【MID】ロジュマン高槻

[物件比較中さん]

JR高槻駅から徒歩2分、阪急高槻にも徒歩5分と立地的にはかなり良さそう。
厳しい不況だけど、変に設備/仕様削ったりしないで良いマンションに仕上げて欲しい所。
北東開発で大量供給を迎えるだけにこれからは立地だけで勝負とか厳しいと思うし。

7月にはモデルルームもオープンらしい。
2LDKのこぶりサイズ中心だから、DINKSや団塊退職夫婦狙いなのかな？


所在地：大阪府高槻市高槻町66番34（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「高槻」駅 徒歩2分
　　　　阪急京都本線 「高槻市」駅 徒歩5分

[22: 匿名さん]

＞２１さん
　電話で営業の方に聞きました。
　まぁ、まだ予定価格で正式な価格ではないかもしれませんがね。

　確か、このあたりも公示地価は坪３００万くらいしてたと思いますけど。。。

１億出すなら、もうちょっと待って、再開発地区のタワマンの高層階買うかな・・・。

[23: 匿名はん]

>>22
公示地価調べてみた。

自分は専門の人じゃないから、ネットで拾える分だけだから正確じゃないだろうけど
平成21年調査で公示地価は一番近所の高槻市高槻町１０-２２で36.4万/m2っぽい。
坪単価にすると120万かな？少なくとも300はしないと思う。

更に言うと土地の坪単価とマンション戸別の坪単価がどれ位の相関あるのか
みたいな話は興味あるけど、業界人じゃないので知らない。

一応暇に任せて、単純に上記金額をこの物件に当てはめて、色々計算すると
ここの土地評価が全体で約4.6億程度って事と
80m2の部屋を買った人の土地評価が約1千万程度って事は解った。

地価のソースはここ
http://chika.m47.jp/datak-18993.html

[24: 物件比較中さん]

構造や設備についてはオール電化以外にはあまり情報がありませんが、どうなんでしょうか？

[25: 購入検討中さん]

今日からMR公開ですね。
ご覧になった方の感想、意見を是非お聞かせください。

[26: 2LDK検討中]

優先モデルルーム案内で見てきました。
立地や設備は申し分ありませんでした。
部屋の床や壁の色を自由に選択でます。
価格は資産価値等を考慮すると、
少し高い感じです。

[27: 物件比較中さん]

今日行ってきました。
モデルルームは結構盛況で営業さんはかなり強気でしたね。

設備はまあ問題ない感じ。ディンプルキーが最新？の何兆かの奴だったのが目立った位。
カラー選択は3種選択なんで、これも普通です。
直床だったり、駐車場への入口がノーガードだったり、窓にマグネットセンサーがなかったり
と微妙なコストダウンが見られます。

>>19さん
最低価格でも19さんの価格近くしました。
まだ本決まりではないそうですが、
Bタイプが平均5,000、Cタイプが平均6,000位するんじゃないでしょうか？

ちょっと我が家の想定からはあり得ない高値だったので、今回は見送る事になると思います。

[28: 購入検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
予想はしていましたが、かなり高い価格設定かと思います。
本価格はもう少し下げてもらわないと、なかなか売れないんじゃないかなと…。
ちなみに、私はこの価格のままならパスします。
（他の物件と比較すると割高感が…。）

[29: 物件比較中さん]

27さん
ありがとうございます。
そんなに高いんですか！
設備的にも最高級、というわけでもないようですし。
それより心配なのはＡ・Ｆタイプが売れるのかどうかです。
大丈夫なんでしょうかね？

[30: 賃貸住まいさん]

ここの購入を検討しています。

高いのは覚悟しているのですが、
皆さんの印象だと設備・仕様はそれに見合う程のものでは無いという感じのようですね。

ここ以外にも比較検討されていると思うのですが、
どこの設備がよくて、そこと比較してどの辺りが劣っているとか
主観で結構ですので教えていただけますか。

なお、私が見た中では、茨木のジオ・グランデは大変素晴らしい仕様と思ったのですが、
そこと比べてどうでしょうか？（手が出ませんでしたが・・・）

[31: 匿名はん]

茨木のジオって「ジオ グランデ茨木東中条さくら通り」の事かな。
今そこのスレ覗いて来たけど、凄い荒れてた。

そのスレによる情報だからなんとも言えないけど、あっちの内装は微妙だって話。
設備はほぼここと一緒。構造はジオもそこまで出て無いけど、
ロジュマンはもっと出て無いから比較は無理っぽい。

