ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜のギャラリーを見学して、ミニ座談会をしました！
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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　現地訪問レビュー
https://www.sumu-lab.com/archives/8606/
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/26720/

[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん

先週からモデルルームで案内会が始まっているので、その情報が欲しいですね。
ここは色々なタイプの部屋があるし、桜館、楓館、楠館と3つの棟があるので、値上げされたかは分りづらいと思います。
マンションジャーナルで大山が紹介されてました。
活気ある商店街、再開発、大きな病院、池袋や区役所までのアクセスの良さ等、狙い目の場所だと思います。
https://kawlu.com/journal/2022/01/31/85713/

[602: マンション検討中さん]

>>601 匿名さん
2期価格決まりましたね。やはり高くなってました。買えるかな?

[603: 匿名さん]

>>602 マンション検討中さん

何か情報をお持ちなら教えて下さい。

[604: マンション検討中さん]

>>602 マンション検討中さん
価格表とかあったらみたいです！

[605: 名無しさん]

当初はここが第一候補だったのですが、モデルルーム・現地を見学したうえで比較検討し結局他の物件に決めました。

コンセプト含め気に入った点は実際見ても良いと感じたのですが、
○一次取得なのでこだわりが強くはなかったが内装が他のモデルルームに比べて微妙に感じた
○他の候補物件も大通り沿いだったが、とりわけ川越街道の車の飛ばし方とトラックの多さの印象が悪かった
○雨に濡れず屋根のあるアーケードを歩いて帰宅というイメージに惹かれたが、商店街中央の開発でその辺が良い方に変わらない可能性もあると感じた

という3点が主にネックになり、第一次の申し込みを見送りました。

それでも魅力的な物件だとは思うので、今後検討される方の参考になれば幸いです。
蔵をシアタールーム活用して映画やスポーツを観たり、両親をゲストルームに招いたり、という憧れも抱いていたので個人の感性が合えば凄く素敵な物件だと思います。

[606: マンション検討中さん]

>>605 名無しさん
この物件だとどれも気になる人はネックになってくる話なので、そこで納得がいかなそうな場合は他にして正解でしょうね。
仕様はディスポーザーがちゃんと入っている以外は天板の仕様やサッシの高さも低め、窓も連窓ではなく下がり天井もきつめなので、気にする人は気になる。
川越街道沿いはT4サッシ採用などの音対策はしているが、かなり交通量があるのは変わらないので。その代わり南向きなのに金額はおさえぎみなのでトレードオフで考えられるかどうか。あとら東向・西向住戸で川越街道から離れるか。
東向は特にピッコロスクエアの再開発による採光・眺望の悪影響がでる可能性があるからそこをのみこめるか。クロスポイントで屋根がなくなるのは確定ですしね。資産的・利便的な好影響はあるかもしれませんが、これもトレードオフですね。

[607: 第一期契約者さん]

住むのを楽しみに待ちつつ、二期の価格がどのくらいになっているのかも気になる。

[608: マンション検討中さん]

楓館を検討しています。騒音は二重サッシである程度防げると説明をうけました。排気ガスについてはどうなのか?購入検討の方がいらっしゃいましたらご意見を伺いたいです。因みに検討階数は３階です。

[609: 名無しさん]

>>608 マンション検討中さん

私も楓館を検討しています。川越街道は交通量が多いので低層だと粉塵で洗濯物が干せないのではないかと心配です。
契約された方のご意見を聞きたいです。

[610: 匿名さん]

>>609 名無しさん
電気自動車の普及が進んでいるので、マンションを検討する上ではあまり気にしてはいませんね。

[611: 契約者さん]

>>609 名無しさん
私は川越街道の交通量特にトラックの多さも気になったので、桜館を契約しました。
楓館を購入される場合、特に低層の場合は洗濯物をバルコニーに干すのは諦めて、洗濯乾燥または浴室乾燥をメインにすることが賢明かと個人的には思います。それでも布団とかはたまに外に干したいかもしれませんが。。

[612: 匿名]

今の家が街道沿いですが、特に不便を感じたことはありません。何日も外に干したままにする訳ではないのなら、そこまで気にする必要ないと思います。
川越街道沿いに限らず、チリ一つ入らない清潔な屋外干しなんてないですし、それなら浴室乾燥の方が良い気がします。。

[613: 検討板ユーザーさん]

今の車の排気ガスはかなりクリーンですから、612さんが仰っているように何日も外に干しっぱなしにしなければ大丈夫なんじゃないかと思います。
黄砂や花粉、学校が近くにあったらグラウンドの砂埃とかの方が困るんじゃないでしょうか？

[614: 匿名さん]

街道沿いに住んでおりますが、やはり窓を開けていると音は気になりますが、排気ガスや埃が気になることはほとんどないですね。

[615: 匿名さん]

街道沿いに住んでいますが、ベランダに黒いススがすぐに積もります。
逆に騒音は全く気になりません。

乾燥機使う家庭なら問題ないですが、洗濯物を外干ししたい家庭なら楓館以外を選ぶと安心だと思います。

[616: マンション検討中さん]

さすがに川越街道は排気騒音等、それなりに気にはなると思います。目の前が信号なので、車の発進時は音やガスが出ます。サッシを閉めればまずOKとは思いますが、室内の空気は壁の換気口から取り入れになるため、多少音も入ってくるのではないかと。フィルターもそれなりに汚れると思います。
晴れの日中など、沿道のマンションを見て回ってみるのもアリかと思いますよ。

[617: マンション掲示板さん]

幹線道路沿いの場合、騒音や排気ガスは一般的に何階以上から緩和されるのでしょうか？
調べてみると色々書かれていて、混乱します。。

[618: 匿名さん]

楓館の中層(4-8階辺り)を契約済みです。
価格、日当たりによる冬の暖かさ、明るい部屋、階数などを考慮して楓館を選びました。

騒音については、換気以外では窓を締めると割り切っています。実家がトラックも通る大通り沿いですが、トラックの走行音以外だと、自家用車でも加速時のエンジン音はうるさいです。楓館は目の前にバス停と信号があるので開けっぱなしは厳しいだろうと思います。
ただ、子育て中で、どうしても我が家からの音も出るため、逆に各戸で窓を締めて騒音対策をして頂ける分、気がラクになるとも考えています。

