プラウドタワー平井

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115580/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153681

プラウドタワー平井について情報交換を希望しています。
高さ110m、地上29階。2022年に販売開始、2024年に竣工予定です。

地番：東京都江戸川区平井5丁目地内
規模構造：鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造、地上29 階地下1 階

JR総武線「平井駅」徒歩2分

総戸数：約370戸
間取：未定
面積：未定
建築主：平井五丁目駅前地区市街地再開発組合
売主：野村不動産、阪急阪神不動産
設計：佐藤総合計画・前田建設工業共同企業体
施工：前田建設工業株式会社東京建築支店

着工：2021年3月
竣工予定：2024年12月

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[325: 評判気になるさん]

>>324 匿名さん
ゆかいふるにコストがかかるから坪単価が上がるんじゃなくて、それを名目に値上げされるって話だと思いますが。

[326: eマンションさん]

>>320 eマンションさん

不動産の価格って買う側がいくら出せるかで決まってくると思うのですが。金利が下がると不動産価格が高くなるのもそういう理由ですよね。
補助金が出ようが出まいが、購入する側の出せる金額は変わらないのですから、不動産の価格は変わらず、デベの利益が増えるだけかと。

[327: 口コミ知りたいさん]

>>321 評判気になるさん
雰囲気ではそうなんですが、実際はそんなことないですよ。事例見てます？

[328: 通りがかりさん]

>>326 eマンションさん
それだと再開発組合から案件を受託出来ないですよ。デベとして利益をそのまま上振れさせて自社で享受するなんて美味しい話にはなりません。

[329: 評判気になるさん]

>>321 評判気になるさん
市街地再開発案件ってご存知ですかね？再開発されるからデベが高く値付けするというような、それこそ単純な話ではないですよ。市街地再開発案件とは、誰が発注者で自治体がどう関わるのか、その中で保留床はどう扱われているのか、このあたりを勉強してみるといいかと思います。

[330: 匿名さん]

>>328 通りがかりさん

どうやって再開発組合はデベの住宅価格を低くさせるというのでしょうか。
住宅価格の上限を再開発組合が決めるというのでしょうか？
デベが販売する予定だった価格から所定の金額下げさせるという感じですかね。でもそんな事ではデベは予定価格を釣り上げるだけですよね。

[331: 匿名さん]

プラウドタワー亀戸クロスのゲートタワーも超高層ZEH-M（ゼッチ・マンション）実証事業で国から補助金をがっぽり貰っているはずですが、いざそのゲートタワーの販売ではブライトタワーよりも1000万円近く値上げしてます。
デベが補助金の分だけ購入者に還元しているとはとても思えないのですが。

[332: 口コミ知りたいさん]

>>330 匿名さん
全然違います。そもそも市街地再開発案件の事業者は誰で、どのように参加組合員を決定するのかなど、一般的な概要は理解してますか？この掲示板でその部分をレクするのは不毛ですので一旦ネットなり本でも読みましょう。

[333: 通りがかりさん]

>>331 匿名さん
なぜゼッチの補助金を購入者に還元すると言う発想になるのでしょうか？還元されてなくて当たり前ですよ、ゼッチコスト見合いとデベへの促進インセンティブですから。

[334: 匿名さん]

>>327 口コミ知りたいさん
都心の再開発で具体的な反例出せます？大規模開発で値上げられない状況って、土地の取得経緯が特殊なハルミフラッグの新規開発くらいしか思いつかない。

[335: 評判気になるさん]

>>332 口コミ知りたいさん
再開発組合の組合員はデベと地権者がメインなので、地権者住戸の広さなどの条件は多いに影響するが、一般住戸の価格はデベロッパーが自由に設定できるため組合の意向は関係ない。。。という理解ですが違います？

高く売れるマンションを（いくら平井の相場が安いといえ）安く売るよう要請する組合があるのか？

専門家の解説よろしくです！

[336: 検討板ユーザーさん]

>>333 通りがかりさん

ゼッチマンションだとグリーン住宅ポイント制度で住宅購入者に還元があるはずだったのですが、超高層ZEH-M（ゼッチ・マンション）実証事業に採択されているとグリーン住宅ポイントはもらえないんですよね。
その分価格に還元しているとデベの人は言っていましたが、到底そうは思えない価格なわけですよ。

[337: eマンションさん]

>>332 口コミ知りたいさん

335さんが仰るように高く売れるマンションを安く売る理由はないと思いますが。
煙に巻かれているような気がしてならないのです。

[338: 口コミ知りたいさん]

