ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[スムログ 関連記事]
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜のギャラリーを見学して、ミニ座談会をしました！
https://www.sumu-log.com/archives/35161/

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜《再開発で羨望の地へ！10の注目ポイントと、3つの懸念材料》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/5446/
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　現地訪問レビュー
https://www.sumu-lab.com/archives/8606/
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/26720/

[751: eマンションさん]

>>749, 750
大変参考になりました。
大山の発展のポイントになりそうな土地ですね。高架化後に'東上線＋三田線'の板橋区中心エリアとしての発展に貢献しそうな場所です。
収容施設も、使ったあとの転用など魅力的な施設が欲しいですよね。2階建てって...。

こういう国や都県の土地って基礎自治体から用途の要望を強く出せるのかと思っていましたが、東京都が相手だと難しいのでしょうか。
一議員レベルからではなく、板橋区長レベルでしっかり要望出すべきだと思うのですが。区長って優秀な人なのだろうか。

[752: 口コミ知りたいさん]

板橋キャンパス跡地活用プランの最新行政資料はネットであさった限り、以下なのかなとの認識です。（令和4年5月18日の板橋区資料）
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

これの最後のページにレイアウトや、工事スケジュールが記載されていて、わかりやすいです。

他方、この資料をみて個人的に初めて知ったこととして、どうやら本整備事業の建設工事入札が2度不調におわり、当初スケジュールでの開業が困難との結論に至ったようです。入札不調の理由は、コロナと建設資材・原材料高騰によるもののようですが、それであれば、今後もウクライナ情勢による資源高・金利差等による慢性的な円安いは続くことが予想されることから、この事業自体、この方向性で進むのか、怪しくなってきた、という感じがします。

[753: マンション掲示板さん]

そういえば日大板橋病院の建て替えって計画はどうなってるんですかね
今ある場所に建て替えするって話は聞いたけど時期の話って全然聞かないですよね
ここもお金集まらなくて頓挫かな？

[754: 匿名さん]

>>753
下板橋に移転して駅直結って話も遠い昔にありましたね。

[755: 口コミ知りたいさん]

大楠の杜のHPの物件概要見ましたところ、updateされてましたね。
販売戸数14戸（2022年6月6日）→11戸（2022年6月13日）

この1週間で3戸売れたんですね。順調に売れてますねー。

[756: 口コミ知りたいさん]

祝！桜館完売！！（大楠の杜HPの”間取り”にて記載されてました）

[757: 評判気になるさん]

>>753 マンション掲示板さん
見積まで進んでいたようですが、例の理事の贈収賄問題でどうなるのでしょうかね。業者選定からやり直しかもしれないですね。

[758: マンション検討中さん]

おそらく残り25戸かと。
シティタワーズの販売が始まると、さらに販売加速するのではないかと思います。

[759: eマンションさん]

>>752
資料をいただきありがとうございます。
思った以上に板橋区が主体でやっているようで一安心しました。
スケジュールは遅延するようですが、改めて検討する過程でより良い施設に変わると良いですね。

[760: マンション検討中さん]

>>758 マンション検討中さん
シティタワーズが2023年1月以降の販売に変更となっていました。本物件はその頃には完売している気がしてきました。

[761: 通りがかりさん]

シティタワーズ建設予定地近くの国際学生宿舎寮も壊してますね
めちゃくちゃでかい面積のところにどんな建物が建つのやら

[762: 通りがかりさん]

すみません、自分で調べました
普通にマンションですね
この辺の保育園や小中学校パンクするのでは？
https://newswitch.jp/p/27497

[763: 口コミ知りたいさん]

Twitterでも情報上がってましたが、凄い勢いで売れてますね。
直近一週間弱で8戸も売れてます。

[764: 口コミ知りたいさん]

日経でも「首都圏の新築マンションTOP30 将来格付け」にて板橋区で唯一ランキングに入ってました。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCD249JD0U2A520C2000000/?unlock=1

[765: 通りがかりさん]

昨日営業さんが電話で残り30戸くらいとおっしゃていましたよ。

[766: 匿名さん]

