ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　現地訪問レビュー
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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/26720/

[801: 名無しさん]

ここって三菱倉庫物件？

[802: 検討板ユーザーさん]

>>800
1期1次の価格なので2期以降はまた違います。
なお末尾2桁は切り捨てられているので、基本的に7200万→7298万のパターンが多かったです。記事より100万くらいプラスで考えると良いです。

それと、桜館の一部に9月に価格の変更がありました。マンマニさんの記事化の少し後で1期は記事とは違う価格だったような気がしますが、前後関係の記憶は定かではありません。

[803: 検討板ユーザーさん]

>>802 検討板ユーザーさん
貴重な情報ありがとうございます！
私の予算的に楓館かなと思っていますが、今もプラス100万くらいで販売してることを祈って近々行ってきます

[804: 名無しさん]

>>437 名無しさん
午前中は長時間影がかかりそうですね

[805: 名無しさん]

>>460 マンション検討中さん
営業さんは素人かな？
それともこの人の嘘かな？

[806: 通りがかりさん]

>>803 検討板ユーザーさん

先着順の部屋の価格はSUUMOに載ってるし、それ以外の部屋もその価格から推測できますよ。

[807: 検討板ユーザーさん]

>>803
画像は5月末のものですが、現在の価格もこの時と変わっていないと思います。数日前に残り住戸22戸でした。
2週間前くらいに楓8戸,楠15戸が残っていたので、そこから2戸減って、桜のキャンセル1戸(112号室)が追加だと思います。

[808: 名無しさん]

>>807 検討板ユーザーさん
すごすぎます！めちゃわかりやすい
一ヶ月ちょっとでかなり減ってるみたいなのでもしかしたら私は買えないかもです

[809: 匿名さん]

>>808 名無しさん

6月20日頃の時点で楓館は55Bが4部屋と80Dが3部屋、80Cが1部屋残ってました。楠館は65H、65J、65I、60A、60Bが購入可能でした。
それから少し減っているかもしれませんがMRに問い合わせてみてはいかがでしょうか？

[810: 匿名さん]

楓館の写真はすでに投稿されているので、桜館の写真を投稿します。
6～7階くらいまでできあがっているようです。

[811: 検討板ユーザーさん]

このあたりの治安はどうですか？
変なお店とかなさそうだから安心して良いでしょうか。

[812: 匿名さん]

マンマニさんのブログで大楠の杜の情報がアップされましたね。
ブログの中にYouTubeの動画があります。

https://manmani.net/?p=45482

[813: 通りがかりさん]

なんか表示されてますね

[814: 匿名さん]

>>812 匿名さん
情報をありがとうございます。
国際学生宿舎大山寮跡地についても書かれていますね。

[815: 匿名さん]

>>799 マンション検討中さん
6月頭にはあと数台で埋まると聞いたので、1.5倍よりは低いんじゃないかな…？

[816: 検討板ユーザーさん]

駐車場そんなに人気なんですね
設置率もそこそこあるのに、やはり初めから地下駐目当ての購入者が多いということでしょうか

[817: マンション検討中さん]

収入確保のためにも駐車場はずっと空き無しで行ってほしいですね

[818: マンション掲示板さん]

ここの駐車場なら車を持ちたくなる気持ちも分かります。
ちなみに原付ではないバイク置き場も希望者が溢れ抽選になりそうです。原付なのに中型以上の置き場を希望している方も居るそうなので、デベさんがきちんと対象区画へ誘導してくれれば無抽選かもしれませんが。

[819: マンション検討中さん]

水の流れる庭がある分、湿気とかすごいのでしょうか？
特に低層階はどうなんでしょう

[820: 匿名さん]

>>811 検討板ユーザーさん
駅からここまでは商店街だし、目の前が川越街道、周辺は住宅街だから問題ないでしょう。
でも深夜に女性が独り歩きするのはやめたほうがいい。
海外ではそんなの常識で、日本もだんだんそうなってる。
夜中に女が一人で歩いても襲われないほうが普通は考えられないですよ。

[821: マンション掲示板さん]

>>819 マンション検討中さん
水流れるとはいえ大したスケールではないですし、そんなに影響はないのではないでしょうかね？

[822: マンション検討中さん]

>>821 マンション掲示板さん
マンションに住むのが初めてで、友人に一階は湿気がすごいと聞いてちょっと心配になりました
でもここは実質2階以上からですし、大丈夫ですよね

