ザ・パークハウス 東雪谷フロントってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 東雪谷フロントについての情報を希望しています。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-higashiyukigaya-f/
所在地：東京都大田区東雪谷２丁目151番2（地番）
交通：東急池上線「石川台」駅（駅舎）より徒歩4分

間取：2LDK・3LDK
面積：60.75m2～76.58m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社森本組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

用途地域：近隣商業地域・第一種中高層住居専用地域
高度地区：第三種高度地区・第二種高度地区
防火地域：防火地域・準防火地域

構造・規模：鉄筋コンクリート造地上11階建
総戸数：51戸（事業協力者住戸11戸含む）
駐車場：11台(事業協力者区画5台を含む、平置1台、機械式9台、身障者用1台)[月額使用料：未定]
バイク置き場：2台（事業協力者区画1台を含む）[月額使用料：未定]
ミニバイク置場：5台（事業協力者区画1台を含む）[月額使用料：未定]
自転車置場：85台（事業協力者区画18台を含む、スライド式：34台、
　　　　　　2段式（下部スライド式）51台）[月額使用料：未定]
建物竣工予定時期：2021年7月中旬
入居開始予定時期：2022年2月下旬

販売予定時期：2021年11月上旬販売開始予定

The Real 本物はすべてを語る。

全邸南東向き 3LDK中心

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
ザ・パークハウス 東雪谷フロント　棟内モデルルームを訪問しました！
https://www.sumu-log.com/archives/35709/

[51: マンション検討中さん]

>>49
残念ですが、そんなレベルでした。
60→7000前半
68→8000前半
1000単位の前半です。
7階で完全に抜けてるフロアなので低層だったらガクンと下がるかもしれないですね。

[52: 通りがかりさん]

石川台駅はのどかで東京感なくて好きですがかなりマイナーですね。
池上線沿いに会社があれば便利ですが、そうでなければ結構不便です。

[53: 匿名さん]

石川台は階段もなく改札入ってすぐ電車乗れます。池上線は遅延もなくほのぼのした電車です。五反田は、山手線、浅草線、蒲田に出れば羽田、川崎方面と意外と便利ですよ。大岡山まで10分強位なので歩いてる人もいますね。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん
階段ないのは大きいです。高架や地下の駅と比べでホームまで3分くらいは短くなります。
浅草線山の手線以外は不便ですが、規模も大きくないし地元需要で捌けてしまいそう。

[55: 通りがかりさん]

気になるのは呑川ですね。ハザードの色もついているようなので。

[56: マンション検討中さん]

>>55 通りがかりさん
呑川沿いで真っ赤っかですね。
上流でここ最近のゲリラ豪雨なら、すぐに氾濫しそうな川かも。

[57: ご近所さん]

近くに住んでいるのですが、廊下側は中原街道、バルコニー側は少し離れているものの池上線の線路に挟まれていて、夜も周りの音は結構うるさいと思います。
バルコニー側は視界が抜けるといっても線路沿いに鉄塔があったり、線路と商店街沿いに比較的高めのマンションもあったりと、そこまで眺望が売りにできるものでもない気がします。
この立地で坪400程度もするとは、相場の上がり方がものすごいですね。。

[58: 匿名さん]

確かに中原街道と、池上線とは言えうるさく無いのかとはなりますが、完成後販売なので実際の部屋を見て確かめられますね。
相場感も驚きだけど定借洗足(野村)や緑が丘(モリモト)はもっと高かったし、@380で旗の台(東建)が一番安かった。線路沿いだけど。新築は待っててもまだ上がるし、中古も安くないし益々遠のきますね。

[59: 匿名さん]

完成販売なのはいろいろな面で良いなと思うんですが、即入居にならないので引っ越しとかはやはり待ち期間ができてしまうのではないのかなと思うんですが、どうなんだろう。
何はともあれ、デザインとか共用施設とか居室とか建物との相性なども感じられると思うので完成後販売には賛成です。

[60: 周辺住民さん]

このスレって全然盛り上がってないんですね。やっぱり石川台は街力無いし、中原街道と線路に挟まれてうるさそうだし、人気ないんですね。価格も高いみたいですしね。

[61: 通りがかりさん]