17日作成の資料もらいましたが残りは23戸でした。
楓館が8戸で楠館が15戸でしたよ。

[767: 匿名さん]

>>764 口コミ知りたいさん

このランキングですね。

https://farm8.static.flickr.com/65535/52157641218_51070297b8_o.jpg

[768: 匿名さん]

契約後に天井高が気になりだしました。。
59m2の部屋にしましたがよく見たら部屋の半分くらいが天井高1880になっていて、寝室にするのに圧迫感ないかなとか、WIC部分も1880なので収納スペースが思ったよりないなとか…。
広さよりもマンションのブランド、利便性を取ったので仕方ないですが、ちょっとモヤモヤしてしまっています。

[769: 匿名さん]

1880は低すぎんか？

[770: マンション掲示板さん]

そうなんですよね、ここは全体的に下がり天井がえぐい
狭い部屋でも天井高ければ広く感じるけど、狭い部屋でも低かったら…
天井高はしっかりチェックして買わないと後悔しますよ

[771: 通りがかりさん]

そもそもサッシも1890でかなり低いし、専有部で選ぶマンションじゃないよね。
専有部より中庭にときめくかどうか。

[772: マンション検討中さん]

ここ天井高が記載された資料が渡されないのはかなり不親切に感じました。ちゃんと確認しないのが悪いのももちろんあるが、契約者から完成後の不満やクレームが発生しそう。

[773: 匿名さん]

図面集やトレース図はもらっていたので事前に確認はできたのですが、内覧会でこんなに低いっけ…ってびっくりする人はいるかもしれませんね。
あと下り天井の幅が広い部屋には（設計側もまずいと思ったのか）ダウンライト設置してくれていますね。これでなんとかおしゃれ空間にできるといいなぁという感じです。

[774: 検討板ユーザーさん]

>>773 匿名さん
それって例えばどのタイプの部屋ですか？

[775: 匿名さん]

>>774 検討板ユーザーさん
例えば75Cとか65Eですね。シーリングライトひとつだけだと光が行き届かないようなお部屋につけてるのかなと思います。

[776: 検討板ユーザーさん]

65Eは洋室3の３分の１？くらいが1880なんですね
WIC部分もこの高さだと嫌ですね
しかも洋室2にいたっては1680とは…
女の子専用部屋になりそうですね
図面で天井高をよく見てなかったので皆さんのコメントでいまさら気付かされました
ただ自分の部屋は2450みたいなので安心しました

[777: マンション検討中さん]

65e-1って一期ですぐ完売してたけど他と比べて安かったの？
下がり天井きついところを安くして先に売り切った感じ？

[778: 匿名さん]

あらためて図面見返すと面白いね
一時間くらい見入ってしまったw

[779: 通りがかりさん]

65E契約者ですが気分悪いですね。
「自分の部屋の下り天井が心配」という書き込みは分かりますが、「自分の部屋は違うけどこの部屋は酷い」という書き込みなど、どういう神経していれば書き込めるんですか。同じマンションに26世帯も入居するタイプなんですよ。
Twitterでも「～の館は～」とか自分の住まない館を貶めるような発言も見ましたし、醜いマウントで嫌になります。マンション全体で和気藹々とみたいな発想にならないんですかね。
65E-1はそもそも1期で販売していませんよ。
私は下り天井には納得したうえで、家具の配置次第で何とかなると思って購入を決めました。どこを気にするかはそれぞれ違って当たり前です。お互い気持ち良くコミュニティを作っていけると良いですね。

[780: 通りがかりさん]

そうです、下り天井を気にするかは人それぞれ
酷いと思うかも人それぞれですが、わざわざ口に出すことではないです
仲良くやっていきましょう！
ちなみに一期販売は65E-2です

[781: マンション検討中さん]

楓館購入者です。そうですよ!其々気に入って購入したのですから～どの棟に住んでいるからでなく皆さん仲良くしたいと思ってます。購入者の皆様宜しくお願い致します。

[782: 匿名さん]

