ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
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[61: 匿名さん]

共用部の魅力は大きいんだけど、プレミアムの間取りは確かに厳しいな。アイランドキッチンとLDの広さが合わないし、キッチン壁向きプラスあの柱は凄すぎる。

[62: マンション掲示板さん]

>>61
プレミアム間取りは設計変更対応って書いてあったと思うので、キッチンはどうにかなるのかも知れませんが、さすがに柱は動かせないですからね
あと、柱がイレギュラーな間取りは梁部分の下り天井がちょっと気になるところですね

[63: 匿名さん]

>>60 通りがかりさん

このエリアに前例のない高級仕様が発表されたので、地縁も購入意思もないマンションオタク（鉄道オタクと同じ意味で）が集まっているのだと思います。

[64: eマンションさん]

>>63 匿名さん

なるほど。マンションオタクだから、オタクの気持ちがわかるんですね！

[65: マンション検討中さん]

然も。

[66: 周辺住民さん]

島長の焼き鳥はガチで美味しいですので、現地視察の際は買ってみてください。

[67: 匿名さん]

案内状来ている方いらっしゃるようですが、届いていません・・。
アンケートに予算～7000万円としたことで、はじかれてしまったんですかね。
とすると、やはり7000万～という感じになるんでしょうかね。。

[68: マンション検討中さん]

>>67 匿名さん
案内状はおそらく前作のパークハウス板橋大山にエントリーもしくは申込した人宛に送っていると思われます。私は板橋大山に申込して抽選外れたのですが、こちらの物件にエントリーしていなくても送られてきました。

[69: eマンションさん]

＞＞67
価格は7000万円以上、確実かと。

[70: 購入者]

>>68 マンション検討中さん
前作の申込抽選外れたんですね。私もです！笑
こちらの物件もエントリー考えてますか？
ほんっと前作欲しかったので、悩んでます。。

[71: 匿名さん]

前作がこっちを高く売るための撒き餌だったとすれば、前作を買えた人はマジでラッキーだったね。

[72: 購入者]

>>71 匿名さん

前作と今作、まったく性質の異なるマンションなので一概に言えませんが、前作は評判がものすごく良かったので、大山を広域広報できたってのはありますよね。

[73: マンション検討中さん]

>>70 購入者さん
とりあえずエントリーはしましたが、価格が予算を超えそうな気もしますですので他で探すことになりそうかなとは思っています。

[74: 匿名さん]

私もエントリーしてアンケートも回答しました！
高層階は価格が高そうなので、何とか低層階で買えないかなぁ、と期待しています。

[75: マンション検討中さん]

前作の申込抽選外れた者です、
今回の物件だと将来の修繕積立金いくらになるかしら?、

[76: 匿名さん]

エントリーされている方や案内状を待っている方がいらっしゃるということは、
結構注目されている物件なんでしょうね
高額ということではありますが、平米数も広々としているのでそれを考えると
妥当かなと思います。
このあたりだと戸建てで駅から２０分の距離でも結構な価格がしますし、
マンション自体も人気がありますから新築となると競争率が激しそうですね

[79: マンション検討中さん]

＞＞75
修繕積立金じたいまだ決まってないのに将来の上がり幅なんてまだまだ。
前回の案内されて学習してないの？

[80: 匿名さん]

案内状が届いている方は、他物件で情報があったからなのでしょうね。
販売開始は１１月からとあるのですが
案内状には、価格帯などの情報もかなり掲載されていたのでしょうか？
どちらにしても価格はやっぱり高そうですね。

[81: マンション検討中さん]

坪400

[82: マンション検討中さん]

坪350

[83: マンション検討中さん]

結局ここ坪いくらですか？400なら候補対象外にしたいですが

[84: マンション検討中さん]

条件悪い部屋も多いんで平均360?370ぐらいではと思ってます。

[85: 通りがかりさん]

三井の某物件の営業さんが、ここを絶賛していました。ただ、その分価格もいくでしょうけど・・・と。
マイナー地名ながらも池袋に近いし、この装いならば８０００が中心帯かなと思います。
これ以上見送ると、埼玉まで行かないと買えなくなります。

[86: マンション検討中さん]

あえてではあるけど外廊下だし、コンシェルジュもいなそうだし、ゴミも各階じゃ無さそう？な感じなのでそこまでいったらちょっと悩ましいですね。

[87: マンション検討中さん]

