プラウドタワー平井

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115580/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153681

プラウドタワー平井について情報交換を希望しています。
高さ110m、地上29階。2022年に販売開始、2024年に竣工予定です。

地番：東京都江戸川区平井5丁目地内
規模構造：鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造、地上29 階地下1 階

JR総武線「平井駅」徒歩2分

総戸数：約370戸
間取：未定
面積：未定
建築主：平井五丁目駅前地区市街地再開発組合
売主：野村不動産、阪急阪神不動産
設計：佐藤総合計画・前田建設工業共同企業体
施工：前田建設工業株式会社東京建築支店

着工：2021年3月
竣工予定：2024年12月

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[251: 周辺住民さん]

MR始まっていませんよ？
公開している住戸表は部屋の広さと未分譲の部屋はこれだけあるという内容です。

[252: 匿名さん]

地権者住戸多すぎ～！

[253: マンコミュファンさん]

>>252 匿名さん
早々に完売した小岩ファーストも、地権者多かったですよ。

[254: 名無しさん]

地権者住戸結構多いですね。25%超えていなければ理事会を占拠されるといったことは起こらないと思いますがどうでしょう。

[255: マンション検討中さん]

駅前だから、騒音、どうなんでしょう？

[256: 匿名さん]

公開プランを見る限り駅側と蔵前橋通り側は2重サッシに見えますね。
対策は取っているようです。

[257: eマンションさん]

>>256 匿名さん
教えて頂きありがとうございます。

[258: 匿名さん]

地権者住戸が多いのはいいけど、25平米が多いとなるとちょっと狭すぎて心配かな。

[259: eマンションさん]

>>258 匿名さん
3000万前半で出してくれれば、苦戦せずに売り抜けると思います。

[260: 匿名さん]

もしくは売るつもりはなく賃貸に出すとかでしょうね。

[261: マンション掲示板さん]

都心ビュー、スカイツリービューの北西角がほぼ地権者住戸で供給なし（怒！）

[262: 口コミ知りたいさん]

>>261 マンション掲示板さん
板状だと南向きが人気ですけど、タワーマンション角部屋でダイレクトウィンドウの場合、南向きは暑すぎたりしますから、実は北向きって景色も綺麗に見えて人気なんですよね。今回はおまけにスカイツリービューだし。そんな中で一般販売なしというのは悲しいですね。小岩ファーストは基本的に低層階が地権者住戸だった気がするんですけど。

[263: 通りがかりさん]

>>262 口コミ知りたいさん
供給なしではないですが、少ないですね～
値段によらず激戦になりそう。

[264: あああ]

>>233 検討板ユーザーさん
プレミアムでは無く18Fでしたっけ？

[265: マンション検討中さん]

バルコニーは、不透明ガラスですかね？

[266: 匿名さん]

>>265 マンション検討中さん
詳細の公表がないので何とも言えませんが、公式の完成予想CGでは透明ガラスに見えますよね。

[267: 匿名さん]

電話で確認したところ乳白色ガラスでしたよ。

[268: マンション検討中さん]

プラウド亀戸と同じで野村×前田建設の物件なのに今回はゆかいフル無しですか？付けるとグロス価格も上がるし採算合わなくなっちゃうんですかね？

[269: 匿名さん]

ワイドスパンで良いですね。

[270: 評判気になるさん]

ゆかいフルつくそうです！

[271: マンコミュファンさん]

>>267 匿名さん
眺望推しのマンションなのに乳白色なんですね。
残念すぎるしセンスないね。。。

[272: 匿名さん]

限定公開プランでは床暖房が明記されているので床快FULLじゃないのでは...

