【MID】ロジュマン高槻

[物件比較中さん]

JR高槻駅から徒歩2分、阪急高槻にも徒歩5分と立地的にはかなり良さそう。
厳しい不況だけど、変に設備/仕様削ったりしないで良いマンションに仕上げて欲しい所。
北東開発で大量供給を迎えるだけにこれからは立地だけで勝負とか厳しいと思うし。

7月にはモデルルームもオープンらしい。
2LDKのこぶりサイズ中心だから、DINKSや団塊退職夫婦狙いなのかな？


所在地：大阪府高槻市高槻町66番34（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「高槻」駅 徒歩2分
　　　　阪急京都本線 「高槻市」駅 徒歩5分

[2: 物件比較中さん]

と言う訳で、スレを立ててみました。

もう資料請求は行えるみたいですが、モデルルーム出来る前の先行説明みたいなのもやってるんでしょうか？私はなかなか時間取れないので、とりあえず、もう少し時間経って情報出そろってから行こうかと思ってますが。

[3: 物件比較中さん]

資料請求である程度の資料は届きました。
まだマンションの仕様、設備、詳細な間取りは公開されていません。
モデルルームは７月頃ＯＰＥＮのようです。最初は、資料請求された方が
優先的にモデルルーム案内、希望住戸の登録？等できるようです。
内廊下、全住戸角住戸、オール電化までの内容は資料に記載がありました。
２ＬＤＫ～３ＬＤＫが中心の１４Ｆ建てで、最上階のみ？広い住戸になるようです。
駅には近くＪＲからも１ブロック入ったところ、幹線道路に面してないなど立地はいいなと思いますが、
何せ近隣商業地だけに隣の古いビルが立替等あった
場合など、気になるところはありますね。。。

ただ、小ぶりサイズの間取りなのでファミリータイプのマンションではなさそうで
落ち着いて生活できるかなぁと少し思います。

[4: 購入検討中さん]

私はここが本命なのですが、値が張りそうですよね・・・
３ＬＤＫで５０００万位を予想しています。
やはり高槻駅近物件は異常な高さですよね・・・

[5: 匿名はん]

うーん、3LDK5,000万だとちょっと値が張りすぎる気がしてますが、どうなんでしょうかね？
価格とかは何時頃明らかになるのかな？

[6: 予想額]

３ＬＤＫにもいろいろありますが、東南角部屋の８０平米の３ＬＤＫなら、
中層階以上で坪単価220万円として５４００万円くらいでしょうかね？
北東なら狭いし中層階以上ならＪＲもうるさそうなので、坪単価190万円として４４００万円くらいかな？

[7: 匿名はん]

蓋をあけてみないとどれ位で出すか解らないけど、
南東80米でも220は行きすぎじゃない？
実際売ろうと思うと200が良い所だと思う。

[8: 予想額]

南東角部屋の坪単価が200万円しないならバーゲン価格でしょう。
クレヴィアとかクレアでも南東の部屋は坪210万円くらいします。
立地と希少性を考えれば220万円／坪は妥当なところでしょう。
価格的に売りやすい（○○万円からの○○を低くできる）北西に小さい部屋を設けていることからも南東の部屋の坪単価は相当高いことが予想されます。
まああくまでも素人の予想ですがね。

[9: 近所をよく知る人]

JR高槻駅南側のパチンコ店が潰れてマンション計画の看板が出てるよ。

[10: 周辺住民さん]

なんていうパチンコ屋の跡地ですか？

[11: 近所をよく知る人]

確かパチンコタイヨーだっと思います。去年から空き地になってたような気がします。

[12: 購入検討中さん]

昨日第２弾の資料が届きましたが、とにかく狭い・・・
８０㎡で約５０００万だったら、高いな～

[13: 物件比較中さん]

そろそろモデルルームの話とか出てくるのかな？
クレヴィアやクレアでこれ位だから、ここはもっと高いって話もあるけど、前者の物件って結局高すぎて売れて無いんじゃない？希少性とかいっても北東開発で駅近物件が大量供給される中で、5000越えちゃうと、たぶんぐっと購入対象が減るだろうから、無いと思うんだけどな。

[14: 匿名さん]