もうオンライン説明会予約出来ない、、、出遅れた。てか、人気ありすぎでしょ

[88: マンション掲示板さん]

いま、下板橋駅前に地所レジがモデルルームつくってますがここのマンションですかね？

[89: マンション検討中さん]

>>87 マンション検討中さん
大山とは場違いの高級マンションなので興味本位でエントリーしている人も多いと思いますよ。
価格が出たら撤退する人も多いかと。

[90: マンコミュファンさん]

>>87 マンション検討中さん

私も出遅れました。
ノンビリ構えすぎたかな。

[91: マンション掲示板さん]

>>84
条件は部屋（または棟）によってかなり差がありそうですね

南向きの楓館は川越街道に面してるので、
その楓館を庭園越しに望む位置関係の楠木館南向きと、桜館東向きで正面建物を超える中層以上が好条件でしょうか。
北側にも広い間取りあるように見えますが、数は僅かのようですね。

[92: 匿名さん]

桜館はピッコロスクエア再開発でタワマンが建っちゃうから位置によっては相当圧迫感出そう。

[93: マンション検討中さん]

中庭は素敵ですが、バルコニーからの眺望は条件の良くない部屋が多いですよね。
眺望の良い部屋の単価は凄そう…

[94: マンション検討中さん]

地元の人いたら聞きたいんですが、
このあたりは今までは坪300ぐらいが適正な感じでしょうか？

[95: マンション検討中さん]

いままでの相場はもう終わりました。
相場を踏襲する値段にはなりませんよ。

[96: マンション検討中さん]

土地の値段は時価です。
サンマも獲れなくなったら一尾2000円になります。
わかります？＞94さん

[97: 通りがかりさん]

うっかり踏んだ広告から素敵なお庭の写真見て興味持ってHP見た挙げ句にYoutubeで変なニーチャンの周辺レポート動画まで見てしまった。
板橋区、私鉄の各停のみ、徒歩7分で8000万円予想か。高い。お庭はすごく素敵。

[98: 通りがかりさん]

＞94

去年知り合いが大山の新築買った際にすでに坪単は317でした...
大山も高くなったなぁ

[99: マンション検討中さん]

>>98 通りがかりさん

ありがとうございます。
去年の新築で317だとこちらは350は余裕で超えてきそうですね?。

[100: 通りがかりさん]

ここ庭園が素敵だなー
大山にお金持ちが来てくれたら住民の質が少しはよくなりそうで嬉しい
自転車のマナーとかスーパーの割り込みとかひどいので…
でも、公園やスーパーも多くて住みやすい街だと思う

[101: 通りがかりさん]

西武の練馬や中村橋も迷ったけど、ここの登場まで待って正解だった。でも価格ですよね。

[102: 周辺住民さん]

とても素敵なので現地に何度か行ってみました。
駅から近いし、川越街道はタクシーも拾えやすようでいいですよね。
気になるのは敷地が立派なお地蔵様を避けるようになってて、そのお地蔵様の参拝率？がわりと高いところですかね。

[103: マンション住民さん]

プレミアムは坪いくらですか？

[104: マンション検討中さん]

>>102 周辺住民さん

え。あのお地蔵様は残すんですかね。。？
そしたらエントランス周辺にお地蔵様があるのか。。笑

[105: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん
敷地配置完成イラストを見ると大きい桜の木の横にお地蔵様のスペースが白く表示されていますよ！
このマンションが完成したらお地蔵様をお参りする多くの人の目にとまるので宣伝効果が高そうです。

[106: マンション検討中さん]

それ、何地蔵ですか？

[107: マンション検討中さん]

>>99 マンション検討中さん
うんうん、400近くとみます

[108: マンション検討中さん]

池袋まで、自転車圏ですよね？

[109: マンション検討中さん]

自転車で行けますよ。私は季節の良い日は歩いてました

[110: マンション検討中さん]

せっかく地下駐車場を作ったのに、機械だし、台数も少なすぎるので、残念！

[111: マンション検討中さん]

ハイさよなら。

[112: マンション検討中さん]

さすがに平均坪340から360ぐらいと思ってます。
このあたり大手デベの中古軒並み坪300切ってますし。。

[113: マンション検討中さん]

400でしょ
諦めてください。
私は諦めた

[114: マンション掲示板さん]

平均で400はないんじゃないかなあ

[115: マンション検討中さん]