[823: 匿名さん]

>>819 マンション検討中さん
夏場は蚊の対策が必要かもしれませんね。

[824: マンション検討中さん]

>>823 匿名さん

流れがあるとボウフラは発生しない場合が多い。

[825: 通りがかりさん]

蚊が発生したら管理組合に文句言えばいいよ
適切な管理してたらまず発生しない
近隣から飛んでくるのは知らん

[826: 通りがかりさん]

主旨から外れるのは承知していますがコメントします。
管理組合ってマンション所有者みんなのことですよ。文句があるなら自分が立候補して理事なり委員になって気になる点を改善すればいいのです。
すくなくとも「文句」とは言わずせめて「意見」や「提案」という言葉を使った方が良いと思います。

お客様で居られるのは引き渡しまでです。みんなが当事者で、みんなで管理するマンションです。対等な理事会はもちろん、管理会社に対してだって威圧的に接して良いことなんて一つもありませんよ。

[827: 匿名さん]

私も少しばかし、、
文句となると、天に向かって唾を吐くことになるので、何かあれば提案を行い、皆んなで改善していけばいい話です。
理事会への参加希望有無に限らず、「管理組合とは」、「区分所有者とは」、「管理会社とは」「修繕・管理費とは」等々の基本知識・共通認識を各マンション購入者は持っておきたいものです。

[828: 通りがかりさん]

>>827
そうやって皆んなで良いマンションにしていく雰囲気を作れたら、きっと楽しく過ごせるでしょうね。

私も細かい事は最近知ったところですし、むしろデベが説明しないため知らなくて当然なので、入居したらそういう話をスライドなりで共有したいなと考えていました。以下、ザックリとした私の解釈です。

「管理会社」は現行のルールで委託契約の範囲内の日常的な運営を行う。何かを変更するのは「管理組合(=住戸の所有者が構成員)」の役割である。
管理組合の構成員から1-2年ごとに順番で選ばれた理事達による「理事会」が中心となり議案をまとめ、総会等での組合員の多数決を経て、翌年の予算や共用施設・駐輪場等の運用変更、植栽の管理などの様々な議案が承認され、その後に実行される。

マンションによっては、理事会の下部組織として、営繕委員会や防災委員会など細分化した役割の「委員会」を設けているところもある。
これは、仕事が多過ぎるため、理事達がマンションの維持や財政の改善など、長期的な目線で重要度の高い議案に集中できるようにするため。たとえば理事達は年平均140-180時間/人　程度の作業量のマンションもあるそうで、たとえ子育て中の現役世代だろうと、理事の順番が来れば週3時間程度の作業の必要が生じる。
上記からも分かるように、理事だけでマンションのあらゆる問題に対応するのは不可能だし、常識的に考えてやらせるべきでもない。常に人員は求められている。

こんなところでしょうか。長文失礼しました。

[829: 口コミ知りたいさん]

大楠ノ杜のホームページ上の物件概要見る限り、先週から2戸売れたみたいですね。
売れ行き順調ですねー。

[830: マンション掲示板さん]

このペースで完売して欲しいですねー！
楓館の一部シートがはずれてお披露目されてました。シートの中はこんなに出来上がっていたんですね。

[831: 匿名さん]

>>825 通りがかりさん
蚊は道路の雨水桝などからも発生しますから低層階は蚊のいない生活は無理です。
管理組合に蚊がいるからなんとかしろ、なんて言わないように。
蚊がイヤなら5階以上くらいに住むべき。

[832: マンション検討中さん]

いやいや、提案や意見は行っていくべきと思いますよ（当然ながら常識の範囲内で）
改善の積み重ねが良いマンションを醸成すると私は思っています

[833: 通りがかりさん]

みなさんが言ってるのは、管理組合とは自分自身も参加するんですから、文句でなく提案をしてほしくて、かつ自分のこととして当然ながら口だけでない行動をして欲しいってことかなと。
1階の蚊含む虫問題に関しては通常の1階マンション住戸比多いという感覚的でないエビデンスを実地やヒアリングするなりして、他管理組合構成員を納得させ得る資料を作ったり、その対策するための業者探したり。
理事会の仕事だろ！と考えるだけで嫌んなりますけど相手を動かすには自分の行動からです。同じところに住んでるんですからね。