この狭さで近隣商業地という立地で、５０００超えるなら北東再開発の物件待つかなぁ。
急いでないので。同じ近隣商業地でも再開発地区は計画されて建設されるから
真横やまん前にマンションが建設されることは、ないですよね。。
ＪＲの騒音をガマンすれば、というか、我が家ではそれも許容範囲として便利さ優先なので。。。。
（すぐ近くに病院、デイケアーセンター等）

間取りも選択肢少なかったし、仕様、設備はわかりませんが
北東再開発のタワマンの方が間取りも色々選択できそうだし、ほぼ駅直結だし。。。。

早く、揉め事解決して建設開始してくださーい。

[15: いつか買いたいさん]

上の人達と同じで、私も「待ち」と思います。

MUSE高槻は、４２階建てが２棟、合計９００戸の大規模再開発。
　楽しみなんですが、看板が出てから、まだ着工の気配がありません。
１４階建てのロジュマンから見て、線路をはさんでちょうど北側に、
　こららタワマンがそびえ立つことになります。

土地代はまだ下がり続けていますので、これから土地を買って、
　来年に売り出される物件の方が、もっと安いはず、と期待してます。

[16: 近所をよく知る人]

高槻の公示価格は大阪の他の場所とは違い、下がっていませんでしたね。
北園町のデータですが。
まあ、ロジュマンも5000万円超えと決まったわけではないですし、しばらく様子見という結論は皆さんと同じですがね。

[17: 購入検討中さん]

１８日からいよいよモデルルーム公開ですね。
８０㎡の物件が実際どの位の価格なのか？
もう少しでわかりますね。

[18: 匿名さん]

最上階は１億超えだそうです。
高槻でそんな値段で売れるんでしょうか？
タワマンでもないのに。。。。

[19: ご近所さん]

１８さん
ということは
Ｂタイプが平均４５００で
Ｃタイプが平均５２００くらいかな？

[20: 購入検討中さん]

やはり高槻駅近は相場が高すぎますね・・・
BELISTA高槻真上町 で我慢しようかな？？

[21: 物件比較中さん]

>>18
それは何処情報です？
もう登録してる人にはおおよその価格とか知らされてるのかな？

しかし、130平米で1億だと既に坪単価250万以上ですが…
流石にその値段設定ではちょっとパスしたいですね。

[22: 匿名さん]

＞２１さん
　電話で営業の方に聞きました。
　まぁ、まだ予定価格で正式な価格ではないかもしれませんがね。

　確か、このあたりも公示地価は坪３００万くらいしてたと思いますけど。。。

１億出すなら、もうちょっと待って、再開発地区のタワマンの高層階買うかな・・・。

[23: 匿名はん]

>>22
公示地価調べてみた。

自分は専門の人じゃないから、ネットで拾える分だけだから正確じゃないだろうけど
平成21年調査で公示地価は一番近所の高槻市高槻町１０-２２で36.4万/m2っぽい。
坪単価にすると120万かな？少なくとも300はしないと思う。

更に言うと土地の坪単価とマンション戸別の坪単価がどれ位の相関あるのか
みたいな話は興味あるけど、業界人じゃないので知らない。

一応暇に任せて、単純に上記金額をこの物件に当てはめて、色々計算すると
ここの土地評価が全体で約4.6億程度って事と
80m2の部屋を買った人の土地評価が約1千万程度って事は解った。

地価のソースはここ
http://chika.m47.jp/datak-18993.html

[24: 物件比較中さん]

構造や設備についてはオール電化以外にはあまり情報がありませんが、どうなんでしょうか？

[25: 購入検討中さん]

今日からMR公開ですね。
ご覧になった方の感想、意見を是非お聞かせください。

[26: 2LDK検討中]

優先モデルルーム案内で見てきました。
立地や設備は申し分ありませんでした。
部屋の床や壁の色を自由に選択でます。
価格は資産価値等を考慮すると、
少し高い感じです。

[27: 物件比較中さん]

今日行ってきました。
モデルルームは結構盛況で営業さんはかなり強気でしたね。

設備はまあ問題ない感じ。ディンプルキーが最新？の何兆かの奴だったのが目立った位。
カラー選択は3種選択なんで、これも普通です。
直床だったり、駐車場への入口がノーガードだったり、窓にマグネットセンサーがなかったり
と微妙なコストダウンが見られます。

>>19さん
最低価格でも19さんの価格近くしました。
まだ本決まりではないそうですが、
Bタイプが平均5,000、Cタイプが平均6,000位するんじゃないでしょうか？