排気ガスについては、実家では黄砂等では汚れる洗濯物も違和感なかったので、割と楽観的でした。植栽が多少軽減してくれそうですし。
ただ、試してみてあまりに厳しければ室内干しや乾燥機に切り替える覚悟はしています。換気も、最悪の場合は玄関側をメインでやれば良いかなと。

共用部、立地、コスパが悪ければ他の物件を選んだかもしれませんが、そこが他に変え難い魅力だったため契約することに決めました。

[619: マンション検討中さん]

>>617
音は上に上がっても単純には減らないと思います。
上に上がると反響でうるさいという説もありますね。個人的にも、７階や8階程度に上がったところで、少なくとも軽減されてる感じはしません。
タワマンとか、前後左右並び立つもののない高さならばまた違うのかもしれません。
排気は単純に上がるだけ有利じゃないでしょうか。

[620: マンション検討中さん]

>>617 マンション掲示板さん
川越街道ではないですが、近しい大通り沿い15階程度に住んでいますが音は窓を開ければうるさいですので、上層に行っても音の軽減はそこまで期待できないのではと思ってます

[621: マンション検討中さん]

楓館は5階まではT4サッシ(二重サッシ)、6階から上はT3サッシであることから、上にいけば音も軽減されるのかと思ったのですが、違うのでしょうか。

[622: マンション検討中さん]

>>621 マンション検討中さん
さすがに5階以下はかなりうるさいと思うので、
5階以下＝かなりうるさい、6階以上＝うるさい くらいの違いはあるのではないでしょうか？低層はトラックの振動も伝わってきそう。

[623: 匿名さん]

専門家ではなく簡単に調べただけですし反響は考慮していないので参考程度にして頂ければと思いますが。
環境省の低周波騒音に関する資料で、音源からの距離が倍になると-6dBとありました。トラックから1階窓の距離を6m、6階の高さを20mと仮定すれば6階の窓までの距離も20mと少しなので、ザックリ1階と6階で-8dB、8階で-12dB、16階で-18dBくらいの差になるのではないかと思います。
ちなみに-10dBで音量は半分のようです。

うるさい工事の音量が80dB-90dB程度で、50dB-60dBに抑えれば夜間の住宅街程度の静けさで、うるさいと感じづらいようです。
T4が-40dB以上、T3が-35dBのため、1階と6階の距離による減衰差が丁度この程度であるため6階以上をT3としたのかもしれません。
おそらく窓を締めたら5階より6階の方がうるさいですが、いずれにしても1階含めいずれも窓を通せば50dB程度に抑えられるので十分ではないでしょうか。
窓を開けている場合は、7階程度で-10dB程度で音は半分なので確かに減衰しますが、80→70dBにしてもうるさい事はうるさいでしょう。高さのみで-30dBを実現するなら64階程度の距離となり現実的とは思えません。

どちらかと言えば吸気口の隙間からの音漏れがあるか否か、コンクリート部分の減衰率は十分か、そもそも耐震構造なので音よりもトラック走行時の振動の方を気にすべきとは思います。

[624: マンション検討中さん]

とても勉強になりました。

[625: マンション検討中さん]

>>605 名無しさん
最寄り駅前や商店街のお店が、歩道にまで看板やお弁当を含めた商品を並べているし、
ゴチャゴチャしてますね。

[626: マンション検討中さん]

623様
とても勉強になりました。有難うございます。
振動ですね。あまり考えていませんでした。現地で確認しようと思います。

[627: マンション検討中さん]

桜館がほぼ完売していましたね。
あとは楓館の一部と楠館(次期販売予定？)ぐらいしか選択肢がなさそうでした。

[628: 匿名さん]

>>627 マンション検討中さん

MRに行かれたのでしょうか？
桜館もホームページに掲載されている部屋とまだ一部販売していない部屋が少し残っていましたか？
楓館の販売状況もご存知でしたら教えて下さい。

[629: マンション検討中さん]

全部で100戸売約済みでした。桜は数個、楓も結構売約済みでした。2期前に結構販売していたようです。まだ１期分のお部屋もあったと思います
直接問い合わせしたら良いと思います。

[630: 匿名さん]

>>629 マンション検討中さん

販売状況の書き込みがないので、あまり販売が進んでないのかと思ってましたが計画通り売れているようですね。

[631: マンション検討中さん]

桜館は残り10戸で今回の販売で半分くらいにはなるのかな？
楓館は南向き最上階が先着順で売りに出てるから庭向きほしい方は急いたほうがいいね
かなりハイペースで売れてますね

[632: 匿名さん]

>>631 マンション検討中さん
南向きの最上階の部屋と言うのは中庭に向いてる楠館の2LDKの部屋のことですよね？
中庭に面している南向きの部屋はもうこの部屋しか残ってないので中庭向きのの部屋を検討している人はラストチャンスですね。

[633: マンション検討中さん]

HPで外観CGが追加されてますね！
楓館ってバルコニーガラスが二分されてて、かつ茶色の壁色を多用してるんですね。思ってた色味イメージとは少し違いましたが、特徴的な感じですね

[634: 匿名さん]

>>633 マンション検討中さん

外観CG見ました。なかなかカッコ良いですね。実物がどうなるか楽しみ！

[635: マンション検討中さん]

2期募集終了しましたね。南西、北側まだ残っていますよね。売れ行き気になります。

[636: 評判気になるさん]

売れ行きはマンマニさんのブログにも書いてありますよ
販売スピードがハイペースですね

[637: 匿名さん]

>>635 マンション検討中さん

ここのYahoo！の物件概要みると2期1次の総戸数の所が12戸/187戸になってるので、今回の販売は12戸だったのでしょうか？楓館もまだ販売していない住戸もあるようですし、楠館も中庭向きの以外はまだ販売してないですよね。計画通り販売してるんでしょうが、今回はどこくらい売れたんでしょうね？

[638: 匿名さん]

