ザ・パークハウス 東雪谷フロントってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 東雪谷フロントについての情報を希望しています。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-higashiyukigaya-f/
所在地：東京都大田区東雪谷２丁目151番2（地番）
交通：東急池上線「石川台」駅（駅舎）より徒歩4分

間取：2LDK・3LDK
面積：60.75m2～76.58m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社森本組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

用途地域：近隣商業地域・第一種中高層住居専用地域
高度地区：第三種高度地区・第二種高度地区
防火地域：防火地域・準防火地域

構造・規模：鉄筋コンクリート造地上11階建
総戸数：51戸（事業協力者住戸11戸含む）
駐車場：11台(事業協力者区画5台を含む、平置1台、機械式9台、身障者用1台)[月額使用料：未定]
バイク置き場：2台（事業協力者区画1台を含む）[月額使用料：未定]
ミニバイク置場：5台（事業協力者区画1台を含む）[月額使用料：未定]
自転車置場：85台（事業協力者区画18台を含む、スライド式：34台、
　　　　　　2段式（下部スライド式）51台）[月額使用料：未定]
建物竣工予定時期：2021年7月中旬
入居開始予定時期：2022年2月下旬

販売予定時期：2021年11月上旬販売開始予定

The Real 本物はすべてを語る。

全邸南東向き 3LDK中心

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
ザ・パークハウス 東雪谷フロント　棟内モデルルームを訪問しました！
https://www.sumu-log.com/archives/35709/

[21: マンション検討中さん]

こちらはなぜ完成後販売なのでしょうか？
しかも出来てから間が空いているのが気になります。
ご存知の方教えてください。

[22: マンション検討中さん]

地権者は先に生活を始めてますか？

[23: 匿名さん]

まだ完成してない。完成予定7月中旬と書いてあるよ

[24: マンション検討中さん]

>>23 匿名さん

それは確認しています。
7月完成、11月発売開始、2月入居とあったのでなぜ今からでも先に販売しないのだろうと疑問に思っています。会社の戦略と言われてしまうとそれまでですが、そうする理由があるのかと思い質問させてもらいました。

[25: 匿名さん]

正しい情報が知りたければ電話すればと思いましたが。不動産屋じゃないので分からないけど完成後販売はモデルルームとか造らなくて良いのでその分コストも抑えられるしHPにもメリット書いてあるのでは？
地所も他の物件も先に売ってる訳で、リソースも無限にある訳では無いだろうし、これ位の戸数だと営業4人くらい必要だろうし、売り物なのである程度買う気がある人にしか実際の中は見せてくれないと想像。例えばオンラインを2回くらいやって、それでも次に進みたいという人が実物を見て、申込→抽選→契約。引渡しまでの逆算でスケジュール組んでると思うので販売40戸くらいあるので60から70組対応するにはそれ位かかるのでは？1期で全て売らない場合はもっと時間かかるかもね？完成後販売でもある程度はオプションも選べると思うので(建設に関わるものは無理だろうけど)完成しても直ぐ入居とかは無理でしょうね。

[26: 匿名さん]

地権者の方は8月とか先に入居するかもしれないですね。そうすると必然的に9、10月物件見せて11月販売になるのでは？

[27: 匿名さん]

2021年11月上旬販売開始予定で完成するのは2021年7月中旬
時系列的に販売開始は完成後になるのでしょうか。入居予定は2022年2月下旬と
完成日から半年以上後というところが気になりました。
完成から入居予定までかなりの期間がありますが、完成日がずれ込む可能性があってのことなのでしょうか？
それとも何か事情があるのかしら。

[28: 通りがかりさん]

逆に40戸をコロナ禍で人数制限しながら半年もかけないでそんなに早く販売できるんでしょうかね？二子玉川のスミフも3月に完成してまだ販売してなくて、ようやく7月から始まる様だしここが特別時間かけてると思わないけどなぁ。進捗まではわからないけど業者も来てるし。

[29: マンション検討中さん]

>>27 匿名さん
そんなに気になるようでしたら、問い合わせてみてはいかがでしょうか？そこまで拘る理由が理解出来ないです。

[30: 匿名さん]

