オープンレジデンシア小竹向原ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小竹向原についての情報を希望しています。
池袋までもでやすく便利そうですよね！
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/mukaihara/

所在地：東京都板橋区向原三丁目1636番1他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線、東京メトロ副都心線、
西武有楽町線「小竹向原」駅徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.73平米～71.59平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社建研
管理会社：日本ハウズイング株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[4: 匿名さん]

坪単価300期待

[5: 評判気になるさん]

>>4 匿名さん
新桜台で坪単価315前後ですので、小竹向原は330?340前後ではないでしょうか

[6: 匿名さん]

練馬区アドレスなら330だろうけど、ここは板橋アドレスだし、ディスカウントはあるかもね

[7: 匿名さん]

新桜台より高くなりそうですかね
実際生活してみると新桜台の方が住みやすいんですよね
しかし通勤だけ考えたら小竹かな？
いさみやは品揃えとお値段が微妙ですがオーケーはちょっと遠い
まだ先ですが小竹の団地の建て替えでスーパーとかできるとよいですね

[8: 匿名さん]

>>7 匿名さん

こちらの方が高いでしょう。
新桜台は西武線の駅なので、地下鉄で池袋へ出ると315円。小竹向原はメトロの駅なので199円。運賃だけでなく停車本数も所要時間も大違いです。
スーパーも複数あって選べますし、今や板槁と練馬の違いを気にしない人のほうがおおいですからね。

[9: 匿名さん]

小竹向原の駅近マンションはクレヴィア以来では？
イニシアテラスはマンションではないし。
今のマンション相場なら坪350前後だと思う

[10: マンション検討中さん]

65平米くらいの3LDK（1階）で6,000万半ばだそうです

[11: 匿名さん]

>>10 マンション検討中さん

オープンにしてはリーズナブルですね！
地下でなく1階でその値段ですか？

[12: 匿名さん]

駅前＆大通り沿いなので騒がしさはあるかもしれませんが、非常に住みやすい環境だと思います。
駅近マンションってなかなか出ませんし、人気の部屋は抽選になるかもしれませんね

小竹向原はファミリー世帯に人気の街ですが、
練馬区と板橋区の境になっているので、小学校は大通りを渡って通学するというところが
多少不安な面ではあります。

[13: 匿名さん]

ここは大通り沿いでもないですし向原小ならトンネルの上を通っての通学なので大通りを渡る必要もないですよ。
あと小竹向原の駅前は賑やかさとは程遠いです笑。
デザインや仕様がまだ出てないですが反響によって変わるのでしょうか？

[14: マンション検討中さん]

静かですね　笑

[15: マンション検討中さん]

2024年まで待てるならプラウドシティ小竹向原一択な気がしますけど、どうなんでしょうね。

[16: マンション検討中さん]

>>12 匿名さん
地図だけ見て知ったかで住環境語る前に、せめてストリートビューぐらい見ましょう。

[17: 匿名さん]

駅やマンション周辺、ストリートビューで見ると普通の住宅街という感じですね。
この辺の教育事情が分からないのですが通う小学校は選択制ではないんですか？
ここのマンションの立地だとすぐ近くの小竹向原小学校ではなく駅の向こうの小学校が通学校となるのですね。
小竹向原小学校の方がより近いのでもったいないような気がちょっとしてしまいますね。

[18: マンション検討中さん]

ここは板橋区なので通常であれば向原小が学区です。練馬区の小竹小も同様に駅前なので近いですが事情があって希望すれば越境入学は出来るかと思います。
ちなみに普段の登校に使う門まで小竹小3分、向原小4分なので大差ないです。向原小は校内に学童がありますが小竹小は放課後に力行幼稚園併設の学童まで歩く必要があります。

[19: 匿名さん]

オープン、ここ最近の分譲が少し北にシフトしてきましたね。

ちょっと前まではオープンと言えばって感じの文京区や、渋谷区なんかで分譲してましたが、この物件もそうですし、池袋、日暮里、西日暮里と北上してます。

物件によっては駅前なので土地は安くないんでしょうけど、城南、城西の土地はもっと高いので少し北側で大手と比べてリーズナブル感を出していこうって戦略なんですかね。

[20: マンション検討中さん]