>>636 評判気になるさん

マンマニさんのブログはこれですね。
確かに順調そうです。
https://manmani.net/?p=43972

[639: マンション検討中さん]

販売中の都内のマンションでは人気ナンバーワンですからね。グランでも良かったのに。地所のランドマークマンションとなる物件、売れ行き良いわけです。

[640: 名無しさん]

2期の価格や販売済み戸数など参考になりました。
残り1年半で1/3くらいですし、完売しそうですね。
もしかすると10月販売開始のクロスポイントや十条タワーの価格を見てこちらも値段上げるかもしれませんね。

[641: 周辺住民さん]

マテリエルのモンブラン　と　マルジュ―のカレーパン　を食べれば、きっと大山好きになりますよ。

[642: 通りがかりさん]

CHIFFONキヌヤのシフォンケーキもおすすめです！

[643: 通りすがり]

>>9 匿名さん
駅前に不動産屋や飲食店、マッサージ屋が
歩道にまで大きな看板を出していて邪魔ですね。

[644: 名無し]

>>361 匿名さん
ホームドアが設置されていないのに、
特急やら準急が猛スピードで通過するのは慣れますかね…

[645: 名無しさん]

カレーパンとシフォンケーキのお店は知りませんでした。こういった情報をいただけると非常に嬉しいです。
今度マンションの状況を見学しつつ、買ってみようと思います。

[646: 匿名さん]

>>644
大山駅はホームがカーブしてるから気になりますね。
高架後に期待です。

[647: 周辺住民さん]

>>645
カレーパン、開店時とか焼き立てに当たると絶品ですよ。ぜひ。

あとは丸鶴のレタスチャーハンは有名です。持ち帰りできます。

[648: 匿名さん]

>>647 周辺住民さん

紹介していただいたお店は全て行ってみますね。

[649: マンション検討中さん]

この物件に入居できるのは今の日銀の総裁がかわったあとですよね？
異次元緩和終了後の金利が怖い…

[650: マンション検討中さん]

>>649 マンション検討中さん
その頃でしょうね。急激な上げはないでしょうがあげる可能性はありますね。ただ実儒で必要な人はいま中古を買うか、待つか、賃貸かなのでそこまで選択肢はないかもですがね。

[651: 名無し]

>>646 匿名さん
ホームと電車の隙間が結構空いてますね…

[652: 通りすがり]

>>369 匿名さん
みらべるに行く角のクレープ屋さんはどうなるのだろう？

[653: マンション検討中さん]

>>652 通りすがりさん
ピエロですよね？あそこは再開発で道路になるのでなくなりますね

[654: 匿名さん]

>>653 マンション検討中さん

大山に住んでないので食べた事ないけど、人気店だからどこかに移転して続けるんじゃないのかな。タワマンの下の店舗に入ったりするかもね。

[655: マンコミュファンさん]

いくら人気とはいえタワマンの家賃払えんでしょ

[656: マンション検討中さん]

2期はどれくらい売れたのでしょうかね。北側、西側と完売するとおもいますか?
このマンションについてご意見伺いたいです。

[657: 匿名さん]

西向きは間取りが人気で抽選になりそうと営業の方が言ってました。値上げしそうとも言われたので、人気なんでしょうね。
価格表では7000万以下の3LDKは大体販売済で選択肢が少なかったです。

[658: 評判気になるさん]

大山駅の上り改札出たら
不動産屋の大きな看板が道路に何個も置いてある！
パチンコ屋さんだらけでビックリした。

ハッピーロードや文化会館の方へいく通りにも
飲食店の大きな看板が歩道に置いてあるし…。
中華料理屋さんが食べ物まで売ってたり、
ドラッグストアがお店の外まで商品陳列。
公道使用許可取ってるのかな？

[659: マンション検討中さん]

>>657 匿名さん
竣工予定が2023年10月ですが、竣工１年前には完売ほぼ確実でしょうね

[660: 匿名さん]

>>657 匿名さん

もう西向きの部屋も販売始めてるんですか？
間取りが良いですよね。

[661: 匿名さん]

>>657 匿名さん
西向きの部屋は夏は灼熱地獄になりますから、いくら間取りがよくても買わないほうがいいかと。
夏は窓を閉めてカーテンも閉め、エアコンフルパワーにしないと暑くて無理です。
逆に冬はバルコニーに洗濯物干しても、一日では乾きません。

[662: マンション検討中さん]

>>661 匿名さん
西向きのデメリットを知った上で検討しているのでは？

[663: 名無し]

>>653 マンション検討中さん
クレープ屋さんのお名前までは知りませんでした…
かなり昔からある、あのお店も無くなってしまうのですか…。

[664: マンション検討中さん]

次期で購入を検討していますが、楓館って１期から２期でどれぐらい値上げされたかわかる方いますか？

[665: 匿名さん]

マンマニさんの過去記事と価格表を比べると300～500万円くらいでしょうか？

[666: 匿名さん]

>>665 匿名さん

もう完売したプレミアム住戸でも450万くらいだったと思います。500万はなかったんじゃないでしょうか。

[667: 販売関係者さん]

ここと下板橋の新築マンションを比較する方はいますか。金額は大差がないが、下板橋の方が池袋駅に近いですね。

[668: 通りがかりさん]

板橋区のホームページに
大山の再開発について出てたわ。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/machidukuri/chiiki/1006312/1...
区議会議員にも聞いてみるか。

スレ違いだけど、板橋区役所の正面玄関左にある掲示板、
詳しく読んでみるといろいろと面白いね。

[669: マンション検討中さん]

>>665 匿名さん
楓館の68平米で100～200万程度だと思いますよ。

[670: 匿名さん]

思ったより上がっておらず驚きました、人気の割に良心的なのですね。ありがとうございます。

[671: 名無しさん]

>>609 名無しさん
川越街道は、もう拡張できないんですかね…。
渋滞する時は本当にひどいことになってるのですが…

[672: 名無しさん]

>>670 匿名さん
1期では、三菱は「今作から期ごとの値上げを始めるかもしれない」と伺いました。なのでまだ探りつつ慎重に設定しているのかもしれませんね。その様な売り方を好ましく思わない営業さんもいらっしゃるようですし。

