ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[スムログ 関連記事]
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜のギャラリーを見学して、ミニ座談会をしました！
https://www.sumu-log.com/archives/35161/

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜《再開発で羨望の地へ！10の注目ポイントと、3つの懸念材料》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/5446/
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　現地訪問レビュー
https://www.sumu-lab.com/archives/8606/
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/26720/

[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん

先週からモデルルームで案内会が始まっているので、その情報が欲しいですね。
ここは色々なタイプの部屋があるし、桜館、楓館、楠館と3つの棟があるので、値上げされたかは分りづらいと思います。
マンションジャーナルで大山が紹介されてました。
活気ある商店街、再開発、大きな病院、池袋や区役所までのアクセスの良さ等、狙い目の場所だと思います。
https://kawlu.com/journal/2022/01/31/85713/

[602: マンション検討中さん]

>>601 匿名さん
2期価格決まりましたね。やはり高くなってました。買えるかな?

[603: 匿名さん]

>>602 マンション検討中さん

何か情報をお持ちなら教えて下さい。

[604: マンション検討中さん]

>>602 マンション検討中さん
価格表とかあったらみたいです！

[605: 名無しさん]

当初はここが第一候補だったのですが、モデルルーム・現地を見学したうえで比較検討し結局他の物件に決めました。

コンセプト含め気に入った点は実際見ても良いと感じたのですが、
○一次取得なのでこだわりが強くはなかったが内装が他のモデルルームに比べて微妙に感じた
○他の候補物件も大通り沿いだったが、とりわけ川越街道の車の飛ばし方とトラックの多さの印象が悪かった
○雨に濡れず屋根のあるアーケードを歩いて帰宅というイメージに惹かれたが、商店街中央の開発でその辺が良い方に変わらない可能性もあると感じた

という3点が主にネックになり、第一次の申し込みを見送りました。

それでも魅力的な物件だとは思うので、今後検討される方の参考になれば幸いです。
蔵をシアタールーム活用して映画やスポーツを観たり、両親をゲストルームに招いたり、という憧れも抱いていたので個人の感性が合えば凄く素敵な物件だと思います。

[606: マンション検討中さん]

>>605 名無しさん
この物件だとどれも気になる人はネックになってくる話なので、そこで納得がいかなそうな場合は他にして正解でしょうね。
仕様はディスポーザーがちゃんと入っている以外は天板の仕様やサッシの高さも低め、窓も連窓ではなく下がり天井もきつめなので、気にする人は気になる。
川越街道沿いはT4サッシ採用などの音対策はしているが、かなり交通量があるのは変わらないので。その代わり南向きなのに金額はおさえぎみなのでトレードオフで考えられるかどうか。あとら東向・西向住戸で川越街道から離れるか。
東向は特にピッコロスクエアの再開発による採光・眺望の悪影響がでる可能性があるからそこをのみこめるか。クロスポイントで屋根がなくなるのは確定ですしね。資産的・利便的な好影響はあるかもしれませんが、これもトレードオフですね。

[607: 第一期契約者さん]

住むのを楽しみに待ちつつ、二期の価格がどのくらいになっているのかも気になる。

[608: マンション検討中さん]

楓館を検討しています。騒音は二重サッシである程度防げると説明をうけました。排気ガスについてはどうなのか?購入検討の方がいらっしゃいましたらご意見を伺いたいです。因みに検討階数は３階です。

[609: 名無しさん]

>>608 マンション検討中さん

私も楓館を検討しています。川越街道は交通量が多いので低層だと粉塵で洗濯物が干せないのではないかと心配です。
契約された方のご意見を聞きたいです。

[610: 匿名さん]

>>609 名無しさん
電気自動車の普及が進んでいるので、マンションを検討する上ではあまり気にしてはいませんね。

[611: 契約者さん]

>>609 名無しさん
私は川越街道の交通量特にトラックの多さも気になったので、桜館を契約しました。
楓館を購入される場合、特に低層の場合は洗濯物をバルコニーに干すのは諦めて、洗濯乾燥または浴室乾燥をメインにすることが賢明かと個人的には思います。それでも布団とかはたまに外に干したいかもしれませんが。。

[612: 匿名]

今の家が街道沿いですが、特に不便を感じたことはありません。何日も外に干したままにする訳ではないのなら、そこまで気にする必要ないと思います。
川越街道沿いに限らず、チリ一つ入らない清潔な屋外干しなんてないですし、それなら浴室乾燥の方が良い気がします。。

[613: 検討板ユーザーさん]

今の車の排気ガスはかなりクリーンですから、612さんが仰っているように何日も外に干しっぱなしにしなければ大丈夫なんじゃないかと思います。
黄砂や花粉、学校が近くにあったらグラウンドの砂埃とかの方が困るんじゃないでしょうか？

[614: 匿名さん]