ちょっと我が家の想定からはあり得ない高値だったので、今回は見送る事になると思います。

[28: 購入検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
予想はしていましたが、かなり高い価格設定かと思います。
本価格はもう少し下げてもらわないと、なかなか売れないんじゃないかなと…。
ちなみに、私はこの価格のままならパスします。
（他の物件と比較すると割高感が…。）

[29: 物件比較中さん]

27さん
ありがとうございます。
そんなに高いんですか！
設備的にも最高級、というわけでもないようですし。
それより心配なのはＡ・Ｆタイプが売れるのかどうかです。
大丈夫なんでしょうかね？

[30: 賃貸住まいさん]

ここの購入を検討しています。

高いのは覚悟しているのですが、
皆さんの印象だと設備・仕様はそれに見合う程のものでは無いという感じのようですね。

ここ以外にも比較検討されていると思うのですが、
どこの設備がよくて、そこと比較してどの辺りが劣っているとか
主観で結構ですので教えていただけますか。

なお、私が見た中では、茨木のジオ・グランデは大変素晴らしい仕様と思ったのですが、
そこと比べてどうでしょうか？（手が出ませんでしたが・・・）

[31: 匿名はん]

茨木のジオって「ジオ グランデ茨木東中条さくら通り」の事かな。
今そこのスレ覗いて来たけど、凄い荒れてた。

そのスレによる情報だからなんとも言えないけど、あっちの内装は微妙だって話。
設備はほぼここと一緒。構造はジオもそこまで出て無いけど、
ロジュマンはもっと出て無いから比較は無理っぽい。

ただ、あっちは大分前に価格改定したみたいだけど、
それでも手が出なかったなら
多分こっちはもっと厳しいんじゃない。

関係ないけど、ロジュマンはもっと情報を出して欲しい。
構造の話とか全然出てきてないし、他との比較がしづらい。

[32: 物件比較中さん]

間取り図から推定するとタワーマンションで採用される乾式戸境壁のようですね。
スラブはわかりませんが厚さはどのくらいあるのでしょうか。

[33: 買い換え検討中]

＞３２さん
スラブは１７６mmくらいとか言ってました。
タワーでもないのに、乾式戸境壁ってどうなんでしょう？？筒型の縦長の建物になるので
この方式にしましたとか営業の方は言ってましたが、どなたか専門の方がいれば教えてください。
他のスレでN村のマンションがタワーでもないのに、一部、乾式戸境壁を使用していて
あきらかにコストダウンと記載されていましたが・・・・。

確かに、設備、仕様は悪くはないですがこのレベル、広さであの値段は高いと
思いました。
オール電化なので仕方がないですが、お風呂も追い焚き×、ミストサウナでもないですし・・・。
それに、今後も回りの賃貸マンションはさておき、近くにある駐車場、古い一戸建て
あのあたりがいつまでもあのままだとは考えられない感じです。
そのうち、周りに同じ高さのマンションが立つ可能性もぬぐいきれません。

でも、他にもおっしゃってられますが、営業の方は他にもたくさん予想以上の問い合わせが
あり、、、を繰り返して言って、かなり強気でしたね。
値段もまだ正式な価格ではないそうですが、教えてもらった価格とそう変わることは
なさそうということでした。
後、営業の方にも色々質問しても、「また調べておきます。」っていうのが多くて
少し、営業の方の質も今まで見てきたMDの営業の方よりレベルが低いなぁと印象受けました。

この値段なら、やっぱり再開発のタワーマンション待つ方がいいかなぁと思ってしまいます。
（計画より、少し時期が遅れるようですが。。。）

それか５０００万台で９５平米が買えたジオグランデ茨木にしておけばヨカッタと
今更ながら後悔・・・・・。

[34: 購入検討中さん]

私は今日MRを見てきました。様々な意見があると思いますが、私はここが総合的にみて
高槻駅近マンションの中で１番好感が持てました。
価格に関してはクレアガーデンと比較してもこちらに惹かれました。

[35: 匿名はん]

モデルルームってどこにできたのですか。
モデルルームの場所がＨＰにも掲載されていなくて分からないので教えて下さい。

[36: 匿名さん]

マンション建築現場の真横。

[37: 購入検討中さん]