>>15 マンション検討中さん
名前もう決まったんですか？
自分は団地建て替え待ちですが、ここも興味あります

[21: 周辺住民さん]

>>20 マンション検討中さん

500戸なのでプラウドシティでしょうね。
それでもこちらの駅2分というのは希少ですので、価値はあると思います。

[22: 匿名さん]

>>19
オープンハウスも体育会系のノリで都心城南の土地を買いまくってたけどさすがに購入できなくなってきたww
とは言え板橋区内で考えるとこれ以上の立地はない
よく大手デベを出し抜いて購入できたな

[23: 匿名さん]

やっぱりウォールドアがついていると部屋の使い道が増えて良いですね。
使い道がなくなったらリビングとつなげてしまって良いと思いますし、
なんとなく風通しも良くなりそう。

[24: 通りがかりさん]

我が家は過去に住んでましたが今考えると
商店はほぼない街だし外食店もほぼなし。
外食、自炊どちらも苦労します。
全てデパ地下で買える経済的余裕がないと不便な街かと。
よって隣の千川に引っ越しました。
あちらならライフに福しん、松屋、すき家、ファミレスと最低限何でもありますので
プラウド千川、クレビア千川、ビークコート千川、シティハウス千川の中古をお勧めします。

[25: 匿名さん]

>>24
千川？
副都心線急行も止まらんし、対面乗換えもできない不便な駅じゃんww
小竹向原にはいさみ屋、アコレ、薬局、100円ショップ、ファミレス最低限の生活必需品は揃う

[26: マンション検討中さん]

オペンホーセは営業が毎日チェックして
ポジキャンするのも業務なので早速
買い物、外食不便な街の火消しに躍起。
事実不便なのに千川ディスとは。
次にオペンホーセが千川に建てたら
今度は小竹のディス。
ポジショントーク多いから気をつけないと。

[27: マンション検討中さん]

確かに外食するところはほぼありませんが、駅からの動線にいさみ屋とドラッグストア、徒歩圏内にオーケーもあるのに自炊にも苦労するとは、、？

[28: 匿名さん]

アコレもあるぞ笑
確かにライフみたいな大きくて小綺麗なスーパーは無いですね
小竹は電車の本数が多くてフットワーク軽くなりますね
都心も副都心線も気軽に行けました
子連れだとファミレス位しか選択肢ありませんがDINKSでしたら地味に良いお店ありますよ
千川が良い人は千川のオープンレジデンシア買えば良いし、新桜台もあるし選択肢が多くて良いですね

[29: 通りがかりさん]

一口に小竹向原といっても駅の北側と南側、練馬か板橋かで随分雰囲気違うからね

板橋側はコーシャハイムやら向原第二住宅の建て替えやらでこれからだいぶ雰囲気変わってくるだろうね
練馬側は昔から敷地の広いお屋敷が多くて高級感あったけど最近は住民の高齢化でマンションやアパートになってきている

[30: 匿名さん]

向原第二住宅がプラウドシティになるのか。
板マンで750戸の規模は要町から小竹向原までの地域では類を見ない圧倒的な存在だな。
間違いなくプラウドシティ待ちが良いね。
敷地面積特大は正義だよ！

[31: 匿名さん]

駅近かつ一般的な田の字型の間取りが個人的に良かったと思うところです。
収納もそれなりにあって、クローゼット以外にも物置があるのが良いですし、
全体的に住みやすそうな印象を受けました。

[32: マンション検討中さん]

向原団地建替そのものの話題は、スレ立ってるようなんでそちらでどうぞ。
（仮称）向原第二住宅団地建替計画ってどうですか？：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/671127/

[33: 匿名さん]

オーダーシステムって結構な値段がかかるものだと思っていたんですが、
エントリー料が５万５千円みたいなのでちょっと驚きです。
ただエントリー料という表現がちょっときになるのですが、
そこから追加料金がいくらかかかっていくということなのでしょうか？

[34: 匿名さん]

>>33
設計変更担当が付くのが \55,000であとは、あとは何をするのかで
その単価が積み上がっていく感じですね。
恐らく他のデベマンションと比較すると安いんじゃないかなと思います。

設計変更担当によってアイデアに違いが出てくるので、勉強熱心で
引き出しの多そうな担当者って事をオーダーするのが良いと思います。
若い人、年齢の行ったベテランなど様々ですので。