[273: 匿名さん]

乳白色といってもこんな感じで景観を損なわない工夫でセンスがいいね。さすがです！

[274: eマンションさん]

>>273 匿名さん
乳白色なら、眺望台無しです。
外は見えないと思います

[275: マンション検討中さん]

>>274 eマンションさん
嫌ならおやめなさい。高い買い物ですから変に妥協したら後悔しますよ。

[276: 検討板ユーザーさん]

乳白色ガラスタイプのタワマンに住んでますが、低い椅子に座ってたりしない限りは、割と景色見えます。
逆に透明だと部屋の中や室外機、洗濯物を外干しされる方がいると見えちゃってダサくなるデメリットもあるので、一長一短ですね。

[277: マンション掲示板さん]

>>270 評判気になるさん
誤った情報では？

[278: 錦糸町愛]

錦糸町から徒歩7分の俺は勝ち組

[279: マンション検討中さん]

手すり、上部透明で下部は曇りガラス風になるシール張るタイプでしょ。

[280: マンション検討中さん]

>>278 錦糸町愛さん
ぶりりあ？

[281: マンション検討中さん]

>>280 マンション検討中さん
ここではどうでもいい話。スルーです。

[282: 通りがかりさん]

板状だと横一列に白だらけになるから乳白色の手すりガラスださいけどタワマンだと別にダサいと思わないな

[283: アーレス]

>>60 検討板ユーザさん
　　　最上階は坪単価650～700万くらいだそうです。下層階も400～500万です。
　　　（第1期販売予定価格）です。

[284: eマンションさん]

>>283 アーレスさん
亀戸クロス大勝利確定ですか、、、
凄い強気ですね

[285: マンション検討中さん]

>>283 アーレスさん

コマ？少し前の都心価格出して城東江戸川の水没地域買うの?

[286: 名無しさん]

>>283 アーレスさん

どこからの情報ですか?

[287: 匿名さん]

本人がまともに答えないだろうから聞くだけムダっしょ。

[288: 評判気になるさん]

>>286 名無しさん
今週末には答えが分かるでしょう。

[289: マンション検討中さん]

>>283 アーレスさん

下層階で400万円だったら考えたいけど
450万以上となると、今の市況からだいぶ離れた価格帯になるね。

[290: マンション掲示板さん]

>>289 マンション検討中さん
450以上ならカメックスの中古がイイ

[291: 匿名さん]

ここの価格は射程圏内だろうと期待してたのに…
目眩がしそう…

[292: 評判気になるさん]

>>290 マンション掲示板さん
平井で坪450万とか出ちゃったらキャメックスも同じもしくはそれ以上に上がっちゃいそう・・・

[293: 名無しさん]

入居2年後ですよね。中層450とかで出ても2年後にはあの時は安かった！とか言ってるんでしょうかね。

[294: eマンションさん]

>>284 eマンションさん

このレベルで大勝利なんてブリリア東京に失笑されてますよ

[295: 口コミ知りたいさん]

>>294 eマンションさん
設備の古い築古マンションと。。。新築物件を比較しているネガさん。完売まで、ここに棲みつくおつもりですが？

[296: ですが？改めます。]

>>eマンションさん
ですか？
新築物件特有の香りは。。。本当に素晴らしいです。

[297: 匿名さん]

錦糸町ブリリアは素晴らしいマンションだけど新築がいいんです～！新築の香り、傷ひとつないシンク！

[298: 口コミ知りたいさん]

中階層の70平米3LDKは7000万円台で買えそうですか？

[299: 評判気になるさん]

>>298 口コミ知りたいさん
向きにも因りますが８千万前半からでしょうね～。小岩、新小岩総武線沿線も８０平米台は１億超えになるのでは？

[300: 匿名さん]

オンライン個別案内会で一部価格が出ますので年内にある程度情報が聞けそうですね

[301: マンション検討中さん]

>>298 口コミ知りたいさん
中層階で？
無理だと思います。

[302: 匿名さん]

>>301 マンション検討中さん
亀戸クロスの11階3LDKが最後約9,000万で高倍率の抽選だったので、今の相場見ればそれ以上にはなりそうですね。

[303: アーレス]

>>287 匿名さん


価格はほぼ間違いありません、1期プレミアム階（２８回.２９回）はすでにほぼ売のようです。１月になればわかります。

[304: マンション検討中さん]