>>334 匿名さん
晴海フラッグって市街地再開発事業でしたっけ？違った気がしますがそうなんですか？
値上げられない状況っていう話はよくわかりませんが、市街地再開発事業だからこそ、スペック対比安かったなと感じるのは、同じ城東地区だとプラウドタワー金町ですね。

[339: 検討板ユーザーさん]

>>336 検討板ユーザーさん
そうなんですか、グリーン住宅ポイントがもらえないカラクリは知りませんでした。
ただ、そのデベの説明に基けば、還元がなければもっと価格が高かったってことだと思いますが、亀戸クロスの立地、スペック対比では、その説明通りあの価格は安かった気がしますけどね。まあここまで来ると個人の金銭感覚に依ってしまいますが。

[340: 名無しさん]

>>339 検討板ユーザーさん
グリーンポイントもらえない上に、居住開始後にアンケート書いたり。。。ZEH-Mでデベは一戸あたり70万円くらいもらっているはずですが、実際に販売価格が何円割引されたのかはブラックボックスですね。

[341: 評判気になるさん]

>>337 eマンションさん
煙に巻いているわけではなくて、この掲示板のスペースではうまく説明できないんですよね。高く売れるマンションを安く売るという表現ではなくて、高値追求がしにくいという表現が適切かと。その結果、スペック対比で安いよねという話です。市街地再開発事業は行政が認可して補助金を出しますが、その予算を取るためには当然議会を通さなければいけないわけで、その段階では、参加組合員たるデベはコンペで決定してるんですよ。でその判断にあたっては各社提出した事業計画も要素になりますので、そこで突出した利益が出ているようなデベは選べないんです。上のコメントであるように、再開発だから値上げしますっていう話は、ただの再開発と市街地再開発事業を混同していると思います。

[342: マンション掲示板さん]

連投ですみません。過去に市街地再開発の話を持ち出したのでその部分の議論になってしまっておりますが、周辺相場から坪420、ただ市街地再開発案件のため坪400の可能性もあるかなという価格予想で持ち出しただけで、既にざっくり価格坪410が出ましたのでこのテーマはこの辺で。

[343: マンション掲示板さん]

ではこの価格をどう見るかですが、間取りや眺望、ロータリー挟んでの駅徒歩２分という点は非常に魅力的な物件だと思います。ただ、どうしてもマイナー駅ゆえに駅力が気になります。マイナー駅でも駅No.1物件ですのでその点は良いですが、平井でグロス8,500万円はなかなか重たいなと。子どもの学区の関係などで平井縛りの方や地縁のある方はぜひ買うべき物件だと思いますし、それなら第1期の条件良い部屋を狙うべきですが、そこに拘らない広域検討者で東側希望であれば、まだ先ですが総武線快速駅タワマンや駅距離や都心までの距離に拘らないなら幕張ベイパークに行くとか他の選択肢も検討する方がいいかなと個人的には思います。

[344: マンション検討中さん]

専門家のコメントすごい

[345: 評判気になるさん]

>>344 マンション検討中さん
ありがとうございます。もう少しだけ偉そうに語らせてください笑
多くの人が気にする資産性ですが、その決定要素ってほぼほぼ駅力×駅距離の掛け合わせなんですよね。で、もっと言うと、当たり前ですがそもそもいくらで買ったかという取得価格が重要です。この坪410万円は今の相場から言えば全然割高ではなく適正価格だと思います。ただ、それはあくまで現時点の話でこの先どうか。これは誰にも分からないですが、今後人気エリアの需要は引き続き強く、価格は上昇するでしょうが、そうでないエリアはそろそろ天井が高いのではないかと思っています。では平井はどちらかとなると、先程の駅力の話に繋がってきてしまいます。

[346: 評判気になるさん]

>>345 評判気になるさん
でしょうね。
こちらは今がピークかと

[347: 口コミ知りたいさん]

平井はこれからだと思いますけどねえ。
逆に再開発が全くされていなかったからこそ駅力が無いと言われているわけで。

[348: 匿名さん]

浜マッチョで坪１１００とかバブル期はるかに超える加熱相場だよな。
踊ってる時は気づかないんだよね。恐ろしい。

[349: マンコミュファンさん]

>>347 口コミ知りたいさん
陸続きじゃないと行政区も変わってどうしても街の連続性が途絶えちゃうんだよね。浅草橋と両国もそうだし錦糸町と亀戸、亀戸と平井、新小岩と小岩、市川とかもそう。
副都心として一体で盛り上がるにはもう少し時間がかかりそう。ポテンシャルは十分あるんだけど。

[350: 通りがかりさん]

