたま市民になりたいからでしょ

[199: マンション検討中さん]

また東川口君が沸いてますね。東川口と違って同時期に5棟も新築マンション売ってるんだから買い手は分散するでしょ。あと、さいたま市や川口市よりも戸田市の方が恩恵があるの知らないんだね。とマジレスしてみる。

[200: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん
？誰？198が東川口君ですか？

[201: マンション検討中さん]

>>200 匿名さん

196.197.198

[202: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん

人気エリアなら埼玉だろうがソッカン続出ですよ（笑）
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20220708-00304219

[203: マンション検討中さん]

>>202 匿名さん

人気エリアで、「駅近」「買物便利」「大規模」「新しい街づくり」が揃った、たった3つのマンションの話な。ご苦労様。

[204: 匿名さん]

>>203 マンション検討中さん

記事全部読みました？
有料だから読めないかw　

[205: 名無しさん]

>>200 匿名さん
てか東川口東川口ってここ戸田だし関係なくないですか？

[206: 匿名さん]

>>195 名無しさん
てかさらにオプション追加しました？
何か他にコスパ良いオプション無いですか？

[207: 匿名さん]

オプションにコスパを求めるのはなかなか難しいんじゃないかなぁと思います。
最近は普通に建材が値上がっているのもあるので、
デベにしてもそうそうオプションでがっつり儲かっているというわけではないんじゃないかなぁ。
コスパよりも、自分が必要なものを入れるほうがいいように感じます。

[208: 通りがかりさん]

建設中にした方が良いオプション(コンセント増設・ダウンライト・ピアノ置くための床の補強)など以外は相見積とって自分で探す方が全然安く済むよ。時間があるなら引渡しの後業者探して実際にサンプル片手に決めた方がイメージと違ったーとかもないし。オプションで頼むと入居の時に既に全部完成されてるってメリットくらい。

[209: 検討板ユーザーさん]

>>208 通りがかりさん
その通りですね。
入居時にオプション完成してるのは多少のメリットとはなりましょうが、外注でも引き渡し後の引っ越し前には完成できるので時間的に大した差は生じません。
それよりも値段の差がものによっては数倍ですから外注メリットの方が圧倒的です。

[210: 通りがかりさん]

>>209 検討板ユーザーさん
そういう意味では外注業者に依頼したらコスパが良いとも言えますよね。
ちなみにうちは東川口のサンクチュアリさんでかなり低価格でやってもらったんでそれはもうコスパ最高でした！

[211: 匿名さん]

予算削減で外注業者に頼るとして、オプションでないと取り付けられない設備はありますか？
オプションでないと取り付けられないと思っていた据付のカップボードなども
外注業者でオーダーできるんでしょうか。

[212: 検討板ユーザーさん]

>>211 匿名さん
竣工後の物件にオプションで頼む意味って皆無だと思います。カップポードやキッチンカウンターなどオーダーでなんとなくの色合わせもしてくれますよ。（完全に揃えたいならオプション依頼するしかないと思いますが）

[213: 匿名さん]

>>211 匿名さん

材面の色合わせなら営業さんに確認すればメーカーと色番号教えてもらえるので、それで外注業者さんに作ってもらえばいいと思います。

[216: 匿名さん]

外の業者さんが入ると、マンションの設備で保証が効かなくなるものもあるらしいけれど、
構造に関すること以外だったら
そこまで気にすることではないのかな？
今はもう外の業者さんへの依頼一択になってしまうだろうけれど。
その方が選択肢自体も広がりますよね。

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん
基本的にオプションするなら外注一択ですね。
機器に対してのオプションであればメーカーは合わせる必要がありますが、あくまで同一のメーカーにするだけなのでデべオプションにこだわる必要は全くありません。

[218: 匿名さん]

ですよね。
せっかくだから、やはり自分が気に入るように手を入れていったほうが
住んでからの満足度も高いと思いますよ。
もう現状だとあまり大きな音を出すような工事が入ることは避けたくはありますけれど…

[219: 匿名さん]

キャンセル住戸出たみたいです。
よくよく見ると、エコカラットとかアクセントクロス、ピクチャーレールがついているので
もしかしてオプションが最初から乗っている状態で販売しているのかな。
キャンセル前に元々このオプションがついていて、
それで今はサービスで付いてくる…なのか？？

[220: 匿名さん]

最初からの価格がわからないのですが、キャンセル住戸って値段は最初と違うのでしょうか。
いろいろとついているので、
その分高くなっているっていうのはあるのかなと思って。
聞きに行かないとわからないかな^^;
オプションある分、値引きはあまり期待できないかも。

[221: 匿名さん]

>>220 匿名さん
ここはどうかわからないですが、基本的には当初と変わらないと思います。キャンセルされた方がつけたオプションなのか、元々ついてるものなのかはわからないですが…。

[222: まさるさん]

>>221 匿名さん
お得なら買いですな。