>>776 検討板ユーザーさん
自分の部屋は安心って、誰得情報ですか。
そんなこと自分一人で思っていれば良いでしょ。

[783: マンション掲示板さん]

天井や梁の話は当初からちょっとあって、それは検討に役立つ情報だったのですけど、大半売れてからはそれぞれの住戸に買主がいるわけで、良い気持ちしないのもすごく分かります。難しいもんです。

[784: 通りがかりさん]

779ですが、実を言うとそんなに怒っていたわけではありません。皆さんが汲み取ってくださったように、各部屋には購入者がいることをお互いに尊重し仲良く過ごせたら良いなと願っています。
必要以上に厳しい言葉を選んでしまったことは反省しています。申し訳ありません。お互い様、ということで流していただけると幸いです。
話題を変えますね。地所レジさんから連絡のあった街の散策のって皆さん応募されましたか？

[785: マンション検討中さん]

そんな案内受けていません
特定者のみへの連絡なのですか？

[786: 匿名さん]

私も受けていないですね。街の散策ですか。。。

[787: 通りがかりさん]

そのもの散策という案内ではなく、5月初めにご契約者様アンケートという件名のメールが届いていませんか。妻のアドレスには未着でしたので、共同名義でしたら夫婦のどちらかのみに届いているかもしれません。
夏頃に開催予定の第1回目のウェブセミナーについて、内容の希望をURLで回答するものでした。その中でウェブセミナーで使う素材として「街をまわる企画があれば参加可能か」のような設問もあったように思います。
件名を見て全員アンケートと思っていましたが、契約のタイミングなどで振り分けているのでしょうかね。

[788: マンション検討中さん]

>>787 通りがかりさん
アンケートは届いてますね、その設問があったかは記憶にないですが
その設問で可能とした人に連絡をしているのでしょうか
契約後はほぼ連絡も来ないので、他にも案内漏れとかないか不安になってきました

[789: 通りがかりさん]

>>788
ではアンケートは皆さんに届いていたのかもしれませんね。
784では私の書き方が悪く誤解を招いてしまいましたが、アンケートの後に個別連絡があったわけではなく、このアンケートに皆さんどう答えられたのかなという意図でした。
面白そうな試みですし、自主的に似たようなことをするのも楽しそうだなと目論んでいます。

ちなみに仮に応募していても、参加人数が限られ抽選とのことでしたので不参加が多数派だと思われます。
それと契約後にうちが受けた連絡は、担当営業さんの物件異動という内容のみです。

[790: 匿名さん]

楠館最上階クライマックスまで出来てきましたよ～。
楽しみですね！

[791: 名無しさん]

庭園憧れる

[792: 匿名さん]

>>790 匿名さん
自己レスです。間違えました、楓館でした。

[793: マンション検討中さん]

4LDKでキャンセル発生しましたね。
残り22邸は入居が1年以上先と考えると順調ですね。

[794: 検討板ユーザーさん]

>>793
どこかに情報が出ていましたか？
差支えなければどの部屋か教えていただけませんでしょうか。

[795: 検討板ユーザーさん]

自己解決しました。桜の最後まで残っていた112号室ですね。完売表示から15日ですと本審査落ちのキャンセルとかでしょうかね。

[796: マンション検討中さん]

皆さん駐車場の利用希望されましたか？
ここの設置率が高いのか低いのかわからないですが、外れたら車を手放す約束を妻としてしまったのでドキドキしてます

[797: 名無しさん]

>>796 マンション検討中さん
近くに安い駐車場ないんだっけ？自分は車乗らんけど、マンション買っても近くの駐車場使ってる知り合い多い気がする。約束したならもう仕方ない話かも知れんが笑

[798: マンション検討中さん]

屋内じゃないと嫌なんすー

[799: マンション検討中さん]

>>796 マンション検討中さん

一期購入組ですが、駐車場申し込みました。当時担当には倍率1.5倍くらいと言われましたが、さてどうなるか。
抽選は1年以上先ですが、ドキドキですね。

[800: 検討板ユーザーさん]