[35: 匿名さん]

担当者によって違いが出てくるんですね。
てっきりいくつか決められた型があって、その中から選択するようなイメージを持っていたのですが、
でしたら経験が豊富な人を選んだほうが良いですね。

[36: マンション検討中さん]

坪単価いくらくらいでしょう。

[37: 匿名さん]

歩いたり自転車で通ったら分かるけど、あそこ曲がるのけっこう危険です。。購入をお考えの方は歩いてみることをお勧めします。

[38: 匿名さん]

見通しが悪いからですかね？
歩いてたらわからないものの、
自転車に乗ってみた途端危険に感じることってありますよね。

[39: マンション掲示板さん]

>>36 マンション検討中さん
販売価格は一部しか公表されていませんでしたが、半地下のB1階だけ坪300くらい。
低層で350、中層以上で360?400くらいでした。
販売価格は200万くらい前後すると言っていたので、モデルルームに来た人の予算や反応を見て、正式決定するものと思います。

[40: 周辺住民さん]

私も坪350程度と聞き、思わず『たかっ！』と言ってしまいました。
こればかりは個人的な主観ですが、駅徒歩2分をどう見るかですね。

[41: 匿名さん]

駅近は良いけどやっぱり高いですよね
個人的には準工業地域なのも少し気になります
プラウドの方待つか迷いますわ

[42: 匿名さん]

Ebタイプのサービスルームですが、
ここは開き戸ではなくて引き戸なんですね。
であればBRが引き戸でサービスルームが開き戸のほうが
良い気が個人的にはしました。

[43: 匿名さん]

ここは「とにかく駅近派」には絶対いいと言いますよね。不動産の表示的に強い。
多少知っている人はここの「谷感」をどうとらえるか、あと価格と住所の折り合い。区のはずれにあることは確か。

そして、千川・要町を知る人は、まあそれなりの目で（急行が停まるかがとっても大きな問題なら小竹、いんじゃない、という感じ）見ているんでしょう。
土地勘があるかどうかでだいぶ異なるかな。

[44: マンション検討中さん]

様子を見るに投資にとっても買いたい物件のようです
小竹は以前から家賃高いんですよね
板橋区の中ではトップだと思います
ただ、内装仕様が他レジデンシアに比べてダウンしてるので、オーダーメイドでプラス料金ですね

[45: 匿名さん]

内装仕様ダウンしてるんですか…
地下以外の3LDKは7000?9000くらいみたいなので
オプションも色々つけるとすごい金額になりそうですね

[46: マンション検討中さん]

千川も出るんですよね。そちらがいいなと思ってます。

[47: マンション掲示板さん]

予算的にB1なら買えそうだけど、谷地だし大雨の時怖そう

[48: 匿名さん]

間取り的には一般的ですがシンプルで良いですね。
ちょっときになるのは例えばAタイプとか玄関を開けてからリビングまで直線なので、
万が一解放していたら配達員とかが中が見えてしまうというところです。

[49: 名無しさん]

デザインがステキですね！

[50: 匿名さん]

小竹向原駅周辺は騒々しいという感じよりかは静かなこじんまりとした駅だと思います。
治安面も良くて安心して住めますが、利便性に関しては買い物がちょっと不便かなというくらいでしょう。
個人的に単身者世帯やDINKS世帯がちょうど住みやすいのかなという印象。

ファミリー層はもう少し栄えている方が住みやすいのかな。
子供が大きくなれば、移動が楽にできていいんですけどね。

[51: マンション検討中さん]

小竹向原駅周辺を歩いてみることをおすすめします。
買い物のしやすさ、勾配、夜の雰囲気、先に知ってた方が良いかと。
個人的には道が狭くて入り組んでいるのが気になります。

[52: マンション検討中さん]

>>46 マンション検討中さん

千川出るんですか？
いつ頃でしょうか？

[53: 口コミ知りたいさん]

>>52 マンション検討中さん
もうそろそろな予感がします。
https://kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10072913

[54: 匿名さん]

小竹向原駅で池袋1駅4分は便利なアクセス環境ですね。
ここは食料品を買いだすとなったらまいばすけっとになりますか？
オーケーまでいかないと大きめの店舗はないですかね？