[834: マンション掲示板さん]

このマンションはやる気のある方が多くて頼りになりますね！提案は良いですね。成果をひとに求めないことは大前提にしても。

虫についてはわざわざABINC取得している位ですし完全に排除するのは難しそうですが、良い方法はありますかね。ペットも居るから強い薬も難しそう。庭はまだしも都管理の道路までは...。
ちなみにすぐ近所のマンションでは上昇気流の影響か10階以上でも軽い虫はよく出ますよ。

[835: マンコミュファンさん]

>>830 マンション掲示板さん
現地に行ってみました。
写真の見えない左横の壁のコンクリートに驚きました!
対面のザーパークハウス板橋大山の壁よりもランク低い気がしました。
そのまま黒いコンクリートを塗った～感じ!
完成時は改善出来たら良いですが～

[836: 名無しさん]

塗りが安っぽいということでしょうか？
材料費高騰の影響とかあるんですかねー

[837: マンション検討中さん]

>>835 さん

>>835 マンコミュファンさん
私もそのように感じました。石材のような質感をイメージしていたのですが。
これから塗り直すかわからないですが、改善して欲しいですね。

[838: 名無しさん]

変わらんと思う。質感が想像と異なるのは新築あるあるではある。

[839: 名無しさん]

乾式壁らしいですが、防音性能は問題ないと考えて良いですか？
経験者いたら教えてほしいです

[840: 口コミ知りたいさん]

>>838 名無しさん
私もTwitterに壁の質感わかるような画像があったので確認しましたが、悪くない、想像通り、という感じがしました。

楓館の工期は今年の10月頃で終わる予定のはずなので、
壁がベールをとった以上、これ以上はいじらない気がします。

[841: マンション検討中さん]

>>838 さん

想像ではなく、80Dのバーチャルモデルルームを見て欲しい。洋室から外の壁が見える。石材のようになっています。

[842: マンション検討中さん]

>>841 マンション検討中さん
たしかに感じが違う気がしますが、重説にないしそとそも説明も受けてないし泣き寝入りしかないのですかね？

[843: マンション検討中さん]

>>842 マンション検討中さん

HP→意匠→マテリアル
上記にありますね。

[844: マンション検討中さん]

>>843 マンション検討中さん
指摘の場所にそれ使うってどこに書いてあります？

[845: マンション検討中さん]

>>844 マンション検討中さん
841と843を組み合わせて推察したんですがね。
逆にどこに使うか指定されてますか？

[846: マンション検討中さん]

>>845 マンション検討中さん
されてないよ
蔵とかエントランス付近にでも使うんじゃない？

[847: 評判気になるさん]

参考に実物のマンションの横壁のアップ写真とHPのマテリアル写真を貼っておきます。HPの背景の柄と同じような感じですね

[848: 口コミ知りたいさん]

まさか背景もマテリアルだったとは

[849: マンコミュファンさん]

>>847 さん

マテリアルの写真には歴史を物語りとして白い点々で飾りをしていますね～
左写真とはコンクリートとARTの違いに見えますが...

[850: マンション検討中さん]

>>847 評判気になるさん

質感がちがうような気がしますが。

[851: 名無しさん]

>>846 マンション検討中さん

蔵とかエントランス付近には使わないんじゃない？

[852: 評判気になるさん]

>>850 マンション検討中さん
左は実物の写真ですのであなたの感覚の話は知りません。カメラや角度、光の違いは出る前提で。

[853: 名無しさん]

たしかに違う写真のように見えるよ

[854: 名無しさん]

>>852 評判気になるさん

実物とはどの部分ですか？もう少し範囲を広げてくれませんか？
感覚だけの違いなのかね？？

[855: ご契約者さん]

HPの注釈、契約書など各資料確認しました。
まず仕入れの関係などで仕様の変更の可能性がある旨はHPに表記されています。また、契約書には仕様は売り主が決める旨、軽微な変更は買い主は同意する旨が記載あります。軽微ではない変更は売買金額減額の調整可能性、その調整が整わない場合契約無効化できる旨が記載あります。
争点は「マテリアルに記載の素材すべてどこか１ヶ所以上に使われるか」。「一切使われない素材がある場合、それは軽微な変更にあたるか」となります。正直、私は維持しやすい素材であるにこしたことはありませんし、そこまで重要視していなく、そこまで重大的に違うとも思わないので特になにも言うつもりはないですが。文句があるなら直接売り主に言ってみては？

[856: 評判気になるさん]

>>854 名無しさん
Twitterで拾ったこの写真です

[857: マンション検討中さん]

足場も撤去されてるしこれから塗るってことはないね
たしかに個人的な感想ですが安っぽくは見えます

[858: 名無しさん]

たしかに安っぽいな。
夜見たらまた違うかも

[859: 評判気になるさん]

>>858 さん
冗談でしょう!
これザー・パークハウス？！と思いません?