ただ、あっちは大分前に価格改定したみたいだけど、
それでも手が出なかったなら
多分こっちはもっと厳しいんじゃない。

関係ないけど、ロジュマンはもっと情報を出して欲しい。
構造の話とか全然出てきてないし、他との比較がしづらい。

[32: 物件比較中さん]

間取り図から推定するとタワーマンションで採用される乾式戸境壁のようですね。
スラブはわかりませんが厚さはどのくらいあるのでしょうか。

[33: 買い換え検討中]

＞３２さん
スラブは１７６mmくらいとか言ってました。
タワーでもないのに、乾式戸境壁ってどうなんでしょう？？筒型の縦長の建物になるので
この方式にしましたとか営業の方は言ってましたが、どなたか専門の方がいれば教えてください。
他のスレでN村のマンションがタワーでもないのに、一部、乾式戸境壁を使用していて
あきらかにコストダウンと記載されていましたが・・・・。

確かに、設備、仕様は悪くはないですがこのレベル、広さであの値段は高いと
思いました。
オール電化なので仕方がないですが、お風呂も追い焚き×、ミストサウナでもないですし・・・。
それに、今後も回りの賃貸マンションはさておき、近くにある駐車場、古い一戸建て
あのあたりがいつまでもあのままだとは考えられない感じです。
そのうち、周りに同じ高さのマンションが立つ可能性もぬぐいきれません。

でも、他にもおっしゃってられますが、営業の方は他にもたくさん予想以上の問い合わせが
あり、、、を繰り返して言って、かなり強気でしたね。
値段もまだ正式な価格ではないそうですが、教えてもらった価格とそう変わることは
なさそうということでした。
後、営業の方にも色々質問しても、「また調べておきます。」っていうのが多くて
少し、営業の方の質も今まで見てきたMDの営業の方よりレベルが低いなぁと印象受けました。

この値段なら、やっぱり再開発のタワーマンション待つ方がいいかなぁと思ってしまいます。
（計画より、少し時期が遅れるようですが。。。）

それか５０００万台で９５平米が買えたジオグランデ茨木にしておけばヨカッタと
今更ながら後悔・・・・・。

[34: 購入検討中さん]

私は今日MRを見てきました。様々な意見があると思いますが、私はここが総合的にみて
高槻駅近マンションの中で１番好感が持てました。
価格に関してはクレアガーデンと比較してもこちらに惹かれました。

[35: 匿名はん]

モデルルームってどこにできたのですか。
モデルルームの場所がＨＰにも掲載されていなくて分からないので教えて下さい。

[36: 匿名さん]

マンション建築現場の真横。

[37: 購入検討中さん]

>>33
乾式戸境壁ってコストダウンになるの？
なんかタワマンで採用するのは重量軽減用で
コスト自体は逆に高くつくって聞いたんだけど。

>>34
営業さんもそれすごく強調してたけど、
クレアガーデン自体が相場から乖離してるって
クレアガーデンスレでも言われてるぐらいだからなあ。

>>35
場所は現地のすぐ隣だけど、モデルルームは完全予約制だから
いきなり飛び込むよりも資料請求か電話から始めた方が良いよ。

[38: 物件比較中さん]

ＭＲいってきました。
値段をあまりいいたくなかったようなのですが
2LDKで4000万以上　3LDKでは5000万以上のようです。
ＭＲ言った感想ですが
見に来ていた方々は
団塊世代が多かったきがします。
個人的な意見では内装についてもそっちのほうを気にしているのかな
という印象をうけました。中には即決してた方もいらっしゃったようです。
結婚するにあたっての新居を探すなかでは
駅近くはとても魅力的ですが
小学校までの距離が遠いのと
案内してくださった男性が設備についてあまりわかっていなかったり
接客もあまりなれていない様子であまりいい印象をうけませんでした。
総合した結果　こちらの購入は見送りました。

[39: 買い換え検討中]

＞３８さん
　私も同じ印象をうけました。
　学校が遠いので、子供さんのいるご家庭は見送る方が多いこと、周辺環境も
　子供にとってはあまりよくないこと。

　確かにMR来てらっしゃる方も現在は一戸建てにお住まいなのを
　駅近、便利なところへ、という感じですね。

営業の方の印象も、仕様、設備、構造についてもあまり詳しくなくまた、高槻についても
あまりまだ勉強されていないようでした。（はっきり言って、初対面でなーなーな感じで
話されて、気分悪かったですね。）
この値段でも十分、売れます！という強気な感じでした。