[55: マンション検討中さん]

>>54 匿名さん
当物件の隣にいさみ屋がありますよ。

[56: 健闘者]

売れ行きは好調みたいですね

[57: 匿名さん]

駅まですごく近いのと、池袋がすごく近いのは大きなメリットではありますよね。そこまで安いわけじゃないのに、売れ行きがいいのはやはり立地なんだと思います。
駅まで2分だから資産価値という観点から見たときにもすごくいい。
5分以内で歩いていけるのは、本当に変えようのない条件だからいいですよ。

[58: 匿名さん]

ここの営業さんは本当に大変らしいですね。
YouTube見ると過去に在籍してた方達からの
信じられない実話が色々と出てきますね。
労働基準法は守らないと足元救われますよ。
一応上場してるんだからさ。

[59: 匿名さん]

千川でましたね。とても良い場所です。
価格がどのくらい差があるのか気になります。

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん
板高の反対側ですね！待ってました。小竹向原よりは高くなるのかな。

[61: マンション検討中さん]

>>58
Youtubeでオープンハウスと入れるとすごい動画出てきました。

[62: マンション比較中さん]

ライフまで3分の千川で一種低層の千川の方が環境が良い。
財閥系なら最高だったんだがよりによってスーパーブラック
オペンホーセ×長谷工物件じゃなあ・・・

[63: 匿名さん]

物件サイトでは資産性を謳っていますが、
小竹向原駅の駅力とデベロッパーのブランド力は
投資向けマンションとしてどれくらい有利に働くのでしょうか。

[64: 通りがかりさん]

山手線外側だとその駅でNo.1とNo.2物件でないと人口減少時代に資産価値維持は難しいと思います。
ここだとこれからできる超大規模プラウドとクレヴィア以外は難しいと思います。

[65: 匿名]

>>64 通りがかりさん
駅徒歩2分の価値は変わらないし、プラウドよりも駅至近という優位性
プラウドができたら、小竹向原全体の価格相場を高くは固められるから、ここも手堅いかと
また山手線の外と一括りにしてますがここのアクセス利便は特殊だし、板橋区はまだまだ人口増加が見込まれてますよ

[66: 匿名さん]

>>64 通りがかりさん
クレヴィアは練馬区アドレスだから比較対象にはなりにくいのでは？

[67: 通りがかりさん]

>>65 匿名さん
オプレジだと駅から近くても手堅いとまでは言いきれないかと。
クレヴィアとプラウドにスケールメリットという点でいくら贔屓目に見ても敵わないですし。
良くも悪くもオプレジクオリティです。

[68: 匿名]

>>67 通りがかりさん
比較でなくオプレジの好立地物件で値崩れした例はありますか？
もしあれば教えてください！

[69: 匿名さん]

光インターネットが工事不要で利用可能という記載がありますが、
これってご自身でルーターを用意したらネットを使えるみたいな事でしょうか？
この辺にあまり詳しくないので気になりました。

[70: マンション比較中さん]

＞68
同じ駅の徒歩5分以内にオプレジ、パークハウス、パークホームズ、シティハウス
の中古が出たらあなたならどこを買いますか？
地域の違うオプレジ同士の比較をしても意味がないです。

[71: 匿名]

>>70 マンション比較中さん
元々、比較ではなく投資的な目線で堅いか堅くないかの話ですよね笑
オプレジだと駅近でも堅くないと反論されたので根拠（事例）をあげてと聞いたまで。

[72: eマンションさん]

>>71 匿名さん
自分で調べりゃいいじゃん

[73: 匿名さん]

>>69 匿名さん
そーです。

[76: 匿名さん]

[NO.74～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[77: 匿名さん]

全体的に3LDKは田の字型の間取りでシンプルではありますが
Cg1みたいなちょっと変わった間取りも良さそうで気になります。
BR3が西側にあるのでリビングがワイドになっていて広々感じそう。

[78: 通りがかりさん]

小竹向原の駅に営業マンいつも立ってるけど、売れてんの？雨風の中ご苦労様w

[79: マンション検討中さん]

残りは下の方の階の数件だそうですよ

[80: マンション検討中さん]