[860: マンション比較中さん]

吹付とかジョリパ使うの止めてほしい。タイル使ってほしい。切実に。

[861: マンション検討中さん]

一番目立たない側の面だし、今時こんなところではないでしょうか。タイルの使用は控えめな物件が多くなってますよね。ここは他のところに色々とコストがかかってるでしょうし。
お向かいの先行パークハウスは、ここより先に売り出すに当たって、お客を惹きつけるためにクラスからはみ出した外装にしたのかも知れません。

[862: 名無しさん]

大山パークハウス三兄弟

[863: 名無しさん]

>>856 評判気になるさん

3Dモデルルームの写真です。
随分違うような気がしますが。

[864: 名無しさん]

CGイメージの方が現物よりもコントラストはっきりしてて高級感あるように見えるのはあるある。
一定の条件のもとでは、CGのように見えることもあるんだと思う。

[865: 評判気になるさん]

>>863 名無しさん
私は実物とCGの違いには言及してません。文句があるなら売主にいってください、こんなところで他人にいちゃもんつけてないで。

[866: 名無しさん]

>>865 評判気になるさん
心配している人も多いと思い、共有しただけですけど。
いちゃもんだなんて。

[867: 名無しさん]

>>866 名無しさん
他のスレもそうですがたまにやたら過敏な人がいます。気にせずいきましょうー。

[868: 評判気になるさん]

こちらの灰色壁すべてがその塗装ですかね?困る(+_+)

[869: 評判気になるさん]

結構皆さんかなり細かいんですね。板橋区のマンションで、いまの市況から見てもそこまで高くない物件に庭や共用施設に特徴付けたマンションで、壁への要望もあるんですね。壁そんなに違いますか？

[870: 評判気になるさん]

>>869 評判気になるさん

そこまで高くないとは本物件が高くないの話でしょうか?

[871: 匿名さん]

道路向かいのパークハウスも側面は同じような処理ですね。
色はもう少し黒っぽくて模様が横スジなので少し印象は違いますが。

[872: 評判気になるさん]

違う気がするんですけど
写真①は本物件、写真②道路向かいのパークハウス

[873: 匿名さん]

>>872 さん

>>872 評判気になるさん
向かいのパークハウスは横スジ模様になってますが、材料や処理自体は同じようなものではないでしょうか。

[874: 匿名さん]

流石にこのあとまだ工程あるでしょ
872の写真見る限り、あんな外壁のマンション見たことないよ
特にルーフバルコニーある部屋の方は心配なら念の為確認しておけばいいのでは？

[875: 名無しさん]

>>869 評判気になるさん

細かくないし、購入者なら皆気にすると思いますよ。

[876: 評判気になるさん]

>>875 名無しさん
私も購入者ですので皆ではないですね

[877: マンション検討中さん]

これ以上は住民板でやったほうがいいんじゃないですか？

[878: 評判気になるさん]

>>877 マンション検討中さん

住民版はどこですか?教えていただけますか?

[879: 名無しさん]

情弱

[880: eマンションさん]

別のマンションと比べてどうするの

[881: 匿名さん]

>>868 さん

吹付タイルってこんななんですね？！多分すべてこの感じじゃないですか。
向かいのパークハウスのほうが仕上げ方が素敵に見えますね。

[882: eマンションさん]

向こうはそれを売りにした別の商品だからね
そこ比べても何も始まらない
ＣＧとリアルの比較も難しいね
パンフとかのモデル絵を見るとまあ違和感はない気がするけど

[883: 名無しさん]

>>876 評判気になるさん

皆さんかなり細かいと　誰が言ったのか？
よってあなたは含まれていませんよ。

[884: 通りがかりさん]

自分で撮ったのを貼ります。日の差し加減なのかもしれませんが、素敵な壁だと思ってます。

[885: マンション検討中さん]