今更ながらモデルルームを見に行こうと思っている者ですが、参考までに事前に皆さんに質問させてください
マンマニさんの以下のページに記載のある価格は実際皆さんが購入された価格と同じですか？
https://manmani.net/?p=39845

[801: 名無しさん]

ここって三菱倉庫物件？

[802: 検討板ユーザーさん]

>>800
1期1次の価格なので2期以降はまた違います。
なお末尾2桁は切り捨てられているので、基本的に7200万→7298万のパターンが多かったです。記事より100万くらいプラスで考えると良いです。

それと、桜館の一部に9月に価格の変更がありました。マンマニさんの記事化の少し後で1期は記事とは違う価格だったような気がしますが、前後関係の記憶は定かではありません。

[803: 検討板ユーザーさん]

>>802 検討板ユーザーさん
貴重な情報ありがとうございます！
私の予算的に楓館かなと思っていますが、今もプラス100万くらいで販売してることを祈って近々行ってきます

[804: 名無しさん]

>>437 名無しさん
午前中は長時間影がかかりそうですね

[805: 名無しさん]

>>460 マンション検討中さん
営業さんは素人かな？
それともこの人の嘘かな？

[806: 通りがかりさん]

>>803 検討板ユーザーさん

先着順の部屋の価格はSUUMOに載ってるし、それ以外の部屋もその価格から推測できますよ。

[807: 検討板ユーザーさん]

>>803
画像は5月末のものですが、現在の価格もこの時と変わっていないと思います。数日前に残り住戸22戸でした。
2週間前くらいに楓8戸,楠15戸が残っていたので、そこから2戸減って、桜のキャンセル1戸(112号室)が追加だと思います。

[808: 名無しさん]

>>807 検討板ユーザーさん
すごすぎます！めちゃわかりやすい
一ヶ月ちょっとでかなり減ってるみたいなのでもしかしたら私は買えないかもです

[809: 匿名さん]

>>808 名無しさん

6月20日頃の時点で楓館は55Bが4部屋と80Dが3部屋、80Cが1部屋残ってました。楠館は65H、65J、65I、60A、60Bが購入可能でした。
それから少し減っているかもしれませんがMRに問い合わせてみてはいかがでしょうか？

[810: 匿名さん]

楓館の写真はすでに投稿されているので、桜館の写真を投稿します。
6～7階くらいまでできあがっているようです。

[811: 検討板ユーザーさん]

このあたりの治安はどうですか？
変なお店とかなさそうだから安心して良いでしょうか。

[812: 匿名さん]

マンマニさんのブログで大楠の杜の情報がアップされましたね。
ブログの中にYouTubeの動画があります。

https://manmani.net/?p=45482

[813: 通りがかりさん]

なんか表示されてますね

[814: 匿名さん]

>>812 匿名さん
情報をありがとうございます。
国際学生宿舎大山寮跡地についても書かれていますね。

[815: 匿名さん]

>>799 マンション検討中さん
6月頭にはあと数台で埋まると聞いたので、1.5倍よりは低いんじゃないかな…？

[816: 検討板ユーザーさん]

駐車場そんなに人気なんですね
設置率もそこそこあるのに、やはり初めから地下駐目当ての購入者が多いということでしょうか

[817: マンション検討中さん]

収入確保のためにも駐車場はずっと空き無しで行ってほしいですね

[818: マンション掲示板さん]

ここの駐車場なら車を持ちたくなる気持ちも分かります。
ちなみに原付ではないバイク置き場も希望者が溢れ抽選になりそうです。原付なのに中型以上の置き場を希望している方も居るそうなので、デベさんがきちんと対象区画へ誘導してくれれば無抽選かもしれませんが。

[819: マンション検討中さん]

水の流れる庭がある分、湿気とかすごいのでしょうか？
特に低層階はどうなんでしょう

[820: 匿名さん]