建築関係の仕事をしている知り合いに聞いてみると、使用、設備、構造、立地で
この値段は高いんじゃない？と言われました。
急がないならもうちょっと他を待った方がいいと言われました。

[40: 高槻で探し中]

＞３８．３９さん
やはりみなさん、同じ印象を受けるのですね。
私もこのマンションは団塊世代の一戸建てからの買い替えを主なターゲットにしているように思いました。
大人ばかりの家族が多いマンションだと、小さな子供がいるうちのような家族の場合、子供の出す騒音などでトラブルになりやすいかな、と。
（当然気をつけるつもりですが、子供のことなので全く騒音を出さない自信はありません…。）
細かいことですが、モデルルームに子供を遊ばせるスペースが無いことも私たち世代をターゲットにしていないのだな、という印象を強くしました。

すこしびっくりしたのは、修繕積み立て、管理費、駐車場など購入を検討するのに絶対必要な情報も教えてもらえないうちからここを買う気があるか、というような質問を何度もされたこと。
高いから、買う気がないなら極力情報を出したくないのかな、とあまりいい印象を受けませんでした。

しかしこのマンションをみたおかげで、自分たちが何を重視して物件を探しているのかがはっきりしたような気がします。
ここまで駅に近くなくてもいいかな、と（笑）

なかなか思い通りの物件ってないですね。中古も視野に入れるべきかと思い始めています。

[41: 申込予定さん]

修繕積み立て、管理費、駐車場に関しては、
しっかり教えてくれましたよ！
聞き方かもしれませんよ？？
駐車場は少々高いので自家用車は手放しても良いかな
と考えてます。
駅近でこれだけ静かな環境の物件は、なかなか出てこない
と考え購入に前向きです。
ローレルや建設予定のジオよりここを本命視しています。

[42: 買い換え検討中]

＞修繕積み立て、管理費、駐車場に関しては、
＞しっかり教えてくれましたよ！

とりあえずの最初の金額ですよね？
普通、デベは長期計画を立ててそれをきちんと確認するものです。
ローン以外に絶対かかってくるお金ですからね。

あくどいところは、最初は安く、後から極端に高くなっていき
支払えなくなる人もいるんです。
ですので、普通は、修繕積み立て、管理費の長期計画を確認するのが大切ですよ。

上記をお願いしたのですが、まだできていないということでした。

今まで、マンション購入の中でこういうデベは初めてです。。。。

[43: 高槻で探し中]

すみません、表現が悪かったかも。
最終的には教えてもらったのですが、物件価格も含めそういう費用関係を教えていただく前に
「この物件どうですか？買う気ある！？」というニュアンスのことを何度もたずねられて困ったという意味です。
ただ、内廊下で廊下にもエアコン完備、というマンションにしては修繕積み立て金安かったですね。
長期計画も出来てなかったんですか…。家は買えないなと思ってそこまで突っ込まなかったので。
内廊下にエアコン完備というのを聞いたので、修繕積み立て＆管理費結構高いのかな、と思っていたのですがそうでもなかったのでびっくりしました。
長期計画をしっかり確認しておかないと心配かも知れないですね。

家は、駐車場、管理費、修繕積み立てのことを考えると予算オーバーでした。
車はどうしても手放せないので駐車場の高さが痛い。

[44: 購入検討中さん]

やはりみんな考える事は同じなんだな。

うちは小梨だから、学校の遠さとかは別に良いんだけど
営業の知識の無さ、物件に関する情報の無さで吃驚して
その情報を確認するまでは買えないなと思ってる。

驚きなのは、ある程度本気で購入しようと思ったら
当然確認しなくちゃいけないこうした情報を全く見ずに買おうとしてる人達が居るって事。
余程の資産家連中なのか、不動産の価格は右肩上がりで当然と無邪気に信じてるのか
あの営業達に全幅の信頼を置いてるのか、理由は解らんけど理解に苦しむわ。

[45: 匿名さん]

そうですよね。
間仕切り、住戸間の壁の厚さ、構造、土壌、杭打ちの詳細などなど
構造に関して、なんの情報ももらえないので、このままで契約するのは
超がつくほど青田買いで、どう考えても契約できません。

仕様、設備、内廊下仕様、全住戸角部屋などそういうところはモデルルーム見れば
わかるので、もっと肝心の情報をきちんとそろえて欲しいですね。

売り文句も、住宅街の中で駅近くとありますが
もう十何年、高槻に住んでますが、あのあたりは私が高槻にきたころは
もっと一戸建てばかりでした。
それがどんどんいつの間にか、賃貸マンションにかわってたり、居酒屋に
変わってたりしてるので、あのマンションの場所も近隣商業地ということも
考慮したほうがいいと思います。