最多価格帯8000万です。きっと（笑）。

[116: マンション検討中さん]

いや絶対そうだろ。それしか考えられない。
さいたま市で7000万円だよ？

[117: マンション掲示板さん]

こないだまで売ってたお向かいが310とか320で、
更なるコストプッシュと物件自体のクラス感を加味して、どこまで上がるかと思ったはいたけど...
南側条件に関してはお向かいの方が恵まれてる点もあるし、それで25%アップって本当にあるんかな。
400の部屋があっても驚かないけど、平均でとなれば驚き。

[118: 匿名さん]

ここがそんなに高いとクロスポイントのすみふタワマンはどえらい事になりそう…
10年後に高架化するとは言え、今の大山駅じゃ坪400万以上の最寄り駅に見えないよなぁ。

[119: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん
駅や町の風格(変な意味ではないです)をマンション価格が遥かに上回っている感じがします。
西武池袋線の練馬や中村橋、有楽町線の平和台や小竹向原もそんな感じがしません？

[120: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん

すみふのタワマンは、相当高くなるでしょうね。ここも凌ぐ、420～430の坪単価が視野に入ってくると予想します。

再開発事業だから、今の大山駅とおなじ物差しでは計れないでしょう。それを前提としたら、ここも迷っていられないという判断が必要かもしれませんね。

マンション価格が高騰し過ぎて、池袋近辺の物件を断念した層がある程度流れてくると思いますし、彼らから見れば大山物件はまだまだ安いと映るのではないかと思います。。

[121: マンション検討中さん]

>>120 マンション検討中さん

ここは、タワマンのバカ高を踏まえた価格設定となりそうに思います。
お向かいを見送りした代償さ大きい。

[122: マンション検討中さん]

マンション購入の基本はね、
高くてもいいモノを買え、だ。

迷う理由が値段なら買っとけ。
買う理由が値段なら止めとけ。
これ鉄則だぜ。

[123: マンション検討中さん]

>>122 マンション検討中さん

そのとおりですね。

[124: 匿名さん]

>>122 マンション検討中さん
※それは相場に対して適正な価格で供給されている場合に限る。だと思いますよ
おかしなマーケットの中で釣られて上がってるだけなら冷静にジャッジすべき

[125: マンション検討中さん]

>>124 匿名さん

おかしなマーケットかどうかは、人それぞれ考え方が違う。

ある物件を気に入り、購入できる資金力もあり、資産性の維持に感心がなければどうでもよい話。

ここにはあまりいないと思うけど、そういった富裕層は現実にいる。

新築物件は、デベの値付けに購入者があれば、それは正常な取引であり、大規模供給がされ大人数がその価格で購入すれば、従来とは異なる相場が形成されたという話。

過去の近隣の分譲価格や中古の成約実績と比較すれば、そう思いたくなるのも仕方がないかもしれませんが。

[126: 口コミ知りたいさん]

４００はないんじゃない
４００あれば大塚　東池袋　要町あたりの５分ぐらいの築浅中古も比較対象に入る。
ステアリじゃない方のプラウドタワー東池袋の新築価格と同じぐらいになっちゃう
徒歩５分で平均坪4３０ぐらいだったでしょ。

[127: 口コミ知りたいさん]

築７年徒歩５分のアデニウム大山町の中層階が２６０築７年だと１０パー下がるので
それを考慮して３００ぐらい大手デベロッパーと新築割増しと豊かな自然再開発で+２０パー徒歩７分なこと考慮すると3４0～３６５ぐらいじゃない？それでも７０平米一階最安値６２００ぐらいだと思うしここより利便性も若干勝ってて自然も上で高級住宅街のASUKAYAMA RESIDENCEが３８０ぐらいであんまり売れてないから４００はないかな
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_itabashi/nc_96499735/

[128: マンコミュファンさん]

十条駅前タワマンや西池袋のタワマンあたりも、どんな価格になるか注目ですね。

[129: マンション検討中さん]

新築分譲の先高感をどう捉えるかですね。
実際に中古相場から乖離していても、先を争うように買われている物件も多いと思います。
売る側も買う側も、リセール価値など二の次、三の次ということなのかな。

[130: マンション検討中さん]

＞＞124
マーケット価格は動くということ。
これ基本なんだけどな。

安かったころを引きずると買えない。
予算限定なら諦めるべき。

[131: マンション検討中さん]