[673: 検討板ユーザーさん]

条件のいいところから安く売り出してるから、後半に買う人は色々と悩みどころですね

[674: マンション検討中さん]

条件がよくなくて、値段が上がるとなると難しいですね。200万値上がり、諸経費分ですから～
金利も上がりそうだし
マンション買い時、難しいです。

[675: マンション掲示板さん]

桜館の残りは価格据え置きですから、条件さえ合えば迷わず買えると思います。

[676: 匿名さん]

以前ここで書かれていたように、価格付けの失敗でむしろ楓館の1期が相場より安かっただけかもしれません。
そして、オススメいただいたマルジューのカレーパンを食べてきました。最高でした。他のパンも食べましたが、カレーパンが頭一つ抜けて美味しかったです。
マンションの写真もあげておきます。楓館は13階くらいまで来てそうですね。

[677: 匿名さん]

連投失礼します。これは桜館です。桜館と楠館は先週に3階と書いてありました。

[678: 匿名さん]

楠館の裏側です。

[679: マンション掲示板さん]

>>676 匿名さん

値上げしているのは、70平米以下の部屋であって、桜館はあっと言う間に完売したから、楓館だけ割安だったわけではないと思います。

[680: 匿名さん]

>>679 マンション掲示板さん
レス495, 497の内部事情がどこまで真実かは分かりませんが、楓館のまさに70㎡未満の部屋は人気が集中し、1期に予定外の住戸が追加供給されたうえで抽選になっていました。
つまり安いと感じた人は多かったのだと思いますよ。だから2期で適正価格へ戻しただけなのかなと思った次第です。
桜の一部が1期直前に値下げされていたのは事実なので、「楓だけが安かった」とまでは言えないかもしれませんが。

[681: 通りがかりさん]

>>664 マンション検討中さん
楓館契約者です。
一期からオープンの部屋は値上げしてないと思います。一期でオープンしてなかった部屋が同じ階の相場でどうか、というところですが、もし上げたとしても数十万くらいと思います。

[682: マンション掲示板さん]

>>680 匿名さん
桜館の値下げは70A、65Ｋの２階以上だったと思います。結果的に一期一次で完売、部屋によっては倍率もついていました。
まあ桜館も切売りしていたら、70平米以下の部屋は値上げしていたでしょう。

[683: 通りがかりさん]

この駅は、民族学校があるようだね。
ホームまで先生が集団下校の引率をなさってらした。

[684: マンション検討中さん]

>>683 通りがかりさん
ここの外国人学校って近くにあって何か問題が発生したことなどがあるんですかね？

通わせる方はあった方がいいし、当方は通わせる機会はないので特に意識しておらず、もし公立小学校での交流会などがある場合は異文化交流の機会があり好ましいと思いました。

[685: 名無しさん]

>>684 マンション検討中さん
問題は無いと思いますよ。
駅のホームまで先生がお見送りしてくださるようだから、
小さな児童たちでも電車通学安心でしょう。
ホームと電車の間が結構あいていますしね。

[686: 通りがかりさん]

>>685 名無しさん

で何が言いたいんですか？

[687: 周辺住民さん]

>>676
カレーパン食べたんですね！美味しいですよね！

お店のランキングではいつも、1位塩バターロール、2位カレーパンとなってます！
ぜひ塩バターロールも食べてみてください。

[688: 名無し]

>>435 マンション検討中さん
総合病院は日本語がおできにならない方が
通訳付き添いで受信なさってらっしゃることもあって
待ち時間が長くなるのは多文化共生都市ならではです。

[689: マンション検討中さん]

近隣のお店は参考になりますが、総合病院は何か関係がありますか?？

[690: 通りがかりさん]

シティタワーズでも若葉マークの似たような書き込みが多いです。大山の人気マンションに思うところのある悲しい方なのでしょう。
人気のマンションではよくある話です。脈絡の無い単発は関わるだけ無駄ですよ。

[691: eマンションさん]

>>679 マンション掲示板さん
検討中のものなのですが一期と二期でどの程度な金額差があるのでしょうか。またどこの物件が一期からオープンになっていたなど分かりますでしょうか。　

[692: 匿名さん]

朝鮮学校は小学校は近くにありますが、小学校ですからなんの問題もない。
昔は高校とかは荒れてて大変だったらしいですがね。

[693: 匿名さん]

>>692さん
>>昔は高校とかは荒れてて大変
現地案内図に書いていなかったようなのですが・・・

日大医学部の方なので、マンションからはかなり距離がありそうでした。
そこまで気にする必要はないような気もしています。

板橋交通公園が気になっています。行かれた方いますか？
子供が遊べる場所があれば・・・ふれあいセンターも何をやっているんだろう？と興味津々です。公園情報などあれば教えてください！

[694: 周辺住民さん]

>>693 匿名さん
板橋交通公園は三輪車遊びが充実してる少し広めの公園です。遊具は古めです。

自転車移動になってしまいますが、東板橋公園・西池袋公園は子供が喜ぶと思います。

①東板橋公園
無料で入れるこども動物園が良いです。モルモット抱っこしたりポニーに乗れたりします。

②西池袋公園
大きなローラー滑り台があります。小さい子供は連れてくとずっとやってます。

[695: 周辺住民さん]

初心者マークってどうやったら消えるのでしょうか・・・・？

[696: マンション掲示板さん]

今日価格表がメールで来たけど、販売は順調ですね。桜館は残り三戸でした。

[697: マンション検討中さん]

楠館、楓館は販売状況はどうですか？

[698: マンション掲示板さん]

>>697 マンション検討中さん
楓館の残りは32戸、楠館は先着順一戸、楠館の西向き、北向きは5月中旬から販売開始ですね。

[699: 通りがかりさん]

価格表はれます？

[700: 通りがかりさん]

板橋区のホームページにいろいろ出ていたわ。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/machidukuri/chiiki/1006312/1...
詳しく見ていないけど。

[701: 通りがかりさん]

十条のタワーが高すぎてこちらに流れてきそうですね
あっちのスレは荒れてます

[702: 口コミ知りたいさん]