>>27 匿名さん

完成後販売についてはHPの完成販売スタイルをお読みになられると理解できるのではないでしょうか？
MRを近くに作って見せて販売するスタイルではなく、完成した部屋の一部をMRとして案内を開始するスタイルです。
多分地権者の人が8月入居してから案内会は始まるので販売は11月からの予定なんだと思いますよ。詳しく聞きたければお電話されたらいかが？

[31: マンション検討中さん]

現地を見てきましたが、かなり出来上がってました。隣の物件とかなり近いので、四階くらいまでは、前物件とお見合いかなと、、、駐車場は、中原街道沿いみたいですねー

[32: 匿名さん]

地権者さんが先に入居することもあるんですね。
8月、9月の引っ越しって大変なんですよね…。引っ越し業者さんの汗が廊下に点々と落ちてたりして。
個人的には避けたい時期でもありますので（今年はオリンピックがありますし）、自分みたいなタイプには向いてるんじゃないでしょうか。
完成済みのマンションで棟内モデルルームとなるならそのお見合い状態というのも実際確認できますね。

[33: 通りがかりさん]

事業協力者は11月末の引渡とHPに書いてあるので引越しは12月か年明けですかね。

[34: 匿名さん]

事業協力者さん、それくらいっぽいですよね＞引っ越し

引っ越しのときって、共用部の壁や床全体に養生される場合が多いので
引っ越し汚れは大丈夫なのでは。
引っ越し期間ってずっと養生しっぱなし、ですよ。
流石に新築なんで、
かなり慎重に業者もやってくれます。

[35: 匿名さん]

購入後サポートのレジデンスケアっていうのって、
あれはここでマンションを買えば自動的についてくるものなのか？
お金がかかるんだったら、どーなんだろうと思う。入るかどうか迷いそう。
いずれにせよ、中身を把握しないとなんとも言えないですが。

[36: マンション検討中さん]

立面図見ましたが、9階の地権者部屋の窓面の豊かさがすごいですね。
買いたい。。

[37: マンション検討中さん]

>>35 匿名さん
約30万かかりますよ。
給湯器の交換一つで元は取れる金額ですが、当然損するわけで、難しいですね。

[38: マンション検討中さん]

37です。何も不具合が起きなかったら当然損するわけで、の間違いです。
失礼しました。

[39: マンション検討中さん]

>>12 匿名さん
ジオは販売当初坪326万円だった部屋が最後値下げして坪308万円でやっと売れたって事でした。

[40: マンション検討中さん]

地権者様用マンションってことですかね

[41: マンション検討中さん]

最上階～東南角、良い間取りは地権者様が抑えてらっしゃいますね。
60㎡台の中住居か。。。

[42: 匿名さん]

レジデンスケア、年齢が高くなってくると助かりそうです。
実家の母、ガス給湯器が壊れたとかを子供に連絡してきます。
レジデンスケアがあれば、サポートデスクが24時間365日受付してくれるので、子供じゃなくてそちらに連絡してくれるわけですよね。
いくらかかるかはわからないので、費用によってですが…。

ガス給湯器を交換したら、レジデンスケアは不要と言うことができるものなんですか？
手続きがよくわからなくて。
詳しい方、教えていただけると嬉しいです。

[43: マンション検討中さん]

>>42 匿名さん
ちょっとどういうのをイメージされてるか正確に分からないですが、物件購入時に一括で約30万円を払うと、10年間のアフターケアが受けられるというものなので、途中で解約とかは基本無い感じですかね。

[44: 通りがかりさん]

キッチンや水廻りはシーザーストーンじゃなさそうだね。完工後にもオプションで付けられたりするのかなあ。なんかダメそうだけど。

[45: マンション検討中さん]

今日の説明会でやっと値段わかるかな？

[46: 匿名さん]

坪300前半くらいですかね？

[47: マンション検討中さん]

本日のオンライン説明会満員で参加できませんでした。参加された方価格等教えて頂けると嬉しいです。

[48: マンション検討中さん]

案内会参加しました。オンライン配信を視聴するっていうタイプでした。
特に目新しいことはなかったですが、次のステップに進むためには参加が必須のようです。
ちなみに7階で坪400程度でした。

[49: 匿名さん]