ちなみにコインパーキング等は実は不動産会社が次のマンションを
建設するまでの対策として（更地のままでは採算がとれないので）、しているところが
ほとんどですよ。
営業の方は未定で、どこの不動産会社が持っているのかも不明ですと言ってましたが
情報はいくらでも入手できるはずなんですけどね。

あの土地の周りもよく確認することが大事だと思います。

駅近くで購入を決めてる方はそれはそれでいいと思いますが、MRに行ったときも
高齢の方が結構おられたので、あんまりそういう知識なく優先申し込みしてるのかなーーと
思ってしまいました。

私は、詳細な資料で構造等わかるまで決断できません。

[46: 物件比較中さん]

45さん
間仕切り、住戸間の壁の厚さ、スラブ厚、など構造に関して疑問を持っていましたが、
私は教えてもらいましたよ。
まあ標準的でしたね。
うちにとっては間取りの使いにくさを感じていて悩んでいます。
皆さんいかがですか？

[47: 物件比較中さん]

前部屋角部屋だった分
間取りは微妙だったきがします。
まぁこだわらなければいいのでしょうけどね。。

私は希望に近いものが1つしかなくて
それは予算オーバーだったので
ほかのお部屋をすすめられました。。

支払いのことや1時金が払えるかどうかを
かなり聞かれて
あまりいい気分ではありませんでした。

[48: 匿名はん]

昨日価格発表で、今日は優先登録で、明日は抽選だというのに
書き込みが全くないのは嵐の前の静けさ？

[49: 買い換え検討中]

それだけの物件ってことだよ。

[50: 買い換え検討中]

最初に行った時は、希望の住戸について「ご希望が何家族もありまして、抽選になります」って
言われたけど、登録会の時、結局我が家は断りに行ったんですけど
他の方も「考えさせてください」ということで、申し込みしてない家族もあったとか。。。
値段も結局、予定価格そのままでいってましたからネ。。。
モデルルームも登録会のわりにはガラガラでした。
案内には「１００組以上のご家族にご来場いただき・・・」って記載あったけど・・・。

[51: 登録辞退した者]

目的は何であれ、ご来場の方をカウントしたのでは？

[52: 買い換え検討中]

結局、ここってどうなんでしょう？
書き込みがないのは、老夫婦世代が多いから？（ＰＣ使わない？）
ＨＰには大盛況で・・・みたいな感じでしたけど・・・。

[53: 契約済みさん]

JR高槻駅周辺で探していましたが、ロジュマンで契約しました。

他に候補として、ベリスタ高槻真上町、クレヴィア高槻、クレアガーデン高槻あたりもMRに行きましたが、
クレヴィア、クレアガーデンは、線路沿いのため候補から外しました。

ロジュマンとベリスタで迷いましたが、私は、広さや日当たりよりも「立地」を最優先に探していたので、
ロジュマンの立地（JR高槻駅まで徒歩2分、阪急高槻も徒歩5分）が決め手となりました。
ベリスタは候補にあげた物件の中で価格も含めて一番バランスがよかったですが、逆に言えば決め手に欠けるところもあったので…。

以下、これまでのロジュマンへの感想です。

・登録会では、50代・60代以上の夫婦がかなり多かった
⇒ファミリー向け物件ではない？ご年配の夫婦かDINKS向き？
⇒30代・40代ぐらいの夫婦もちらほらといました

・価格は一番高いがCタイプの部屋（南東）が人気らしい
⇒Aタイプ（2LDK）は、予定価格より大幅に下がった？

・修繕積立金・管理費については妥当な金額
⇒将来の修繕積立金値上げも含めて、ちょうどいい設定かと思います。

・全49戸中20戸ぐらいがすでに契約済らしい
⇒今の時期ではかなり売れているほうでは？

・天井が高い
⇒260cmぐらい？他のMRと比べても高かったような気がします

・他の物件にはありそうな設備がない
⇒バルコニーに水道（スロップシンクなど）がない
⇒ミストサウナなどなし

[54: 物件比較中さん]

５３さんへ
ロジュマンは構造に関しては並みのマンションで
むしろ価格から考えると劣っているように思いますが、その辺りは気になりませんでしたか？
そのあたりがネックで購入に踏み切れていません。