ここってもはや話題になりませんよね？
販売も二期までいくとこんなもんなんですか？
コンセプト的には十条なんかよりもこちらが好きなんですが

[703: 匿名さん]

先週近くに行ったので写真を撮ってきました。
川越街道沿いの楓館は最上階の14階を工事しているのではないかと思います。
桜館は4階部分を工事していて、写真には駐車場のの入り口も写ってます。
写真はないですが、西向きや北向きの楠館の工事も行ってました。
順調に進んでいる様です。

[704: 匿名さん]

>>702 口コミ知りたいさん

ここは十条のタワマンとはコンセプトが違うので、このマンションを本気で買いたいと思ってる人ばここで色々書き込みしたりしないで、MRに行って話を進めている様ですよ。
連休前に125戸契約済みでしたからこの連休でまた販売が進むんじゃないでしょうか。

[705: マンション検討中さん]

>>702 口コミ知りたいさん
情報出揃っていて、粛々と売れてるので話題にはもうあまりならないでしょうね。もう3/4くらい売れてますし

[706: 契約者]

いよいよ今週末は第三期販売住戸の申込登録のようですね！順調に売れていくことを願っています。
また、契約者向けのウェブセミナーを夏頃に開催予定と販売センターから連絡がありましたので、楽しみです。この頃にはだいたいの住戸が売れてしまっている予定なのですかね。

[707: マンション検討中さん]

もう3期まで行ってるんだ、早いね
3期ともなると値上がりすごそう

[708: マンション検討中さん]

>>706 契約者さん
今日時点で先着順が13戸になっているから3期で9戸契約かな？残り少なくなってきた。
販売当初は高く感じたけど、今となっては安く感じるね。

[709: ご近所さん]

ここは壁紙、床色の変更やオプションはまだ可能ですか？

[710: 名無しさん]

>>709 ご近所さん

すでに不可でした。ビルトインオプションをいくつかしたかったんですけどね。

[711: 検討板ユーザーさん]

>>710 名無しさん
来年の12月入居なのにもうだめなんですね。
ご返信ありがとうございました。

[712: 名無しさん]

>>711 さん

このぐらいの規模だとオプション付けるなら第一期での購入が確実かもしれません。

[713: 通りがかりさん]

12年前に駅前ダイワハウスを購入した者です。マンションの格が違うから比較するのも恐縮ですが、当時とは比べ物にならない価格帯ですね。お金持ちが羨ましいです。変わっていく大山が楽しみです。

[714: 通りがかりさん]

>>713 通りがかりさん

間違えました10年前です

[715: マンション検討中さん]

>>713 通りがかりさん
プレミスト大山も中古相場は新築時価格より上がってますよね。10年前比較は大山に限らず都内はほぼ全て当時と比べ物にならない価格帯です。
10年前に買えてよかったですね。

[716: 検討板ユーザーさん]

>>713
時節柄価格はだいぶ違いますが、そんなに格がちがうこともないんじゃないですかね。余裕のあった時期の建築だと間取りなどにもゆとりがありますし。良い時に購入されたのではないですか。

[717: マンション検討中さん]

>>714 通りがかりさん

ここはまだ通過点で、すみふのタワマンは坪単価450とかみたいです。

[718: 通りがかりさん]

713です
すごい世の中ですね。いま買おうとするならきっと白目で泡吹きます。
値上がったいま売却しても購買対象が同じく値上がりしてますし、ローン残高は減るどころか上がるでしょうし、結局庶民のわたしは組んだローンをちまちま返していくことにします。再開発に反対意見も多い街ですが、リニューアルする大山を静かに見届けたいと思います。大山は暮らしやすい良い街ですよ。スレ違い失礼しました。

[719: 検討板ユーザーさん]

>>718 通りがかりさん

同感です

[720: マンション検討中さん]

ピッコロスクエアにタワマンが建つ計画があるんですね。大山がタワマンだらけでビックリです。
桜館の眺望にちょっと影響ありそう。。。
だけど、町の発展、楽しみ。

[721: 契約者さん]

>>720 マンション検討中さん
景観はちょっとではない影響でしょうね。日照も一部影響を受ける住戸もあると思います。このあたりは重説でも話される部分になります。街の発展はたのしみですね！

[722: 匿名さん]

タワマン下の店舗も何が入るか楽しみです。

[723: マンション検討中さん]

>>721 契約者さん
そうですね。
オブラートにちょっとと表現してみましたが、結構な影響受けてしまいますかね？

竣工は早くても2028年とかでしょうか？
もっと先ですかね。
駅も変わりますし、楽しみです。

[724: マンション検討中さん]

>>723 マンション検討中さん
60m先くらいの目の前に100mのタワマンができれば当然影響はあるでしょうね。これから周囲の土地の買い取り活動になるので、遅延していって竣工は2030年くらいになってもおかしくはなさそうなくらいかとは思っています

[725: マンコミュファンさん]

道路できたらこのマンションより駅側の土地もどんどんマンションになっていくんですかね
そしたら中古でここは選ばれにくいですかね

といっても私は満足して買ったので文句はないですがね

[726: 匿名さん]

>>725
元々もっと駅寄りにいくらでもマンションはありますよね。どちらかと言えば、そういった競合に負けないだけの差別化ポイントを維持し購入希望の外部の方々向けにアピールできているかの方が重要な気がします。

本物件の場合は庭園など明確な強みがあるわけですから、区分所有者の皆で管理組合を盛り上げ、健全な財政を保ったり、植栽や共用設備をコストを掛けて綺麗に保ったり、プラスアルファの付加価値を産む施策を実現したり、自作のHPで成果や強みを外部向けにアピールしたりすることが重要だと個人的には考えています。
それらさえ出来ていれば自ずと売却価格にも繋がると思います。逆もまた真なりでしょうけれど。

[727: マンション検討中さん]

>>725 マンコミュファンさん
どんどんマンションが建てば街は潤い、周辺相場全体が上がるもんですよ。

[728: 検討板ユーザーさん]

MRに行ってきましたが、159戸販売済みで残りは28戸でした。
いよいよ残り少なくなってきましたね。

[729: eマンションさん]