>>48 マンション検討中さん
いくら何でもそこまでしないでしょう 笑) ホームページを見る限り仕様も高くなさそうだし、中原街道沿いで、近隣の雰囲気もイマイチですからね。坪単価の計算違いじゃないですか？

[50: 通りがかりさん]

坪300前半ってのはさすがに安すぎでしょう。

[51: マンション検討中さん]

>>49
残念ですが、そんなレベルでした。
60→7000前半
68→8000前半
1000単位の前半です。
7階で完全に抜けてるフロアなので低層だったらガクンと下がるかもしれないですね。

[52: 通りがかりさん]

石川台駅はのどかで東京感なくて好きですがかなりマイナーですね。
池上線沿いに会社があれば便利ですが、そうでなければ結構不便です。

[53: 匿名さん]

石川台は階段もなく改札入ってすぐ電車乗れます。池上線は遅延もなくほのぼのした電車です。五反田は、山手線、浅草線、蒲田に出れば羽田、川崎方面と意外と便利ですよ。大岡山まで10分強位なので歩いてる人もいますね。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん
階段ないのは大きいです。高架や地下の駅と比べでホームまで3分くらいは短くなります。
浅草線山の手線以外は不便ですが、規模も大きくないし地元需要で捌けてしまいそう。

[55: 通りがかりさん]

気になるのは呑川ですね。ハザードの色もついているようなので。

[56: マンション検討中さん]

>>55 通りがかりさん
呑川沿いで真っ赤っかですね。
上流でここ最近のゲリラ豪雨なら、すぐに氾濫しそうな川かも。

[57: ご近所さん]

近くに住んでいるのですが、廊下側は中原街道、バルコニー側は少し離れているものの池上線の線路に挟まれていて、夜も周りの音は結構うるさいと思います。
バルコニー側は視界が抜けるといっても線路沿いに鉄塔があったり、線路と商店街沿いに比較的高めのマンションもあったりと、そこまで眺望が売りにできるものでもない気がします。
この立地で坪400程度もするとは、相場の上がり方がものすごいですね。。

[58: 匿名さん]

確かに中原街道と、池上線とは言えうるさく無いのかとはなりますが、完成後販売なので実際の部屋を見て確かめられますね。
相場感も驚きだけど定借洗足(野村)や緑が丘(モリモト)はもっと高かったし、@380で旗の台(東建)が一番安かった。線路沿いだけど。新築は待っててもまだ上がるし、中古も安くないし益々遠のきますね。

[59: 匿名さん]

完成販売なのはいろいろな面で良いなと思うんですが、即入居にならないので引っ越しとかはやはり待ち期間ができてしまうのではないのかなと思うんですが、どうなんだろう。
何はともあれ、デザインとか共用施設とか居室とか建物との相性なども感じられると思うので完成後販売には賛成です。

[60: 周辺住民さん]

このスレって全然盛り上がってないんですね。やっぱり石川台は街力無いし、中原街道と線路に挟まれてうるさそうだし、人気ないんですね。価格も高いみたいですしね。

[61: 通りがかりさん]

昨日も前を通りましたが、このマンション、T字路の目の前なんですよね。低層は道路の音がうるさそうですね。あと、駐車場に入るのに大変そう。。。

[62: 評判気になるさん]

>>60 周辺住民さん
そうなんですよ。さらにハザードの呑川沿いの谷底。
昔はよく氾濫して石川町の肥溜めが溢れ出して
その地域イメージを引きずってか
地元の中では石川町のイメージは特別良くない。。
フラットアプローチで始発になる隣の雪が谷大塚のアドレスが東玉川か南雪谷ならいいけど
物件に魅力がないのはわかるのですが
他に物件が出てこない。
今、五反田、大崎、武蔵小山が高すぎて
周辺の今の市場と比較すれば安いので仕方なく。。
という感じです。

資産性は下がりそうと分かってはいるのですが

市場の状況が悪すぎますね。。。(T . T)

[63: 評判気になるさん]