[55: 買いたいけどやめた人]

私も５３さんと同じ高槻の物件で選択しました。
残った２つも同じで、ロジュマンに決めるつもりで
いましたが、ベリスタで決めました。
ロジュマンを断念した理由
・南東向き物件は良いがとにかく高すぎる
・他のタイプは部屋の動線が悪い
　（廊下から部屋に行けない、部屋から部屋への移動いかできない）
べりスタﾆ決めた理由
・５３さんのおっしゃる通りバランスが良い
・ロジュマンと比べ価格的にうまみがあった
・駐車場が安い

最後はロジュマンＢタイプとベリスタＪタイプを天秤に。
今は後悔ありません。まあ最後はそれぞれの価値感ですよね。

[56: 契約済みさん]

54さんへ
たしかに、構造に関して「並みのマンション」というのはその通りかと…。
ただ、価格から見て構造が特別劣っているとは感じませんでした。
最初は少しは気にしましたが、構造は一定の基準を満たしていれば、そこまで心配しなくてもいいのかなと割り切りました。
（ちょっと甘いかもしれませんが･･･。）

[57: 物件比較中さん]

この価格でこの立地なら、北東開発のタワマンを待つことにしました。
間取りもあまり選択の余地なかったですし。。。
今後の周りの環境もどうかわるか、不明確でしたので。

[58: 物件比較中さん]

56さん、契約おめでとうございます。
更に色々情報もありがとうございます。

20/49成約というのはこの時期優秀な割合だと思いますよ。
Aが不人気でこの数値という事は、Cとかはもうほぼ売り切れたんですかね。

このマンション、結構いろんなところでコストダウンしてるんですが、
他の同時期物件も同じようにコストダウン図ってるんで
今の時期に買わなきゃ行けない人はもう選択肢無いですよね。

実際今後の相場推移等も考えると、割高なのは間違いないと思ってますが
立地に優れる分、クレア等より確実に良い物件なのも間違いないと思います。

私は今すぐ必要という訳では無かったので、気長に北東開発を待つ事にしました。
ここがもう少し安ければ考えたのですが、残念ですが予算オーバーでした。

[59: 匿名さん]

＞58さん
　北東は、低層階、方角が悪い、面積が狭い、であれば安いかもしれませんが
　間違いなく、ロジュマンより坪単価は高いですよ。

[60: 登録辞退者]

久々にＪＲ高槻駅で、広告が出てましたね。
売れてないのか？残り僅かの追い込みなのか？
最近、どうなのでしょうか？

[61: ご近所さん]

MRにいったときに
大反響だったのでチラシはもうくばってないって
話だったのですが
先日チラシが入っていました。
来場の割りには売れてないのでしょうかね

[62: 買い換え検討中]

確か、売れ行きは半分くらいだったような・・・・？
入居がまだまだの物件ですし、今後どう動くかでしょうが
来年には、北東の物件も販売が開始されるようですし、そうなると
みんなそっちに流れちゃいますよね。。。。

大反響だったわりには、その後がまったくですね。。。
やっぱりリタイヤ組対象なので、あまりこういうサイトも見ないのかな？

[63: 登録辞退者]

未だに、案内が郵送されてきます。（ベリスタ、クレヴィアの方は音信不通になりました。）
本当に人気があるのかは疑問です。最近、どうなのでしょうか？

[64: 購入検討中]

どうだろ？そこそこ売れてたけどね。
少なくとも価格発表以降のこのスレのお通夜状態とは違う感じ。
やっぱり言われてるようにシルバー層が購入してるんだろうな。

[65: 物件比較中さん]

ここは残り10戸未満だったかな？立地のおかげか結構売れてるね。
最終分譲のチラシがはいってた。

[66: 物件比較中さん]

まだ17戸ほど残ってますね。タワマンじゃないから最上階も売れる気がしませんが。

[67: 匿名さん]

ここもクレヴィア同様に過疎ってますね。まだ建設途中だから入ってくる情報も少ないかな。

[68: 匿名よん]

うーん、普通は建設途中でも色々にぎわうもんだけどね。
ここは対象がシルバーっぽくて、お値段も高いから全然だね。

[69: サラリーマンさん]

検討はしたかったんですが、買えそうな金額では家族全員で住めませんので、あきらめました。

[70: いつか買いたいさん]

結局、ここは売り切れたん？

[71: 近所をよく知る人]

まだ先着順で申し込み受付中です。

だいぶん完成に近づいています。が北西側の部屋は見晴らしゼロですかね。