>>811 検討板ユーザーさん
駅からここまでは商店街だし、目の前が川越街道、周辺は住宅街だから問題ないでしょう。
でも深夜に女性が独り歩きするのはやめたほうがいい。
海外ではそんなの常識で、日本もだんだんそうなってる。
夜中に女が一人で歩いても襲われないほうが普通は考えられないですよ。

[821: マンション掲示板さん]

>>819 マンション検討中さん
水流れるとはいえ大したスケールではないですし、そんなに影響はないのではないでしょうかね？

[822: マンション検討中さん]

>>821 マンション掲示板さん
マンションに住むのが初めてで、友人に一階は湿気がすごいと聞いてちょっと心配になりました
でもここは実質2階以上からですし、大丈夫ですよね

[823: 匿名さん]

>>819 マンション検討中さん
夏場は蚊の対策が必要かもしれませんね。

[824: マンション検討中さん]

>>823 匿名さん

流れがあるとボウフラは発生しない場合が多い。

[825: 通りがかりさん]

蚊が発生したら管理組合に文句言えばいいよ
適切な管理してたらまず発生しない
近隣から飛んでくるのは知らん

[826: 通りがかりさん]

主旨から外れるのは承知していますがコメントします。
管理組合ってマンション所有者みんなのことですよ。文句があるなら自分が立候補して理事なり委員になって気になる点を改善すればいいのです。
すくなくとも「文句」とは言わずせめて「意見」や「提案」という言葉を使った方が良いと思います。

お客様で居られるのは引き渡しまでです。みんなが当事者で、みんなで管理するマンションです。対等な理事会はもちろん、管理会社に対してだって威圧的に接して良いことなんて一つもありませんよ。

[827: 匿名さん]

私も少しばかし、、
文句となると、天に向かって唾を吐くことになるので、何かあれば提案を行い、皆んなで改善していけばいい話です。
理事会への参加希望有無に限らず、「管理組合とは」、「区分所有者とは」、「管理会社とは」「修繕・管理費とは」等々の基本知識・共通認識を各マンション購入者は持っておきたいものです。

[828: 通りがかりさん]

>>827
そうやって皆んなで良いマンションにしていく雰囲気を作れたら、きっと楽しく過ごせるでしょうね。

私も細かい事は最近知ったところですし、むしろデベが説明しないため知らなくて当然なので、入居したらそういう話をスライドなりで共有したいなと考えていました。以下、ザックリとした私の解釈です。

「管理会社」は現行のルールで委託契約の範囲内の日常的な運営を行う。何かを変更するのは「管理組合(=住戸の所有者が構成員)」の役割である。
管理組合の構成員から1-2年ごとに順番で選ばれた理事達による「理事会」が中心となり議案をまとめ、総会等での組合員の多数決を経て、翌年の予算や共用施設・駐輪場等の運用変更、植栽の管理などの様々な議案が承認され、その後に実行される。

マンションによっては、理事会の下部組織として、営繕委員会や防災委員会など細分化した役割の「委員会」を設けているところもある。
これは、仕事が多過ぎるため、理事達がマンションの維持や財政の改善など、長期的な目線で重要度の高い議案に集中できるようにするため。たとえば理事達は年平均140-180時間/人　程度の作業量のマンションもあるそうで、たとえ子育て中の現役世代だろうと、理事の順番が来れば週3時間程度の作業の必要が生じる。
上記からも分かるように、理事だけでマンションのあらゆる問題に対応するのは不可能だし、常識的に考えてやらせるべきでもない。常に人員は求められている。

こんなところでしょうか。長文失礼しました。

[829: 口コミ知りたいさん]

大楠ノ杜のホームページ上の物件概要見る限り、先週から2戸売れたみたいですね。
売れ行き順調ですねー。

[830: マンション掲示板さん]

このペースで完売して欲しいですねー！
楓館の一部シートがはずれてお披露目されてました。シートの中はこんなに出来上がっていたんですね。

[831: 匿名さん]

>>825 通りがかりさん
蚊は道路の雨水桝などからも発生しますから低層階は蚊のいない生活は無理です。
管理組合に蚊がいるからなんとかしろ、なんて言わないように。
蚊がイヤなら5階以上くらいに住むべき。