>>60 周辺住民さん

>>60 周辺住民さん
そうなんですよ。さらにハザードの呑川沿いの谷底。
氾濫対策のインフラは進んだので集中豪雨でも溢れそうになったのをみたことはないですが
昔はよく氾濫して石川町の肥溜めが溢れ出して
その地域イメージを引きずってか
地元の中では石川町のイメージは特別良くない。。
フラットアプローチで始発になる隣の雪が谷大塚のアドレスが東玉川か南雪谷ならいいけど
物件に魅力がないのはわかるのですが
他に物件が出てこない。
今、五反田、大崎、武蔵小山が高すぎて
周辺の今の市場と比較すれば安いので仕方なく。。
という感じです。

資産性は下がりそうと分かってはいるのですが
お家が必要なので仕方なく
市場の状況が悪すぎますね。。。(T . T)

[64: 匿名さん]

本気で買うなら掲示板の書込み多い少ないなんて関係ないんじゃないなかな？むしろ抽選の可能性が下がるので好都合と考えれば。世田谷のプラウドなんて3,500件問合せあって、書込み20,000超とか行っても抽選にならなかった部屋もあるのに。いかに特定の人が何回も書き込んでるか、買う気もない外野が多いって事なんじゃないかな？書込み自体少ないのは、残念ながら池上線石川台ってマイナーだし近隣の住替え中心なんでしょうな。正に新築は物件もないし周辺は何処も高くて、少し前の相場には合ってないでしょうが、価格だけ比較するとまだマシな方なのでと言う気がします。

[65: 名無しさん]

>>63 評判気になるさん
氾濫対策が進んだとは言え、ハザードマップの赤線囲いの中のままということは、大型台風とかが来たら呑川溢れるなり、内水氾濫起こるんですかね？？どう思われます？
私はやっぱり、ハザードが心配で、イマイチだなぁ、、と思ってまして。近隣の方のご意見伺いたいな。

[66: 評判気になるさん]

>>65 名無しさん

>>65 名無しさん
近所の不動産屋の社長と自営の水道工事屋さんに
建設中の三菱考えてるんですけど
ハザードが心配なんですよねぇ。。
と相談したら

多摩川に流す地下トンネルが完成したとかしないとか
呑川はもう大丈夫だから
浸水の心配はしなくていいよってって言われました。
私は中原街道の東側に10年住んでますが
2年前くらいの多摩川増水したでもいつもより呑川水傘増えてるなぁとは思ったけど
実際浸水しそうだと不安に感じるレベルでもなかったし
溢れるのも一度もみたことないです。

が、マンション渡って向側の呑川沿いのセザールマンションはここ数年の中で一部浸水したみたいですよ。その程度は分かりませんが。。

マンションサイトを見ると、太陽光発電が屋上にあるみたいだし、非常電源も上にあれば万が一浸水しても大きな影響は1階でもない限りないのかなぁ。。と期待しています。
サスティナブルのページではマンションは内水氾濫対策はしているみたいですね。
いずれにしても
説明会で具体的な想定と浸水対策をしているのかは聞くつもりです。

ここ数年の東京の大雨程度では浸水の心配は及ばすですが、
近年よく聞く想定外な雨が降ったらどうなるのか。。
といっても多摩川のような洪水ではなく浸水レベルだと思います。
悩みますよね。

[67: eマンションさん]

>>66 評判気になるさん

丁寧なお返事ありがとうございます。
私の周りも呑川は大丈夫、と言っているのですが、本当、「想定外」の雨怖いですよね。いざ浸水しちゃったら、ハザード内だから実際は「想定外じゃない」ってなるんでしょうし・・。セザールが本当に浸水したなら尚更心配ですし、２年前の大型台風では大田区だと田園調布あたり(世田谷区もかかる)が確か内水氾濫で浸水した記憶があり、更に心配。その時は多摩川も堤防ギリギリまで来てたところもあったしなぁとか。そしたら、呑川から多摩川に流す地下トンネル無力なんじゃないかという気もしますし。
とりあえず、ご意見ありがとうございます！参考になりました。

[68: 通りがかりさん]

マンマニさんの記事来ましたね。
やはり背中側のデザインいいですよね。

[69: 匿名さん]

駅に近くてアクセスが良いだけでなく
近くは住みやすい環境でいいなというイメージ。
でも、確かに川が近くて氾濫することを考えると
永住目的で購入するのは悩んでしまうかなと思いました。
ステキなマンションなんですけど。

[70: 通りがかりさん]

大田区で坪400弱はちょっと高いよね…