昨日も前を通りましたが、このマンション、T字路の目の前なんですよね。低層は道路の音がうるさそうですね。あと、駐車場に入るのに大変そう。。。

[62: 評判気になるさん]

>>60 周辺住民さん
そうなんですよ。さらにハザードの呑川沿いの谷底。
昔はよく氾濫して石川町の肥溜めが溢れ出して
その地域イメージを引きずってか
地元の中では石川町のイメージは特別良くない。。
フラットアプローチで始発になる隣の雪が谷大塚のアドレスが東玉川か南雪谷ならいいけど
物件に魅力がないのはわかるのですが
他に物件が出てこない。
今、五反田、大崎、武蔵小山が高すぎて
周辺の今の市場と比較すれば安いので仕方なく。。
という感じです。

資産性は下がりそうと分かってはいるのですが

市場の状況が悪すぎますね。。。(T . T)

[63: 評判気になるさん]

>>60 周辺住民さん

>>60 周辺住民さん
そうなんですよ。さらにハザードの呑川沿いの谷底。
氾濫対策のインフラは進んだので集中豪雨でも溢れそうになったのをみたことはないですが
昔はよく氾濫して石川町の肥溜めが溢れ出して
その地域イメージを引きずってか
地元の中では石川町のイメージは特別良くない。。
フラットアプローチで始発になる隣の雪が谷大塚のアドレスが東玉川か南雪谷ならいいけど
物件に魅力がないのはわかるのですが
他に物件が出てこない。
今、五反田、大崎、武蔵小山が高すぎて
周辺の今の市場と比較すれば安いので仕方なく。。
という感じです。

資産性は下がりそうと分かってはいるのですが
お家が必要なので仕方なく
市場の状況が悪すぎますね。。。(T . T)

[64: 匿名さん]

本気で買うなら掲示板の書込み多い少ないなんて関係ないんじゃないなかな？むしろ抽選の可能性が下がるので好都合と考えれば。世田谷のプラウドなんて3,500件問合せあって、書込み20,000超とか行っても抽選にならなかった部屋もあるのに。いかに特定の人が何回も書き込んでるか、買う気もない外野が多いって事なんじゃないかな？書込み自体少ないのは、残念ながら池上線石川台ってマイナーだし近隣の住替え中心なんでしょうな。正に新築は物件もないし周辺は何処も高くて、少し前の相場には合ってないでしょうが、価格だけ比較するとまだマシな方なのでと言う気がします。

[65: 名無しさん]

>>63 評判気になるさん
氾濫対策が進んだとは言え、ハザードマップの赤線囲いの中のままということは、大型台風とかが来たら呑川溢れるなり、内水氾濫起こるんですかね？？どう思われます？
私はやっぱり、ハザードが心配で、イマイチだなぁ、、と思ってまして。近隣の方のご意見伺いたいな。

[66: 評判気になるさん]

>>65 名無しさん

>>65 名無しさん
近所の不動産屋の社長と自営の水道工事屋さんに
建設中の三菱考えてるんですけど
ハザードが心配なんですよねぇ。。
と相談したら

多摩川に流す地下トンネルが完成したとかしないとか
呑川はもう大丈夫だから
浸水の心配はしなくていいよってって言われました。
私は中原街道の東側に10年住んでますが
2年前くらいの多摩川増水したでもいつもより呑川水傘増えてるなぁとは思ったけど
実際浸水しそうだと不安に感じるレベルでもなかったし
溢れるのも一度もみたことないです。

が、マンション渡って向側の呑川沿いのセザールマンションはここ数年の中で一部浸水したみたいですよ。その程度は分かりませんが。。

マンションサイトを見ると、太陽光発電が屋上にあるみたいだし、非常電源も上にあれば万が一浸水しても大きな影響は1階でもない限りないのかなぁ。。と期待しています。
サスティナブルのページではマンションは内水氾濫対策はしているみたいですね。
いずれにしても
説明会で具体的な想定と浸水対策をしているのかは聞くつもりです。

ここ数年の東京の大雨程度では浸水の心配は及ばすですが、
近年よく聞く想定外な雨が降ったらどうなるのか。。
といっても多摩川のような洪水ではなく浸水レベルだと思います。
悩みますよね。