やたらと食って掛かる方が多いですね。本当にここの購入者なんでしょうか。

[886: 評判気になるさん]

>>885 マンション検討中さん
そうですね、会話の通じない人もいるみたいですし、怪しいですね

[887: 評判気になるさん]

マンションってすごい買い物だよね
実際の商品見てないのに何千万円とかして少ない情報の中、買ってくしかないんだもん
今回の件は販売側に分がありそうだからここでいくら叫んでも仕方ないね

[888: マンション検討中さん]

>>887 評判気になるさん

実際ね、数千マンも出してウサギ小屋内覧したときはほんとがっかりだよ。実際の価値は1/3もないとおもう

[889: 匿名さん]

>>885 マンション検討中さん

販売戸数が減ってくるとネガる人がでてくるようです。

[890: マンション掲示板さん]

どうも販売側の目線が含まれているような気がします。

[891: マンション検討中さん]

>>884 通りがかりさん

あなたの意見を否定する訳ではありませんが、わたしはそうは思いません。

[892: 匿名さん]

>>889 匿名さん
販売戸数が少なくなると、また、施工が進むと
・キャンセル待ち狙い・先着優先物件狙いの人はネガキャンペーンしたくなる
・それに乗じて荒らしたい人も来る
・本当に壁の仕様が好みでないと思っている契約者/not契約者の人たち
・それらの方のコメントに不安/怒りを感じて感情的になる契約者
・こういった状況でも、冷静にファクトを発信する方々
・「なんか最近ブログが盛り上がってるなー」と淡々と眺める契約者
などなど、色んな人がいるんでしょうね。結局不特定多数が集まるブログなので、全員が紳士に真剣に意見交換・情報交換する場とは、完全にはなり得ないのでしょうね。

と、夜中にこんな発展性のないコメントを書いている私も、色んな人の一人ですね(笑)

[893: 評判気になるさん]

契約してから掲示板みて不安になりましたが、現地見て私自身は許容範囲でした。
中庭は期待したい

[894: 評判気になるさん]

物件来場者はもらっているプランブックの仕上表には外壁は吹付タイル・タイル・天然石と記載があります。現状色々言われている外壁はエントランスまわりでもない壁なので当然「吹付タイル」の採用でしょう。正直、仕上がりに違和感はありません。逆にエントランスやグランドサロン、中庭などは天然石仕上げなどメリハリをつけた仕上げ予定なのでここを期待したいですね！

[895: マンション掲示板さん]

管理的には天然石とかガラスとか多用されると修繕費用が大変そうなので、エントランス周りなど重要な所だけに使うのはむしろ助かりそうです。
吹付で淡い色だと雨などの黒ずみが目立ち易いようですが、ここはグレー基調なのでそれも問題なさそうかなと。汚れが酷ければ高圧洗浄すれば良いのでしょうし。
最近は、バルコニー周りも逆梁だとタイル使ってても、順梁なら吹付が多いそうですね。吹付のデザインについては私も違和感なかったです。

[896: マンション検討中さん]

>>895 マンション掲示板さん
わたしは管理コストよりデザインを重視して欲しい派です。満足度に繋がりますから。

[897: マンション掲示板さん]

>>896
コストをそれなりにかけて満足度を高めたいのは私も同意見です。なので必要な場所には良いデザインで天然石等も配置されると嬉しいですよね。

ただ今回の外壁に関して言えば、MRの模型を見ればタイルではないのは明白でしたし、この価格帯で天然石など使えるわけがないので、管理コスト以前に吹付以外あり得なかったとは思いますよ。

895は吹付にもデメリットばかりじゃない位の意図で読んでいただきたいです。
そもそも三菱はタワマンでタイルの外壁を禁止してるようですし、法律で外壁にタイルを使えない国もある位なので、タイルなら良いという話にも思いませんけどね。

[898: 評判気になるさん]

外観デザイン重視だからザー・パークハウスを選ぶ!!
ザー・パークハウスのブランドだから出来上がる前から契約する人が多いではないでしょうか？

[899: 評判気になるさん]

>>897 マンション掲示板さん

吹付でもデザインがきれいにできてほしいだけじゃない?

[900: マンション検討中さん]

>>899 評判気になるさん

そのとおりですね。問題になっているのは吹きつけのクオリティだと思います。三菱さん、期待を裏切らないように頑張って下さいね。