>>298 口コミ知りたいさん
低層階でも70平米は8000万超えますよ

[305: 匿名さん]

予定価格とか教えてもらって無いんだけど。

[306: 検討板ユーザーさん]

410！！笑
すごー笑笑

[307: マンコミュファンさん]

71平米3LDK、8900万。

[308: マンコミュファンさん]

>>305 匿名さん
3LDK検討ではからでしょうか？オンライン説明会の最後にざっくりとAAA万円台での価格提示ありました。

[309: 検討板ユーザーさん]

410なら大方ここの予想通りでしたね。
亀戸と小岩の値上がりが異常なんだよな………

[310: 名無しさん]

>>309 検討板ユーザーさん
野村は他と違って無茶しない。この価格ならまた大抽選会になるだろう。

[311: 名無しさん]

一期どれくらい出すんでしょう？平井にしては高いと思うけど、錦糸町、亀戸、小岩の中古価格を考えるとめちゃ安く見える。抽選必至かなぁ

[312: マンション掲示板さん]

他のエリアと比べると相対的に安いのは間違いないし、大規模マンションでも無いし、広域の検討者はいくらでもいるので、簡単に捌けちゃうんでしょうね、、、。

[313: マンション検討中さん]

亀戸の中古価格を見ると410万は安く見えます。小岩ファーストと同じですぐに売り切れそうです。が、高いなー！

[314: 口コミ知りたいさん]

>>313 マンション検討中さん
亀戸クロスも当時380万で高すぎるって言われてたのに、今や平井410万でしかも安く見えるって、、、すごい時代だな

[315: 検討板ユーザーさん]

この価格ならゆかいふる付けて欲しかったです。

[316: 検討板ユーザーさん]

>>315 検討板ユーザーさん

ゆかいふる付けてたら坪450万以上になりますね。

[317: 匿名さん]

そうですか？エアコン一台で済むので家庭用の全館空調は安上がりですよ。

[318: マンコミュファンさん]

>>317 匿名さん
まあエアコン1台の価格だけではなく床下工事とか諸々かかるから一概には言えないけど、、、グロスで1億超えると流石にしんどいとか諸々判断したのでは？

[319: 口コミ知りたいさん]

>>208 評判気になるさん

再開発事業だとどうして安くなるんですか？

[320: eマンションさん]

>>319 口コミ知りたいさん
市街地再開発事業だと行政が補助金を拠出します。それがデベへの補助として直接分配される訳ではないですが、簡単に言えばデベとして余計なことにお金をかけなくてよくて、その分マンションのスペックなどに予算を使えると。要するに、物件価格そのものが安いこともありますが、大体はスペック対比安いという感じです。

[321: 評判気になるさん]

>>320 eマンションさん
再開発されるとデベは更に高く値付けします。不動産はそんな単純じゃない。

[322: マンコミュファンさん]

>>321 評判気になるさん

補助金は毒まんじゅう。
自治体からの要望をたくさん聞く義務。
地元民が買える価格にしろとか。

[323: 検討板ユーザーさん]

>>322 マンコミュファンさん
そんなはずないでしょ笑
再開発は利権が発生するのに、安く売ったら怒られるんだよ知ったかぶりさん

[324: 匿名さん]

>>316 検討板ユーザーさん
ゆかいふるにそんなコストかからないですよ笑
そもそも全館空調なんて廃れた機能ですから

[325: 評判気になるさん]

>>324 匿名さん
ゆかいふるにコストがかかるから坪単価が上がるんじゃなくて、それを名目に値上げされるって話だと思いますが。

[326: eマンションさん]

>>320 eマンションさん

不動産の価格って買う側がいくら出せるかで決まってくると思うのですが。金利が下がると不動産価格が高くなるのもそういう理由ですよね。
補助金が出ようが出まいが、購入する側の出せる金額は変わらないのですから、不動産の価格は変わらず、デベの利益が増えるだけかと。

[327: 口コミ知りたいさん]