[67: eマンションさん]

>>66 評判気になるさん

丁寧なお返事ありがとうございます。
私の周りも呑川は大丈夫、と言っているのですが、本当、「想定外」の雨怖いですよね。いざ浸水しちゃったら、ハザード内だから実際は「想定外じゃない」ってなるんでしょうし・・。セザールが本当に浸水したなら尚更心配ですし、２年前の大型台風では大田区だと田園調布あたり(世田谷区もかかる)が確か内水氾濫で浸水した記憶があり、更に心配。その時は多摩川も堤防ギリギリまで来てたところもあったしなぁとか。そしたら、呑川から多摩川に流す地下トンネル無力なんじゃないかという気もしますし。
とりあえず、ご意見ありがとうございます！参考になりました。

[68: 通りがかりさん]

マンマニさんの記事来ましたね。
やはり背中側のデザインいいですよね。

[69: 匿名さん]

駅に近くてアクセスが良いだけでなく
近くは住みやすい環境でいいなというイメージ。
でも、確かに川が近くて氾濫することを考えると
永住目的で購入するのは悩んでしまうかなと思いました。
ステキなマンションなんですけど。

[70: 通りがかりさん]

大田区で坪400弱はちょっと高いよね…

[71: 匿名]

近くに住んでいますが、春は呑川沿いの桜がとてもきれいです。都立大のほうまで桜が続きます。福山雅治の歌にある桜坂も自転車で10分くらい。東工大や洗足池も花見の名所です。多摩川を超えると武蔵小杉で自転車だと20分かからない距離。田園調布や大岡山には徒歩で。いろいろ楽しめるエリアです。

[72: 通りがかりさん]

田園調布も大岡山も歩けることは歩けますが、坂も登るし、なかなか普段使いはできない距離ですよね。途中に商店街があるわけでもなく歩いて楽しい、って感じでもないですし。
あと、石川台の駅はホームの屋根が途中までしかないので、今日みたいな雨の日は地味に不便です。池上線のローカルな感じは好きですけどね。

[73: 匿名さん]

ここは雪が谷大塚と石川台と二駅使えると思います。雪が谷大塚始発が6分間隔である。大岡山までの途中にある台湾まぜそばとパン屋は行列出来るくらい人気。

[74: 近隣住民]

麺やこころですよね。コロナ禍で学生さんも減っているので、割と入りやすいかと。雪が谷大塚にはそこそこ有名なラーメン屋のたけもとと、葉月がありますね。

[75: 口コミ知りたいさん]

大岡山駅まではかなりの上り坂ですよ

[76: 匿名さん]

>>75 口コミ知りたいさん
呑川沿じゃなければそうでも無いのでは？

[77: 匿名さん]

大岡山まで行くときは東工大のキャンパスをつっきっていきますが、急坂ではないですよ。馬込方面のスキーができるような坂に比べるとゆるやかです。多摩川・田園調布エリアも急坂が現れるので、なるべく急坂がない道を選びます。

[78: ご近所さん]

結局、この物件周辺は呑川近くの低地立地なので、洗足池、雪が谷大塚、大岡山、田園調布、多摩川のいずれの方向に行こうとしても、程度の差はあれ上り坂は避けられないです。

[79: 口コミ知りたいさん]

>>77 匿名さん
東工大キャンパスまでが上り坂なんですが

>>76
どういうルートを想定しています？
呑川沿いを緑が丘方面に行ってから大井町線の線路沿いを大岡山方面に曲がるんですか？
大井町線沿いがまたきつい上り坂です
（街路樹が無く日陰を遮るものが無いから夏は余計にきつい）
大岡山駅のほうが高台だから最終的に上り坂は避けられないと思います

[80: 匿名さん]

>>79 口コミ知りたいさん

ロータス左折ですね。
別に毎日大岡山から通勤という人は少ないと思うけど(実際はあの辺りからでも歩いてる人いるけど)休日たまに行くくらいなら。
中原街道を急坂と言われてしまうと個人の感覚なのでそうですかという感じかな。