>>128 マンコミュファンさん
ここは十条のタワーより坪単価50万円以上安いのは適正価格でしょ！
あちらはJR駅＋タワー＋駅0分だから、あちらは400なら、ここは350です。

[132: マンション検討中さん]

>>131 マンション検討中さん

十条ってそんなにすごい駅なのですか？

[133: マンション検討中さん]

>>132 マンション検討中さん
すごいかどうかわからないですが、一応JRの快速停車駅の駅前タワーだし、池袋まで5分行けるし、新宿まで直通できるし、大山駅7分より立地良いでしょう！

[134: 匿名さん]

今の市況で十条駅前タワーが坪400ってのは考えにくいけどな。

[135: マンション検討中さん]

>>134 匿名さん
もっと高騰しているという意味ですか。

[136: マンコミュファンさん]

>>135
そう思います。
都区内JR駅ほぼ直結となると、相当希少価値が出てくると思います。
十条自体は地味な駅ではありますが。

大山はあちらよりは低い価格のはずですけど、逆に言えばここやクロスポイントよりもあちらは更に上で間違いないかと。

[137: 匿名さん]

十条450万、ここは400万、クロスポイント420万ってか。
もう庶民には手が届かないね。

[138: マンション検討中さん]

ここはクロスポイントとの差は20万なら納得できます？駅7分だよ！

[139: マンション検討中さん]

>>137 匿名さん

同意（笑）

[140: マンコミュファンさん]

個人的にはもうちょい低いと思うんですけど、どうなりますかね

[141: マンション検討中さん]

3LDK・68m2台が、8000にのりそうですね。

[142: マンション検討中さん]

>>141 マンション検討中さん
であれば売れないと思います。

[143: マンション検討中さん]

＞＞142
あなたが買えないだけで、
8000万円でも買う方、
または買える方というのは居るのですよ。

[144: 口コミ知りたいさん]

>>143 マンション検討中さん
8000万円という値段はどういう根拠でおっしゃっているのですか？

[145: マンション検討中さん]

その質問は141さんへお尋ねください。
141さんの投稿に対しての142さんへ反応したまでですから。

[146: マンション検討中さん]

>>145 マンション検討中さん
142です。ありがとうございます！

>>141
自分は高収入ではないですが、一応年収1000万、一馬力で収入高くないですが、頭金が4000万用意できるので、プレミア住戸狙ってます。
8000万台の部屋に興味ないです。

[147: マンション検討中さん]

141です
何だか雰囲気悪いですね。素人が匿名で書き込んでいる内容に、根拠を示せと問い詰められても困ってしまいます。

簡単に説明しますが、私はこの物件坪400くらいになると思っています。65**タイプの部屋は約20坪ですから、8000万という価格もあるのではないかと考えました。70m2超の部屋は、この計算でいくと8000万を超えることになりますね。

私は業界の人間でも評論家でもありませんし、緻密なデータ分析等を行って算出した数字でもありません。強いて言えば、高値が予想される住友不動産のタワマンが後に控えていて、最近の価格高騰やさらにその先の先高感も考慮して、私は坪440程度に届くのではと考え、こちらの物件はその1割位低い坪400はあり得ると見たまでです。

3LDK「65**」のタイプは、約20坪なので8000という数字が出た訳です。周辺の新築・中古の坪単価よりもかなり高いことは認識していますが、最近はそんなケースも多いのではないでしょうか？

大山はターミナル駅ではありませんが、再開発もあり電車はもちろん、自転車でも池袋まで至近な街です。従来よりも立地の評価は高まっていると思いますし、都心部が高騰しすぎた余波が迫りつつありますが、それでもまだ床面積の広い物件を比較的安価で購入できる点は大きな魅力です。

私の予想がいい形で外れ、146さんやこの物件を希望されている方がよい条件で購入できることをお祈りします。

[148: 口コミ知りたいさん]

>>147 マンション検討中さん
坪４００なら新宿など都心部も視野に入ってしまうと思います
便性も若干勝ってて自然も上で高級住宅街のASUKAYAMAが３８０程度なので４００はないかとしかも６５タイプは低層階ですしもし低層階４００なら坪平均４５０ぐらいになるんですかね池袋の隣山手線内側の大塚のタワマンも買えちゃいますよ

[149: マンション検討中さん]