>>321 評判気になるさん
雰囲気ではそうなんですが、実際はそんなことないですよ。事例見てます？

[328: 通りがかりさん]

>>326 eマンションさん
それだと再開発組合から案件を受託出来ないですよ。デベとして利益をそのまま上振れさせて自社で享受するなんて美味しい話にはなりません。

[329: 評判気になるさん]

>>321 評判気になるさん
市街地再開発案件ってご存知ですかね？再開発されるからデベが高く値付けするというような、それこそ単純な話ではないですよ。市街地再開発案件とは、誰が発注者で自治体がどう関わるのか、その中で保留床はどう扱われているのか、このあたりを勉強してみるといいかと思います。

[330: 匿名さん]

>>328 通りがかりさん

どうやって再開発組合はデベの住宅価格を低くさせるというのでしょうか。
住宅価格の上限を再開発組合が決めるというのでしょうか？
デベが販売する予定だった価格から所定の金額下げさせるという感じですかね。でもそんな事ではデベは予定価格を釣り上げるだけですよね。

[331: 匿名さん]

プラウドタワー亀戸クロスのゲートタワーも超高層ZEH-M（ゼッチ・マンション）実証事業で国から補助金をがっぽり貰っているはずですが、いざそのゲートタワーの販売ではブライトタワーよりも1000万円近く値上げしてます。
デベが補助金の分だけ購入者に還元しているとはとても思えないのですが。

[332: 口コミ知りたいさん]

>>330 匿名さん
全然違います。そもそも市街地再開発案件の事業者は誰で、どのように参加組合員を決定するのかなど、一般的な概要は理解してますか？この掲示板でその部分をレクするのは不毛ですので一旦ネットなり本でも読みましょう。

[333: 通りがかりさん]

>>331 匿名さん
なぜゼッチの補助金を購入者に還元すると言う発想になるのでしょうか？還元されてなくて当たり前ですよ、ゼッチコスト見合いとデベへの促進インセンティブですから。

[334: 匿名さん]

>>327 口コミ知りたいさん
都心の再開発で具体的な反例出せます？大規模開発で値上げられない状況って、土地の取得経緯が特殊なハルミフラッグの新規開発くらいしか思いつかない。

[335: 評判気になるさん]

>>332 口コミ知りたいさん
再開発組合の組合員はデベと地権者がメインなので、地権者住戸の広さなどの条件は多いに影響するが、一般住戸の価格はデベロッパーが自由に設定できるため組合の意向は関係ない。。。という理解ですが違います？

高く売れるマンションを（いくら平井の相場が安いといえ）安く売るよう要請する組合があるのか？

専門家の解説よろしくです！

[336: 検討板ユーザーさん]

>>333 通りがかりさん

ゼッチマンションだとグリーン住宅ポイント制度で住宅購入者に還元があるはずだったのですが、超高層ZEH-M（ゼッチ・マンション）実証事業に採択されているとグリーン住宅ポイントはもらえないんですよね。
その分価格に還元しているとデベの人は言っていましたが、到底そうは思えない価格なわけですよ。

[337: eマンションさん]

>>332 口コミ知りたいさん

335さんが仰るように高く売れるマンションを安く売る理由はないと思いますが。
煙に巻かれているような気がしてならないのです。

[338: 口コミ知りたいさん]

>>334 匿名さん
晴海フラッグって市街地再開発事業でしたっけ？違った気がしますがそうなんですか？
値上げられない状況っていう話はよくわかりませんが、市街地再開発事業だからこそ、スペック対比安かったなと感じるのは、同じ城東地区だとプラウドタワー金町ですね。

[339: 検討板ユーザーさん]

>>336 検討板ユーザーさん
そうなんですか、グリーン住宅ポイントがもらえないカラクリは知りませんでした。
ただ、そのデベの説明に基けば、還元がなければもっと価格が高かったってことだと思いますが、亀戸クロスの立地、スペック対比では、その説明通りあの価格は安かった気がしますけどね。まあここまで来ると個人の金銭感覚に依ってしまいますが。