全体的にめちゃくちゃ安いですね。
小竹向原って行ったことないんでよく分からないんですが、相場はこんなもんでしょうか。

[81: 匿名さん]

共用廊下の幅が1.2mですよね、これ。建築基準法ギリギリの。図面見て笑っちゃいました。

[82: 匿名さん]

Irタイプですが玄関開けてから短めの廊下があり、
その先にリビングが広がっている形になっています。
リビング間のドアがどういう仕様になっているかわかりませんが、
訪問者に丸見えになるような大きめのガラスとかドアに付いていないでしょうか。

[83: マンション検討中さん]

値段上がりましたね
こんな事あるんですね
購入済の人はそのままの値段なんですかね？

[84: 匿名さん]

>>83
値段が上がったってのはどういうことですか？
一度、確定で表示してた価格を上げたって事ですか？

購入済みの物件の価格が上がるということはある訳がないです。
ただ期を分けての販売をするので、引き合い次第で次期で価格を上げる事はあると思います。
よって最初から全ての住戸の価格を確定させると言うことは無いんじゃないかと思います。

[85: 周辺住民さん]

この近くに子供の頃から住んでますが、以前この辺は沼地で家が建つとは思ってもみなかったと、親父が言ってました。今は治水のレベルが上がって水が出る心配もほぼないですが・・・

[86: 匿名さん]

>>85 周辺住民さん
昔の航空写真を見ると田んぼなのかな？畑なのかな？って感じに見えるんですが、違うんでしょうか？

[87: マンション検討中さん]

一階が5980万円ってあるけど実際は地下一階だもんね…こんな谷になってるとこで地下買う人とかいるのがびっくりするわ。

[88: 匿名さん]

Gcタイプとかクローゼットが大きくて良いですが、
その他に収納がないのがちょっと気になるところでした。
あまり1LDKに物置も付いていることってないんですかね。

[89: 匿名さん]

オープンレジデンシア練馬新桜台があっさり完売してる
なんだかんだでここも完売しそう
オープンの営業力かはたまたマンションバブルなのかww

[90: マンション検討中さん]

桜台は南向きで安かったけどここは向きが悪いから…売れ残りの低層はどれも日当たりは望めなさそうだよね

[91: 匿名さん]

ここだと食品を買い出しできる最寄りのお店っていったら
まいばすけっとになるのでしょうか？
品数を考えると少し歩きますがオーケーに行く必要ありますかね？

[92: 匿名]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[93: 匿名さん]

目の前にいさみ屋があるので、
ここにお住まいの方々は主にここを利用されるのではないでしょうか？
駅への方角を考えてもまいばすけっとを利用することはほとんどないように思われます。

[94: 匿名さん]

施工業者が研建という会社みたいですが、どうなんでしょう？

[95: 匿名さん]

オーダーシステムいいですね。
例えば洋室とクローゼットをなくしてLDKを拡張する例が書いてありますが、
これってやっぱり入居前に注文するものですよね。
どちらかというと子供が巣立った後とかにできたら嬉しいところもあるかと思ったので。

[96: 匿名さん]

あとから自分で改装とかはできるんじゃないかな。マンションリフォームってよく見かけますよ。
構造に関係のない壁だったら、後からでも外せます。
デベのオプションだと
入居前にお願いして、入居した段階でもう仕上がっているみたいなかんじ
お金は他の業者に頼むよりはかかるけど、
でも時間はすごく節約できます。

[97: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[98: 匿名さん]

後からでも希望の形でリフォームできるのであれば、
お子さんが出た後にするでも良いでしょうね。
無理に入居前のオーダーシステムに頼らなくても良いかとは思います。

[99: 匿名さん]

最終一邸ずっと売れ残ってますね…某マンションブログでこき下ろされていた8000万強の間取りと同じタイプのようですが。

[100: 名無しさん]

最終一邸売れ残ってますね。なかなか厳しいのでしょうね。オープンハウスの回し者みたいな書き込みもありますし笑

[101: 匿名さん]

大した議論もなく完売しとる
オペンホウセの営業マン恐るべし(；ﾟДﾟ)

[102: プラウドシティ小竹向原の地権者です]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[103: 匿名さん]

内装グレードに270万円分の差があるという事ですか？
一般的に地権者住戸は分譲住戸に内装は劣りますね。