街道沿いに住んでおりますが、やはり窓を開けていると音は気になりますが、排気ガスや埃が気になることはほとんどないですね。

[615: 匿名さん]

街道沿いに住んでいますが、ベランダに黒いススがすぐに積もります。
逆に騒音は全く気になりません。

乾燥機使う家庭なら問題ないですが、洗濯物を外干ししたい家庭なら楓館以外を選ぶと安心だと思います。

[616: マンション検討中さん]

さすがに川越街道は排気騒音等、それなりに気にはなると思います。目の前が信号なので、車の発進時は音やガスが出ます。サッシを閉めればまずOKとは思いますが、室内の空気は壁の換気口から取り入れになるため、多少音も入ってくるのではないかと。フィルターもそれなりに汚れると思います。
晴れの日中など、沿道のマンションを見て回ってみるのもアリかと思いますよ。

[617: マンション掲示板さん]

幹線道路沿いの場合、騒音や排気ガスは一般的に何階以上から緩和されるのでしょうか？
調べてみると色々書かれていて、混乱します。。

[618: 匿名さん]

楓館の中層(4-8階辺り)を契約済みです。
価格、日当たりによる冬の暖かさ、明るい部屋、階数などを考慮して楓館を選びました。

騒音については、換気以外では窓を締めると割り切っています。実家がトラックも通る大通り沿いですが、トラックの走行音以外だと、自家用車でも加速時のエンジン音はうるさいです。楓館は目の前にバス停と信号があるので開けっぱなしは厳しいだろうと思います。
ただ、子育て中で、どうしても我が家からの音も出るため、逆に各戸で窓を締めて騒音対策をして頂ける分、気がラクになるとも考えています。

排気ガスについては、実家では黄砂等では汚れる洗濯物も違和感なかったので、割と楽観的でした。植栽が多少軽減してくれそうですし。
ただ、試してみてあまりに厳しければ室内干しや乾燥機に切り替える覚悟はしています。換気も、最悪の場合は玄関側をメインでやれば良いかなと。

共用部、立地、コスパが悪ければ他の物件を選んだかもしれませんが、そこが他に変え難い魅力だったため契約することに決めました。

[619: マンション検討中さん]

>>617
音は上に上がっても単純には減らないと思います。
上に上がると反響でうるさいという説もありますね。個人的にも、７階や8階程度に上がったところで、少なくとも軽減されてる感じはしません。
タワマンとか、前後左右並び立つもののない高さならばまた違うのかもしれません。
排気は単純に上がるだけ有利じゃないでしょうか。

[620: マンション検討中さん]

>>617 マンション掲示板さん
川越街道ではないですが、近しい大通り沿い15階程度に住んでいますが音は窓を開ければうるさいですので、上層に行っても音の軽減はそこまで期待できないのではと思ってます

[621: マンション検討中さん]

楓館は5階まではT4サッシ(二重サッシ)、6階から上はT3サッシであることから、上にいけば音も軽減されるのかと思ったのですが、違うのでしょうか。

[622: マンション検討中さん]

>>621 マンション検討中さん
さすがに5階以下はかなりうるさいと思うので、
5階以下＝かなりうるさい、6階以上＝うるさい くらいの違いはあるのではないでしょうか？低層はトラックの振動も伝わってきそう。

[623: 匿名さん]

専門家ではなく簡単に調べただけですし反響は考慮していないので参考程度にして頂ければと思いますが。
環境省の低周波騒音に関する資料で、音源からの距離が倍になると-6dBとありました。トラックから1階窓の距離を6m、6階の高さを20mと仮定すれば6階の窓までの距離も20mと少しなので、ザックリ1階と6階で-8dB、8階で-12dB、16階で-18dBくらいの差になるのではないかと思います。
ちなみに-10dBで音量は半分のようです。

うるさい工事の音量が80dB-90dB程度で、50dB-60dBに抑えれば夜間の住宅街程度の静けさで、うるさいと感じづらいようです。
T4が-40dB以上、T3が-35dBのため、1階と6階の距離による減衰差が丁度この程度であるため6階以上をT3としたのかもしれません。
おそらく窓を締めたら5階より6階の方がうるさいですが、いずれにしても1階含めいずれも窓を通せば50dB程度に抑えられるので十分ではないでしょうか。
窓を開けている場合は、7階程度で-10dB程度で音は半分なので確かに減衰しますが、80→70dBにしてもうるさい事はうるさいでしょう。高さのみで-30dBを実現するなら64階程度の距離となり現実的とは思えません。

どちらかと言えば吸気口の隙間からの音漏れがあるか否か、コンクリート部分の減衰率は十分か、そもそも耐震構造なので音よりもトラック走行時の振動の方を気にすべきとは思います。

[624: マンション検討中さん]

とても勉強になりました。

[625: マンション検討中さん]

>>605 名無しさん
最寄り駅前や商店街のお店が、歩道にまで看板やお弁当を含めた商品を並べているし、
ゴチャゴチャしてますね。

[626: マンション検討中さん]