>>33
乾式戸境壁ってコストダウンになるの？
なんかタワマンで採用するのは重量軽減用で
コスト自体は逆に高くつくって聞いたんだけど。

>>34
営業さんもそれすごく強調してたけど、
クレアガーデン自体が相場から乖離してるって
クレアガーデンスレでも言われてるぐらいだからなあ。

>>35
場所は現地のすぐ隣だけど、モデルルームは完全予約制だから
いきなり飛び込むよりも資料請求か電話から始めた方が良いよ。

[38: 物件比較中さん]

ＭＲいってきました。
値段をあまりいいたくなかったようなのですが
2LDKで4000万以上　3LDKでは5000万以上のようです。
ＭＲ言った感想ですが
見に来ていた方々は
団塊世代が多かったきがします。
個人的な意見では内装についてもそっちのほうを気にしているのかな
という印象をうけました。中には即決してた方もいらっしゃったようです。
結婚するにあたっての新居を探すなかでは
駅近くはとても魅力的ですが
小学校までの距離が遠いのと
案内してくださった男性が設備についてあまりわかっていなかったり
接客もあまりなれていない様子であまりいい印象をうけませんでした。
総合した結果　こちらの購入は見送りました。

[39: 買い換え検討中]

＞３８さん
　私も同じ印象をうけました。
　学校が遠いので、子供さんのいるご家庭は見送る方が多いこと、周辺環境も
　子供にとってはあまりよくないこと。

　確かにMR来てらっしゃる方も現在は一戸建てにお住まいなのを
　駅近、便利なところへ、という感じですね。

営業の方の印象も、仕様、設備、構造についてもあまり詳しくなくまた、高槻についても
あまりまだ勉強されていないようでした。（はっきり言って、初対面でなーなーな感じで
話されて、気分悪かったですね。）
この値段でも十分、売れます！という強気な感じでした。

建築関係の仕事をしている知り合いに聞いてみると、使用、設備、構造、立地で
この値段は高いんじゃない？と言われました。
急がないならもうちょっと他を待った方がいいと言われました。

[40: 高槻で探し中]

＞３８．３９さん
やはりみなさん、同じ印象を受けるのですね。
私もこのマンションは団塊世代の一戸建てからの買い替えを主なターゲットにしているように思いました。
大人ばかりの家族が多いマンションだと、小さな子供がいるうちのような家族の場合、子供の出す騒音などでトラブルになりやすいかな、と。
（当然気をつけるつもりですが、子供のことなので全く騒音を出さない自信はありません…。）
細かいことですが、モデルルームに子供を遊ばせるスペースが無いことも私たち世代をターゲットにしていないのだな、という印象を強くしました。

すこしびっくりしたのは、修繕積み立て、管理費、駐車場など購入を検討するのに絶対必要な情報も教えてもらえないうちからここを買う気があるか、というような質問を何度もされたこと。
高いから、買う気がないなら極力情報を出したくないのかな、とあまりいい印象を受けませんでした。

しかしこのマンションをみたおかげで、自分たちが何を重視して物件を探しているのかがはっきりしたような気がします。
ここまで駅に近くなくてもいいかな、と（笑）

なかなか思い通りの物件ってないですね。中古も視野に入れるべきかと思い始めています。

[41: 申込予定さん]

修繕積み立て、管理費、駐車場に関しては、
しっかり教えてくれましたよ！
聞き方かもしれませんよ？？
駐車場は少々高いので自家用車は手放しても良いかな
と考えてます。
駅近でこれだけ静かな環境の物件は、なかなか出てこない
と考え購入に前向きです。
ローレルや建設予定のジオよりここを本命視しています。

[42: 買い換え検討中]

＞修繕積み立て、管理費、駐車場に関しては、
＞しっかり教えてくれましたよ！

とりあえずの最初の金額ですよね？
普通、デベは長期計画を立ててそれをきちんと確認するものです。
ローン以外に絶対かかってくるお金ですからね。

あくどいところは、最初は安く、後から極端に高くなっていき
支払えなくなる人もいるんです。
ですので、普通は、修繕積み立て、管理費の長期計画を確認するのが大切ですよ。

上記をお願いしたのですが、まだできていないということでした。

今まで、マンション購入の中でこういうデベは初めてです。。。。

[43: 高槻で探し中]