[81: 口コミ知りたいさん]

>>80 匿名さん
確かに勾配は急坂というほどでもないですね
でもだらだら続くので実際に歩いてみるとつらいのは事実です（特にこの時期は）
買い物中とおぼしき近所の方も大抵は電動自転車ですしね

[82: 口コミ知りたいさん]

　東工大（大岡山駅）が山のてっぺんですからね

[83: マンション検討中さん]

天井高どれぐらいなんでしょう
ウェビナー参加された方はご存じですか？

[84: 通りがかりさん]

結構線路が近いですね
パノラマ写真は下部をカットして線路が見えないよう加工しているけど

[85: 通りがかりさん]

池上線に乗っていると、距離も近いのとガラス手すりということもあり、4階か5階より上のベランダはよく見えます。洗濯物も干しづらそうだなと思うと、毎日のことだし嫌ですよね。。

[86: 匿名さん]

I1が一番広い間取りプランだと思いますが
残念ながら上階にはないんですね。
Gは3LDKでも70平米ですし、家族で住むには手狭な感じがします。
実際の部屋を見てみないとイメージだけではありますが。
価格は販売開始までは出ないんでしょうかね。

[87: マンション検討中さん]

西側は隣マンションとぴったりくっついていて隙間がありません
西角部屋のGタイプ低層階はリビングの窓に隣のマンションが被っているように見えますがどうなんでしょう
（8階以上なら大丈夫？）
条件の良い東角部屋は上層階が事業協力者によってほとんど抑えられてしまっているのが残念ですね

[88: マンション検討中さん]

現地行きました
電車の音はやはりそれなりにします
上層階は眺望が抜けている分遮蔽物が無いのでダイレクトに音が聞こえそうです
2・3階の部屋ならばマンション南側の戸建てに遮られて気にならないかもしれませんが

[89: 通りがかりさん]

その後音沙汰ないね。地権者様が入居するタイミングで忙しいのかな。

[90: 口コミ知りたいさん]

エントリーして価格見たけど高かった
最上階の広い部屋は1億円近くになりそう
さすがに石川台で億ションは手が出ない
個人的には思い入れがある土地だけどさすがに無理

[91: マンコミュファンさん]

オンライン相談爆速で枠が埋まって凄いですね
掲示板は閑古鳥だけど大人気物件じゃないですか

[92: マンション検討中さん]

>>90 口コミ知りたいさん
そこは事業協力者様に抑えられて買えないのですよ。
一般向けに販売されたら１億円超えていたと思います。

[93: ご近所さん]

全くネガするつもりないのですが、
地権者が入っている物件は面倒という話を聞いたことがあります。
理由をご存知の方いらっしゃいますか？

[94: マンコミュファンさん]

>>93 ご近所さん
地権者の属性（収入）にもよると思います。管理費払いたくないとか値下げしろとか揉めることもあるようなので。ここは地権者が良い部屋抑えているのでこのあたりの地主でしょうか？それであれば問題なさそうですが

[95: マンション検討中さん]

>>94 マンコミュファンさん
物件によるでしょうが、先住民である地権者さんの方がどうしても立場が上になりがちなので、揉めたときに交渉が難しくなるというのも懸念でしょうか。
新参者は立場が弱いので。。

[96: 匿名さん]

地権者11世帯。全体の約22%
地権者の方同士一枚岩かどうかも分からないし、初めから対立姿勢ということもないだろうし、鼻から一方的にといのも考えられない。こちら側の対応の仕方もあるしお互い様なんじゃないの？

[97: マンション検討中さん]

大して広い土地でもないのに11世帯も地権者がいるかな
一人で複数戸確保してるのでは？

[98: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
もともと駐車場だったのでその可能性高いですね。だとすると大きい部屋以外は賃貸？

[99: マンション検討中さん]

>>98 匿名さん
最上階の一番広い部屋に住む方が地権者様となりますね

[100: 匿名さん]

22％が地権者さんということで、議決権が1戸あたり1票だったらそこまで影響はないのかなと思います。
ただマンションによってそうとも限らなくなってくるので、
そのあたりは確認はしておいたほうがいいかも。
のちのち、大切になってくるので。