623様
とても勉強になりました。有難うございます。
振動ですね。あまり考えていませんでした。現地で確認しようと思います。

[627: マンション検討中さん]

桜館がほぼ完売していましたね。
あとは楓館の一部と楠館(次期販売予定？)ぐらいしか選択肢がなさそうでした。

[628: 匿名さん]

>>627 マンション検討中さん

MRに行かれたのでしょうか？
桜館もホームページに掲載されている部屋とまだ一部販売していない部屋が少し残っていましたか？
楓館の販売状況もご存知でしたら教えて下さい。

[629: マンション検討中さん]

全部で100戸売約済みでした。桜は数個、楓も結構売約済みでした。2期前に結構販売していたようです。まだ１期分のお部屋もあったと思います
直接問い合わせしたら良いと思います。

[630: 匿名さん]

>>629 マンション検討中さん

販売状況の書き込みがないので、あまり販売が進んでないのかと思ってましたが計画通り売れているようですね。

[631: マンション検討中さん]

桜館は残り10戸で今回の販売で半分くらいにはなるのかな？
楓館は南向き最上階が先着順で売りに出てるから庭向きほしい方は急いたほうがいいね
かなりハイペースで売れてますね

[632: 匿名さん]

>>631 マンション検討中さん
南向きの最上階の部屋と言うのは中庭に向いてる楠館の2LDKの部屋のことですよね？
中庭に面している南向きの部屋はもうこの部屋しか残ってないので中庭向きのの部屋を検討している人はラストチャンスですね。

[633: マンション検討中さん]

HPで外観CGが追加されてますね！
楓館ってバルコニーガラスが二分されてて、かつ茶色の壁色を多用してるんですね。思ってた色味イメージとは少し違いましたが、特徴的な感じですね

[634: 匿名さん]

>>633 マンション検討中さん

外観CG見ました。なかなかカッコ良いですね。実物がどうなるか楽しみ！

[635: マンション検討中さん]

2期募集終了しましたね。南西、北側まだ残っていますよね。売れ行き気になります。

[636: 評判気になるさん]

売れ行きはマンマニさんのブログにも書いてありますよ
販売スピードがハイペースですね

[637: 匿名さん]

>>635 マンション検討中さん

ここのYahoo！の物件概要みると2期1次の総戸数の所が12戸/187戸になってるので、今回の販売は12戸だったのでしょうか？楓館もまだ販売していない住戸もあるようですし、楠館も中庭向きの以外はまだ販売してないですよね。計画通り販売してるんでしょうが、今回はどこくらい売れたんでしょうね？

[638: 匿名さん]

>>636 評判気になるさん

マンマニさんのブログはこれですね。
確かに順調そうです。
https://manmani.net/?p=43972

[639: マンション検討中さん]

販売中の都内のマンションでは人気ナンバーワンですからね。グランでも良かったのに。地所のランドマークマンションとなる物件、売れ行き良いわけです。

[640: 名無しさん]

2期の価格や販売済み戸数など参考になりました。
残り1年半で1/3くらいですし、完売しそうですね。
もしかすると10月販売開始のクロスポイントや十条タワーの価格を見てこちらも値段上げるかもしれませんね。

[641: 周辺住民さん]

マテリエルのモンブラン　と　マルジュ―のカレーパン　を食べれば、きっと大山好きになりますよ。

[642: 通りがかりさん]

CHIFFONキヌヤのシフォンケーキもおすすめです！

[643: 通りすがり]

>>9 匿名さん
駅前に不動産屋や飲食店、マッサージ屋が
歩道にまで大きな看板を出していて邪魔ですね。

[644: 名無し]

>>361 匿名さん
ホームドアが設置されていないのに、
特急やら準急が猛スピードで通過するのは慣れますかね…

[645: 名無しさん]

カレーパンとシフォンケーキのお店は知りませんでした。こういった情報をいただけると非常に嬉しいです。
今度マンションの状況を見学しつつ、買ってみようと思います。

[646: 匿名さん]

>>644
大山駅はホームがカーブしてるから気になりますね。
高架後に期待です。

[647: 周辺住民さん]

>>645
カレーパン、開店時とか焼き立てに当たると絶品ですよ。ぜひ。

あとは丸鶴のレタスチャーハンは有名です。持ち帰りできます。

[648: 匿名さん]

>>647 周辺住民さん

紹介していただいたお店は全て行ってみますね。

[649: マンション検討中さん]

この物件に入居できるのは今の日銀の総裁がかわったあとですよね？
異次元緩和終了後の金利が怖い…

[650: マンション検討中さん]

>>649 マンション検討中さん
その頃でしょうね。急激な上げはないでしょうがあげる可能性はありますね。ただ実儒で必要な人はいま中古を買うか、待つか、賃貸かなのでそこまで選択肢はないかもですがね。