>>728
この2週間で10戸も売れていますね。7月には完売するかもしれませんね。
やはり最近の価格の中では割安感があるからでしょうかね。

[730: ご近所さん]

このマンション隣接の　島長　の　焼き鳥　は　本当においしいです。毎日予約しないと買えないほど人気です。

ただ、煙もくもくで営業してます。西側南側の低層階の方、苦情出さないでね。
　

[731: 坪単価比較中さん]

>>730 ご近所さん
島長、持ち帰り専門店なんですね。食べログで評価3.19
大楠に住んだら一度は食べてみたいです。

[732: 匿名さん]

すぐ苦情だそ♪

[733: マンション検討中さん]

高架化で駅は綺麗になりますし
ハッピーロードもかなりにオシャレ綺麗になるみたいですね
ここの利便性も既にいいですがもっとよくなります
近くに立つタワマン3棟にリセール力では当然負けますが大山駅周辺相場がグンとあがりそうなので、ここもそれなりにリセールバリューあると思うんですよね
加えて庭園のユニーク性もありますしね

[734: 口コミ知りたいさん]

>>733 マンション検討中さん
大楠購入者であり、マンション素人の私から質問させてください。ここで言うリセール力と言う言葉は、具体的にどういうものでしょうか。

素人の私が想像するに、リセール力とは、以下二点の捉え方がある様に思うのですが、実際はどちらの意味（若くはそれ以外）でマンクラの皆様は使われているものなのでしょうか？
①売却時価格-購入時価格
②売却時の坪単価を他の物件より高くできるかどうか（例えば周りのタワーマンションにより大山坪単価は450くらいになるとかていし、他方で大楠はタワマンでなく他のタワマンより駅距離が遠いので420くらいになるとしますと、すなわちリセール力は低い、となるのでしょうか）

もし①がリセール力で有れば、今後できる大山のタワマンよりも大楠の方がリセール力はある、とも言えるのかな、と思い質問した次第です。

[735: マンション検討中さん]

>>734 口コミ知りたいさん
私もそう思います。
ただ流動性は駅近タワマンの方が高そうですよね。

どちらにせよ、ここもタワマンも、先が楽しみな地域であることに変わりません

[736: 口コミ知りたいさん]

>>735 マンション検討中さん
734です。ご回答ありがとうございました。
そうですね。おっしゃる通りで、先が楽しみな地域だと感じており、毎日”大楠ノ杜”とか、”ピッコロスクエア”とか、”クロスポイント”とかでネット検索している自分がいます。
大楠も、今後できるタワマンも、どちらも素敵な物件になり、大山が盛り上がっていけばなー、と思います。

[737: マンコミュファンさん]

>>734
基本①の考えになるんだと思うんですけど、人によってニュアンスが違ったりしますものね。
もともとは、安定した相場のもとで標準的な条件で借入を想定して、経年減価と残債の兼ね合いを見ていたのだと思います。

[738: マンション検討中さん]

はじめてモデルルームというものを見に行きました
今までアパート住まいだったのですが、マンションって意外に天井低いんですね
あと下がり天井っていうのかな？アレの凸凹感がすごいのと圧迫感を感じました
だいたいどこのマンションも天井ってあんな感じなんですかね？

[739: マンション検討中さん]

>>738 マンション検討中さん
ここのマンションは天井低め(普通？)、下がり天井がかなりきつめです。住空間重視でしたら他のマンションも見た方がいいかもしれませんね

[740: マンション検討中さん]

>>739 マンション検討中さん
他と比較して低い方なんですね
マンションはあんなに低いのかと不安になってたので少しホッとしました
ちなみになんでここは低くしてるんですか？
やっぱり高さ制限ある中で戸数を多くするためとかですか？

[741: 匿名さん]

>>740 マンション検討中さん

他と比較して天井高は低くはないですよ。平均です。
現在、天井高2600以上の住まいでこちらを見学しましたが気にならなかったですけど。

[742: マンション検討中さん]

>>741 匿名さん
なるほど、平均なんですね
ちなみに下がり天井も平均並みですか？

[743: 匿名さん]

>>742 マンション検討中さん

下がり天井はどうですかね？！気になるならやめておいたほうがいいと思いますよ。やはり人それぞれ感じ方が違いますから。

[744: 評判気になるさん]

下がり天井って確か1650くらいのとこもありましたよね？図面見直してないんで間違ってたらすみません
成人男性だと頭がぶつかる高さの下がり設定はどういう意図が？

[745: 口コミ知りたいさん]

板橋区HPで都市建設委員会資料（6月9日）が出てましたね。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/kugikai/kaigishidai/iinnkaishidai/t...

6番目の資料で「大山駅周辺等の街づくりの状況について」がありました。
この資料のうち、「3. 大山駅東地区地区計画」があるのですが、ここに記載されている内容は、つまりどういう意味なんでしょうか。なんというか、見ようによっては駅前周辺地区（3.3ha）の用途地域を変更し、タワマンなどが立てられるようにしようとしている、という気もするのですが、考えすぎですかね。どなたか、お詳しい人、教えてください。

[746: 匿名さん]

>>744 評判気になるさん
図面も見てないでどこからの情報？
そんな低いところあるわけないよ。

[747: 口コミ知りたいさん]

>>746 匿名さん
私もそんな低いの無い、と思いながらも図面を先ほど見ましたが、本当に一部のタイプの、ごくごく一部分で1680の下がり天井がありましたので、744さんのコメント自体は大きな間違いではないです。
ただ、本当にごくごく一部（0.5畳くらい）＆廊下側（中庭側）なので、そこまで気にならない人は多いのかな、とは個人的に思います。

[748: マンション検討中さん]

>>745 口コミ知りたいさん
駅前だからありえるんじゃないですかね？ただ戸建ひしめいているエリアなので権利関係が複雑すぎるので、タワーができるとしても10年以上先の話でしょう。あのあたりは現在の開発にも反対の旗をたててる人もいますし

[749: 通りがかりさん]

長寿医療センターの隣はおしゃれなカフェ併設のでっかい公園が良かったな～
介護医療施設はもうお腹いっぱいだよ～
大山をもっと発展させようよ～

[750: 検討板ユーザーさん]