>>345 評判気になるさん
マンションを買う人で資産性が気になる人はいないでしょう

[351: 通りがかりさん]

>>350 通りがかりさん
普通に居ますけど

[352: 通りがかりさん]

>>351 通りがかりさん
平井のマンションを選ぶ人では資産性を気にする人はいないってことじゃないですか？普通は気にするけど、気にするなら平井は選ばないので。

[353: マンション検討中さん]

エントリー限定サイトのプロローグ動画、ほんわかしていいですね～

[354: 検討板ユーザーさん]

>>331 匿名さん

駅距離の違いでは？

[355: 検討板ユーザーさん]

オンライン説明会が始まりましたけど、参加した方おりましたら感想など聞かせてください。

[356: マンコミュファンさん]

年内予約の空きがもうほぼない（涙）

[357: マンション検討中さん]

>>352 通りがかりさん
平井に限らずマンション、戸建てに資産性を求める人自体おかしいだろ

[358: eマンションさん]

>357 マンション検討中さん
まぁ普通に住むために買うなら資産性なんか考える方が変だな

[359: 名無しさん]

>>357 マンション検討中さん
資産性を気にしない人というのは、一生涯間違いなくそこに住み続ける、所謂終の住処と考える人、またはそんなことを気にする必要もない資産家だけかなと思います。それ以外の方で気にしないという人は、単純にその観点が抜け落ちているだけだと思います。

[360: 名無しさん]

>>359 名無しさん
住み続けない前提で買うの？
賃貸に出す、売却する前提で購入する方がおかしいだろという話

[361: マンション掲示板さん]

平井に限らず江戸川区はいつでも底値状態だけどそのおかげか大きな上下がないため都市部よりかは安定していることもありそういう意味での資産性は結構ある

多くの庶民にとってこの辺りが適正なローンと言われる夫婦どちらか低い方の一人馬力で返済額が手取りの2-4倍で収まるギリギリだろうな
無茶な部類に入る二人馬力のローンや5倍以上ならいいところも買えるが流石に危険すぎる

[362: マンション掲示板さん]

>>360 名無しさん
住み続けない前提で買うケースも普通にある。
何年後かには賃貸に出す前提、売却する前提で購入するのがおかしいと思うほうがおかしいだろ。何言ってんだ？

[363: マンション検討中さん]

>>348 匿名さん
三田ガーデンは噂だと1300超すらしいから本当に恐ろしい

[364: 名無しさん]

>>360 名無しさん
私は住み替え前提で買っていますが、人生何が起きるか分からないわけで、売却せざるを得ない、もしくはしたくなったときに、少なくとも住宅ローン残債割れしないような資産性のある物件を買っておきたいと考える方が一般的かなと思います。

[365: 名無しさん]

>>357 マンション検討中さん

資産性考えないのがおかしい

[366: 購入検討者]

エリアNO1のマンションは、中古でも高値で売買される。資産性の面でも魅力が大きい。検討に値する物件かと

[367: 評判気になるさん]

資産性の事を言っても無駄。特別割安なマンションなんてあるはずがない。買える時に頑張って買うしかない。いろいろ不満言っても仕方ない。文句はいくらでも言えるけどそれよりずっと賃貸は嫌だ。

[368: 検討板ユーザーさん]

>>360 名無しさん

売却する前提で購入する方がおかしいって考え方がおかしいですよ。
それと終の住処だからと言って資産性を気にしないなんて有り得ません。不測の事態が発生した時に家をどうしても手放さなければならない時がくるかもしれないのに、資産性を気にしないなんてハッキリ言えば金融リテラシーの無い人ですよ。

[369: eマンションさん]

>>368 検討板ユーザーさん
だから何？あんたの話なんてみんな聞きたくない。

[370: 口コミ知りたいさん]

>>369 eマンションさん
いや、少なくとも>>360みたいなトンチンカンな話より何倍もマシだぞ笑

[371: マンション検討中さん]

エリアNo1って駅単位でみるんですかね？
総武線だと快速区切りかと思ってました。

[372: eマンションさん]

>>371 マンション検討中さん
総武線ナンバーワンってどこなんでしょう？駅力的には圧倒的に錦糸町ブリリア？築年数も考えると亀戸？

[373: マンション検討中さん]

>>372 eマンションさん
総武線って三鷹～千葉だぞ…どちらも総武線内では上位のマンションであるに違いないがNo.1ではないだろうな
その並びだとブリリア≧亀戸クロス>プラウド平井かな？

[374: マンコミュファンさん]

>>370 口コミ知りたいさん
書いた本人はそう思ってるだけね
大抵こう書いてる人が金融リテラシーが一番なかったりする