[340: 名無しさん]

>>339 検討板ユーザーさん
グリーンポイントもらえない上に、居住開始後にアンケート書いたり。。。ZEH-Mでデベは一戸あたり70万円くらいもらっているはずですが、実際に販売価格が何円割引されたのかはブラックボックスですね。

[341: 評判気になるさん]

>>337 eマンションさん
煙に巻いているわけではなくて、この掲示板のスペースではうまく説明できないんですよね。高く売れるマンションを安く売るという表現ではなくて、高値追求がしにくいという表現が適切かと。その結果、スペック対比で安いよねという話です。市街地再開発事業は行政が認可して補助金を出しますが、その予算を取るためには当然議会を通さなければいけないわけで、その段階では、参加組合員たるデベはコンペで決定してるんですよ。でその判断にあたっては各社提出した事業計画も要素になりますので、そこで突出した利益が出ているようなデベは選べないんです。上のコメントであるように、再開発だから値上げしますっていう話は、ただの再開発と市街地再開発事業を混同していると思います。

[342: マンション掲示板さん]

連投ですみません。過去に市街地再開発の話を持ち出したのでその部分の議論になってしまっておりますが、周辺相場から坪420、ただ市街地再開発案件のため坪400の可能性もあるかなという価格予想で持ち出しただけで、既にざっくり価格坪410が出ましたのでこのテーマはこの辺で。

[343: マンション掲示板さん]

ではこの価格をどう見るかですが、間取りや眺望、ロータリー挟んでの駅徒歩２分という点は非常に魅力的な物件だと思います。ただ、どうしてもマイナー駅ゆえに駅力が気になります。マイナー駅でも駅No.1物件ですのでその点は良いですが、平井でグロス8,500万円はなかなか重たいなと。子どもの学区の関係などで平井縛りの方や地縁のある方はぜひ買うべき物件だと思いますし、それなら第1期の条件良い部屋を狙うべきですが、そこに拘らない広域検討者で東側希望であれば、まだ先ですが総武線快速駅タワマンや駅距離や都心までの距離に拘らないなら幕張ベイパークに行くとか他の選択肢も検討する方がいいかなと個人的には思います。

[344: マンション検討中さん]

専門家のコメントすごい

[345: 評判気になるさん]

>>344 マンション検討中さん
ありがとうございます。もう少しだけ偉そうに語らせてください笑
多くの人が気にする資産性ですが、その決定要素ってほぼほぼ駅力×駅距離の掛け合わせなんですよね。で、もっと言うと、当たり前ですがそもそもいくらで買ったかという取得価格が重要です。この坪410万円は今の相場から言えば全然割高ではなく適正価格だと思います。ただ、それはあくまで現時点の話でこの先どうか。これは誰にも分からないですが、今後人気エリアの需要は引き続き強く、価格は上昇するでしょうが、そうでないエリアはそろそろ天井が高いのではないかと思っています。では平井はどちらかとなると、先程の駅力の話に繋がってきてしまいます。

[346: 評判気になるさん]

>>345 評判気になるさん
でしょうね。
こちらは今がピークかと

[347: 口コミ知りたいさん]

平井はこれからだと思いますけどねえ。
逆に再開発が全くされていなかったからこそ駅力が無いと言われているわけで。

[348: 匿名さん]

浜マッチョで坪１１００とかバブル期はるかに超える加熱相場だよな。
踊ってる時は気づかないんだよね。恐ろしい。

[349: マンコミュファンさん]

>>347 口コミ知りたいさん
陸続きじゃないと行政区も変わってどうしても街の連続性が途絶えちゃうんだよね。浅草橋と両国もそうだし錦糸町と亀戸、亀戸と平井、新小岩と小岩、市川とかもそう。
副都心として一体で盛り上がるにはもう少し時間がかかりそう。ポテンシャルは十分あるんだけど。

[350: 通りがかりさん]

>>345 評判気になるさん
マンションを買う人で資産性が気になる人はいないでしょう