>>749 通りがかりさん
介護施設立て替えで溢れる人を収容する施設2棟と防災倉庫を大山公園隣空き地に作るんですね。
大山駅近くの好立地で今後交通量も増えることから地域の方が集えて長く愛される空間も配慮してほしいです！
https://youtu.be/i4PlWC3ivjs

[751: eマンションさん]

>>749, 750
大変参考になりました。
大山の発展のポイントになりそうな土地ですね。高架化後に'東上線＋三田線'の板橋区中心エリアとしての発展に貢献しそうな場所です。
収容施設も、使ったあとの転用など魅力的な施設が欲しいですよね。2階建てって...。

こういう国や都県の土地って基礎自治体から用途の要望を強く出せるのかと思っていましたが、東京都が相手だと難しいのでしょうか。
一議員レベルからではなく、板橋区長レベルでしっかり要望出すべきだと思うのですが。区長って優秀な人なのだろうか。

[752: 口コミ知りたいさん]

板橋キャンパス跡地活用プランの最新行政資料はネットであさった限り、以下なのかなとの認識です。（令和4年5月18日の板橋区資料）
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

これの最後のページにレイアウトや、工事スケジュールが記載されていて、わかりやすいです。

他方、この資料をみて個人的に初めて知ったこととして、どうやら本整備事業の建設工事入札が2度不調におわり、当初スケジュールでの開業が困難との結論に至ったようです。入札不調の理由は、コロナと建設資材・原材料高騰によるもののようですが、それであれば、今後もウクライナ情勢による資源高・金利差等による慢性的な円安いは続くことが予想されることから、この事業自体、この方向性で進むのか、怪しくなってきた、という感じがします。

[753: マンション掲示板さん]

そういえば日大板橋病院の建て替えって計画はどうなってるんですかね
今ある場所に建て替えするって話は聞いたけど時期の話って全然聞かないですよね
ここもお金集まらなくて頓挫かな？

[754: 匿名さん]

>>753
下板橋に移転して駅直結って話も遠い昔にありましたね。

[755: 口コミ知りたいさん]

大楠の杜のHPの物件概要見ましたところ、updateされてましたね。
販売戸数14戸（2022年6月6日）→11戸（2022年6月13日）

この1週間で3戸売れたんですね。順調に売れてますねー。

[756: 口コミ知りたいさん]

祝！桜館完売！！（大楠の杜HPの”間取り”にて記載されてました）

[757: 評判気になるさん]

>>753 マンション掲示板さん
見積まで進んでいたようですが、例の理事の贈収賄問題でどうなるのでしょうかね。業者選定からやり直しかもしれないですね。

[758: マンション検討中さん]

おそらく残り25戸かと。
シティタワーズの販売が始まると、さらに販売加速するのではないかと思います。

[759: eマンションさん]

>>752
資料をいただきありがとうございます。
思った以上に板橋区が主体でやっているようで一安心しました。
スケジュールは遅延するようですが、改めて検討する過程でより良い施設に変わると良いですね。

[760: マンション検討中さん]

>>758 マンション検討中さん
シティタワーズが2023年1月以降の販売に変更となっていました。本物件はその頃には完売している気がしてきました。

[761: 通りがかりさん]

シティタワーズ建設予定地近くの国際学生宿舎寮も壊してますね
めちゃくちゃでかい面積のところにどんな建物が建つのやら

[762: 通りがかりさん]

すみません、自分で調べました
普通にマンションですね
この辺の保育園や小中学校パンクするのでは？
https://newswitch.jp/p/27497

[763: 口コミ知りたいさん]

Twitterでも情報上がってましたが、凄い勢いで売れてますね。
直近一週間弱で8戸も売れてます。

[764: 口コミ知りたいさん]

日経でも「首都圏の新築マンションTOP30 将来格付け」にて板橋区で唯一ランキングに入ってました。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCD249JD0U2A520C2000000/?unlock=1

[765: 通りがかりさん]

昨日営業さんが電話で残り30戸くらいとおっしゃていましたよ。

[766: 匿名さん]

17日作成の資料もらいましたが残りは23戸でした。
楓館が8戸で楠館が15戸でしたよ。

[767: 匿名さん]

>>764 口コミ知りたいさん

このランキングですね。

https://farm8.static.flickr.com/65535/52157641218_51070297b8_o.jpg

[768: 匿名さん]

契約後に天井高が気になりだしました。。
59m2の部屋にしましたがよく見たら部屋の半分くらいが天井高1880になっていて、寝室にするのに圧迫感ないかなとか、WIC部分も1880なので収納スペースが思ったよりないなとか…。
広さよりもマンションのブランド、利便性を取ったので仕方ないですが、ちょっとモヤモヤしてしまっています。

[769: 匿名さん]

1880は低すぎんか？

[770: マンション掲示板さん]

そうなんですよね、ここは全体的に下がり天井がえぐい
狭い部屋でも天井高ければ広く感じるけど、狭い部屋でも低かったら…
天井高はしっかりチェックして買わないと後悔しますよ

[771: 通りがかりさん]

そもそもサッシも1890でかなり低いし、専有部で選ぶマンションじゃないよね。
専有部より中庭にときめくかどうか。

[772: マンション検討中さん]

ここ天井高が記載された資料が渡されないのはかなり不親切に感じました。ちゃんと確認しないのが悪いのももちろんあるが、契約者から完成後の不満やクレームが発生しそう。

[773: 匿名さん]

図面集やトレース図はもらっていたので事前に確認はできたのですが、内覧会でこんなに低いっけ…ってびっくりする人はいるかもしれませんね。
あと下り天井の幅が広い部屋には（設計側もまずいと思ったのか）ダウンライト設置してくれていますね。これでなんとかおしゃれ空間にできるといいなぁという感じです。

[774: 検討板ユーザーさん]

>>773 匿名さん
それって例えばどのタイプの部屋ですか？

[775: 匿名さん]

>>774 検討板ユーザーさん
例えば75Cとか65Eですね。シーリングライトひとつだけだと光が行き届かないようなお部屋につけてるのかなと思います。

[776: 検討板ユーザーさん]