すみません、表現が悪かったかも。
最終的には教えてもらったのですが、物件価格も含めそういう費用関係を教えていただく前に
「この物件どうですか？買う気ある！？」というニュアンスのことを何度もたずねられて困ったという意味です。
ただ、内廊下で廊下にもエアコン完備、というマンションにしては修繕積み立て金安かったですね。
長期計画も出来てなかったんですか…。家は買えないなと思ってそこまで突っ込まなかったので。
内廊下にエアコン完備というのを聞いたので、修繕積み立て＆管理費結構高いのかな、と思っていたのですがそうでもなかったのでびっくりしました。
長期計画をしっかり確認しておかないと心配かも知れないですね。

家は、駐車場、管理費、修繕積み立てのことを考えると予算オーバーでした。
車はどうしても手放せないので駐車場の高さが痛い。

[44: 購入検討中さん]

やはりみんな考える事は同じなんだな。

うちは小梨だから、学校の遠さとかは別に良いんだけど
営業の知識の無さ、物件に関する情報の無さで吃驚して
その情報を確認するまでは買えないなと思ってる。

驚きなのは、ある程度本気で購入しようと思ったら
当然確認しなくちゃいけないこうした情報を全く見ずに買おうとしてる人達が居るって事。
余程の資産家連中なのか、不動産の価格は右肩上がりで当然と無邪気に信じてるのか
あの営業達に全幅の信頼を置いてるのか、理由は解らんけど理解に苦しむわ。

[45: 匿名さん]

そうですよね。
間仕切り、住戸間の壁の厚さ、構造、土壌、杭打ちの詳細などなど
構造に関して、なんの情報ももらえないので、このままで契約するのは
超がつくほど青田買いで、どう考えても契約できません。

仕様、設備、内廊下仕様、全住戸角部屋などそういうところはモデルルーム見れば
わかるので、もっと肝心の情報をきちんとそろえて欲しいですね。

売り文句も、住宅街の中で駅近くとありますが
もう十何年、高槻に住んでますが、あのあたりは私が高槻にきたころは
もっと一戸建てばかりでした。
それがどんどんいつの間にか、賃貸マンションにかわってたり、居酒屋に
変わってたりしてるので、あのマンションの場所も近隣商業地ということも
考慮したほうがいいと思います。

ちなみにコインパーキング等は実は不動産会社が次のマンションを
建設するまでの対策として（更地のままでは採算がとれないので）、しているところが
ほとんどですよ。
営業の方は未定で、どこの不動産会社が持っているのかも不明ですと言ってましたが
情報はいくらでも入手できるはずなんですけどね。

あの土地の周りもよく確認することが大事だと思います。

駅近くで購入を決めてる方はそれはそれでいいと思いますが、MRに行ったときも
高齢の方が結構おられたので、あんまりそういう知識なく優先申し込みしてるのかなーーと
思ってしまいました。

私は、詳細な資料で構造等わかるまで決断できません。

[46: 物件比較中さん]

45さん
間仕切り、住戸間の壁の厚さ、スラブ厚、など構造に関して疑問を持っていましたが、
私は教えてもらいましたよ。
まあ標準的でしたね。
うちにとっては間取りの使いにくさを感じていて悩んでいます。
皆さんいかがですか？

[47: 物件比較中さん]

前部屋角部屋だった分
間取りは微妙だったきがします。
まぁこだわらなければいいのでしょうけどね。。

私は希望に近いものが1つしかなくて
それは予算オーバーだったので
ほかのお部屋をすすめられました。。

支払いのことや1時金が払えるかどうかを
かなり聞かれて
あまりいい気分ではありませんでした。

[48: 匿名はん]

昨日価格発表で、今日は優先登録で、明日は抽選だというのに
書き込みが全くないのは嵐の前の静けさ？

[49: 買い換え検討中]

それだけの物件ってことだよ。

[50: 買い換え検討中]

最初に行った時は、希望の住戸について「ご希望が何家族もありまして、抽選になります」って
言われたけど、登録会の時、結局我が家は断りに行ったんですけど
他の方も「考えさせてください」ということで、申し込みしてない家族もあったとか。。。
値段も結局、予定価格そのままでいってましたからネ。。。
モデルルームも登録会のわりにはガラガラでした。
案内には「１００組以上のご家族にご来場いただき・・・」って記載あったけど・・・。

[51: 登録辞退した者]

目的は何であれ、ご来場の方をカウントしたのでは？