>>147 マンション検討中さん
あなたの考えをここに説明しなくても良いでしょう。
問題は他の方の発言に対して、買えないって勝手に言っちゃうとダメでしょう？
まだ自分がどこが悪かったのか理解していないよね？

[150: マンション検討中さん]

＞＞149
それ書いたのは147さんではなく、
ワタシですが、なにか？？

[151: マンション検討中さん]

楽しくいきましょうや、みなさん。

[152: マンション検討中さん]

>>150 マンション検討中さん
あなたは一番偉いですね。他の方は貧乏だから買えないから、坪400で65㎡を買って自慢してください。

[153: 通りがかりさん]

予想レンジは、350から400ということで一件落着ですね。

[154: マンション検討中さん]

＞＞152
どこの誰が購入検討と書きましたかな。
ワタシはこちらのマンション購入を検討しておりませんが。

[155: マンション検討中さん]

もう、やめてください。

[156: 匿名さん]

>>148 口コミ知りたいさん
ASUKAYAMAレジデンス(AR)との比較はとても面白い視点だと思いました。どっちも３棟構成ってところも似てるしね。手始めにちょっとだけ比較してみました。スムログスムラボ執筆陣が続きをやってくれないかな？

規模感等
AR　129戸5階建　敷地7400㎡　建築面積3000㎡　敷地緑化率約30％
大楠　187戸14階建　敷地5300㎡　建築面積2800㎡　敷地緑化率約45％

交通利便性
AR　京浜東北線王子6分（駅から上下あり）、南北線西ヶ原4分
大楠　大山駅徒歩7分（駅からほぼフラット屋根あり）

配棟と周辺環境
AR　
　東向棟 飛鳥山公園パークフロント
　南向棟 私道接道その先低層エリア
　北向棟 JR線路沿いその先眺望良好
大楠
　東向棟（桜）接道その先再開発エリア
　南向棟（楓）幹線道路沿い
　西向棟（楠）南住戸は庭園向
　　　　　　　西住戸は非接道一種住居エリア
　　　　　　　北住戸は接道一種住居エリア

日常買物利便性
AR　悪い
大楠　最高

なお、この比較とは直接関係ないのですが、都心部の新築マンションは（よほど駅から離れない限り）坪600以上が相場かと。

[157: 匿名さん]

>>156 匿名さん
リセール面
AR ライバル物件は出づらいが一部普通借地権
大楠　タワマンと比較される

[158: 匿名さん]

>>157 匿名さん
リセール面の比較は、立地をはじめ他の主な要素すべてを出さないと、それ単独ではできないんじゃないかと。王子駅前にも、王子飛鳥山ザ・ファースト タワー＆レジデンスがあるし。あと一部普通借地権って言っても、敷地の5％以下で地代も大したことないから、リセールに影響する要素じゃない気がする。

[159: 口コミ知りたいさん]

>>156 匿名さん
面白い視点と評価いただきありがとうございます。arと大山ちょっと似ていますよね。都心３区じゃなく新宿など周辺区も含めても含めて考えていました。また中央区なら４００中盤から後半出せば地下鉄駅から７分以内（場所による)なら買えなくもないので
ニュアンス的にはもう少し都心によれるんじゃないかという意味です
誤解を招くような言い方ですいません。

[160: 匿名さん]

>>159 口コミ知りたいさん
レスありがとうございます。東武池袋線や西武池袋線沿線での比較ばかりで考えていたので、飛鳥山が出てきたときばびっくりしましたが、いろいろと考えているうちに、案外このユニークな「3棟構成＋庭園」物件を評価するのに役立つ視点なのではないかと思いまして。
比較してみて改めて気づいたのは、大楠は敷地内の庭園や共用施設の魅力は非常に大きいのですが、それに反して敷地周辺の環境は厳しいということです。ＡＲの環境が良すぎるだけかもしれませんが、当物件は「庭園」を売りにしているだけに、周辺の「わちゃわちゃ感」（byマンマニさん）とのミスマッチがどうしても気になるところです。その辺をデベが価格にどう反映させるかがポイントになってくるのかもしれません。
共用施設の豪華さからすると、価格を抑えるとランニングコストが跳ね上がりそうで、それはそれで（私の財政力的に）困るのですが…。棟の違い、住戸の違いによる単価差が大きくなるかもしれません。

都心云々の件ですが、「もう少し都心寄り」程度の意味なら了解です。（ただ中央区地下鉄物件はハザードがかかってくるので、また違った話になりそうです。）