65Eは洋室3の３分の１？くらいが1880なんですね
WIC部分もこの高さだと嫌ですね
しかも洋室2にいたっては1680とは…
女の子専用部屋になりそうですね
図面で天井高をよく見てなかったので皆さんのコメントでいまさら気付かされました
ただ自分の部屋は2450みたいなので安心しました

[777: マンション検討中さん]

65e-1って一期ですぐ完売してたけど他と比べて安かったの？
下がり天井きついところを安くして先に売り切った感じ？

[778: 匿名さん]

あらためて図面見返すと面白いね
一時間くらい見入ってしまったw

[779: 通りがかりさん]

65E契約者ですが気分悪いですね。
「自分の部屋の下り天井が心配」という書き込みは分かりますが、「自分の部屋は違うけどこの部屋は酷い」という書き込みなど、どういう神経していれば書き込めるんですか。同じマンションに26世帯も入居するタイプなんですよ。
Twitterでも「～の館は～」とか自分の住まない館を貶めるような発言も見ましたし、醜いマウントで嫌になります。マンション全体で和気藹々とみたいな発想にならないんですかね。
65E-1はそもそも1期で販売していませんよ。
私は下り天井には納得したうえで、家具の配置次第で何とかなると思って購入を決めました。どこを気にするかはそれぞれ違って当たり前です。お互い気持ち良くコミュニティを作っていけると良いですね。

[780: 通りがかりさん]

そうです、下り天井を気にするかは人それぞれ
酷いと思うかも人それぞれですが、わざわざ口に出すことではないです
仲良くやっていきましょう！
ちなみに一期販売は65E-2です

[781: マンション検討中さん]

楓館購入者です。そうですよ!其々気に入って購入したのですから～どの棟に住んでいるからでなく皆さん仲良くしたいと思ってます。購入者の皆様宜しくお願い致します。

[782: 匿名さん]

>>776 検討板ユーザーさん
自分の部屋は安心って、誰得情報ですか。
そんなこと自分一人で思っていれば良いでしょ。

[783: マンション掲示板さん]

天井や梁の話は当初からちょっとあって、それは検討に役立つ情報だったのですけど、大半売れてからはそれぞれの住戸に買主がいるわけで、良い気持ちしないのもすごく分かります。難しいもんです。

[784: 通りがかりさん]

779ですが、実を言うとそんなに怒っていたわけではありません。皆さんが汲み取ってくださったように、各部屋には購入者がいることをお互いに尊重し仲良く過ごせたら良いなと願っています。
必要以上に厳しい言葉を選んでしまったことは反省しています。申し訳ありません。お互い様、ということで流していただけると幸いです。
話題を変えますね。地所レジさんから連絡のあった街の散策のって皆さん応募されましたか？

[785: マンション検討中さん]

そんな案内受けていません
特定者のみへの連絡なのですか？

[786: 匿名さん]

私も受けていないですね。街の散策ですか。。。

[787: 通りがかりさん]

そのもの散策という案内ではなく、5月初めにご契約者様アンケートという件名のメールが届いていませんか。妻のアドレスには未着でしたので、共同名義でしたら夫婦のどちらかのみに届いているかもしれません。
夏頃に開催予定の第1回目のウェブセミナーについて、内容の希望をURLで回答するものでした。その中でウェブセミナーで使う素材として「街をまわる企画があれば参加可能か」のような設問もあったように思います。
件名を見て全員アンケートと思っていましたが、契約のタイミングなどで振り分けているのでしょうかね。

[788: マンション検討中さん]

>>787 通りがかりさん
アンケートは届いてますね、その設問があったかは記憶にないですが
その設問で可能とした人に連絡をしているのでしょうか
契約後はほぼ連絡も来ないので、他にも案内漏れとかないか不安になってきました

[789: 通りがかりさん]

>>788
ではアンケートは皆さんに届いていたのかもしれませんね。
784では私の書き方が悪く誤解を招いてしまいましたが、アンケートの後に個別連絡があったわけではなく、このアンケートに皆さんどう答えられたのかなという意図でした。
面白そうな試みですし、自主的に似たようなことをするのも楽しそうだなと目論んでいます。

ちなみに仮に応募していても、参加人数が限られ抽選とのことでしたので不参加が多数派だと思われます。
それと契約後にうちが受けた連絡は、担当営業さんの物件異動という内容のみです。

[790: 匿名さん]

楠館最上階クライマックスまで出来てきましたよ～。
楽しみですね！

[791: 名無しさん]

庭園憧れる

[792: 匿名さん]

>>790 匿名さん
自己レスです。間違えました、楓館でした。

[793: マンション検討中さん]

4LDKでキャンセル発生しましたね。
残り22邸は入居が1年以上先と考えると順調ですね。

[794: 検討板ユーザーさん]

>>793
どこかに情報が出ていましたか？
差支えなければどの部屋か教えていただけませんでしょうか。

[795: 検討板ユーザーさん]

自己解決しました。桜の最後まで残っていた112号室ですね。完売表示から15日ですと本審査落ちのキャンセルとかでしょうかね。

[796: マンション検討中さん]

皆さん駐車場の利用希望されましたか？
ここの設置率が高いのか低いのかわからないですが、外れたら車を手放す約束を妻としてしまったのでドキドキしてます

[797: 名無しさん]

>>796 マンション検討中さん
近くに安い駐車場ないんだっけ？自分は車乗らんけど、マンション買っても近くの駐車場使ってる知り合い多い気がする。約束したならもう仕方ない話かも知れんが笑

[798: マンション検討中さん]

屋内じゃないと嫌なんすー

[799: マンション検討中さん]

>>796 マンション検討中さん

一期購入組ですが、駐車場申し込みました。当時担当には倍率1.5倍くらいと言われましたが、さてどうなるか。
抽選は1年以上先ですが、ドキドキですね。

[800: 検討板ユーザーさん]

今更ながらモデルルームを見に行こうと思っている者ですが、参考までに事前に皆さんに質問させてください
マンマニさんの以下のページに記載のある価格は実際皆さんが購入された価格と同じですか？
https://manmani.net/?p=39845