[832: マンション検討中さん]

いやいや、提案や意見は行っていくべきと思いますよ（当然ながら常識の範囲内で）
改善の積み重ねが良いマンションを醸成すると私は思っています

[833: 通りがかりさん]

みなさんが言ってるのは、管理組合とは自分自身も参加するんですから、文句でなく提案をしてほしくて、かつ自分のこととして当然ながら口だけでない行動をして欲しいってことかなと。
1階の蚊含む虫問題に関しては通常の1階マンション住戸比多いという感覚的でないエビデンスを実地やヒアリングするなりして、他管理組合構成員を納得させ得る資料を作ったり、その対策するための業者探したり。
理事会の仕事だろ！と考えるだけで嫌んなりますけど相手を動かすには自分の行動からです。同じところに住んでるんですからね。

[834: マンション掲示板さん]

このマンションはやる気のある方が多くて頼りになりますね！提案は良いですね。成果をひとに求めないことは大前提にしても。

虫についてはわざわざABINC取得している位ですし完全に排除するのは難しそうですが、良い方法はありますかね。ペットも居るから強い薬も難しそう。庭はまだしも都管理の道路までは...。
ちなみにすぐ近所のマンションでは上昇気流の影響か10階以上でも軽い虫はよく出ますよ。

[835: マンコミュファンさん]

>>830 マンション掲示板さん
現地に行ってみました。
写真の見えない左横の壁のコンクリートに驚きました!
対面のザーパークハウス板橋大山の壁よりもランク低い気がしました。
そのまま黒いコンクリートを塗った～感じ!
完成時は改善出来たら良いですが～

[836: 名無しさん]

塗りが安っぽいということでしょうか？
材料費高騰の影響とかあるんですかねー

[837: マンション検討中さん]

>>835 さん

>>835 マンコミュファンさん
私もそのように感じました。石材のような質感をイメージしていたのですが。
これから塗り直すかわからないですが、改善して欲しいですね。

[838: 名無しさん]

変わらんと思う。質感が想像と異なるのは新築あるあるではある。

[839: 名無しさん]

乾式壁らしいですが、防音性能は問題ないと考えて良いですか？
経験者いたら教えてほしいです

[840: 口コミ知りたいさん]

>>838 名無しさん
私もTwitterに壁の質感わかるような画像があったので確認しましたが、悪くない、想像通り、という感じがしました。

楓館の工期は今年の10月頃で終わる予定のはずなので、
壁がベールをとった以上、これ以上はいじらない気がします。

[841: マンション検討中さん]

>>838 さん

想像ではなく、80Dのバーチャルモデルルームを見て欲しい。洋室から外の壁が見える。石材のようになっています。

[842: マンション検討中さん]

>>841 マンション検討中さん
たしかに感じが違う気がしますが、重説にないしそとそも説明も受けてないし泣き寝入りしかないのですかね？

[843: マンション検討中さん]

>>842 マンション検討中さん

HP→意匠→マテリアル
上記にありますね。

[844: マンション検討中さん]

>>843 マンション検討中さん
指摘の場所にそれ使うってどこに書いてあります？

[845: マンション検討中さん]

>>844 マンション検討中さん
841と843を組み合わせて推察したんですがね。
逆にどこに使うか指定されてますか？

[846: マンション検討中さん]

>>845 マンション検討中さん
されてないよ
蔵とかエントランス付近にでも使うんじゃない？

[847: 評判気になるさん]

参考に実物のマンションの横壁のアップ写真とHPのマテリアル写真を貼っておきます。HPの背景の柄と同じような感じですね

[848: 口コミ知りたいさん]

まさか背景もマテリアルだったとは

[849: マンコミュファンさん]

>>847 さん

マテリアルの写真には歴史を物語りとして白い点々で飾りをしていますね～
左写真とはコンクリートとARTの違いに見えますが...

[850: マンション検討中さん]

>>847 評判気になるさん

質感がちがうような気がしますが。